Стоимость брака , также называемая синергетической стоимостью , является концепцией в оценке имущества . Королевский институт дипломированных оценщиков определяет ее как «дополнительный элемент стоимости, созданный путем объединения двух или более активов или интересов, где объединенная стоимость больше суммы отдельных стоимостей». [1]
В Англии и Уэльсе этот термин чаще всего встречается в франшизе аренды , когда оценка проводится с целью продления аренды жилья или покупки права собственности на жилую недвижимость, находящуюся на правах аренды земли. Проблема возникает, поскольку до июня 2022 года в Англии была обычной практикой продажа квартир (а иногда и домов) на том основании, что покупатель получает аренду, как правило, на 99 лет или дольше по скромной арендной плате — называемой арендной платой за землю — и платит за это близкую к цене аренды за землю. Закон о реформе аренды (аренда земли) 2022 года, вступивший в силу 30 июня 2022 года, изменил эту практику, потребовав, чтобы почти все новые договоры аренды жилья имели нулевую арендную плату за землю (часто называемую «перчинкой»). [1].
Аренда земли является убыточным активом для арендатора, поскольку стоимость имущества снижается относительно его долгосрочной арендной стоимости по мере сокращения срока аренды. При отсутствии законодательства, разрешающего арендаторам продлевать аренду, имущество вернется к фригольдеру по истечении срока аренды, и в этот момент стоимость интереса арендатора будет равна нулю. Законодательство предусматривает, что квалифицированный арендатор может продлить аренду, выплатив фригольдеру компенсацию . Часть этой компенсации является пропорцией увеличения стоимости квартиры в результате продления аренды. Например, имущество может иметь стоимость 300 000 фунтов стерлингов, если оно имеет 99-летнюю аренду, но стоить только 85% от этой стоимости, если до конца срока аренды осталось всего 70 лет. Если арендатор, у которого осталось 70 лет, имеет право продлить аренду до 99 лет или более, у него есть возможность увеличить стоимость своего интереса в имуществе на 45 000 фунтов стерлингов. Эта цифра является стоимостью брака. Законодательство Великобритании об аренде признает, что эта стоимость при заключении брака принесет арендатору непредвиденную выгоду при продлении срока аренды, и поэтому предусматривает, что эта стоимость при заключении брака делится, как правило, в соотношении 50/50 между владельцем и арендатором, хотя в законодательстве есть специальное положение о том, что если на момент подачи заявления о продлении срока аренды остается более 80 лет, арендатор не обязан выплачивать какую-либо стоимость при заключении брака владельцу.
После принятия Закона о реформе права аренды и права собственности на недвижимость в парламенте 24 мая 2024 года требование к арендаторам выплачивать владельцам недвижимости брачную стоимость будет отменено после того, как будет принят нормативный акт, вводящий в действие соответствующее положение Закона, хотя в настоящее время не определены сроки, когда это произойдет. [2]
Термин «супружеская стоимость» скорее всего некорректен в терминологии продления срока аренды жилья, поскольку два интереса не объединяются, а один из них продлевается, но этот термин по-прежнему широко используется при оценке арендованной собственности в Великобритании. Существуют и другие обстоятельства, когда может быть применима супружеская стоимость, и в таких контекстах чаще используется термин «синергетическая стоимость».