Регистрация актов — это система управления землей , в которой все важные инструменты , которые относятся к общему праву на участки земли , регистрируются в поддерживаемом правительством реестре , чтобы облегчить передачу права собственности. Система использовалась в некоторых юрисдикциях общего права и продолжает использоваться в некоторых юрисдикциях, включая большую часть Соединенных Штатов .
Во многих юрисдикциях она заменяется системами Torrens . Австралия , Ирландия , а также большинство канадских провинций перешли от реестров документов к титулам Torrens. Некоторые канадские провинции никогда не вели реестр документов и всегда использовали титулы Torrens. Другие канадские провинции, которые перешли от реестра документов к титулам Torrens, использовали обе системы одновременно, пока система Torrens постепенно не вытеснила систему реестра документов, как это было в Новой Шотландии и Нью-Брансуике в 2000-х годах. В канадской провинции Онтарио электронная регистрация привела к тому, что версия титула Torrens в Онтарио охватила почти всю землю, но прошлая регистрация документов по-прежнему регулирует некоторые вопросы. [1] Гонконг и канадские провинции Квебек , Ньюфаундленд и Лабрадор и Остров Принца Эдуарда являются единственными оставшимися провинциями, которые все еще используют систему регистрации документов.
В отличие от системы Торренса, в которой по сути тот, кто зарегистрировался в земельном реестре как владелец части или участка земли, имеет неотчуждаемое право собственности на землю, система регистрации актов является просто регистрацией всех важных документов, связанных с этой землей. Чтобы установить свое право собственности на землю, человек (или обычно адвокат покупателя ) должен установить, например:
Поскольку, в отличие от системы Торренса, реестр представляет собой всего лишь запись всех документов, связанных с землей, «владелец», указанный в записи земельного кадастра (или в Гонконге ее обычно называют «записью поиска земли»), не обязательно означает, что у него есть «действительный титул», то есть титул, который не может быть отозван или может быть отозван потенциально.
При купле-продаже земли продавец должен предъявить покупателю «хороший титул». Поскольку запись о поиске земли не является окончательной, это приводит к проблемам, когда продавец должен доказать свой титул, в частности, когда земля старая или имеет несколько обременений . Это может привести к судебному разбирательству, если стороны не смогут договориться о том, показан ли хороший титул.
В Гонконге продавец, как правило, должен доказать свое право собственности только за 15 лет до даты купли-продажи. Кроме того, различные законодательные меры освобождают продавца от этой обязанности. Например, продавец может полагаться на предположение, что изложение документа , относящегося к вопросам до 15-летней давности, является верным.
В Ирландии продавец должен предоставить «хороший корень права собственности» (обычно это передача права собственности на имущество, но также подходят и некоторые другие документы). Покупатель не может настаивать на том, чтобы корень права собственности был старше 40 лет; на практике настаивают только на минимальном сроке в 20 лет. Предполагается, что изложения в передаче права собственности на имущество являются верными, если эта передача права собственности имеет возраст не менее 20 лет.
Многие юрисдикции перешли или переходят с системы регистрации актов на систему регистрации права собственности . Например, Гонконг, одна из последних юрисдикций общего права, сохранившая систему регистрации актов, приняла Указ о правах собственности на землю в 2004 году, который приведет к переходу Гонконга на систему Torrens. Закон будет постепенно внедряться в течение двенадцати лет. Однако нет графика начала действия Указа по состоянию на 2016 год. [2]