Налоговая продажа — это принудительная продажа собственности (обычно недвижимости ) государственным органом за неуплаченные налоги владельцем недвижимости.
Продажа, в зависимости от юрисдикции, может быть продажей налогового залога (при которой продается фактическое имущество) или продажей налогового залога (при котором продается залоговое право на имущество). В соответствии с процессом продажи налогового залога, в зависимости от юрисдикции, после в течение определенного периода времени, если залоговое удержание не будет погашено, залогодержатель может обратиться в суд, в результате чего залогодержатель либо автоматически получит имущество, либо принудит к будущей налоговой продаже имущества и, возможно, к получению имущества в результате.
Общий
Государственным органом может быть любой уровень правительства, который может начислять и собирать налоги на недвижимость или другой государственный долг, например, округа (приходы, в случае Луизианы), города, поселки (в Новой Англии и других юрисдикциях) и школьные округа ( в местах, где они независимы от других государственных юрисдикций, например, в Техасе).
Закон штата предлагает государственному учреждению метод сбора налога на имущество без финансовых обязательств неплательщика или предприятия путем наложения залога на имущество, которое, если его не уплатить, приведет к будущим затратам в течение определенного льготного периода, при этом вернуть имущество, с владельца могут быть начислены проценты и/или штрафы, а также другие расходы; а в случае полной невыплаты – в конечном итоге конфискация и продажа имущества. В большинстве мест в США налоговое залоговое удержание имеет приоритет, затмевая другие залоговые обязательства, такие как ипотечные кредиты.
Требования для начала процесса обращения взыскания (и для его предотвращения) должны строго соблюдаться; в противном случае собственник недвижимости потеряет все права на недвижимость (или государственный орган потеряет право на взыскание непогашенной задолженности). Общие требования включают в себя:
отправка письма заказным или заказным письмом всем без исключения владельцам записей, указанным в записях организации (в некоторых юрисдикциях требуется попытка личного обслуживания), а также любому лицу, имеющему ипотеку, залоговое удержание или «другой интерес» "в собственности,
размещение уведомления в местном здании суда или другом общественном месте, предназначенном для официальных уведомлений, и/или
размещение объявления на самом объекте недвижимости в таком месте и таким образом, чтобы оно было видно публике (например, снаружи на внешней двери или вывеске на объекте, если он не отремонтирован).
После начала процесса владелец недвижимости все равно может избежать потери права выкупа, заплатив сумму задолженности плюс проценты, штрафы и/или другие расходы или сборы. Суммы могут оказаться весьма высокими, если процесс идет полным ходом. [1] Даже после обращения взыскания в некоторых юрисдикциях владелец все равно может вернуть имущество, заплатив причитающиеся суммы (плюс дополнительные проценты/штрафы/расходы) в течение определенного времени. В качестве альтернативы владелец может подать иск об отмене продажи на том основании, что требования не были соблюдены (например, не было предоставлено надлежащее уведомление).
Продажи
Для взыскания просроченного налога на недвижимость используются два основных метода: продажа налоговых документов и продажа налогового залога.
Оба метода работают с использованием метода аукциона . Право собственности, а не собственность, выставлено на аукцион при продаже налогового залога или продажи документа, собственность может быть продана, а может и не быть продана. Традиционно аукционы представляли собой живые мероприятия, проводимые в здании окружного суда или другом назначенном официальном месте. Однако использование онлайн-аукционов возросло. [2] Существуют различные методы аукционных торгов, используемые для определения окончательной продажи. Метод и условия продажи различаются в зависимости от округа в каждом штате. Каждый округ будет рекламировать, что ни одна налоговая продажа не является безрисковой, поскольку все права собственности и сертификаты на собственность продаются «как есть», без каких-либо гарантий и без ожидания четкого права собственности.
Продажа налогового акта
При продаже налогового акта продается право собственности на каждое имущество.
При продаже минимальная ставка обычно представляет собой сумму задолженности по налогам плюс проценты, а также расходы, связанные с продажей недвижимости. Зачастую право собственности переходит к покупателю, предложившему самую высокую цену за недвижимость. Однако покупатель должен следовать правилам каждого округа, которые сильно различаются и обычно имеют очень короткий период (обычно 48–72 часа или намного меньше) для выплаты всей причитающейся суммы, иначе продажа будет признана недействительной, и обычно аукционный залог будет признан недействительным. потерян.
В зависимости от юрисдикции любая сумма, превышающая минимальную ставку, может быть возвращена или не возвращена первоначальному владельцу права собственности, либо владелец может утратить права на такую сумму превышения, если не будет востребован в течение определенного периода. Кроме того, любое лицо, имеющее интерес в собственности (например, государственное учреждение, имеющее залоговое право на эту собственность), может в некоторых случаях претендовать на превышение суммы.
Если недвижимость не приобретается на аукционе, право собственности обычно переходит к государственному органу, инициировавшем продажу, который затем может предложить ее по цене первоначальной минимальной ставки или даже ниже ее (в зависимости от стоимости собственности и/или интереса к участку). .
Право собственности обычно передается при продаже налогового акта в форме ограниченной гарантии или акта отказа от претензий (иногда называемого налоговым актом или актом шерифа ). В большинстве юрисдикций такого типа акта, как правило, недостаточно для приобретения титульного страхования . [3] Таким образом, покупателю, скорее всего, потребуется инициировать тихий иск о праве собственности, чтобы позже перепродать недвижимость. Однако право собственности на собственность может быть продано от одного покупателя другому с использованием ограниченной гарантии или другого акта отказа от прав, хотя обычно по цене намного ниже ее рыночной стоимости.
В некоторых юрисдикциях допускается послепродажный «период выкупа», в соответствии с которым у бывшего владельца есть определенное количество времени, чтобы вернуть собственность, выплатив сумму, предложенную на аукционе, плюс проценты, штрафы и / или другие расходы. [4] Таким образом, покупателям недвижимости при продаже налоговых документов предостерегается не производить серьезных улучшений собственности до тех пор, пока не истечет период выкупа, поскольку такие улучшения затем перейдут в собственность первоначального владельца.
Продажа налогового акта также может использоваться в сочетании с процессом продажи налогового залога, при котором держатель залога (вместо государственного учреждения) начинает процесс принудительной публичной продажи имущества. [5] В этих случаях инвестиции держателя залога (цена залога плюс любые дополнительные расходы, необходимые для начала процесса продажи налоговых документов, такие как необходимые сборы и уплата любых еще не уплаченных налогов или выкуп долей других держателей сертификатов) составляют минимальная ставка; если при продаже не будет получено никаких других предложений, то держатель залога получит право собственности на имущество с учетом периодов выкупа (если применимо) или любого судебного иска об отмене продажи.
Подводные камни инвестирования в налоговые дела
Хотя возможность приобретения недвижимости по ставкам, значительно ниже рыночной стоимости, является многообещающей, существует несколько подводных камней, которые необходимо принять во внимание перед инвестированием:
Оплата обычно требуется при покупке или в течение очень короткого времени после нее (часто не более 24–72 часов), а также требуются сертифицированные средства (т. е. финансирование не допускается). Невыплата полной суммы обычно приводит к отмене продажи всей недвижимости, купленной инвестором; инвестору также может быть отказано в будущих продажах в этой юрисдикции.
Хотя это рекламируется как средство приобретения собственности по очень низкой цене, на практике, когда недвижимость выставляется на аукцион при продаже налоговых документов, она обычно продается по более высокой цене, чем первоначальная минимальная цена невыплаченных налогов, начисленных процентов и затраты на продажу.
Как указывалось выше, в большинстве юрисдикций недвижимость, проданная таким образом, передается лицу, предложившему самую высокую цену, посредством «налогового акта» (или аналогичного акта), формы отказа от претензий. Таким образом, владельцу налогового акта придется подать иск о праве собственности в спокойном порядке, чтобы устранить любые дефекты правового титула или получить ипотеку или страхование правового титула.
В случае приобретения имущества на него все равно могут распространяться другие залоговые права и оценки имущества, которые не погашаются при продаже. Эти залоговые права и оценки (и связанные с ними проценты) могут в некоторых случаях превышать стоимость самого имущества, делая его практически бесполезным.
В некоторых штатах допускается период выкупа после закрытия, в течение которого первоначальный владелец может выкупить недвижимость, заплатив сумму предложения плюс проценты/штраф и расходы. Таким образом, если покупатель вносит улучшения в недвижимость, а первоначальный владелец выкупает ее в течение периода выкупа, покупатель может потерять эти улучшения, если они физически прикреплены к собственности и не могут быть удалены.
Продажа налогового залога
При продаже налогового залога вместо продажи фактического имущества государственное учреждение продает залоговое право на имущество. Залог обычно распространяется на сумму просроченных налогов, начисленных процентов и расходов, связанных с продажей.
В случае, если более одного инвестора претендуют на одно и то же право залога, в зависимости от законодательства штата победитель будет определен одним из пяти методов:
Снижение ставки . Согласно этому методу, заявленная норма прибыли, предлагаемая правительством, является максимально допустимой нормой прибыли. Однако инвесторы могут согласиться на более низкую норму прибыли, включая в некоторых случаях нулевой процент. Инвестор, принявший самую низкую норму прибыли, становится победителем. В случае, если более одного инвестора согласятся на одну и ту же более низкую ставку, ничья может быть нарушена путем 1) получения первой заявки, 2) случайного выбора или 3) метода ротации (более подробное обсуждение последних двух методов см. ниже). (К штатам, использующим этот метод, относятся Аризона и Флорида [6] ).
Премиум . Согласно этому методу, победителем станет инвестор, готовый заплатить самую высокую премию (превышающую сумму залога). Премия может приносить проценты по ставке, отличной от базовой стоимости залога (или может вообще не приносить проценты), а в некоторых случаях может не быть возвращена инвестору при погашении залога. (К штатам, в которых применяется этот метод, относится Колорадо; Колорадо не платит проценты по премии и не возвращает ее при погашении)
Случайный выбор . Согласно этому методу участник торгов будет выбран случайным образом из числа тех, кто предложил ставку. Обычно для выбора используется компьютер, но в небольших юрисдикциях могут использоваться более элементарные методы. (К штатам, использующим этот метод, относится Невада [7] ).
Ротационный отбор . Согласно этому методу, первое право залога, выставленное на продажу, будет предложено инвестору, владеющему претендентом номер один, который имеет право преимущественной покупки. Если участник торгов номер один отказывается от залога, участник торгов номер два может затем сделать ставку. Однако участнику торгов номер один не будет предложено другое залоговое право до тех пор, пока его номер снова не появится в ротации. Следующий залог перейдет к следующему номеру в очереди. При этом методе инвестор практически не имеет контроля над тем, какие залоговые права он/она получит в ходе торгов, кроме как принять или отказаться от того, что предлагается.
Снижайте цену на право собственности . Инвестор, желающий приобрести право залога за наименьший процент обременения имущества, получит право залога. Например, участник торгов может согласиться взять залог только на 95% имущества. Если залоговое право не будет погашено, инвестор получит только 95% собственности на недвижимость, а остальные 5% будут принадлежать первоначальному владельцу. На практике лишь немногие инвесторы будут предлагать залоговые права, меньшие, чем полные права на собственность или доходы от продажи. Таким образом, если несколько владельцев подают заявки на 100%-ное обременение, процесс обычно возвращается к методу разрешения споров, такому как случайный выбор. (К штатам, использующим этот метод, относится Айова)
Залоги, не проданные на аукционе, считаются «погашенными» (проданными) в юрисдикцию, проводящую аукцион. В некоторых юрисдикциях разрешена покупка залогов, не проданных на аукционе, «без рецепта», при условии, что некоторые залоговые права освобождены от продажи. [8]
Инвестор должен подождать определенный период времени (обычно называемый «периодом погашения»), прежде чем предпринимать действия по лишению права выкупа имущества. [9] В течение периода погашения залоговое удержание (плюс проценты и любые другие сборы) может быть погашено владельцем или законным представителем владельца. [10] Обычно держателю залога не разрешается в течение этого периода связываться с владельцем недвижимости (или кем-либо еще, имеющим интерес в собственности, например, держателем ипотеки) с требованием оплаты или угрозой лишения права выкупа, в противном случае держателю залога могут грозить санкции ( например: прекращение залога и потеря потраченных денег, запрет на будущие продажи и/или уголовные обвинения). [11]
В некоторых юрисдикциях [12] держатель залога должен согласиться уплатить последующие невыплаченные налоги на недвижимость в течение периода погашения, чтобы защитить свои интересы. Если держатель залога не платит такие налоги, последующий держатель залога «выкупит» (выкупит) долю предыдущего держателя залога. Другие юрисдикции предоставляют держателю залога первое право на уплату последующих налогов, но если держатель залога решает не делать этого, на продажу выставляется отдельный залог. В то же время в других юрисдикциях не предусмотрен приоритет последующей уплаты налогов; каждое залоговое право продается отдельно (и может привести к нескольким залоговым удержаниям на имущество, принадлежащее разным держателям залогового удержания). [13]
По истечении срока погашения залогодержатель может инициировать процедуру обращения взыскания. Обычно судебные издержки включают в себя, помимо предусмотренных законом расходов (таких как сборы за подачу заявления и расходы на публичные уведомления), выкуп других залогов и уплату любых других неуплаченных налогов плюс начисленные проценты. В течение периода между возбуждением дела и фактическим обращением взыскания у владельца недвижимости все еще есть возможность погасить залоговое удержание с процентами плюс расходы, понесенные для обращения взыскания.
Процедура взыскания, в зависимости от юрисдикции, может быть:
«самоисполняющееся»: после истечения срока погашения залогодержатель приобретет право собственности на имущество, или
«несамоисполнимое»: после истечения срока выкупа предприятие проведет налоговую продажу имущества; платежи, произведенные держателем залога, представляют собой вступительную заявку, и, если другие предложения не получены, держатель залога приобретает право собственности на имущество (держатель залога может принять решение участвовать в продаже помимо вступительной заявки и в этом случае сделать дополнительные ставки на недвижимость желанный).
В обоих случаях, как и в случае продажи налоговых документов, право собственности на недвижимость обычно оформляется в форме отказа от прав, что требует дальнейших действий для прекращения права собственности.
Если держатель залога не действует в течение определенного периода времени, как это определено законодательством штата, залоговое удержание аннулируется, а держатель теряет свои инвестиции. Этот период времени не может быть продлен, если держатель налогового залога официально не находится в процессе обращения взыскания на имущество или не находится на рассмотрении другого судебного иска (например, банкротства). [14]
Залог, выданный по ошибке в соответствии с законодательством штата, погашается, но обычно по гораздо более низкой процентной ставке, чем если бы залоговое удержание было действительным. [15]
Популярность продажи налогового залога
Популярность продажи налогового залога во многом обусловлена максимальной предлагаемой нормой прибыли, которая может быть намного выше, чем у других инвестиций, а также гарантией того, что государственное учреждение, в случае выкупа залога, вернет инвестору долг. . Примеры таких высоких доходов включают в себя:
Айова, предлагающая гарантированный простой процентный доход в размере 2% в месяц (годовой доход 24%).
Флорида, которая предлагает максимальную годовую доходность 18% [16] (с гарантированной минимальной доходностью 5% от первоначальных залоговых инвестиций, независимо от времени удержания и независимо от первоначальной ставки, за исключением случаев, когда ставка составляла 0%). [17]
Аризона, которая предлагает максимальную годовую доходность 16% [18]
Рынок налоговых залогов был настолько популярен, что ряд крупных банков и хедж-фондов вложили в него большие объемы капитала. [19]
Подводные камни инвестирования в налоговые залоги
Хотя уровень доходности является многообещающим, есть несколько подводных камней, которые необходимо принять во внимание перед инвестированием:
В некоторых юрисдикциях в начале продажи требуется внести крупный залог, независимо от того, сколько сертификатов необходимо приобрести или их стоимость. [20]
Оплата обычно требуется при покупке или в течение очень короткого времени после нее (часто не более 24–72 часов). Невыплата полной суммы приводит к аннулированию всех залоговых сертификатов, приобретенных инвестором, и может привести к потере инвестором своего депозита и/или запрету на будущие продажи.
Во многих штатах необходимо предпринять дальнейшие действия для защиты прав держателя залога после покупки залога, что требует дополнительных затрат сверх первоначальных инвестиций (и затраты могут быть возмещены, а могут и не быть возмещены при погашении). Кроме того, действия должны быть совершены в течение определенного периода времени и в строгом соответствии с требованиями законодательства; несоблюдение в точности таких требований может привести к обесцениванию залога и потере инвестиций.
В юрисдикциях, где процентная ставка снижена, ценная недвижимость обычно предлагается по минимально возможной ставке, превышающей ноль процентов. [21] Аналогичным образом, в «премиальных» штатах цена на ценную недвижимость превышает средства среднего инвестора, и, кроме того, в зависимости от юрисдикции премия может не выплачиваться.
В отличие от депозитного сертификата , налоговые залоги неликвидны. Они не могут быть «обналичены» (перепроданы налоговому органу), но должны храниться до тех пор, пока они не будут погашены или пока владелец не примет меры по лишению права выкупа. (Можно продать или уступить свою долю в налоговом залоге другой стороне; такая передача обычно требует уплаты комиссии. Однако приобретающая сторона может захотеть или не захотеть приобрести залог за первоначальную сумму.)
Хотя это рекламируется как средство приобретения имущества по очень низкой цене, на практике залоговое право почти всегда погашается до даты аукциона, а в тех случаях, когда имущество выставляется на аукцион, оно обычно продается по более высокой цене, чем первоначальная цена. минимальная ставка залога, начисленные проценты и затраты на продажу.
Как и в случае с продажей налоговых документов, право собственности на собственность приобретается через форму отказа от претензий, что требует дальнейших действий для прекращения права собственности.
Как и в случае с продажей налоговых документов, имущество, полученное посредством налогового залога, может по-прежнему подлежать другим залогам и обложениям имущества, которые не аннулируются при продаже, которые (вместе с любыми начисленными процентами) могут в некоторых случаях превышать стоимость имущества. собственность, что делает ее практически бесполезной.
^ NPR сообщило о женщине, потерявшей дом в Балтиморе в мае 2010 года из-за того, что она пропустила платеж за воду в размере 360 долларов; со временем ее обязательства увеличились до более чем 3000 долларов после добавления штрафов, процентов и других сборов.
^ Интернет-аукционы позволяют совершать больше продаж за меньшее время, а также позволяют участвовать участникам торгов из-за пределов региона (например, из других штатов или иностранных участников). В частности, в округах Флориды с интересом стали проводиться интернет-аукционы.
^ Заметным исключением является Иллинойс, где «Налоговый акт» дает чистое право собственности, поскольку выдавший его суд удаляет все облака из титула в своем постановлении, предписывающем выдачу документа.
^ Например, в Техасе предусмотрен двухлетний период выкупа для усадеб или сельскохозяйственной недвижимости и 180-дневный период для всей остальной недвижимости. Сумма, подлежащая выплате, представляет собой сумму, уплаченную при продаже (которая может превышать первоначальную ставку), плюс 25 % от этой суммы, уплаченной при продаже (для приусадебных и сельскохозяйственных объектов, выкупленных после первого года, штраф составляет 50 %). от уплаченной суммы), плюс расходы на регистрацию акта. См. http://www.statutes.legis.state.tx.us/Docs/TX/htm/TX.34.htm Налоговый кодекс Техаса, раздел 34.21(a) (для усадеб/сельскохозяйственных объектов) и (e) (для все остальные свойства).
^ Флорида использует продажу налогового залога при первоначальном налоговом правонарушении и продажу налогового акта (по запросу держателя залога) для продажи собственности с целью выкупа залога.
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Устав Флориды, раздел 197.432(6).
^ Технически, согласно уставу, Невада должна передать право залога первому покупателю, сделавшему предложение; однако на практике иногда трудно определить, кто первым сделал ставку – особенно на живых аукционах, где несколько участников торгов выражают интерес – и поэтому используется случайный метод.
^ Например, Флорида разрешает покупку залогов, выданных в различных округах; однако в соответствии с законом сертификаты на залоговое имущество на сумму менее 250 долларов США на усадебную собственность не могут быть проданы ни на первоначальном аукционе, ни без рецепта. См. http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Устав Флориды, раздел 197.432(4).
^ Например, во Флориде этот период составляет «два года после 1 апреля года выдачи налогового сертификата». http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Устав Флориды, раздел 197.432(13). Поскольку округа Флориды проводят продажи после 1 апреля (по закону дата начала продаж сертификатов налогового залога должна быть не позднее 1 июня), во Флориде период погашения составляет примерно 22 месяца после даты продажи сертификата.
^ Во многих юрисдикциях технически согласно закону только фактическому владельцу собственности или законному уполномоченному лицу по закону разрешено выкупать залоговое удержание. Однако на практике юрисдикции обычно не соблюдают строго закон, желая иметь деньги на своих счетах (и залоговые обязательства выплачиваются держателям залоговых прав, создавая тем самым будущий интерес к продаже залоговых прав), а также не желая расстраивать представителей общественности, которые желают погасить долги, причитающиеся по закону.
^ Например, см. http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Устав Флориды, разделы 197.432(14). .
^ например, Аризона и Колорадо
^ Флорида подпадает под эту категорию.
^ Например, во Флориде сертификат налогового залога должен быть погашен в течение 7 лет с даты выдачи (которая по закону определяется как первый день продажи, когда сертификат был куплен, даже если сертификат был куплен после первого дня). ), за исключением случаев, когда держатель залога подал заявку на получение налогового акта или судебное или административное разбирательство «существовало официально». http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.482.html Устав Флориды, раздел 197.482.
^ Например, во Флориде процентная ставка по ошибочному залогу составляет всего 8% (если не была предложена более низкая ставка) по сравнению с максимально допустимой ставкой в 18%. http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Устав Флориды, раздел 197.432(11),
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Устав Флориды, раздел 197.432(6).
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.472.html Устав Флориды, раздел 197.472(2). Минимум 5% применяется к покупателю сертификата; однако, за исключением дополнительной платы за сертификат в размере 6,25 долларов США, начисляемой при погашении в соответствии с разделом 197.472 (3), которая выплачивается округу, причитающаяся сумма переводится держателю залога.
^ «42-18053. Проценты по просроченным налогам; исключения». Законодательное собрание штата Аризона. Архивировано из оригинала 19 сентября 2015 г. Проверено 22 августа 2015 г.
^ «Расследование Sun Sentinel: акулы налоговых залогов используют подставные компании, чтобы выдавить местных жителей» .
^ Например, округ Майами-Дейд требует внесения залога в размере 5000 долларов США, даже если покупатель хочет приобрести только один сертификат за гораздо меньшую цену. https://www.bidmiamidade.com/main?unique_id=vEfCeDAD5hGrBWl0dGFpSA&use_this=view_faqs
^ Например, Флорида разрешает снижать процентную ставку с шагом 0,25% до минимальной годовой доходности в 0,25% - хотя это гарантирует минимум 5% возврата на инвестиции - в то время как Аризона позволяет понижать ставку. с шагом 1% до уровня 1% годовой доходности.
