Аналогичный обмен в соответствии с налоговым законодательством США , также известный как обмен 1031 , представляет собой транзакцию или ряд транзакций, которые позволяют избавиться от актива и приобрести другой заменяющий актив без возникновения текущего налогового обязательства от продажи первого актива. Аналогичный обмен может включать обмен одного бизнеса на другой бизнес, одного инвестиционного объекта недвижимости на другой инвестиционный объект недвижимости, скота на соответствующий скот и обмен другими соответствующими активами. Аналогичные обмены характеризуются как налоговые льготы или «налоговые лазейки». [1]
Этот вид сделки также называется « обменом 1031 », поскольку раздел 1031 Налогового кодекса США позволяет владельцам определенных видов активов откладывать налоги на прирост капитала при любом обмене однородными объектами недвижимости. Как переданное имущество, так и приобретенное имущество должны быть однородными и должны удерживаться в коммерческих или инвестиционных целях. Сумма активов каждой стороны обмена должна быть одинаковой по стоимости. Налоги на прирост капитала не взимаются при продаже имущества, если приобретается подходящая заменяющая недвижимость. Сделка должна быть надлежащим образом структурирована, включая то, что налогоплательщик не может считаться фактически или конструктивно получившим цену продажи переданного имущества. Чтобы избежать «конструктивного получения» выручки от продажи, часто используется нейтральная сторона, которая удерживает выручку от продажи вне досягаемости налогоплательщика. Заменяющая собственность, как правило, должна быть «идентифицирована» в течение 45 дней с момента передачи исходной собственности и должна быть «приобретена» в течение 180 дней с момента передачи исходной собственности. Если транзакция обрабатывается правильно, уплата налога откладывается до тех пор, пока заменяющая собственность не будет впоследствии продана без реинвестирования в соответствующую собственность.
Идея, лежащая в основе этого раздела налогового кодекса, заключается в том, что когда физическое лицо или предприятие продает недвижимость, чтобы купить другую, никакой экономической выгоды не достигается. Просто произошел переход от одной недвижимости к другой. Например, если инвестор в недвижимость продает многоквартирный дом, чтобы купить другую, он или она не будет платить налог на какую-либо прибыль, которую он или она получили от первоначального многоквартирного дома. Когда инвестор продает первоначальное многоквартирное здание и покупает новое, стоимость, использованная от первоначального для покупки нового, не изменилась — единственное, что изменилось, — это то, где находится стоимость.
Обмен на подобный товар является разновидностью «положения о непризнании». Согласно разделу 1001(c) Налогового кодекса , все реализованные прибыли и убытки должны быть признаны «если иное не предусмотрено в настоящем подзаголовке». Обмен на подобный товар является одним из квалифицированных исключений, выступая в качестве прототипического «положения о непризнании».
Непризнание предоставляется при обмене подобными активами на том основании, что форма инвестиций налогоплательщика меняется, а содержание инвестиций — нет. При обмене подобными активами реализованная прибыль или убыток обычно никогда не исчезают; скорее, непризнанная прибыль или убыток обычно переносятся в новый актив. Когда новый актив продается или обменивается в налогооблагаемой сделке, реализованная прибыль или убыток от первой сделки затем признаются.
При равноценном обмене необходимо соблюсти несколько требований, чтобы гарантировать, что при продаже первого актива не возникнет налоговое обязательство:
Одним из важнейших вопросов в обмене подобными вещами является определение «имущества подобного рода». Налоговый кодекс не содержит такого определения. Постановление Казначейства § 1.1031(a)-1(b) дает небольшое руководство, предполагая, что термин «подобный вид» относится к «характеру характера имущества, а не к его сорту или качеству». Но постановление не дает дальнейшего определения характера, характера, сорта или качества имущества. Вместо этого в нем говорится, что «[один] вид или класс имущества не может быть обменен на имущество другого вида или класса».
Обмены движимым имуществом (транспортные средства, оборудование, права интеллектуальной собственности ) подчиняются более строгим правилам, чем обмены недвижимым имуществом, как установлено в Постановлении Казначейства § 1.1031(a)-2 . Амортизируемое движимое имущество, как правило, считается подобным другому амортизируемому движимому имуществу, которое имеет тот же «общий класс активов» при назначении сроков службы класса для целей амортизации. Для нематериального имущества (и движимого имущества, не подлежащего амортизации) применяется более общий тест «природы или характера». В то время как домашний скот может претендовать на обращение с подобным обменом, домашний скот разного пола не будет квалифицироваться как аналогичный.
Семь типов имущества не подлежат равноценному обмену: (1) акции в торговле или другое имущество, предназначенное в первую очередь для продажи; (2) акции , облигации или векселя; (3) другие ценные бумаги или доказательства задолженности или интересов ; (4) доли в товариществе ; (5) сертификаты траста или бенефициарных прав; (6) права требования ; и (7) иностранная недвижимость на американскую недвижимость. [2]
Непризнанная прибыль или непризнанный убыток от обмена на подобный товар сохраняется в новой собственности, полученной в результате обмена. Новая собственность получает основу старой собственности, скорректированную по стоимости на любую другую собственность, переданную или полученную в результате обмена (см. ниже дальнейшее обсуждение «загрузки»).
База налогоплательщика в новой собственности определяется, начиная с базы налогоплательщика в старой собственности, которая была обменена. Затем вносятся корректировки по мере необходимости для учета другой собственности, которая может быть получена в обмене. Используя базу налогоплательщика в старой собственности в качестве точки отсчета для базы новой собственности, непризнанная прибыль или убыток сохраняются.
В качестве примера предположим, что налогоплательщик обменивает старый актив стоимостью $20 000, в котором налогоплательщик имел базу в $14 000, на актив аналогичного рода. Предполагая, что обмен соответствует требованиям непризнания (на основе того, как налогоплательщик владел старой собственностью и как налогоплательщик намеревается владеть новой собственностью), реализованная прибыль в размере $6 000 не будет признана, а база налогоплательщика в новом активе составит $14 000. Поскольку новый актив, вероятно, имеет стоимость $20 000 (в сделке на условиях вытянутой руки два актива считались бы имеющими равную стоимость), непризнанная прибыль в размере $6 000 сохраняется в новом активе. Таким образом, при любом обмене аналогичного рода точная сумма любой непризнанной прибыли или убытка сохраняется в базе актива, приобретенного в ходе обмена .
Иногда налогоплательщики, участвующие в обмене подобными вещами, получают наличные или иное имущество в дополнение к имуществу подобного рода. Это неподобное имущество называется «boot» (от фразы «to boot», как в «I got like-kind property and other property to boot»). Однако, когда это происходит, налогоплательщик не получает исключительно имущество подобного рода. К счастью, «правило потолка» в разделе 1031 решает эту проблему, предусматривая, что прибыль или убыток признаются, но только в пределах суммы полученного boot.
Например, предположим, что налогоплательщик получает имущество такого же рода стоимостью $12 000 и $8 000 наличными в обмен на старое имущество с базисом $14 000. Базис в новом имуществе определяется путем вычитания полученных наличных ($8 000) из базиса в старом имуществе ($14 000) и последующего добавления признанной прибыли ($6 000). Таким образом, при продаже нового имущества за наличные по его справедливой рыночной стоимости $12 000 не возникнет никакой прибыли или убытка.
Имущество, переданное в равноценном обмене, часто обременено обязательствами и долгами, особенно когда активом является недвижимость. В этой связи налоговый кодекс рассматривает освобождение от задолженности как дополнительный денежный заработок в равноценном обмене. Другими словами, принятие долга налогоплательщика рассматривается как получение наличных денег налогоплательщиком.
Например, предположим, что у налогоплательщика есть актив стоимостью $20 000 и база $8 000 с долгом в размере $4 000. Налогоплательщик обменивает актив на аналогичное имущество стоимостью $16 000, а другая сторона обмена прямо принимает на себя обязательство в размере $4 000. Другая сторона не захочет платить дополнительное вознаграждение в этой сделке, потому что налогоплательщик получает $16 000 капитала (имущество стоимостью $20 000, но с учетом долга в размере $4 000) в обмен на имущество стоимостью $16 000. Никакое дополнительное вознаграждение не должно выплачиваться.
Получение ботинка приведет к признанию прибыли, когда прибыль будет реализована при обмене исходного актива, как показано выше. Ботинок не приведет к признанию, когда будет реализован убыток .
Например: Эшли меняет грузовой автомобиль для бизнеса с скорректированной базой $27 000 на другой грузовой автомобиль для бизнеса стоимостью $18 000 плюс $2 000 наличными. Эшли получает убыток в размере $7 000, который полностью отложен, и никакая прибыль или убыток не признаются. Наличные $2 000 имеют значение только при расчете реализованного, а не признанного убытка.
В то время как налогоплательщики обычно предпочитают не признавать реализованную прибыль (чтобы им не пришлось признавать прибыль в настоящее время и платить полученный федеральный подоходный налог в настоящее время), они обычно предпочитают признавать реализованные убытки в настоящее время, чтобы получить налоговую выгоду от полученного вычета раньше. Это означает, что равноценный обмен — плохая новость в случае реализованной потери. Никакая потеря не будет признана независимо от полученного ботинка.
Раздел 267(a) налогового кодекса запрещает вычеты убытков, возникающих в результате продаж связанным лицам. Однако база имущества, полученного налогоплательщиком в результате равноценного обмена с родственником, регулируется разделом 1031. Другими словами, пятно запрета в соответствии с разделом 267 не переносится на новый актив. Убыток сохраняется в базе нового имущества при продаже нового имущества.
Во многих случаях две стороны не могут совершить обмен подобными товарами в одиночку. Например, одна из сторон может не желать получать подобное имущество или может желать признать убыток по имуществу, которое снизилось в цене. Две стороны могут привлечь третью сторону, готовую заплатить наличными (возможно, потому что новое имущество имеет стоимость ниже базовой стоимости старого имущества, или потому что желание налогоплательщика получить наличные превышает желание минимизировать ответственность за федеральные подоходные налоги). Однако, когда участвует третья сторона, готовая заплатить наличными, Постановление о доходах 77-297 указывает, что непризнание будет применяться, если налогоплательщик приобретает новое имущество исключительно с целью обмена его на имущество подобного рода.
В деле Старкер против Соединенных Штатов (см. раздел 1031 ) суд постановил, что налогоплательщик имел право на непризнание по разделу 1031 при окончательном получении аналогичного имущества, даже если налогоплательщик в этом случае уже передал имущество покупателю и даже если у налогоплательщика было до пяти лет, чтобы идентифицировать заменяющее имущество. Конгресс отреагировал на это постановление, установив временные ограничения на идентификацию и получение заменяющего имущества.
В настоящее время налогоплательщики должны идентифицировать заменяющую собственность в течение 45 дней с момента передачи аналогичной собственности. Налогоплательщики также должны получить заменяющую собственность в течение 180 дней с момента передачи аналогичной собственности.
Из-за периодических изменений в налоговом кодексе, а также подробных правил, содержащих ряд технических требований, важно проверить самые последние правила и положения, прежде чем приступать к обмену на равноценные товары. Текущие [ когда? ] правила требуют от налогоплательщиков подать форму 8824 в IRS. [3] с подробным описанием условий сделки.
По состоянию на 2013 год, расширение и эксплуатация крупными корпорациями подобных обменов, изначально предназначенных для освобождения семейных фермеров от налога на прирост капитала при обмене землей или скотом, с целью избежания налогов, были приведены The New York Times в качестве примера необходимости налоговой реформы . [1]
При сотнях тысяч транзакций в год трудно оценить истинную стоимость налоговых льгот для так называемых однотипных обменов, подобных тем, которые используют Cendant, General Electric и Wells Fargo.