В архитектуре , строительстве и недвижимости площадь пола , площадь пола или площадь пола — это площадь (измеряемая в квадратных метрах или квадратных футах ), занимаемая зданием или его частью. Способы определения «площади пола» зависят от того , какие факторы здания должны или не должны быть включены, например, внешние стены, внутренние стены, коридоры, лифтовые шахты, лестницы и т. д. Обычно существует три основных различия в измерении площади пола. [1]
.gif/1280px-Measuring_Gross_Floor_Area_(GFA).gif)
Общая площадь этажа (GFA) в сфере недвижимости — это общая площадь пола внутри ограждающих конструкций здания, включая внешние стены и исключая крышу.
Определения GFA, включая то, какие площади следует учитывать, а какие нет, различаются по всему миру. Усугубляет эту путаницу практика некоторых застройщиков использовать валовую арендуемую площадь (GLA) и GFA как взаимозаменяемые, или использовать GFA как GLA, хотя GLA обычно исключает коридоры и другие общественные зоны внутри застройки, в то время как обе цифры включают площади, занятые структурой, такой как стены и колонны.
В подпункте (а) пункта 3 статьи 23 Положения 123F «Правила строительства (планирования)» Закона Гонконга определено следующее:
В соответствии с подпунктом (b) для целей положений 19, 20, 21 и 22 общей площадью пола здания является площадь, заключенная в пределах внешних стен здания, измеренная на уровне каждого этажа (включая любой этаж ниже уровня земли), вместе с площадью каждого балкона в здании, которая рассчитывается на основе общих размеров балкона (включая толщину его сторон) и толщины внешних стен здания.
подпункт (б):
При определении общей площади пола для целей положений 20, 21 и 22 Строительное управление может не принимать во внимание любую площадь пола, которая, по его мнению, построена или предназначена для использования исключительно для парковки автотранспортных средств, погрузки или разгрузки автотранспортных средств или для камер хранения мусора, камер хранения мусора и камер утилизации материалов, камер утилизации материалов, комнат хранения мусора и комнат утилизации материалов, мусоропроводов, комнат мусоросборников и других типов объектов, предусмотренных для облегчения разделения мусора в соответствии с требованиями Строительного управления, или для доступа к телекоммуникационным и вещательным услугам, или занята исключительно машинами или оборудованием для любого лифта, системы кондиционирования или отопления или любой аналогичной услуги. (LN 406 от 1987 г.; 39 от 2000 г., с. 7)
Неотчетный GFA дополнительно определен в Практических рекомендациях для уполномоченных лиц, зарегистрированных инженеров-строителей и зарегистрированных инженеров-геотехников № APP-2. [2]
Разрешенный GFA в соглашении об аренде земли в Гонконге обычно представляет собой максимальный GFA (исключая неучтенные выше) для разработки. Однако он может быть дополнительно уменьшен за счет влияния коэффициента участка, максимального покрытия участка, максимальной разрешенной высоты здания и плана зонирования. Кроме того, крыша и другая открытая площадь исключаются из разрешенного GFA, но обычно имеют ограниченное использование в качестве открытого пространства, коридора или зоны эвакуации.
С 2001 года для поощрения включения зеленых особенностей в застройку зданий дополнительные объекты могли быть исключены/игнорированы в GFA. [3] и определены в Совместных практических заметках по защите и улучшению застроенной и природной среды № 1 и № 2. [4] [5] Поскольку такие объекты предоставляли дополнительную площадь для застройки и обычно включались в GFA/площадь продажи, которую застройщик продавал конечному пользователю, что приводило конечного пользователя в замешательство, правительство планировало отменить исключение зеленых особенностей и использовать альтернативный способ поощрения зеленых особенностей. Для общей площади пола Гонконг использует термин «покрытие участка».
GFA в Сингапуре, определенный Управлением по реконструкции города по состоянию на март 2014 года, составляет: [6]
3 Определение общей площади пола
3.1 Все крытые площади пола здания, за исключением исключенных иных, и открытые площади для коммерческого использования считаются общей площадью пола здания для целей контроля соотношения участка и платы за застройку. Общая площадь пола - это общая площадь крытого пространства пола, измеренная между центральной линией стен, включая толщину внешних стен, но исключая пустоты. Доступность и удобство использования не являются критериями для исключения из GFA.
3.2 URA оставляет за собой право принимать решения по вопросам GFA на основе конкретного проекта предложения по разработке в каждом конкретном случае.
Начиная с января 2014 года частные закрытые пространства (PES) и частные террасы на крыше (PRT) учитываются как часть бонусного GFA, ограниченного 10% сверх Генерального плана, который также включает балконы. [7]
Общая арендуемая площадь ( GLA ) — это площадь пола, доступная для сдачи в аренду в коммерческой недвижимости. В частности, общая арендуемая площадь — это общая площадь пола, предназначенная для проживания арендатора и исключительного использования, включая любые подвалы , антресоли или верхние этажи. Обычно она выражается в квадратных метрах (хотя в некоторых местах, таких как США, Канада и Великобритания, используются квадратные футы). Она измеряется от центральной линии совместных перегородок и от внешних стен. То есть общая арендуемая площадь — это площадь, за которую арендаторы платят арендную плату, и, таким образом, площадь, которая приносит доход владельцу недвижимости.
Для объекта недвижимости с одним арендатором показатели общей площади помещения (GFA) и общей арендуемой площади (GLA) по сути равны.
Ассоциация владельцев и управляющих зданиями совместно с Американским национальным институтом стандартов установила стандарт ANSI/BOMA Z65.1-1996 для измерения площади пола и расчета общей арендуемой площади и коэффициента потерь. [8]