Соглашение о выгодах для сообщества ( CBA ) в Соединенных Штатах представляет собой контракт , подписанный общественными группами и застройщиком, который требует от застройщика предоставить определенные удобства и/или смягчения для местного сообщества или района. В обмен на это общественные группы соглашаются публично поддержать проект или, по крайней мере, не выступать против него. Часто переговоры по CBA в значительной степени зависят от формирования многопрофильной, широкой общественной коалиции, включающей общественные, экологические, религиозные и трудовые организации.
В Соединенном Королевстве соглашения по разделу 106 и в Канаде соглашения по разделу 37 [1] также требуют определенных выгод от застройщиков, но отличаются от CBA тем, что являются частью соглашений о развитии с правительствами, а не с сообществами. CBA, как правило, являются частными, договорными соглашениями, хотя в некоторых случаях они могут быть частью соглашения о развитии с городом. [2] [3]
Проекты экономического развития часто в значительной степени субсидируются налогоплательщиками, но обычно нет гарантии, что «волновой эффект» проекта принесет пользу нынешним жителям. [4] Развитие может привести к джентрификации внутренних районов города , вытесняя малообеспеченных жителей по мере роста цен на жилье, или они могут создавать только низкооплачиваемые рабочие места в сфере розничной торговли и услуг . В результате многие столичные регионы продолжают испытывать проблемы, связанные с бедностью и жильем , несмотря на крупные инвестиции в экономическое развитие.
В ответ на эти проблемы в конце 1990-х годов была создана модель CBA как способ для сообществ, наиболее затронутых проектами экономического развития, участвовать в процессе планирования и стремиться к тому, чтобы выгоды от развития были получены существующими сообществами. [5] Для застройщиков переговоры с представителями сообщества могут быть привлекательным способом получить поддержку сообщества и помочь продвинуть свои проекты. Участие в переговорах CBA может устранить неожиданности в процессе одобрения застройки и позволить застройщикам работать с единой коалицией, а не взаимодействовать с общественными организациями по отдельности. [6]
Поскольку местные органы власти боролись со своей ответственностью за формирование моделей развития и землепользования , возникло движение за общественные блага, чтобы бросить вызов традиционному мышлению и предложить более широкое видение. Связанное с умным ростом и экологической справедливостью , движение за общественные блага стремится гарантировать, что главной целью экономического развития является внесение измеримых, постоянных улучшений в жизнь затронутых жителей, особенно в малообеспеченных районах и цветных общинах. Организации, связанные с движением за общественные блага, оказали давление на государственный сектор, чтобы он играл более стратегическую роль в планировании землепользования и городском росте, а также использовал субсидии на экономическое развитие для создания хороших рабочих мест, доступного жилья и услуг в районе, которые улучшают качество жизни всех жителей. [5]
Движение за общественные блага началось в Лос-Анджелесе с успешной реализации в многофункциональных проектах в Голливуде и Хайленде [7] и Staples Center / LA Live. [8] С тех пор оно быстро распространилось на другие города, включая Атланту , Чикаго , Денвер , Милуоки , Миннеаполис , Нью-Хейвен , Нью-Йорк , Филадельфию , Питтсбург , Сан-Диего , Сан-Франциско , Сан-Хосе , Сиэтл , Сиракузы , Вашингтон, округ Колумбия , и Уилмингтон . [9] Ведущие организации [ необходим неосновной источник ] включают Национальную коалицию по реинвестированию в сообщества, [10] Партнерство для работающих семей, [11] Альянс Лос-Анджелеса за новую экономику (LAANE), [12] Стратегические действия за справедливую экономику (SAJE), [13] SCOPE Los Angeles, [14] и Pittsburgh UNITED. [15]
Сторонники CBA утверждают, что подход, основанный на выгодах для сообщества, улучшает процесс развития для сообщества, разработчиков и местных чиновников, создавая общий беспроигрышный сценарий. [16] Некоторые принципы и цели, которые сторонники CBA стремятся продвигать, включают: [3]
В основе стратегии выгод для сообщества лежит организация сообщества и создание коалиции. [17] [18] Организация и поддержание коалиции, содействие компромиссу и разработка общей повестки дня имеют важное значение для создания успешного CBA. Коалиции могут включать в себя различные общественные группы, такие как группы по соседству, экологические организации, организации добросовестного управления, профсоюзы и религиозные организации. [6] Коалиции обычно не являются юридическими лицами, но группы-члены сообщества могут заключать рабочее соглашение для регулирования своих отношений в коалиции. Типовое рабочее соглашение коалиции CBA было создано Центром публичного права в юридической школе Тулейнского университета . [19]
Выборные должностные лица и правительственные учреждения часто играют активную роль в переговорах CBA. В Калифорнии и других юрисдикциях, где разрешены соглашения о развитии, представители правительства могут быть официальными подписантами CBA. В других случаях правительственные должностные лица могут играть более неформальную роль, содействуя переговорам CBA и поощряя сотрудничество. [6]
Обычно переговоры между коалицией CBA и застройщиком начинаются после объявления проекта, но до одобрения правительства. Однако существуют примеры законодательных требований CBA, связанных с субсидиями, которые устанавливают стандарты общественных благ на земле в определенных округах. Например, застройщики, участвующие в проекте Atlanta Beltline , которые выбирают использование налогового прироста, должны включить общественные блага в соглашение о развитии или финансировании. [9]
Модель контракта CBA позволяет адаптировать каждый конкретный CBA к потребностям сообщества, размеру и типу предлагаемой застройки, а также относительной переговорной силе общественных групп и застройщика. Преимущества могут быть предоставлены самим застройщиком, или CBA может потребовать от застройщика наложить положения CBA на своих арендаторов, поставщиков и подрядчиков. Обычно CBA включают стандарты качества работы, местные программы найма и требования к доступному жилью. [6]
Другие преимущества включают в себя, среди прочего:
Спектр преимуществ, предлагаемых CBA, подробно изучался в научной литературе [20] , а также на конференциях [21] с целью повышения осведомленности о преимуществах CBA для застройщиков, местных органов власти и испытывающих трудности сообществ.
Общественные группы должны рассмотреть, как каждое положение CBA будет контролироваться и обеспечиваться. Хотя финансовые обязательства и другие единовременные выгоды могут быть довольно легко отслеживаемы, другие обязательства застройщика и арендатора, такие как прожиточный минимум и местные требования к найму, могут действовать десятилетиями и требовать долгосрочного надзора. Для решения этой проблемы CBA включают требования к периодической отчетности и раскрытию информации, механизмы расследования жалоб и положения о создании комитетов по надзору. Если CBA включен в соглашение о развитии, государственные органы также могут играть роль в мониторинге реализации CBA. [5]
Поскольку CBA является юридически обязывающим контрактом, [22] он может быть принудительно исполнен только подписавшими его сторонами. CBA, включенные в соглашения о развитии, могут быть принудительно исполнены как правительством, так и общественными группами. [6] Не существует прецедентного права относительно действительности и принудительности CBA. Контракт Дональда Трампа 1993 года, подобный CBA, касающийся проекта New York City Riverside South, был предметом решения Апелляционного суда Нью-Йорка в 2008 году, но суд постановил, что условия контракта истекли. [23]
Хотя многочисленные CBA оказались успешными инструментами для улучшения процесса экономического развития, возникло множество критических замечаний. Возможно, наиболее существенным критическим замечанием является то, что CBA не предлагают способа гарантировать, что они действительно отражают потребности и желания сообщества. Например, Atlantic Yards CBA подвергся критике, поскольку переговоры по нему велись всего несколькими общественными группами, все из которых получают финансирование от застройщика, в то время как многие другие общественные группы были исключены из переговоров. В отчете Ассоциации адвокатов Нью-Йорка также ставится под сомнение, будут ли переговорщики CBA заключать соответствующие сделки с застройщиками, и будут ли CBA вмешиваться в процесс планирования. Различные правовые проблемы, связанные с поборами и рассмотрением, также могут ослабить эффективность CBA. [24]
CBA были согласованы для многочисленных проектов. Наиболее известным CBA, вероятно, является Los Angeles Staples Center CBA, который в целом рассматривается как успешный. [25] Другие проекты, которые имели CBA, включают проект Dearborn Street Goodwill в Сиэтле , арену Consol Energy Center (для хоккейной команды Penguins ) в Питтсбурге , [26] жилой комплекс Bayview–Hunters Point в Сан-Франциско , проект реконструкции Gates-Cherokee в Денвере и комплекс Ballpark Village в Сан-Диего . [27]
«CBA» некоторых проектов не были приняты в качестве законных CBA сторонниками движения за общественные блага. Например, «CBA» для нового стадиона «Янки » не считался «истинным» CBA, поскольку он был согласован выборными должностными лицами, а не общественными группами. [3] Соглашение действительно включало значительные общественные блага, такие как гранты в размере 28 000 000 долларов и бесплатные билеты для местных организаций. [28] Однако CBA не был гладко реализован. В 2009 году бывший администратор общественного фонда подал в суд на общественную благотворительную организацию «Янки», заявив, что фонд управлялся ненадлежащим образом. [29]
В рамках подготовки к зимним Олимпийским играм 2010 года город Ванкувер , Британская Колумбия, Канада, заключил контракт с Millennium Development Corporation на строительство своей спортивной деревни площадью 600 000 квадратных футов (56 000 м2 ) на 600 единиц на юго-востоке Фолс-Крик. Это развитие включало CBA с целями создания 100 рабочих мест для местных и обученных жителей центральной части города и закупки целевых товаров и услуг на сумму 15 миллионов долларов из центральной части города. Он также включал фонд наследия в размере 750 000 долларов для обучения жителей центральной части города. [30] CBA включал инвестиции и поддержку со стороны канадского федерального правительства, правительства провинции Британская Колумбия, города Ванкувер и Building Opportunities with Business Inner-City Society Building Opportunities with Business (некоммерческая организация по экономическому развитию сообщества , также известная как BOB), эти стороны совместно признаются в соответствии с Ванкуверским соглашением . [31] CBA также получила поддержку от Bell, VanCity, Canadian Housing and Mortgage Corporation и Vancouver Regional Construction Association. Building Opportunities with Business контролировала использование фондов наследия, привлекала рабочую силу и поддерживала жителей центральной части города обучением и помощью, в то время как VRCA контролировала обучение жителей. Хотя Олимпийская деревня широко критиковалась за превышение бюджета, в отчете 2008 года для города, подготовленном BOB, упоминается создание 120 рабочих мест с закупками на сумму около 50 миллионов долларов. В отчете также признается, что отслеживание фактической экономической активности от застройки было сложным, а закупки неточны. Несмотря на трудности отслеживания закупок и тот факт, что проект вышел за рамки бюджета, CBA широко считается успешным.
Обзор CBA можно найти в «Кратком обзоре и индексе соглашений о выгодах для общества» [32], опубликованном в Интернете в 2011 году Центром публичного права юридической школы Тулейнского университета. [33]