Коэффициент площади пола ( FAR ) — это отношение общей площади пола здания (брутто-площадь) к размеру участка земли, на котором оно построено. Он часто используется в качестве одного из правил в городском планировании наряду с коэффициентом застройки к земельному участку. [1] Эти термины также могут относиться к ограничениям, налагаемым на такое отношение посредством зонирования . FAR включает все площади этажей, но не зависит от их пространственного распределения на участке, тогда как коэффициент покрытия здания (или коэффициент покрытия участка) измеряет площадь застройки на участке, но не зависит от высоты здания.
Записано в виде формулы: FAR = общая площадь пола/площадь участка .
Более низкие максимально допустимые коэффициенты площади связаны с более низкой стоимостью земли и более низкой плотностью застройки. [2] Строгие ограничения коэффициентов площади приводят к меньшему предложению жилья, [3] и более высокой арендной плате. [4]
Коэффициент площади пола иногда называют коэффициентом площади пола ( FSR ), индексом площади пола ( FSI ), коэффициентом участка или коэффициентом участка .
Разница между FAR и FSI заключается в том, что первый — это отношение, а второй — индекс. Индексные числа — это значения, выраженные в процентах от одной базовой цифры. Таким образом, FAR = 1,5 переводится как FSI = 150%.
Термины, наиболее часто используемые для этого измерения, различаются в зависимости от страны или региона.
В Австралии коэффициент площади пола (FSR) используется в Новом Южном Уэльсе [5] , а коэффициент участка — в Западной Австралии [6] .
Во Франции используется коэффициент занятости соли (COS).
В Бразилии используется Coeficiente de Aproveitamento (CA).
В Германии используется Geschossflächenzahl (GFZ). Не путать с Grundflächenzahl (GRZ), который представляет собой коэффициент покрытия сайта.
В Индии используются как индекс площади пола (FSI), так и коэффициент площади пола (FAR). [7]
В Соединенном Королевстве и Гонконге используются как коэффициент участка , так и коэффициент участка . [8] [9]
В Сингапуре чаще используются термины «коэффициент участка» и «коэффициент валового участка» (GPR).
В Соединенных Штатах и Канаде используются как коэффициент площади пола (FSR), так и коэффициент площади пола (FAR). [10]
Коэффициенты использования используются в качестве меры плотности застраиваемого участка. Высокий FAR указывает на плотную застройку. Коэффициент генерируется путем деления площади здания на площадь участка с использованием тех же единиц.
Одной из целей постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года было не допустить, чтобы высокие здания загораживали слишком много света и воздуха. Постановление о зонировании 1916 года пыталось контролировать размер зданий путем регулирования требований к высоте и отступу для башен. В 1961 году пересмотр постановления о зонировании ввел концепцию соотношения площади пола (FAR). Здания, построенные до 1961 года, часто имеют FAR, которые были бы недостижимы сегодня, например, у Эмпайр-стейт-билдинг , FAR которого составляет 25 — это означает, что оно зарабатывает значительно большую арендную плату, чем более новое здание на той же земле могло бы надеяться. [11]
Коэффициент площади пола (FAR) может использоваться при зонировании для ограничения плотности застройки . Хотя он напрямую ограничивает плотность застройки, косвенно он также ограничивает количество людей, которых может вместить здание, не контролируя внешнюю форму здания.
Например, если участок должен соответствовать 0,1 FAR, то общая площадь всех этажей во всех зданиях на участке не должна превышать одной десятой площади самого участка. Другими словами, если участок был 10 000 кв. футов, то общая площадь всех этажей во всех зданиях не должна превышать 1 000 кв. футов.
Архитектор может спланировать либо одноэтажное здание, занимающее всю допустимую площадь на одном этаже, либо многоэтажное здание , возвышающееся над плоскостью земли, но которое, следовательно, должно иметь меньшую площадь, чем одноэтажное здание той же общей площади этажа. Объединяя горизонтальные и вертикальные ограничения в одну цифру, допускается некоторая гибкость в проектировании здания , при этом достигается жесткое ограничение по крайней мере для одного показателя общего размера. Одним из преимуществ фиксации этого параметра, в отличие от других, таких как высота, ширина или длина, является то, что площадь этажа хорошо коррелирует с другими соображениями, имеющими отношение к регулированию зонирования, такими как общая парковка, которая потребуется для офисного здания , общее количество единиц, которые могут быть доступны для использования в жилых помещениях, общая нагрузка на муниципальные службы и т. д. Величины этих вещей, как правило, постоянны для данной общей площади этажа, независимо от того, как эта площадь распределена по горизонтали и вертикали. Таким образом, многие юрисдикции посчитали ненужным включать жесткие ограничения по высоте при использовании расчетов соотношения площади этажа. [ необходима цитата ]
Распространенными исключениями из общего расчета площади в квадратных футах для целей коэффициента площади пола (FAR) являются неиспользуемые площади, такие как этажи с механическим оборудованием, подвалы, используемые исключительно для парковки, лестничные башни, лифтовые шахты и парковочные гаражи.
Япония широко использует соотношение площади пола в системе зонирования с 1970 года. [ необходима цитата ]
В Индии используются как FAR, так и FSI. Правила FAR различаются от города к городу и обычно составляют от 1,3 до 3,25. В Мумбаи нормой является 1,33, но более высокий FSI разрешен вдоль линии метро и в трущобных районах, таких как Дхарави . В Бангалоре улицы шириной 40 футов допускают только FAR 1,75, а улицы шириной 100 футов допускают 3,25 FAR. [ необходима цитата ]
В Нью-Йорке FAR или соотношение площади пола является одним из правил, определяющих плотность и облик района, FAR связан с вашей зоной зонирования и специальными районами, которые могут изменить общее регулирование зонирования и ввести некоторые исключения для вашей собственности. Другим важным правилом, о котором вы должны знать как архитектор и профессиональный дизайнер, является регулирование высоты и отступа, а также открытого пространства. Во многих случаях ваш рассчитанный FAR позволяет вам строить больше, но вышеуказанные правила, которые исходят из резолюции о зонировании Нью-Йорка, ограничивают ваш дизайн и не могут выйти за максимально допустимый FAR.
FAR оказывает большое влияние на стоимость земли. Более высокий допустимый FAR дает более высокую стоимость земли.
Исследование 2022 года показало, что более низкий максимально допустимый FAR в Нью-Йорке привел к снижению стоимости земли и плотности застройки. [2]
Андрес Дуани и др. (2000) примечание: [12]
Разъяснение второго замечания Дуани относительно «покрытия участка»: если населенные пункты стремятся регулировать плотность через соотношение площади пола, логическим следствием является поощрение обширного одноэтажного строительства с меньшим количеством зеленых насаждений, поскольку одноэтажное строительство обходится дешевле многоэтажного строительства в расчете на квадратный фут. С другой стороны, если плотность регулируется соотношением покрытия здания (также известным как покрытие участка или покрытие участка [14] ), то зеленые насаждения могут быть сохранены, и многоэтажное строительство становится финансово выгодным. Этот результат продемонстрирован на иллюстрации, сравнивающей FAR и BCR.