Строительное общество — это финансовое учреждение , принадлежащее его членам как взаимная организация , которая предлагает банковские и связанные с ними финансовые услуги , особенно сберегательные и ипотечные кредиты . Они существуют в Соединенном Королевстве, Австралии и Новой Зеландии, а ранее в Ирландии и нескольких странах Содружества, включая Южную Африку, как взаимные банки. [1] Они похожи на кредитные союзы , но вместо того, чтобы поощрять бережливость и предлагать необеспеченные и деловые кредиты, целью строительного общества является предоставление ипотечных кредитов на жилье своим членам. Заемщики и вкладчики являются членами общества, устанавливающими политику и назначающими директоров на основе принципа «один член — один голос». Строительные общества часто предоставляют другие розничные банковские услуги, такие как текущие счета, кредитные карты и личные кредиты. Термин «строительное общество» впервые возник в 19 веке в Великобритании из кооперативных сберегательных групп.
В Соединенном Королевстве строительные общества конкурируют с банками за большинство потребительских банковских услуг, особенно ипотечное кредитование и сберегательные счета , а правила разрешают финансировать до половины их кредитования за счет долга перед нечленами, что позволяет обществам получать доступ к оптовым рынкам облигаций и денег для финансирования ипотечных кредитов. Крупнейшим в мире строительным обществом является британское Nationwide Building Society . В Австралии строительные общества также конкурируют с розничными банками и предлагают потребителям полный спектр банковских услуг.
Строительные общества как институт появились в Бирмингеме в конце XVIII века — городе, переживавшем быстрый экономический и физический рост, обусловленный множеством небольших металлообрабатывающих фирм, чьи многочисленные высококвалифицированные и преуспевающие владельцы охотно инвестировали в недвижимость. [2] [3] Многие из ранних строительных обществ базировались в тавернах или кофейнях , которые стали центром сети клубов и обществ для сотрудничества и обмена идеями среди весьма активных граждан Бирмингема в рамках движения, известного как Просвещение Мидлендса . [4] Первым созданным строительным обществом было Строительное общество Кетли , основанное Ричардом Кетли, владельцем гостиницы « Золотой крест» , в 1775 году. [5] Члены общества Кетли ежемесячно платили взносы в центральный фонд, который использовался для финансирования строительства домов для членов, что, в свою очередь, служило залогом для привлечения дальнейшего финансирования общества, позволяя продолжать строительство. [6] К 1781 году в Бирмингеме было основано еще три общества, а четвертое — в соседнем городе Дадли ; и еще 19 были образованы в Бирмингеме между 1782 и 1795 годами. [7] Первое общество за пределами английского Мидлендса было основано в Лидсе в 1785 году. [8]
Большинство первоначальных обществ полностью прекращали свое существование , когда они распускались, когда все члены приобретали дом: последнее из них, First Salisbury and District Perfect Thrift Building Society, было ликвидировано в марте 1980 года. [9] В 1830-х и 1840-х годах произошло новое развитие с постоянным строительным обществом , где общество продолжало работать на постоянной основе, постоянно принимая новых членов по мере того, как предыдущие совершали покупки, например, Leek Building Society . Основной законодательной базой для строительного общества был Закон о строительных обществах 1874 года ( 37 & 38 Vict. c. 42), с последующим внесением поправок в законодательство в 1894, 1939 (см. Coney Hall ) и 1960 годах.
В период своего расцвета существовали сотни строительных обществ: почти в каждом городе страны было строительное общество, названное в честь этого города. В последующие десятилетия количество обществ сократилось, поскольку различные общества объединялись в более крупные, часто переименовываясь в процессе, а другие общества выбирали демутуализацию, за которой, в подавляющем большинстве случаев, следовало окончательное поглощение листингуемым банком. Большинство существующих крупных строительных обществ являются результатом слияний множества более мелких обществ.
Все строительные общества в Великобритании являются членами Ассоциации строительных обществ . В начале 2008 года в Великобритании было 59 строительных обществ с общими активами, превышающими 360 миллиардов фунтов стерлингов. [10] Количество обществ в Великобритании сократилось на четыре в 2008 году из-за серии слияний, вызванных, в значительной степени, последствиями финансового кризиса 2007–2008 годов . Было еще по три слияния в 2009 и 2010 годах, демутуализация и слияние в 2011 году и еще четыре слияния в 2013–2018 годах, в результате которых осталось только одно строительное общество со штаб-квартирами соответственно в Шотландии и Северной Ирландии. С тех пор единственное слияние произошло в 2023 году, когда общество Манчестера объединилось с обществом Ньюкасла.
В 1980-х годах изменения в британском банковском законодательстве позволили строительным обществам предлагать банковские услуги, эквивалентные обычным банкам. Руководство ряда обществ все еще чувствовало, что они не могут конкурировать с банками, и в ответ на их опасения в 1986 году был принят новый Закон о строительных обществах . Это позволило обществам « демутуализироваться ». Если более 75% членов проголосовали «за», строительное общество тогда становилось обществом с ограниченной ответственностью, как и любое другое. Взаимные права членов обменивались на акции этой новой компании. Ряд крупных обществ сделали такие предложения своим членам, и все они были приняты. Некоторые из них были зарегистрированы на Лондонской фондовой бирже , в то время как другие были приобретены более крупными финансовыми группами.
Процесс начался с демьютуализации Abbey National Building Society в 1989 году. Затем, с 1995 по конец 1999 года, восемь обществ демьютуализировались, что составляло две трети активов строительных обществ по состоянию на 1994 год. Пять из этих обществ стали акционерными банками (plc), одно слилось с другим, а остальные четыре были поглощены plc (в двух случаях после того, как взаимная компания ранее преобразовалась в plc).
Как упоминает Тейлер (2003), шаги по демутуализации сразу же увенчались успехом, поскольку ни консервативное, ни лейбористское правительства Великобритании не создали структуру, которая ставила бы препятствия на пути демутуализации. Политическое согласие с демутуализацией было наиболее очевидным в случае с позицией « саквояжников », то есть тех, кто вступал в общества, внося минимальные суммы в размере около 100 фунтов стерлингов в надежде получить прибыль от распределения излишков после демутуализации. Дерегулирующий Закон о строительных обществах 1986 года содержал положение против саквояжников в форме двухлетнего правила. Оно предписывало квалификационный период в два года, прежде чем вкладчики могли участвовать в остаточном требовании. Но до демутуализации Abbey National Building Society 1989 года суды вынесли решение против двухлетнего правила после судебного иска, поданного самой Abbey National с целью обойти намерение законодателей. После этого законодательство действительно запретило распределение наличных средств среди членов, состоящих в партии менее двух лет, но тот же результат был получен путем разрешения выпуска «бесплатных» акций в приобретающем plc, продаваемых за наличные. Консервативное правительство Тэтчер отказалось внести поправки в законодательство, чтобы исправить дефект в «правиле двух лет».
Строительные кооперативы, как и компании взаимного страхования жизни, возникли, когда люди объединились для решения общих потребностей; в случае строительных кооперативов это было жилье, и изначально членами были как сберегатели, так и заемщики. Но очень быстро стало ясно, что нужны «внешние» сберегатели, мотивом которых была прибыль за счет процентов по вкладам. Таким образом, постоянные строительные кооперативы быстро превратились в ипотечные банки, и в таких учреждениях всегда существовал конфликт интересов между заемщиками и сберегателями. Задачей движения было примирить этот конфликт интересов, чтобы сберегатели могли сделать вывод, что их интересы и интересы заемщиков в некоторой степени дополняют друг друга, а не конфликтуют. Конфликт интересов между сберегателями и заемщиками никогда полностью не примирялся в строительных кооперативах, но после дерегулирования это примирение стало чем-то вроде безнадежного дела. Руководство строительных кооперативов, по-видимому, могло тратить значительное время и ресурсы (которые принадлежали организации), планируя свой эффективный захват — как можно большей части активов. Если так, то это, возможно, инсайдерская сделка в большом масштабе с выгодой от внутренних специальных знаний о бизнесе и ресурсах фирмы, не переданных посторонним, таким как политики и члены (и, возможно, регулирующие органы). Как только возможность требовать была предоставлена руководством, в частности, вкладчики могли рассчитывать на то, что воспользуются ею. Было достаточно заемщиков, находящихся в затруднительном положении, чтобы принять предложенное им руководством поощрение (несмотря на несколько простых сумм, достаточных для демонстрации того, что они, вероятно, в конечном итоге эффективно выплатят поощрение). (Tayler 2003)
Менеджмент, продвигающий демутуализацию, также тем самым достиг управленческих целей, поскольку конец взаимности принес стандарты оплаты труда комитета по вознаграждению в стиле акционерного общества (plc) и опционы на акции. Опционы на акции для управления конвертирующими обществами, по-видимому, являются мощным фактором в расчетах управления. Расмусен (1988) ссылается на это следующим образом:
«... льготы не растут пропорционально размеру [взаимного] банка. Если взаимный банк большой или, как ожидается, будет расти, если он сможет привлечь капитал путем конвертации, его менеджеры получают большую ценность от конвертации, но не терпят большой потери льгот, чем если бы банк был небольшим. Их выгода заключается в праве покупать новые акции, которые представляют ценность, поскольку новые выпуски постоянно недооцениваются [имея в виду конвертации взаимных банков США]. Более того, ни в коем случае не все менеджеры взаимных банков некомпетентны, и конвертации позволяют банку легче расширяться и предоставлять опционы на акции для руководителей, которые представляют ценность для опытных менеджеров».
Вместо того, чтобы использовать свое преимущество маржи в качестве защиты взаимности, около 1980 года строительные общества начали устанавливать ставки ипотеки с учетом рыночных уровней клиринга. В целом они начали вести себя скорее как банки, стремясь максимизировать прибыль вместо преимуществ взаимной организации. Таким образом, по данным Банка Англии Боксалла и Галлахера (1997):
«... между 1984 и 1997 годами фактически не было никакой разницы между процентными ставками банков и строительных обществ по ипотечному кредитованию жилья. Такое поведение привело к доходности активов строительных обществ, которая была по крайней мере такой же высокой, как у банков PLC, и, в отсутствие распределения, привело к быстрому накоплению резервов».
Как также отмечают Боксалл и Галлахер (1997):
«... накопление резервов в начале 1990-х годов, выходящее за рамки нормативных требований и требований будущего роста, трудно согласовать с традиционными теориями взаимного поведения».
Ллевеллин (1996) приходит к более прямолинейному и циничному выводу:
Приняв политику наращивания резервов путем поддержания избыточной маржи, строительные общества одновременно позволили банкам конкурировать и, возможно, подорвали долгосрочную жизнеспособность взаимности. Более циничный подход заключается в том, что некоторые общества могли принять стратегию избыточной маржи просто для того, чтобы повысить свою ценность для конвертации.
Некоторые из этих управлений в конечном итоге оказались в конфликте с собственными членами. О первом крупном обращении аббатства в 1989 году Кей (1991) заметил:
[Парадокс] членов Abbey, которые боролись против вывода акций [превращения в акционерный банк] их строительного общества. Они боролись за сохранение определенной степени ответственности перед членами, которую руководство общества явно не чувствовало. Для действующего руководства противоположные взгляды некоторых из их членов не были вопросами, которые нужно было взвешивать и учитывать при формулировании политики. Они были помехой, с которой приходилось справляться с помощью дорогостоящего использования консультантов по связям с общественностью и юридических процедур.
В конце концов, после ряда крупных демутуализаций и давления со стороны дельцов, переходящих из одного строительного общества в другое, чтобы снять сливки с прибыли, большинство обществ, руководство которых хотело сохранить их взаимными, изменили свои правила членства в конце 1990-х годов. Обычно применялся метод, заключавшийся в правилах членства, гарантирующих, что любой, кто только что вступил в общество, в течение первых нескольких лет не сможет получить никакой прибыли от демутуализации. С исчезновением возможности быстрой прибыли волна демутуализаций закончилась в 2000 году.
В одном академическом исследовании (Хеффернан, 2003 г.) было обнаружено, что ценовая политика демутуализированных обществ по депозитам и ипотечным кредитам была более благоприятной для акционеров, чем для клиентов, при этом оставшиеся общества взаимного жилищного строительства предлагали стабильно более выгодные ставки. [11]
Закон о строительных обществах (финансирование) и обществах взаимного пользования (передачи) 2007 года , известный как Закон Баттерфилла, был принят в 2007 году, предоставив строительным обществам больше полномочий для слияния с другими компаниями. Эти полномочия были использованы Britannia в 2009 году и Kent Reliance в 2011 году, что привело к их демутуализации.
До 31 декабря 2010 года вклады в строительных обществах на сумму до 50 000 фунтов стерлингов на человека в расчете на одно учреждение обычно защищались Программой компенсаций в сфере финансовых услуг (FSCS), но строительные общества Nationwide и Yorkshire договорились о временном изменении условий FSCS для защиты членов обществ, которые они приобрели в конце 2008/начале 2009 года. Измененные условия позволяли бывшим членам нескольких обществ, которые объединяются в одно, сохранять несколько прав на защиту FSCS до 30 сентября 2009 года (позже продлено до 30 декабря 2010 года), так (например) член с 50 000 фунтов стерлингов в каждом из Nationwide, Cheshire и Derbyshire на момент соответствующих слияний сохранял бы 150 000 фунтов стерлингов защиты FSCS для своих фондов в объединенном Nationwide. [12] 31 декабря 2010 года общий лимит FSCS для розничных депозитов был увеличен до 85 000 фунтов стерлингов для банков и строительных обществ, а переходные положения в отношении слияний строительных обществ подошли к концу.
По состоянию на февраль 2024 года [обновлять]существует 42 независимых строительных общества, [13] все из которых являются членами Ассоциации строительных обществ . [10]
Десять строительных обществ Соединенного Королевства демьютуализировались в период с 1989 по 2000 год, либо став банком, либо будучи приобретенными более крупным банком. [16] [17] К 2008 году каждое строительное общество, которое плавало на фондовом рынке на волне демьютуализации 1980-х и 1990-х годов, было либо продано обычному банку, либо национализировано . [17]
Ниже приведен неполный список строительных обществ в Соединенном Королевстве, которые больше не существуют независимо, поскольку они либо слились с другими организациями, либо были поглощены ими. [21] Они все еще могут иметь активное присутствие на главной улице (или в Интернете) как торговое название или как отдельный бренд. Это обычно происходит потому, что бренды часто создают определенную репутацию и привлекают определенную клиентуру, и это может продолжать успешно продаваться.
В Австралии строительные общества развивались по британскому образцу. После окончания Второй мировой войны модель прекращения была возрождена для финансирования потребности возвращающихся военнослужащих в новых домах. Сотни были созданы с государственным начальным капиталом, при этом капитал возвращался правительству, а общества прекращения сохраняли накопленные проценты. После того, как все начальные фонды были ссужены, каждое общество прекращения могло повторно подать заявку на получение большего начального капитала до точки, когда они могли повторно ссужать свои собственные средства и, таким образом, становились постоянным обществом.
Кредиты на завершение были доступны и использовались внутри постоянных предприятий персоналом вплоть до 1980-х годов, поскольку их существование не было широко известно после начала 1960-х годов. Из-за строгих правил в отношении банков, строительные общества процветали до дерегулирования австралийской финансовой отрасли в 1980-х годах. В конце концов многие из небольших строительных обществ исчезли, в то время как некоторые из крупнейших (такие как Advance и St George ) получили статус банков.
Более поздние преобразования включают Heritage Bank , который был преобразован из строительного кооператива в банк в 2011 году, Hume в 2014 году, в то время как Wide Bay Building Society стал Auswide Bank , а IMB последовал его примеру в 2015 году, а Greater Building Society стал Greater Bank в 2016 году. Строительные кооперативы, преобразующиеся в банки, больше не обязаны демутуализироваться.
Особое отличие австралийских строительных обществ от других стран заключается в том, что австралийские строительные общества обязаны регистрироваться как компании с ограниченной ответственностью .
Текущие строительные общества
Закон о строительных обществах 1962 года разрешил регистрацию строительных обществ в Эсватини. Долгое время в стране было только одно строительное общество. Второе было зарегистрировано в конце 2019 года.
В пиковый период середины 20-го века в Республике Ирландия было около 40 строительных обществ. [ 25 ] Многие из них были очень маленькими, и, поскольку ирландские коммерческие банки начали выдавать ипотечные кредиты на жилье, небольшие строительные общества перестали быть конкурентоспособными. Большинство из них объединились или распались или, как в случае с First Active plc , были преобразованы в обычные банки. Последние оставшиеся строительные общества, EBS Building Society и Irish Nationwide Building Society , были демутуализированы и были переданы или приобретены в дочерние компании банка в 2011 году после последствий ирландского финансового кризиса .
Leeds Building Society Ireland и Nationwide UK (Ireland) были ирландскими отделениями строительных обществ, базирующихся в Соединенном Королевстве; с тех пор оба прекратили всю деятельность в Ирландии.
На Ямайке три строительных общества конкурируют с коммерческими банками и кредитными союзами за большинство потребительских финансовых услуг: [27]
В Новой Зеландии строительные общества регистрируются Регистратором строительных обществ в соответствии с Законом о строительных обществах 1965 года. [28] Регистрация в качестве строительного общества — это просто процесс учреждения организации как корпорации. Это в значительной степени формальность, и ее легко достичь, поскольку требования к капиталу минимальны (20 членов должны получить акции не менее чем на 1000 новозеландских долларов каждая, для общего минимального акционерного капитала фонда в размере 200 000 новозеландских долларов). [29]
Что касается пруденциального надзора, то существует разрыв между строительными обществами, которые работают в Новой Зеландии, с одной стороны, и теми, которые (хотя и официально зарегистрированы в Новой Зеландии), работают за рубежом:
Регистрационные данные строительных обществ и поданная документация доступны в Реестре строительных обществ, который ведется в Офисе компаний Новой Зеландии.
За прошедшие годы было создано несколько строительных обществ.
Некоторые из них, включая Countrywide Building Society и United Building Society , стали банками в 1980-х и 1990-х годах. Heartland Building Society (созданное в 2011 году путем слияния Canterbury Building Society, Southern Cross Building Society и двух других финансовых учреждений) стало Heartland Bank 17 декабря 2012 года.
Остальные строительные общества включают:
В Зимбабве Центральноафриканское строительное общество (CABS) является ведущим строительным обществом, предлагающим широкий спектр финансовых продуктов и услуг, включая транзакционные и сберегательные счета, мобильный банкинг, ипотечные кредиты, инвестиции на денежном рынке, срочные депозиты и зарплатные кредиты.
В других странах существуют организации взаимопомощи, аналогичные строительным кооперативам:
Поскольку большинство строительных обществ не являлись прямыми членами клиринговой системы Великобритании, для них было обычным делом использовать регистрационный номер для идентификации счетов вместо присвоения шестизначного кода сортировки и восьмизначного номера счета в соответствии со стандартами BACS .
В последнее время строительные общества стремятся получать коды сортировки и номера счетов в клиринговой системе, и, следовательно, использование номеров квитанций сократилось. При использовании BACS необходимо ввести номера квитанций для поля ссылки, а общий код сортировки и номер счета строительного общества будут введены в стандартные поля BACS. [33]
