Принудительная покупка — это право покупать или брать права на недвижимость в английском земельном праве или выкупать недвижимость напрямую, без согласия текущего владельца, в обмен на выплату компенсации. В Англии и Уэльсе парламент предоставил несколько различных видов права принудительной покупки, которые могут осуществляться различными органами в различных ситуациях. Такие полномочия предназначены для использования «для общественного блага». Это выражение трактуется широко, но подлежит проверке на преобладание или непреодолимость общественного интереса.
Хотя земля может быть приобретена по согласию или путем поведения, которое вызывает разумные ожидания у другой стороны, эти частные методы приобретения земли часто недостаточны для адекватного государственного регулирования. [1] Строительство национальной инфраструктуры, такой как железные дороги, жилье и канализация, обычно требует принудительного выкупа , как правило, потому что (i) частные владельцы могут не отдавать землю, необходимую для общественных работ, кроме как по грабительской цене, (ii) частные владельцы могут неоправданно задерживать продажу земли (и тем самым задерживать удовлетворение общественных потребностей в проекте), (iii) владелец земли не может быть найден, (iv) количество прав собственности делает добровольное приобретение в течение разумного периода нереальным.
Исторически принудительные покупки проводились в соответствии с Законами об огораживании и их предшественниками, где огораживание часто было методом экспроприации людей с общинных земель в пользу баронов и землевладельцев. Во время промышленной революции большинство железных дорог были построены частными компаниями, приобретавшими права принудительной покупки из частных актов парламента, [3] хотя к концу 19 века полномочия принудительной покупки постепенно стали более прозрачными и использовались для общего социального обеспечения, как в случае с Законом о здравоохранении 1875 года ( 38 и 39 Vict. c. 55) или Законом о жилье для рабочих классов 1885 года . [4] Законодательство об обязательной покупке было значительно расширено во время Первой мировой войны для использования в военных целях, [5] а после войны для жилья, поскольку определенные принципы стали стандартизированными. [6]
Сегодня раздел 5 Закона о компенсации за землю 1961 года обычно требует, чтобы владелец права собственности на землю (например, безусловное право собственности, право аренды или сервитут, как в деле Re Ellenborough Park ) [7] получал оплату за «стоимость земли... если она продана на открытом рынке заинтересованным продавцом». [8] Компенсация часто также доступна за убытки, понесенные домом, или если бизнес должен переехать. [9] Закон об обязательной покупке 1965 года устанавливает условия для совершения покупки, а Закон о приобретении земли 1981 года регулирует условия предоставления « Приказа об обязательной покупке ». Обычно в совершении принудительной покупки заинтересованы либо центральное правительство, представленное государственным секретарем, либо местный совет .
Полномочия местных советов совершать покупки по определенным причинам могут быть изложены в специальном законодательстве, например, в Законе о шоссейных дорогах 1980 года, который предусматривает строительство дорог в случае крайней необходимости. Однако раздел 226 Закона о городском и сельском планировании 1990 года [10] , который допускает обязательную покупку для «содействия осуществлению разработки, реконструкции или улучшения» для экономического, социального или экологического благополучия района, должны быть подтверждены государственным секретарем, и аналогично раздел 121 Закона о местном самоуправлении 1972 года требует, чтобы совет получил одобрение от министра правительства. [11]
Наиболее общие полномочия первоначально появились в Законе о реформе аренды 1967 года . Согласно этому Закону, Закону о реформе аренды 1987 года и Закону о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1992 года, частные лица, являющиеся арендаторами, имеют право при определенных обстоятельствах заставить своего арендодателя продлить аренду или продать фригольд по оценке.
Возмещение в случае принудительного выкупа не обязательно представляет собой денежный платеж по рыночной стоимости (см. дело Джеймса против Соединенного Королевства [1986]), но в большинстве случаев предыдущему владельцу будет причитаться сумма, эквивалентная оценке, произведенной между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем.
Коммунальные компании имеют установленные законом полномочия по обеспечению права собственности или сервитута на возведение электрических подстанций или прокладку канализации или водопроводных труб на чужой земле или через нее. Эти полномочия уравновешиваются соответствующими правами землевладельцев заставлять коммунальные компании удалять кабели, трубы или канализацию в других обстоятельствах (см., например, раздел 185 Закона о водном хозяйстве 1991 года ).
Принудительный выкуп применяется только в той мере, в которой это необходимо для целей покупателя. Так, например, водохозяйственному органу не нужно покупать право собственности на землю, чтобы провести через нее канализацию. Обычно достаточно сервитута , поэтому в таких случаях водохозяйственный орган может приобрести сервитут только посредством принудительного выкупа. [14]
В большинстве случаев приказ о принудительном выкупе (CPO) выдается органом по закупкам или секретарем штата. CPO должен однозначно идентифицировать затронутую землю и указать владельцев, если они известны. Затем приказ вручается всем владельцам и арендаторам с арендой, срок которой превышает месяц, или прикрепляется к земле, если некоторых владельцев или арендаторов невозможно отследить. Для возражений предоставляется период не менее 21 дня. Если есть обоснованное возражение, которое не отозвано, будет проведено расследование под председательством инспектора. Инспектор отчитывается перед секретарем штата. Если секретарь штата подтверждает CPO, его становится очень трудно оспорить.
После подтверждения CPO закупочный орган может вручить уведомление о начале сделки в течение трех лет и уведомление о въезде в течение следующих трех лет. Он может вступить во владение землей не менее чем через 14 дней после вручения уведомления о въезде. Уведомление о начале сделки требует от владельца земли ответа и обычно является для владельца земли поводом подать иск о ее стоимости. Если в течение 21 дня с момента получения уведомления о начале сделки не подано ни одного иска, приобретатель может передать дело в Земельный трибунал. Если владельца земли невозможно отследить и он не отвечает на уведомление о начале сделки, прикрепленное к земле, закупочный орган должен выплатить компенсацию суду.
Альтернативная ускоренная процедура позволяет приобретающему органу сделать General Vesting Declaration, которая наделяет его собственностью и формализует право на компенсацию. Затем компенсация либо согласовывается, либо (в случае отсутствия такового) устанавливается Земельным трибуналом.
Принципы Кричел-Дауна обязывают центральные и местные органы власти, когда, принудительно приобретя недвижимость, они обнаруживают, что она им больше не нужна для той цели, для которой она была отобрана, предложить ее в первую очередь по рыночной стоимости лицу, у которого они ее приобрели. Однако это применимо только в том случае, если земля существенно не изменилась по своему характеру, и не противоречит принципу, согласно которому советы не могут распоряжаться землей «за вознаграждение, меньшее, чем лучшее, что может быть получено» в соответствии с Законом о местном самоуправлении 1972 года , раздел 123. Это означает, что в случае, если по какой-то причине трудно оценить землю, ее, возможно, придется продать на торгах или аукционах.
Из-за социальной важности собственности, как для личного потребления и использования, так и для массового производства, [15] законы об обязательной покупке столкнулись с проблемами прав человека. Одна из проблем заключается в том, что (например, после приватизации государственных компаний в 1980-х годах) использование обязательных полномочий по покупке может принести пользу частным корпорациям, чьи стимулы могут расходиться с общественными интересами. [16] Например, Закон о водных ресурсах 1991 года [17] по-прежнему позволяет государственным органам отдавать распоряжения о принудительной покупке собственности людей, [18] хотя прибыль идет частным акционерам британских компаний по водоснабжению . В деле R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) против Wolverhampton CC [19] Верховный суд постановил, что городской совет Вулверхэмптона действовал в ненадлежащих целях, когда принял во внимание обещание Tesco перестроить другой участок при определении того, следует ли отдавать распоряжение об обязательной покупке участка, принадлежащего Sainsbury's . Лорд Уокер подчеркнул, что «полномочия принудительного отчуждения, особенно при приобретении «от частного к частному», представляют собой серьезное вторжение в права собственности текущего владельца». [20] Тем не менее, принудительные распоряжения о покупке часто использовались для приобретения земли, которая передавалась обратно частному владельцу, в том числе в деле Alliance Spring Ltd против Первого секретаря [21] , где дома в Ислингтоне были куплены для строительства стадиона Emirates для футбольного клуба Arsenal . Напротив, в деле James против Соединенного Королевства [22] Джеральд Гросвенор, 6-й герцог Вестминстерский , наследный владелец большей части Мейфэра и Белгравии , утверждал, что право арендаторов на покупку нарушило их право на собственность в статье 1 Протокола 1 ЕКПЧ . Европейский суд по правам человека постановил, что Закон о реформе аренды 1967 года , который позволял арендаторам приобретать недвижимость у своих частных арендодателей, находился в пределах усмотрения государства-члена. Государство-член имело право регулировать права собственности в общественных интересах.