В Соединенных Штатах специальная оценка — это сбор, который государственные органы могут взимать с участков недвижимости для определенных общественных проектов. Этот сбор взимается в определенной географической области, известной как район специальной оценки (SAD). Специальная оценка может взиматься только с участков недвижимости, которые были идентифицированы как получившие прямую и уникальную «выгоду» от общественного проекта. [1]
Наиболее общеизвестные специальные оценки — это сборы, взимаемые с земель при установке линий питьевой воды ; при установке канализационных линий; или при вымощении улиц бетоном или другим непроницаемым покрытием . Однако специальные налоговые сборы могут взиматься и для других целей, включая полицию или пожарную охрану , парковочные сооружения, уличное освещение и многие другие цели, разрешенные законами штата и местного самоуправления.
Хотя вариации концепции специальных оценок существовали в ряде стран мира с 1600-х годов, [2] в США специальная оценка более формально определяется через судебные иски как вознаграждение, которое правительственное учреждение может потребовать от владельцев собственности для финансирования общественного проекта, создающего «выгоду» в собственности, лежащей в особой географической зоне, известной как район специальной оценки.
Некоторые утверждают, что этот налог способствовал постоянно увеличивающемуся разрыву между уровнем жизни богатых и бедных. [3]
Район специальной оценки (SAD) — это географическая область, в которой рыночная стоимость недвижимости увеличивается за счет влияния общественных улучшений и в которой налог распределяется для возмещения расходов на общественные улучшения. [4]
Индивидуальные специальные налоги могут взиматься только в пределах единого административного района (ЕАД), который является одним из двух видов географических районов, обычно связанных с особыми налогами.
Другой тип географической области — «район обслуживания». Обстоятельства различаются в зависимости от законов разных штатов, но существенная отличительная черта между этими двумя типами районов заключается в следующем: район обслуживания состоит из всех отдельных участков земли, которые каким-либо образом связаны с общественным благоустройством, за которое взимается специальная оценка. Район специальной оценки состоит только из тех объектов недвижимости, которые обозначены применимым законом как получившие особую и уникальную «выгоду» от общественного благоустройства.
Примерами объектов недвижимости, которые могут быть каким-либо образом связаны с общественным благоустройством и, следовательно, включены в район обслуживания, но могут быть исключены из района специальной оценки, являются объекты недвижимости, связанные с плотиной , и объекты недвижимости, связанные с деловой парковкой .
В случае плотины... все объекты недвижимости, расположенные в пределах научно определенного « водораздела », и все объекты недвижимости, расположенные в пойме плотины , связаны тем, как вода стекает со всего водораздела в озеро и как вода в озере может затопить определенные области ниже по течению. Поскольку площадь водораздела и площадь поймы часто очень, очень велики по сравнению с площадью озера, возможно, что некоторые части водораздела и поймы физически расположены в какой-то правительственной единице, отличной от озера. Также возможно, что правительственная единица, разрешающая специальный оценочный сбор, не имеет юрисдикции для включения всех земель в пределах водораздела и поймы. В этом примере район обслуживания будет достаточно большим, чтобы включить все объекты недвижимости, связанные с озером путем течения воды. Район специальной оценки будет меньшей территорией, в пределах которой правительственная единица, предлагающая специальную оценку, имеет право взимать специальный оценочный налог.
В случае проекта экономического развития (например, парковочная структура для делового района) обстоятельства, которые могут привести к тому, что район обслуживания и SAD будут иметь разные географические границы, связаны с существующим и разрешенным использованием собственности, а не с политическими подразделениями. То есть, экономические силы на рынке будут ключом к включению или исключению определенной собственности.
Район обслуживания для парковки обычно ограничивается географической зоной, из которой пешеходы будут ходить между предприятиями и парковкой. Примером может служить то, что пользователи парковки будут пересекать зону, определенную как находящуюся в пределах шести кварталов или менее от парковки. В этом примере район обслуживания будет состоять из всех объектов недвижимости, лежащих в пределах шести кварталов от парковки.
Однако в пределах шести кварталов может быть не только розничные коммерческие структуры. Все классы объектов недвижимости, лежащие в пределах расстояния, на котором покупатели могут обоснованно добираться до розничных точек пешком, могут включать квартал домов или промышленное предприятие. Коммерческие объекты недвижимости будут оцениваться, поскольку опросы покажут, что розничные продажи зависят от адекватной парковки для клиентов. Также может быть продемонстрировано, что жилые объекты недвижимости (дома) будут исключены, поскольку пользователи этих объектов недвижимости не могут обоснованно ожидать «выгоды» от парковочной структуры. В зависимости от различных сценариев промышленные объекты недвижимости могут аналогичным образом не «выгоды» от парковочной структуры.
Правительства штатов по-разному понимают, что является «льготой» в соответствии с законами о специальной оценке.
В целом, «выгода» должна быть результатом непосредственного, уникального и конкретного государственного проекта. Например, когда водопроводные и канализационные линии устанавливаются государственными органами, близлежащие земли часто увеличиваются в цене. Как наличие безопасной питьевой воды, так и канализационных линий означает, что дорогостоящие скважины и септические системы не должны устанавливаться затронутыми владельцами недвижимости. Это также означает, что потенциальная возможность загрязнения грунтовых вод и поверхностных зон неправильно очищенными сточными водами будет устранена. Земля, которая могла быть «непригодной для строительства» раньше, может стать «пригодной для строительства», как только станут доступны предоставляемые государством услуги водоснабжения и канализации. Предоставление услуг водоснабжения и канализации — это ситуации, которые могут адаптировать ранее непригодную для использования землю для жилого или коммерческого использования. Ливневая канализация или плотина или дамба могут смягчить наводнение, и поэтому канализация, дамба или плотина облегчают бремя наводнения. [5]
Термин «выгода» чаще всего означает увеличение рыночной стоимости выгодной собственности. Однако некоторые штаты исторически определили термин «выгода» как нечто большее, чем увеличение рыночной стоимости. Например, выгода может означать особую приспособляемость земли или освобождение от некоторого бремени. [6]
Только определенное имущество может быть специально оценено. «Имущество», которое должно быть оценено, должно быть недвижимостью, а не «личностью». Личность — это налоговый термин, который означает личное имущество . Примерами личного имущества являются машины, оборудование, мебель и приспособления, которыми может владеть физическое или юридическое лицо.
Подводя итог, можно сказать, что когда государственный орган финансирует государственный проект, который напрямую, уникально и конкретно «приносит пользу» (увеличивает) стоимость определенных участков недвижимости, он может взимать плату с каждого конкретно полученного имущества в качестве компенсации за это. Имущество, предназначенное для специальной оценки, объединяется в географическую область с четко определенными границами. Эта географическая область называется районом специальной оценки. [7] [8]
В некоторых штатах иногда одно правительственное подразделение может взимать специальную оценку с другого. Это справедливо в случаях, когда общественное здоровье, безопасность и благосостояние поощряются проектом (например, ремонт плотины). Подробности см. в конкретных законах штата. [9]
Налог на имущество, о котором знают большинство граждан, называется адвалорным налогом. Этот налог используется для финансирования общих или повседневных государственных операций. Адвалорный налог обычно взимается как с недвижимого, так и с движимого имущества. Налог на имущество основан на рыночной стоимости имущества. Адвалорный налоговый сбор основан на ставке сбора , которая никогда не меняется от участка к участку. Основополагающие принципы адвалорных налогов заключаются в том, что каждое имущество оценивается в соответствии с его рыночной стоимостью ( капитал ) и что каждое имущество облагается налогом на основе единой ставки сбора, которая применяется ко всем (единообразие). [10]
Специальные оценочные сборы не являются адвалорными налогами на имущество, хотя они могут взиматься по счету налога на имущество. Специальная оценка основана строго на концепциях «необходимости» и «выгоды». Специальные оценки требуют вывода о том, что общественное улучшение «необходимо» по причине, соответствующей закону, который разрешает специальную оценку, и что каждое специально оцененное имущество получает уникальную, измеримую и прямую выгоду от необходимого общественного улучшения. Основная идея заключается в том, что если государственные средства делают имущество более ценным, правительство имеет право получить деньги обратно от владельца имущества. Это существенно контрастирует с адвалорным налогом, который изымается для финансирования государственных операций, призванных приносить пользу всем гражданам.
Налог на стоимость основан на правовых принципах справедливости и единообразия. То есть, ко всем следует относиться справедливо и одинаково. В специальных оценках ключевым элементом является пропорциональность. Специальная оценка основана на необходимости общественного улучшения, а налагаемое фискальное бремя должно быть разумно пропорционально созданной выгоде. В отличие от налогов на стоимость , специальные оценки не должны взиматься равномерно (одинаковая ставка сбора для каждого участка). Фискальное бремя распределяется только между объектами недвижимости в пределах района специальной оценки и распределяется между каждым объектом недвижимости на основе уникальной, конкретной и прямой выгоды, которую объект недвижимости получил от общественного улучшения. Таким образом, пустой участок может быть оценен по той же ставке, что и соседний участок, на котором находится дом стоимостью в миллион долларов. Например, как пустой участок, так и объект недвижимости, улучшенный с помощью дома стоимостью в миллион долларов, могут быть оценены в пять тысяч долларов (5000,00 долл. США) за подключение к канализации. Таким образом, хотя оба объекта недвижимости имеют одинаковые обязательства по специальной оценке в размере 5000 долларов США, поскольку канализационные установки были специально оценены, будет существовать огромная разница в их адвалорных налоговых сборах: один адвалорный налог будет основан на стоимости пустующего участка, а другой — на стоимости участка плюс стоимость дома стоимостью в миллион долларов.
Среди уникальных характеристик специальной оценки есть одна, которая делает специальную оценку особенно обременительной для обычных граждан. Специальный оценочный сбор пользуется юридическим преимуществом, известным как «презумпция действительности». Это означает, что его гораздо сложнее и, как правило, гораздо дороже обжаловать, чем адвалорный налог на имущество, с которым большинство граждан знакомы. Это происходит потому, что обычному гражданину трудно признать, что произошла ошибка в процедуре или методологии специальной оценки, а ресурсы, которые налогоплательщик должен использовать для борьбы со специальным оценочным сбором, более обширны и затратны, чем ресурсы для борьбы с неправомерным адвалорным налогом на свою недвижимость.
Например, большинство налогоплательщиков на имущество интуитивно понимают рыночные силы, связанные со стоимостью их домов или другой собственности. Следовательно, если налоговая оценка кажется несоответствующей, они обычно могут быстро это распознать. В случае специальных оценок даже профессионалам трудно понять сложные нюансы, связанные с концепциями необходимости и выгоды, которые являются основой специального оценочного сбора.
Как только налогоплательщик осознает наличие проблемы, разница в процедурах обжалования налога на имущество и специального сбора оценки значительно усложняет обжалование специального сбора оценки. В то время как апелляции по адвалорному налогу часто можно подать на местном уровне без какой-либо профессиональной помощи, апелляции по специальному сбору оценки часто требуют помощи юристов , инженеров и других консультантов. Кроме того, налогоплательщик часто имеет возможность ежегодно опротестовывать оценку налога на имущество. В случае большинства специальных сборов обычно существует очень короткое окно возможностей для обжалования, и если окно упущено, то может быть мало доступных средств правовой защиты.
Для любого владельца недвижимости, который чувствует себя ущемленным из-за специальной оценки, наиболее важным является правовая концепция, известная как «презумпция действительности». Это означает, что суды относятся к действиям органов местного самоуправления с уважением и предполагают, что орган власти все сделал правильно. Как минимум, любое оспаривание специальной оценки должно показать, что правительство действовало незаконным образом. Это оспаривание имеет большое значение.
По всем этим причинам крайне важно, чтобы любое лицо, сталкивающееся с необходимостью уплаты специального налога, принимало участие в публичных слушаниях и контролировало процесс специальной оценки с самых ранних этапов.