Термин «гибкая ипотека» относится к жилищному ипотечному кредиту , который предлагает гибкость в требованиях к ежемесячным выплатам. Гибкая ипотека впервые появилась в Австралии в начале 1990-х годов (отсюда и американский термин «австралийская ипотека» ), однако она не пользовалась популярностью до конца 1990-х годов. Этот метод недавно приобрел популярность в США и Великобритании из-за пузыря на рынке жилья в Соединенных Штатах . [1] [2] [3]
Термин «ускорение ипотеки» также используется, поскольку ипотечный кредит может быть выплачен быстрее, чем стандартные ипотечные кредиты, если заемщик в состоянии сделать это. При традиционных ипотечных кредитах заемщики часто сталкиваются с большими штрафами за дополнительные выплаты капитала или если платежи не были сделаны вовремя.
Конкретный тип гибкой ипотеки, распространенный в Австралии и Соединенном Королевстве, — это ипотека с компенсацией . Ключевой особенностью ипотеки с компенсацией является возможность снизить взимаемые проценты путем компенсации остатка кредита против ипотечного долга, при этом проценты взимаются на основе непогашенного чистого долга. Некоторые кредиторы имеют единый счет для всех транзакций, это часто называют ипотекой с текущим счетом .
Типичные особенности объекта включают в себя:
Эти особенности позволяют гибкой ипотеке адаптироваться к индивидуальным обстоятельствам. Это особенно полезно для заемщиков, которые работают на себя, и тех, у кого непостоянный доход, который не всегда фиксирован. Например, заемщики, доход которых включает значительную, но нерегулярную комиссионную составляющую, могут использовать комиссионные платежи для совершения переплат, тем самым сокращая срок или позволяя себе недоплачивать в другое время.
Особый тип гибкой ипотеки, распространенный в Австралии и Великобритании, — это офсетная ипотека .
Ключевой особенностью компенсационной ипотеки является возможность снижения взимаемых процентов путем зачета остатка кредита в счет ипотечного долга.
Например, если остаток по ипотеке составляет 200 000 долларов США, а остаток по кредиту — 50 000 долларов США, проценты начисляются только на чистый остаток в размере 150 000 долларов США. [4] Некоторые кредиторы имеют единый счет для всех транзакций, который часто называют текущим счетом ипотеки .
Кредиторы обычно устанавливают кредитный лимит в начале ипотеки и позволяют заемщикам кредитовать и перераспределять средства до этого лимита. Лимит может периодически пересматриваться. Кредитор может налагать ограничения на кредитные лимиты к концу срока ипотеки с целью обеспечения возврата капитала. Однако многие кредиторы допускают полное использование средств до даты окончания ипотеки, когда кредит должен быть погашен. Это может вызвать большие проблемы для недисциплинированных заемщиков и тех, кто приближается к пенсионному возрасту, если кредитор не желает продлевать срок (особенно по причине возраста).
У других кредиторов есть несколько счетов. Есть как минимум ипотечный счет и депозитный счет. Часто кредитор допускает несколько счетов для кредитных остатков, а иногда и для дебетовых остатков. Разные счета позволяют заемщикам условно разделить свои деньги в соответствии с целью, в то время как все счета каждый день зачитываются против ипотечного долга.
Компенсационные ипотечные кредиты полезны, поскольку процентные ставки по ипотечным кредитам выше, чем процентные ставки по сберегательным счетам.
Например, если у вас есть ипотечный кредит в размере $600 000 под 5% годовых и компенсационный счет, на который вы внесли $200 000, с вас будут взиматься проценты только с $400 000 ($600 000 − $200 000). Новые проценты к уплате тогда составят $20 000 ($600 000 × 5% - $200 000 × 5% = $400 000 × 5%). Таким образом, проценты были в основном уменьшены на $10 000 (200 000 × 5%) по сравнению с первоначальными процентами в размере $30 000.
Без компенсирующего счета $200 000 будут сэкономлены на сберегательном счете, процентная ставка по которому составит 3,5% годовых. Если деньги будут находиться на счете в течение одного года, полученные проценты составят $7 000 ($200 000 × 3,5%).
Первый вариант позволяет снизить проценты на $10 000, а второй дает $7 000. Таким образом, размещение денег на компенсационном счете позволяет сэкономить больше денег за счет снижения процентов, чем любые проценты, полученные на вашем сберегательном счете. В некоторых странах, таких как Австралия, государственные органы, такие как Австралийское налоговое управление, также облагают налогом любые проценты, полученные от сбережений, что еще больше сокращает сбережения.
Зачетные ипотечные кредиты могут иметь налоговые преимущества для заемщика. Вместо того, чтобы зарабатывать проценты на кредитном балансе (который может облагаться налогом), кредит зарабатывает сокращение выплачиваемых процентов по ипотеке (которые не облагаются налогом). Например, в Великобритании зачетные ипотечные кредиты часто рекламируются как предлагающие «налоговую эффективную» экономию. Проценты, полученные на депозитных счетах для резидентов Великобритании, считаются доходом и облагаются налогом. С учетом скидки на личные сбережения ставка составляет не менее 20%. [5]