В Соединенных Штатах оценка окружающей среды на участке представляет собой отчет, подготовленный для владения недвижимостью, который определяет потенциальные или существующие обязательства по загрязнению окружающей среды . Анализ, часто называемый ESA , обычно касается как основной земли, так и физических улучшений на участке. Часть загрязненных участков являются « заброшенными участками ». В тяжелых случаях заброшенные участки могут быть добавлены в Национальный список приоритетов , где они будут подлежать программе Superfund Агентства по охране окружающей среды США .
Фактический отбор проб почвы, воздуха, грунтовых вод и/или строительных материалов обычно не проводится во время фазы I ESA. Фаза I ESA обычно считается первым шагом в процессе комплексной экологической проверки . Стандарты для проведения оценки участка на фазе I были обнародованы Агентством по охране окружающей среды США [1] и частично основаны на ASTM в стандарте E1527-13. [2]
Если участок считается загрязненным, может быть проведена оценка воздействия на окружающую среду на участке по Фазе II, тест ASTM E1903, более подробное исследование, включающее химический анализ на наличие опасных веществ и/или нефтяных углеводородов. [3]
Еще в 1970-х годах некоторые покупатели недвижимости в Соединенных Штатах проводили исследования, напоминающие текущие ESAs фазы I, чтобы оценить риски владения коммерческой недвижимостью, которая имела высокую степень риска от предыдущего использования или утилизации токсичных химикатов . Во многих случаях эти исследования были подготовительными для понимания характера расходов на очистку, если недвижимость рассматривалась для перепланировки или изменения землепользования .
В Соединенных Штатах Америки спрос на этот тип исследований резко возрос в 1980-х годах после судебных решений, связанных с ответственностью владельцев собственности по проведению очистки участка. Интерпретируя Закон о всеобъемлющем экологическом реагировании, компенсации и ответственности 1980 года (CERCLA), суды США постановили, что покупатель, арендодатель или кредитор могут быть привлечены к ответственности за ликвидацию остатков опасных веществ, даже если предыдущий владелец вызвал загрязнение; выполнение оценки воздействия на окружающую среду Фазы I, согласно обоснованию судов, создает безопасную гавань , известную как «Защита невиновного землевладельца». Первоначальный стандарт в соответствии с CERCLA для установления защиты невиновного землевладельца основывался на требовании провести «все необходимые расследования» до передачи права собственности. В то время инжиниринговые фирмы начали выполнять профессиональные инженерные отчеты под различными названиями, включая «Экологический аудит», «Проверки передачи собственности», «Отчеты о комплексной экологической проверке» и «Оценки воздействия на окружающую среду». В 1991 году компания Impact Environmental ввела в обращение отраслевой термин «Оценка воздействия на окружающую среду на объекте» для замены широко используемого термина «Экологический аудит» для исследований по передаче имущества. Решение суда № 89-8094 от 1990 года (11th Cir. May 23, 1990) по делу «Соединенные Штаты против Fleet Factors Corp.» установило, что обеспеченный кредитор может нести ответственность за загрязнение имущества в соответствии со строгой, солидарной и индивидуальной схемой ответственности, изложенной в CERCLA. В результате этого решения банки повысили свои требования к предварительной передаче всех соответствующих запросов для хеджирования финансовых рисков. Начав с рынка Нью-Йорка среди банков и региональных инженеров-консультантов по вопросам охраны окружающей среды, предпочтительным термином стала оценка воздействия на окружающую среду на объекте первой фазы.
В 1998 году необходимость проведения первой фазы экологической оценки была подчеркнута решением Конгресса, принявшего Закон об ускорении очистки территории от Superfund Cleanup Acceleration Act 1998 года. [4] Этот закон требует от покупателей коммерческой недвижимости проводить исследование первой фазы, соответствующее определенному стандарту ASTM E1527: Стандартная практика оценки окружающей среды на участке: Процесс оценки окружающей среды на участке на этапе I.
Самый последний стандарт — «Стандарты и практика для всех соответствующих расследований» 40 Свода федеральных правил, Раздел 312 [1], который в значительной степени опирался на ASTM E1527-13, который является стандартом ASTM для проведения «всех соответствующих расследований» (AAI) для оценки воздействия на окружающую среду недвижимости. Предыдущими руководствами по стандарту ASTM E1527 были ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 и ASTM E1527-05.
Покупателям жилой недвижимости необходимо только провести осмотр участка и проверку цепочки прав собственности.
Существует множество причин для проведения исследования фазы I, наиболее распространенными из которых являются: [5]
Проверка земли включает в себя проверку потенциального загрязнения почвы , качества грунтовых вод , качества поверхностных вод , проникновения паров и иногда проблем, связанных с поглощением опасных веществ биотой . Проверка участка может включать: определение любых химических остатков внутри конструкций; выявление возможных строительных материалов , содержащих асбест ; инвентаризацию опасных веществ, хранящихся или используемых на участке; оценку плесени и грибка ; и оценку других параметров качества воздуха в помещении . [6]
В зависимости от используемых точных протоколов существует ряд вариаций в объеме исследования фазы I. Перечисленные здесь задачи являются общими почти для всех ESA фазы I: [7]
В большинстве случаев поиски в общедоступных файлах, исторические исследования и проверки цепочки прав собственности передаются на аутсорсинг информационным службам, которые специализируются на таких видах деятельности. Элементы, не входящие в объем работ на этапе I оценки состояния окружающей среды, могут включать визуальные осмотры или поиски по просмотру записей для:
Наблюдения за не относящимися к сфере действия элементами могут быть представлены в качестве «результатов» по запросу пользователя отчета, однако эти элементы не представляют собой признанные условия окружающей среды.
Часто при составлении всех компонентов исследования Фазы I применяется междисциплинарный подход, поскольку часто требуются навыки в области химии , физики атмосферы , геологии , микробиологии и даже ботаники . Многие из составителей являются учеными-экологами , прошедшими обучение для интеграции этих различных дисциплин. Во многих штатах есть профессиональные регистрации, которые применимы к составителям ESAs Фазы I; например, в штате Калифорния была регистрация под названием «Зарегистрированный в Калифорнии оценщик окружающей среды класса I или класса II» до июля 2012 года, когда эта программа сертификации REA была удалена из-за сокращения бюджета. [8]
В соответствии с ASTM E 1527-13 были установлены параметры, определяющие, кто имеет квалификацию для выполнения ESAs фазы I. Специалист по охране окружающей среды — это тот, кто: [9]
Лицо, не отвечающее одному или нескольким из этих требований, может оказывать помощь в проведении ESA Фазы I, если оно находится под наблюдением или ответственностью лица, соответствующего определению специалиста по охране окружающей среды, на момент завершения такой деятельности. [ необходима ссылка ]
Большинство оценок участков проводятся частными компаниями, независимыми от владельца или потенциального покупателя земли. [ необходима цитата ]
Хотя на сегодняшний день в Соединенных Штатах проанализировано множество сайтов, следующий список послужит примерами по теме:
В Японии с принятием Закона о мерах противодействия загрязнению почвы 2003 года наблюдается сильное движение за более регулярное проведение исследований Фазы I. По крайней мере, одна юрисдикция в Канаде ( Онтарио ) теперь требует завершения Фазы I до передачи некоторых типов промышленных объектов. Некоторые части Европы начали проводить исследования Фазы I на отдельных объектах в 1990-х годах, но до сих пор не уделяют должного внимания практически всем крупным сделкам с недвижимостью в США.
В Соединенном Королевстве регулирование загрязненных земель изложено в Законе об окружающей среде 1995 года . Агентство по охране окружающей среды Англии и Уэльса разработало набор руководств; CLEA — стандартизированный подход к оценке загрязнения земель. Часто для поддержки заявки на планирование требуется исследование на этапе 1. [10] Эти отчеты должны быть составлены «компетентным лицом».
Существует несколько других типов отчетов, которые по названию или степени детализации имеют некоторое сходство с отчетом об оценке воздействия на окружающую среду на первом этапе:
Фаза II Экологическая оценка участка представляет собой «интрузивное» исследование, в ходе которого собираются оригинальные образцы почвы, грунтовых вод или строительных материалов для анализа количественных значений различных загрязняющих веществ. [11] Это исследование обычно проводится, когда Фаза I ESA определяет вероятность загрязнения участка. Наиболее часто проверяемыми веществами являются нефтяные углеводороды , тяжелые металлы , пестициды , растворители , асбест и плесень.
Фаза III экологической оценки участка — это исследование, включающее рекультивацию участка. Целью исследований фазы III является определение физической степени загрязнения на основе рекомендаций, данных в оценках фазы II. Исследования фазы III могут включать интенсивное тестирование, отбор проб и мониторинг, исследования «судьбы и переноса» и другие виды моделирования, а также разработку технико-экономических обоснований для рекультивации и планов рекультивации. Это исследование обычно включает оценку альтернативных методов очистки, затрат и логистики. Соответствующий отчет подробно описывает шаги, предпринятые для выполнения очистки участка и последующего мониторинга остаточных загрязнителей.
Limited Phase I Environmental Site Assessment — это усеченная Phase I ESA, обычно исключающая один или несколько рабочих сегментов, таких как посещение объекта или некоторые поиски файлов. Когда компонент полевого посещения удаляется, исследование иногда называют Transaction Screen .
Оценка воздействия на окружающую среду имеет мало общего с темой ответственности за опасные вещества, а скорее является предварительным исследованием для заявления о воздействии на окружающую среду , в котором определяются экологические последствия деятельности по освоению земель и анализируется широкий набор параметров, включая биоразнообразие , экологический шум , загрязнение воды , загрязнение воздуха , дорожное движение , геотехнические риски, визуальное воздействие, вопросы общественной безопасности, а также вопросы, связанные с опасными веществами.
SBA Фаза I Оценка окружающей среды на объекте означаетВсе объекты недвижимости, приобретенные через Программу финансирования основных средств 504 Управления по делам малого бизнеса США , требуют определенных и часто более высоких требований к комплексной проверке, чем обычные сделки с недвижимостью . Требования к комплексной проверке определяются в соответствии с кодами NAICS , связанными с предыдущим использованием недвижимости в коммерческих целях. Существует 58 конкретных кодов NAICS, которые требуют проведения расследований Фазы I. К ним относятся, помимо прочего: похоронные бюро, химчистки и заправочные станции . SBA также требует проведения оценки воздействия на окружающую среду Фазы II на любой заправочной станции, которая работает более 5 лет. Дополнительные расходы на проведение этой оценки не могут быть включены в сумму, запрашиваемую в кредите, и значительно увеличивают расходы заемщика.
Оценки окружающей среды на участке Freddie Mac/Fannie Mae Phase I представляют собой два специализированных типа ESA фазы I, которые требуются при финансировании кредита через Freddie Mac или Fannie Mae. Объемы работ основаны на стандарте ASTM E1527-05, но имеют определенные требования, включая следующие: процент и объем осмотра имущества; требования к тестированию радона; тестирование асбеста и свинцовой краски и планы эксплуатации и обслуживания (O&M) для управления опасностями на месте; свинец в питьевой воде; и проверка на наличие плесени. Для кондоминиумов Fannie Mae требует ESA фазы I в любое время, когда первоначальный анализ андеррайтинга указывает на экологические проблемы. [12]
Оценка воздействия на окружающую среду на участке HUD, фаза I. Министерство жилищного строительства и городского развития США также требует проведения оценки воздействия на окружающую среду на участке, фаза I, для любого строящегося кондоминиума, который намерен предложить потенциальным покупателям застрахованный FHA кредит .