Пузырь на рынке жилья

Пузырь на рынке недвижимости, связанный с жильем

Жилищный пузырь ( или пузырь цен на жилье ) — один из нескольких типов пузырей цен на активы , которые периодически возникают на рынке. Основная концепция жилищного пузыря такая же, как и для других пузырей активов, состоящая из двух основных фаз. Сначала наступает период, когда цены на жилье резко растут, все больше и больше движимые спекуляциями. Во второй фазе цены на жилье резко падают. Жилищные пузыри, как правило, входят в число пузырей активов с наибольшим влиянием на реальную экономику, поскольку они подпитываются кредитами, ^[1] и в них участвует большое количество домохозяйств, а не только инвесторов, и поскольку эффект богатства от жилья, как правило, больше, чем для других типов финансовых активов. ^[2]

Определение пузыря на рынке жилья

Большинство исследовательских работ по пузырям на рынке жилья используют стандартные определения цен на активы. Существует множество определений пузырей. Большинство из них являются нормативными определениями, такими как определение Джозефа Стиглица (1990), ^[3] , которые пытаются описать пузыри как периоды, связанные со спекуляциями, или утверждают, что пузыри связаны с ценами, которые не могут быть оправданы фундаментальными факторами. Примерами являются Palgrave (1926), ^[4] Flood и Hodrick (1990), ^[5] Robert J. Shiller (2015), ^[6] Smith и Smith (2006) ^[7] и Cochrane (2010). ^[8]

Определение Стиглица таково: «...основная интуиция проста: если причина того, что цена сегодня высока, заключается только в том, что инвесторы верят, что цена продажи будет высокой завтра, — когда «фундаментальные» факторы, по-видимому, не оправдывают такую ​​цену, — то пузырь существует» (Стиглиц, 1990, стр. 13) ^[3]

Линд (2009) ^[9] утверждал, что нам необходимо новое определение ценовых пузырей на рынке жилья, «анти-Стиглицевское» определение. Его точка зрения заключается в том, что традиционные определения, такие как определение Стиглица (1990), ^[3] , в котором пузыри предлагаются как возникающие из-за цен, не определяемых фундаментальными факторами, являются проблематичными. Это в первую очередь потому, что концепция «фундаментальных факторов» является расплывчатой, но также потому, что эти типы номинальных определений обычно не относятся к эпизоду пузыря в целом — как с ростом, так и с падением цены. Линд утверждает, что решение состоит в том, чтобы определить пузырь, сосредоточившись только на конкретной динамике цен, а не на том, почему цены развивались определенным образом. Общее определение пузыря тогда было бы просто: «Пузырь существует, если (реальная) цена актива сначала резко возрастает в течение нескольких месяцев или лет, а затем почти сразу резко падает». (Линд 2009, стр. 80) ^[9]

Вдохновленные Линдом (2009), ^[9] Уст и Храфнкельссон (2017) создали следующее определение пузыря на рынке жилья: «Большой пузырь цен на жилье имеет резкий рост реальных цен, по крайней мере на 50% в течение пятилетнего периода или на 35% в течение трехлетнего периода, за которым следует немедленное резкое падение цен, по крайней мере на 35%. Маленький пузырь имеет резкий рост реальных цен, по крайней мере на 35% в течение пятилетнего периода или на 20% в течение трехлетнего периода, за которым следует немедленное резкое падение цен, по крайней мере на 20%». ^[10]

Выявление пузырей на рынке жилья

Пузыри на рынке жилья против завышения цен на рынке жилья

Завышение цены можно назвать необходимым, но недостаточным показателем существования пузыря. Завышение цены определяется шире, чем пузырь. Актив может быть переоценен без пузыря, но не может быть (положительного) пузыря без завышения цены. Завышение или занижение цены можно просто определить как отклонение от равновесной цены. ДиПаскуале и Уитон (1994) ^[11] говорят, что: «Действительно, кажется нормальным, что цены на жилье отклоняются от фундаментальной стоимости или равновесной цены, поскольку рынки жилья очищаются постепенно, а не быстро в краткосрочной перспективе».

Майер (2011) ^[12] исследовал пузыри цен на жилье и обнаружил, что существует три основных подхода, которые исследователи используют при изучении отклонений цен на жилье от равновесия.

Во-первых, существует метод, основанный на финансах, где цена дома равна дисконтированной будущей арендной плате. Это следует той же логике, что и при оценке акций; цена акций равна дисконтированной сумме всех будущих дивидендов. Идея заключается в том, что стоимость капитала равна дисконтированным дивидендам. Соотношение цены и арендной платы и стоимость использования жилья являются методами, которые подпадают под этот метод.

Второй подход заключается в сравнении затрат на строительство нового жилья с фактическими ценами на жилье сегодня. Большая часть метода стоимости строительства основана на теории кривой спроса и предложения. Если спрос низкий, это приводит к снижению цен на жилье и меньшему строительству новых домов. Глейзер и Дьёрко (2005) ^[13] отмечают, что рынок жилья характеризуется ломаной кривой предложения, которая является высокоэластичной, когда цены равны или превышают затраты на строительство. В противном случае кривая предложения является высоконеэластичной. Жилье можно построить довольно быстро, но поскольку жилье является долговечным товаром, старое жилье быстро не исчезает. Таким образом, цены на жилье на рынках с медленным или отрицательным ростом спроса ограничиваются затратами на строительство. Коэффициент цена/стоимость строительства и коэффициент цена/стоимость строительства являются методами, которые подпадают под этот метод.

Последний подход Майера (2011) ^[12] заключается в использовании комбинации доступности цен на жилье для получения модели равновесия. Часто цены на жилье сравниваются с доходом (доход используется в качестве прокси-переменной для доступности). Если цены на жилье слишком высоки, домохозяйства не могут позволить себе тот же уровень жилищных услуг (доступность). Симметрично, когда цены на жилье низкие, домохозяйства могут позволить себе более высокий уровень жилищных услуг. Примерами этого метода являются соотношение цены и дохода, соотношение цены и заработной платы, соотношение цены и дохода домохозяйства. Также существует набор различных мер и индексов доступности, которые рассматривают динамику процентных платежей к доходу или стоимости ипотеки к доходу. В дополнение к использованию равновесия цен на жилье на основе экономических показателей, также возможно использовать статистические методы для определения долгосрочной ценовой тенденции, например, HP-фильтр.

Контрольный список пузырей Шиллера (2010)

1. Резкий рост цен на активы, такие как недвижимость или акции
2. Большое общественное волнение по поводу указанных повышений
3. Сопутствующее безумие в СМИ
4. Истории о людях, зарабатывающих много денег, вызывающие зависть у тех, кто не так уж много зарабатывает.
5. Растущий интерес к классу активов среди широкой общественности
6. Теории «новой эры» оправдывают беспрецедентный рост цен
7. Снижение стандартов кредитования ^[14]

Группы индикаторов пузыря на рынке жилья Линда (2009)

1. Процентные выплаты в зависимости от дохода для покупателей жилья
   1. Номинальные процентные платежи по отношению к доходу увеличиваются.
   2. Номинальные процентные платежи по отношению к доходу увеличились бы, если бы применялись исторические уровни процентных ставок.
   3. Реальные процентные платежи по отношению к доходу увеличиваются.
   4. Реальные процентные платежи по отношению к доходу увеличились бы, если бы применялись исторические уровни процентных ставок.
2. Обеспечение жильем
   1. Чем легче увеличить предложение, тем больше вероятность того, что возросшая цена является частью пузыря.
3. Ожидания покупателей относительно цен
   1. Покупатели ожидают, что цены продолжат расти или стабилизируются на уровне, значительно превышающем исторические тенденции.
   2. Покупатели считают, что даже в среднесрочной перспективе (от трех до пяти лет) инвестирование в жилье практически безрисково.
4. Риск и нетерпение покупателей
   1. Люди становятся собственниками в более раннем возрасте или на более высоком уровне качества.
   2. Покупатели склонны выбирать более рискованные варианты финансирования, чем раньше.
   3. Покупатели амортизируют меньше, чем раньше.
5. Поведение банка
6. Банки увеличивают или, по крайней мере, не уменьшают соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости для покупателей на рынке жилья, когда цены растут.
   1. Банки становятся более либеральными при оценке кредитоспособности домохозяйств.
7. Спекулятивное поведение
   1. Большая часть покупателей жилья, чем обычно, снова планируют продать его довольно быстро. ^[9]

Другие индикаторы пузыря на рынке жилья

• Цены на жилье против уровня вакансий. Большое количество вакансий будет иметь понижательное давление на цены, поскольку в этом случае предложение превышает спрос (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007). Или наоборот: уровень занятости.
• Реальные цены на жилье против демографии. Если есть чистый приток арендаторов, можно ожидать, что стоимость жилья увеличится (Энглунд, 2011). ^[15]
• Если данные о доходах недоступны, можно использовать цены на жилье в сравнении с ВВП, поскольку можно ожидать, что изменения ВВП и дохода будут коррелировать (Claussen, Jonsson, & Lagerwall, 2011). ^[16]
• Коэффициент соотношения кредита к стоимости (LTV) является хорошим индикатором риска, связанного как с кредитором, так и с заемщиком. Чем выше коэффициент, тем выше риск (Кокко, 1999). ^[17]
• Коэффициент обслуживания долга или коэффициент покрытия долга (DSCR), т.е. соотношение средств, доступных для выплаты процентов и основного долга. Это считается хорошим индикатором уровня риска (Joshi, 2006). ^[18]
• Соотношение между кредитом и располагаемым доходом не должно меняться со временем. Увеличение выше долгосрочного среднего значения указывает на то, что рынок может быть переоценен (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg, & Soultanaeva, 2011). ^[19]
• Цены на жилье против процентных ставок. Если процентные ставки вырастут, то владение недвижимостью станет дороже, и для компенсации более высоких расходов пользователя можно ожидать, что цена упадет. (Энглунд, 2011). ^[20]
• Высокий и увеличивающийся рост цен на жилье. Уст и Храфнкельссон (2017) ^[10]

Исторические пузыри на рынке жилья

Крупные пузыри на рынке жилья в странах ОЭСР в 1970–2015 гг.

Таблица взята из работы Уста и Храфнкельссона (2017) ^[10] и была построена с использованием их определения пузыря. Набор данных состоит из квартальных реальных цен для 20 стран ОЭСР с 1970 по 2015 год. Длительность — это количество кварталов с момента последней поворотной точки (или с начала ряда данных). Агрегированное изменение цены — это совокупное изменение цены за продолжительность. *Агрегированное изменение цены — это от начала периода до пика.

Небольшие пузыри на рынке жилья в странах ОЭСР в 1970–2015 гг.

Таблица взята из работы Уста и Храфнкельссона (2017) ^[10] и была построена с использованием их определения пузыря. Набор данных состоит из квартальных реальных цен для 20 стран ОЭСР с 1970 по 2015 год. Длительность — это количество кварталов с момента последней поворотной точки (или с начала ряда данных). Агрегированное изменение цены — это совокупное изменение цены за продолжительность. * Агрегированное изменение цены — это с начала периода до пика.

Смотрите также

• Пузырь на рынке недвижимости

Для отдельных стран см.:

• Пузырь на австралийском рынке недвижимости – продолжается в настоящее время
• Пузырь на рынке жилой недвижимости в России 2020–2022 гг. — продолжается в настоящее время.
• Пузырь на рынке жилья в странах Балтии
• Пузырь на британском рынке недвижимости
• Пузырь на канадском рынке недвижимости - продолжается в настоящее время
• Пузырь на рынке недвижимости в Китае – 2005–2011 гг.
• Пузырь на рынке недвижимости в Дании – 2001–2006 гг.
• Пузырь на рынке недвижимости в Ирландии – 1999–2006 гг.
• Пузырь цен на японские активы – 1986–1991 гг.
• Пузырь на рынке недвижимости в Ливане
• Пузырь на рынке недвижимости Новой Зеландии – продолжается в настоящее время
• Пузырь на польском рынке недвижимости – 2002–2008 гг.
• Пузырь на рынке недвижимости в Румынии
• Пузырь на рынке недвижимости в Испании – 1985–2008 гг.
• Пузырь на рынке жилья в США – 1997–2006 гг.

Ссылки

1. Бруннермейер, МК и Эмке, М. (2012) Пузыри, финансовые кризисы и системный риск Рабочий документ NBER № 18398
2. см., например, Case, KE, Quigley, J. и Shiller R. (2001). Сравнение эффектов богатства: фондовый рынок и рынок жилья. Национальное бюро экономических исследований, рабочий документ № 8606., Benjamin, J., Chinloy, P. и Jud, D. (2004). «Недвижимость и финансовое богатство в потреблении». В: Journal of Real Estate Finance and Economics 29, стр. 341-354., и Campbell, John Y.; Cocco, João F. (октябрь 2004 г.). «Как цены на жилье влияют на потребление? Данные из микроданных». Harvard Institute of Economic Research, дискуссионный документ № 2045. Harvard Institute of Economic Research. Архивировано (PDF) из оригинала 2 мая 2006 г.
3. Стиглиц, Дж. Э. (1990). «Симпозиум по пузырям». В: Журнал экономических перспектив, т. 4, № 2, стр. 13-18.
4. Palgrave, RHI (1926), «Словарь политической экономии Palgrave», MacMillan & Co., Лондон, Англия, стр. 181.
5. Флуд, Р. П. и Ходрик, Р. Дж. (1990), «О тестировании спекулятивных пузырей», Журнал экономических перспектив, т. 4, № 2, стр. 85–101.
6. Шиллер, Р. Дж. (2005). Иррациональное изобилие. 3-е. Нью-Джерси: Princeton University Press. ISBN 0-691-12335-7.
7. Смит, М. Х. и Смит, Г. (2006), «Пузырь, пузырь, где же пузырь на рынке жилья?», Brookings Papers on Economic Activity, т. 2006 № 1, стр. 1–50.
8. Cochrane, JH (2010), «Ставки дисконтирования», рабочий документ, Чикагский университет, Школа бизнеса Бута и NBER, Чикаго, Иллинойс, 27 декабря.
9. Линд, Х. (2009). «Ценовые пузыри на рынках жилья: концепция, теория и индикаторы». В: Международный журнал рынков жилья и анализа, том 2, № 1, стр. 78-90.
10. Уст, А. и Храфнкельссон, К. (2017) Что такое пузырь на рынке жилья? , Economics Bulletin, том 37, выпуск 2, страницы 806-836
11. ДиПаскуале, Д. и Уитон, В. К. (1994), «Динамика рынка жилья и будущее цен на жилье», Журнал городской экономики, т. 35, стр. 1-27.
12. Mayer, C. (2011), «Жилищные пузыри: обзор», Annual Review of Economics, т. 3, стр. 559-577.
13. Глейзер, Э. Л. и Дьюрко, Дж. (2005), «Упадок городов и долговечное жилье», Журнал политической экономии, т. 113, № 2, стр. 345-375.
14. Шиллер, Р. Дж. (2010), «Список Шиллера: как диагностировать следующий пузырь», The New York Times, Джек Юинг, 27 января 2010 г.
15. Энглунд, П. (2011). Svenska huspriser и ett internationellt pespektiv. Стокгольм: СверигесРиксбанк.
16. Клауссен, Калифорния, Йонссон, М., и Лагервалл, Б. (2011). Макроэкономический анализ экономического развития и Швеции. Стокгольм: Шведский риксбанк.
17. Кокко, А. (1999). Азиатские крики похожи на шведские крисы. Экономиск Дебат, 81-92.
18. Джоши, Х. (2006). Выявление пузырей цен на активы на рынке жилья в Индии — предварительные данные. Резервный банк Индии.
19. Финокчинаро Д., Нильссон К., Нюберг Д. и Султанаева А. (2011). Hushållens skuldsätning, bostadspriserna и макроэкономика: в геноме в литературе. Стокгольм: Sveriges Riksbank.
20. Энглунд, П. (2011). Svenska huspriser и ett internationellt pespektiv. Стокгольм: Sveriges Riksbank.