Рефинансирование — это замена существующего долгового обязательства другим долговым обязательством на другой срок и с другой процентной ставкой. Условия рефинансирования могут значительно различаться в зависимости от страны, провинции или штата, в зависимости от нескольких экономических факторов, таких как неотъемлемый риск , прогнозируемый риск, политическая стабильность страны, стабильность валюты, банковское регулирование , кредитоспособность заемщика и кредитный рейтинг страны. Во многих промышленно развитых странах распространенными формами рефинансирования являются ипотечные кредиты на первичное жилье и автокредиты .
Если замена долга происходит в условиях финансового кризиса , рефинансирование можно назвать реструктуризацией долга .
Кредит (долг) может быть рефинансирован по разным причинам:
Рефинансирование по причинам 2, 3 и 5 обычно осуществляется заемщиками, испытывающими финансовые затруднения, с целью сокращения своих ежемесячных обязательств по погашению кредита, в связи с чем им потребуется больше времени для погашения задолженности.
В контексте личных (в отличие от корпоративных) финансов рефинансирование нескольких долгов упрощает управление долгом. Если долг с высокими процентами, такой как задолженность по кредитным картам , консолидируется в ипотеку , заемщик может погасить оставшуюся задолженность по ипотечным ставкам в течение более длительного периода.
При рефинансировании ипотечных кредитов на жилье в Соединенных Штатах могут быть доступны налоговые льготы, особенно если вы не платите альтернативный минимальный налог .
Некоторые срочные кредиты имеют штрафные санкции (« положения о досрочном погашении »), которые активируются досрочным погашением кредита, частично или полностью, а также «закрывающие» сборы. Также будут взиматься транзакционные сборы за рефинансирование. Эти сборы должны быть рассчитаны до начала рефинансирования кредита, так как они могут стереть любые сбережения, полученные в результате рефинансирования. Штрафные санкции применяются только к кредитам, погашенным до наступления срока погашения. Если кредит погашается по достижении срока погашения , это новое финансирование, а не рефинансирование, и все условия предыдущего обязательства прекращаются, когда новые средства финансирования погашают предыдущий долг.
Если рефинансируемый кредит имеет ту же процентную ставку, что и раньше, но более длительный срок, это приведет к увеличению общей стоимости процентов за весь срок кредита и приведет к тому, что заемщик останется в долгах на много лет. Обычно рефинансируемый кредит имеет более низкую процентную ставку. Эта более низкая ставка в сочетании с новым, более длительным сроком, оставшимся по кредиту, снизит платежи.
Заемщик должен рассчитать общую стоимость нового кредита по сравнению с существующим кредитом. Стоимость нового кредита будет включать расходы на закрытие, штрафы за досрочное погашение (если таковые имеются) и проценты, выплачиваемые в течение срока действия нового кредита. Это должно быть ниже оставшихся процентов, которые будут выплачиваться по существующему кредиту, чтобы понять, имеет ли рефинансирование финансовый смысл.
В некоторых американских юрисдикциях, в зависимости от американского штата, рефинансированные ипотечные кредиты считаются долгом с правом регресса , что означает, что заемщик несет ответственность в случае невыполнения обязательств, в то время как нерефинансированные ипотечные кредиты считаются долгом без права регресса .
Кредиторы по рефинансированию часто требуют процент от общей суммы кредита в качестве авансового платежа. Обычно эта сумма выражается в «пунктах» (или «премиях») в Соединенных Штатах. 1 пункт = 1% от общей суммы кредита. Больше пунктов (т. е. больший авансовый платеж) обычно приводит к более низкой процентной ставке. Некоторые кредиторы предлагают профинансировать части кредита самостоятельно, тем самым создавая так называемые «отрицательные пункты» (т. е. скидки).
Рефинансирование может применяться к долгу, созданному несколькими типами кредитов. Они включают ипотеку, автокредиты, студенческие кредиты , остатки по кредитным картам, личные кредиты и другие подобные типы долговых обязательств. [1]
Рефинансирование ипотеки обычно основано на целях домовладельцев и часто связано с жилищными кредитами. Конкретные типы рефинансирования ипотеки включают в себя ставку и срок, выплату наличными, получение наличными, без закрытия расходов и упрощение. [2] Рефинансирование со ставкой и сроком — это то, о чем большинство людей думают, когда речь заходит о рефинансировании ипотеки. Оно включает в себя замену вашей первоначальной ипотеки на новую, без существенного изменения неоплаченного основного остатка. Рефинансирование с выплатой наличными позволяет домовладельцам извлекать наличные из стоимости своего дома, что приводит к увеличению неоплаченного основного остатка. Рефинансирование с внесением наличных позволяет домовладельцам выплачивать ипотеку, что приводит к уменьшению неоплаченного основного остатка для достижения цели получения лучшей процентной ставки или снижения ежемесячных платежей. Рефинансирование без закрытия расходов помогает домовладельцам избежать уплаты расходов на закрытие при закрытии, добавляя расходы на закрытие к неоплаченному основному остатку и амортизируя его в течение срока действия кредита. Оптимизированное рефинансирование помогает домовладельцам пропустить такие этапы в процессе рефинансирования, как оценка и проверка кредитной истории, но обычно доступно только для ипотечных кредитов, поддерживаемых государством. [2] [3]
Рефинансирование является основной причиной досрочного погашения ипотеки , что может снизить реализованную доходность ценных бумаг, обеспеченных ипотекой .
Рефинансирование автокредита — это способ, которым владельцы транспортных средств могут изменить долговые обязательства, связанные с их транспортными средствами. Процесс рефинансирования автокредита похож на рефинансирование ипотеки, где новое долговое обязательство имеет новый срок и процентную ставку. [4] Рефинансирование с выдачей наличных также может применяться к автокредитам, если владельцам транспортных средств необходимо использовать часть своего капитала транспортного средства, тогда как возможность выкупа по лизингу позволяет сохранить транспортное средство во владении. [5] [6] Владельцы транспортных средств должны понимать риски и последствия продления сроков перед рефинансированием.
Заемщики с этим типом рефинансирования обычно платят немного, если вообще платят, авансовые сборы за получение нового ипотечного кредита. Этот тип рефинансирования может быть выгодным, при условии, что преобладающая рыночная ставка ниже существующей ставки заемщика по формуле, определенной кредитором, предлагающим кредит. Плата за оценку не может быть оплачена кредитором или брокером, поэтому она всегда будет отображаться в общих расходах на урегулирование в нижней части вашей добросовестной оценки (GFE).
Это может быть отличным выбором на падающем рынке или если вы не уверены, что будете держать кредит достаточно долго, чтобы окупить расходы на закрытие, прежде чем рефинансировать или выплатить его. Например, вы планируете продать свой дом через три года, но на то, чтобы окупить расходы на закрытие, уйдет пять лет. Это может помешать вам рассмотреть рефинансирование, однако, если вы выберете вариант с нулевыми расходами на закрытие, вы сможете снизить процентную ставку без риска потери денег.
В этом случае брокер получает кредит или так называемую премию за спред доходности (YSP). Премии за спред доходности — это деньги, которые ипотечная компания получает за выдачу вам кредита. Брокер предоставляет клиенту документацию, необходимую для обработки кредита, а кредитор платит им за предоставление этой услуги вместо оплаты одному из своих собственных кредитных инспекторов. Поскольку брокерская компания может иметь более одного кредитного инспектора, выдающего кредиты, они иногда могут получать дополнительные YSP за привлечение большего объема кредитов. Обычно это основано на финансировании более 1 миллиона общих кредитов в месяц. Это может принести большую пользу заемщику, особенно с 1 апреля 2011 года. Федеральное правительство ввело новые законы, предписывающие всем брокерам устанавливать цены с кредиторами, с которыми они ведут бизнес. Брокеры могут получить столько YSP, что они могут предоставить вам более низкую ставку, чем если бы вы обратились напрямую к кредитору, и они могут оплатить все ваши расходы на закрытие в отличие от кредитора, который заставил бы вас самостоятельно платить все комиссии третьих лиц. В итоге вы получаете более низкую ставку и более низкие комиссии. С тех пор как в апреле 2011 года вступил в силу новый закон RESPA [7] , брокеры больше не могут решать, сколько они хотят получить с кредита. Вместо этого в апреле они подписывают контракт, в котором говорится, что они оставят себе только определенный процент от YSP, а остальное пойдет на покрытие расходов заемщика на закрытие.
Ипотечные кредиты True No Closing Cost обычно не являются лучшим вариантом для людей, которые знают, что будут держать этот кредит в течение всего срока или, по крайней мере, достаточно времени, чтобы окупить расходы на закрытие. Когда заемщик платит из своего кармана за расходы на закрытие, он подвергается более высокому риску потери вложенных денег. В большинстве случаев заемщик не может договориться о сборах за оценку или условное депонирование . Иногда, при включении расходов на закрытие в кредит, вы можете легко определить, имеет ли смысл использовать более низкую ставку с расходами на закрытие или немного более высокую ставку бесплатно. В некоторых случаях ваш платеж будет таким же, в этом случае вы захотите выбрать более высокую ставку без сборов. Если платеж за 4,5% с 2500 долларов США в качестве платы за урегулирование такой же, как и для 4,625% бесплатно, то вы заплатите ту же сумму денег в течение срока кредита, однако, если вы выберете кредит с расходами на закрытие и рефинансируете до окончания срока, вы потратите деньги на расходы на закрытие. Сумма вашего кредита уменьшится на 2500 долларов США под 4,625%, а ваш платеж останется прежним.
Администрация Обамы одобрила несколько программ рефинансирования, направленных на помощь владельцам подводных домов, чтобы воспользоваться исторически низкими процентными ставками. Большинство этих программ не требуют оценки и охватывают все типы кредитов. Программы, предлагаемые в 2013 году, включают:
Этот тип рефинансирования может не помочь снизить ежемесячный платеж или сократить сроки ипотеки. Его можно использовать для улучшения дома, кредитных карт и другой консолидации долга , если заемщик соответствует требованиям с его текущим капиталом дома; он может рефинансировать с суммой кредита, превышающей его текущую ипотеку, и оставить наличные деньги.
В ситуациях, когда у заемщика есть и первая, и вторая ипотека, обычно эти кредиты объединяют в рамках процесса рефинансирования. Однако, даже если заемщик не получает никаких чистых «выплат» в рамках транзакции, в некоторых случаях кредиторы будут считать это транзакцией по выдаче наличных из-за «правила 12 месяцев». Это правило гласит, что любое рефинансирование, которое происходит в течение 12 месяцев после второй ипотеки (которая не была частью первоначальной транзакции покупки), считается рефинансированием по выдаче наличных. [9]