Земельные трасты — это некоммерческие организации , которые владеют и управляют землей, а иногда и водами. Существует три распространенных типа земельных трастов, отличающихся друг от друга способами их юридической структуры и целями, для которых они организованы и действуют:
В Соединенных Штатах земли, находящиеся в собственности правительства США и находящиеся в доверительном управлении индейских племен и отдельных лиц, иногда называются земельным трастом.
В Австралии фонды по управлению земельными участками аборигенов представляют собой тип некоммерческой организации, которая владеет полным правом собственности на участок земли от имени сообщества аборигенов и/или жителей островов Торресова пролива .
Возможная самая ранняя концепция капитала в земле, находящейся в доверительном управлении, — это изображение этого древнего короля ( доверителя ), который возвращает имущество его предыдущему владельцу ( бенефициару ) во время своего отсутствия, подкрепленное свидетельскими показаниями ( попечителя ). По сути и в этом случае король вместо более позднего государства (доверителя и держателя активов на самом высоком уровне) возвращает право собственности вместе с прошлыми доходами ( капитал ) бенефициару: [1]
По свидетельству Гиезия, слуги Елисея, что женщина была владелицей этих земель, царь возвращает ей все ее имущество. Из того, что царь повелел своему евнуху возвратить жене все ее имущество и произведения ее земли с того времени, как она ушла...
Земельные трасты существовали по крайней мере со времен Римской империи, но их самая ясная история относится ко времени короля Генриха VIII в Англии . В то время люди использовали земельные трасты, чтобы скрыть свое право собственности на землю, чтобы им не пришлось служить в армии или выполнять другие обязательства, связанные с землевладением. Например, старший дядя владел землей своего племянника, чтобы ему не пришлось вступать в армию короля. Чтобы положить этому конец, король Генрих в 1536 году принял Статут об использовании . Статут гласил, что если одна сторона владеет землей «для использования» или в доверительном управлении для другой («бенефициара»), то законное право собственности переходит к бенефициару. Очевидно, что если бы статуту придали буквальный эффект, то не было бы закона о доверительном управлении. Однако вскоре после принятия статута английские суды заявили, что он применяется только в том случае, если траст был пассивным, то есть доверительный управляющий ничего не делал, а только владел землей. [ необходима цитата ]
В конце 19 века в Чикаго некоторые люди поняли, что земельные трасты будут хороши для покупки недвижимости для инвесторов, чтобы построить на ней небоскребы , и городские олдермены посчитали, что это будет хорошим способом скрыть свое право собственности на землю, поскольку им было запрещено голосовать по проектам городского строительства, когда они владели землей поблизости. Поскольку в законодательстве США присутствовало право Англии, включая Статут использования , возник вопрос, будет ли земельный траст действительным. Этот вопрос был передан в Верховный суд Иллинойса . Он постановил, что если земельный траст был создан с некоторой незначительной обязанностью для доверительного управляющего (например, передать имущество бенефициарам 20 лет спустя), то траст не будет считаться пассивным и будет действительным. Таким образом, земельный траст в Америке сегодня часто называют земельным трастом «иллинойсского типа» или «земельным трастом Иллинойса». [2]
Земельные трасты активно использовались в Иллинойсе более ста лет, а в последние десятилетия начали использоваться и в других штатах. Декларация траста осуществляется через «акт доверительному управляющему» . Если траст подается как публичный документ, он устраняет всю защиту активов, предоставляемую образованием земельного траста. Роберт Плесс был пионером использования земельного траста, который использовался многими фирмами по всем Соединенным Штатам с начала 1990-х годов. [ необходима цитата ]
Трасты общинных земель ведут свою концептуальную историю от садовых городов в Англии, движения Грамдан в Индии и кооперативных сельскохозяйственных поселений Израиля, мошавов . Как отметили Роберт Суонн и его соавторы в работе «Траст общинных земель: новая модель землевладения в Америке» (1972): «Идеи, лежащие в основе траста общинных земель... имеют исторические корни» в коренных Америках, в доколониальной Африке и в древних китайских экономических системах. Таким образом, «цель состоит в том, чтобы «восстановить» концепцию траста земель, а не инициировать ее». [3]
Инвестиционный траст недвижимости представляет собой фидуциарное соглашение, в соответствии с которым одна сторона ( доверительный управляющий ) соглашается владеть и управлять недвижимостью в интересах ограниченного числа бенефициаров . [4]
Земельные трасты, используемые в первую очередь для защиты и управления природными территориями или для сохранения продуктивных земель для производства продовольствия или волокон, чаще всего называются трастами природоохранных земель, но также могут называться « земельными охранными организациями ». Они существуют с 1891 года. Однако трасты природоохранных земель не были широко известны до 1980-х годов. [5] [6] Примерами таких земельных трастов являются общины охраны природы .
Первый траст по сохранению земель The Trustees of Reservations был основан в 1891 году. В 1976 году Бен Эмори, новый директор Maine Coast Heritage Trust, начал обращаться к бостонскому юристу Кингсбери Брауну за советом по вопросам федерального налогообложения, связанным с сервитутами по сохранению. Эмори привлек несколько других земельных трастов в качестве клиентов для периодических налоговых писем Брауна, и возникла небольшая коммуникационная сеть земельных трастов.
Когда Конгресс рассматривал новое законодательство, касающееся налогового вычета сервитутов, Brandywine Conservancy во главе с Биллом Селлерсом созвал земельные трасты, использующие сервитуты, в декабре 1979 года. Браун пригласил заместителя министра финансов по налоговой политике, который привел сотрудника IRS Стивена Смолла. Земельные трасты согласились нанять лоббистов и координировать усилия по влиянию на законодательство, добившись расширения целей сохранения, для которых сервитуты будут соответствовать вычету. [ необходима цитата ]
Тем временем, на другом конце страны, в феврале 1978 года Фонд общественных земель спонсировал небольшую встречу в Сан-Франциско уже существующих и вновь создаваемых западных земельных трастов. [ необходима цитата ]
К 1980 году существовало более 400 местных и региональных земельных трастов, большинство из которых все еще находились на северо-востоке, три четверти из них не имели оплачиваемого персонала, а половина имела годовой бюджет менее 50 000 долларов. Большая часть земли была защищена платным владением, но использование сервитутов по охране росло. [ необходима цитата ]
Затем влияния сошлись воедино: географическое распространение, приведшее к изоляции новых земельных трастов; признание сложности влияния на жизненно важное законодательство; и растущая вовлеченность Кингсбери Брауна в охрану земель, что привело к его желанию узнать о земельных трастах по всей стране. Движение должно было вот-вот родиться. [ необходима цитата ]
Число земельных трастов в Соединенных Штатах неуклонно росло, большинство из них сформировалось в конце двадцатого века. Существуют также земельные трасты, работающие в Канаде (например, Nature Conservancy of Canada , Escarpment Biosphere Conservancy , Wildlife Preservation Canada , Edmonton & Area Land Trust , Ecotrust Canada , Georgian Bay Land Trust и Thames Talbot Land Trust), Мексике и других странах мира, в дополнение к международным земельным трастам, таким как The Nature Conservancy и World Land Trust . [ требуется ссылка ]
Целью природоохранных фондов является сохранение уязвимых природных территорий, сельскохозяйственных угодий, ранчо, водных источников, культурных ресурсов или примечательных достопримечательностей. К ним относятся такие крупные международные организации, как The Nature Conservancy или World Land Trust , а также более мелкие организации, которые работают на национальном, государственном/провинциальном, окружном и общественном уровнях. Природоохранные фонды часто, но не всегда, нацелены на земли, прилегающие к существующим охраняемым территориям или находящиеся внутри них. Однако земельные участки, которые особенно ценны с точки зрения природных или культурных ресурсов или являются домом для находящихся под угрозой исчезновения растений или диких животных, являются хорошими кандидатами для получения мер по защите. [6]
Земельные трасты сохраняют все типы земель. Некоторые защищают только сельскохозяйственные угодья или ранчо, другие — леса, горы, прерии, пустыни, места обитания диких животных, культурные ресурсы, такие как археологические памятники или поля сражений, городские парки, живописные коридоры, береговые линии, водно-болотные угодья или водные пути; каждая организация сама решает, какой тип земель защищать в соответствии со своей миссией. Некоторые районы имеют крайне ограниченный доступ общественности для защиты уязвимых диких животных или для восстановления поврежденных экосистем . [ требуется ссылка ]
Многие охраняемые территории находятся в частной собственности, что, как правило, ограничивает доступ. Однако во многих случаях земельные трасты работают над тем, чтобы в конечном итоге открыть землю в ограниченном объеме для общественности для отдыха в форме охоты, походов, кемпинга, наблюдения за дикой природой, водных видов спорта или других ответственных мероприятий на свежем воздухе. [7] Часто это происходит при содействии общественных групп или государственных программ. Некоторые земли также используются для устойчивого сельского хозяйства или скотоводства , или для устойчивой вырубки леса . [5] Хотя эти цели важны, их можно рассматривать как вторичные по отношению к защите земли от застройки.
Для обеспечения этой защиты используется множество различных стратегий, включая прямое приобретение земли трастом. В других случаях земля останется в частных руках, но траст купит сервитут сохранения на собственность, чтобы предотвратить застройку, или купит любые права на добычу, лесозаготовку, бурение или застройку на земле. Траст также предоставляет финансирование, чтобы помочь единомышленникам-частным покупателям или государственным организациям купить и защитить землю навсегда. [ необходима цитата ]
Как некоммерческие организации , земельные трасты полагаются на пожертвования, гранты и государственные программы приобретения земли для операционных расходов и для приобретения земли и сервитутов. Доноры часто предоставляют денежную поддержку, но для землевладельцев, заботящихся об охране природы, характерно жертвовать сервитут на свою землю или саму землю. Некоторые земельные трасты также получают средства из государственных программ для приобретения, защиты и управления землей. Некоторые трасты могут позволить себе платить сотрудникам, но многие другие полностью зависят от волонтеров. Согласно Национальной переписи земельных трастов 2005 года, 31% земельных трастов сообщили, что имеют по крайней мере одного штатного сотрудника, 54% все являются волонтерами, а 15% имеют только неполный рабочий день. [4]
При приобретении земли трасты иногда сохраняют право собственности на землю навсегда или продают землю третьей стороне. Часто третьей стороной является правительство, которое обычно добавляет землю к существующей охраняемой территории или полностью создает новую. Земельные трасты сыграли важную роль в создании в 2004 году Национального парка Великих песчаных дюн в Колорадо , а также в расширении Национального парка Гавайских вулканов на 50% в 2003 году. Земельные трасты также продают землю частным покупателям, обычно с прилагаемым строгим сервитутом по охране.
Земельные трасты используют множество различных инструментов в своих усилиях по защите. Земельные трасты покупают или принимают пожертвования земли в качестве платы. Это означает, что землевладелец продаст земельному трасту простой процент или просто передаст землю, которой владеет, организации. Землевладельцы также могут продать или пожертвовать сервитут по охране земельному трасту. [ необходима цитата ]
Землевладелец, который жертвует сервитут консервации земельному трасту, отказывается от некоторых прав, связанных с землей. Например, землевладелец может отказаться от права строить дополнительные сооружения, сохраняя при этом право выращивать урожай. Будущие владельцы также будут связаны условиями сервитута консервации. Земельный траст несет ответственность за обеспечение соблюдения условий сервитута. Это делается посредством мониторинга земли. [ необходима цитата ]
Сервитуты по охране природы предлагают большую гибкость. Сервитут на имущество, содержащее редкую среду обитания диких животных, может запрещать любое развитие, например, в то время как сервитут на работающую ферму может разрешать добавление сельскохозяйственных сооружений. Сервитут может применяться ко всему имуществу или его части и не обязательно требовать публичного доступа. Каждый сервитут по охране природы тщательно продуман, чтобы удовлетворить потребности землевладельца, не подвергая при этом риску природоохранные ценности земли. [8] [ нужна страница ]
Между продажей земли или сервитута земельному трасту есть вариант, называемый распродажей. Распродажа — это когда землевладелец продает имущественный интерес организации по цене ниже рыночной. Сумма стоимости между рыночной ценой и фактической ценой продажи считается пожертвованием организации. Существуют и другие стратегии сохранения земли. [9] [ нужна страница ]
В октябре 2002 года Центр исследований собственности и окружающей среды опубликовал отчет Доминика П. Паркера под названием « Экономически эффективные стратегии сохранения частных земель» . В этой статье были определены многочисленные способы более эффективного управления земельными трастами, указав, что сервитут по сохранению и другие инструменты сохранения земель могут быть менее затратными, чем право собственности. Иногда различные права, связанные с правом собственности на землю, являются разделимыми. Организация, занимающаяся сохранением, может, например, купить только права на добычу на участке с нефтью или минералами, а затем сдать эти права в аренду добытчикам на условиях организации. Условия могут включать требования по защите окружающей среды и выплате организации роялти за добытые материалы. Многие организации земельных трастов уже использовали эти стратегии в течение многих лет, когда был опубликован этот отчет. [ необходима ссылка ]
Land Trust Alliance , образованный в 1981 году, оказывает техническую поддержку земельным трастам в Соединенных Штатах. Альянс проводит Национальную перепись земельных трастов, которая отслеживает земли, защищенные местными и региональными земельными трастами. [10] Последняя [ когда? ] перепись, проведенная в 2003 году, сообщила, что эти трасты защитили почти 9,4 миллиона акров (38 000 км 2 ) земли в Соединенных Штатах , что вдвое больше 4,7 миллиона акров (19 000 км 2 ), зарегистрированных в обзоре 1998 года. Более 5 миллионов акров (20 000 км 2 ) из них были защищены сервитутом по охране в 2003 году. Хотя LTA не включает национальные или международные земельные трасты в свою перепись, LTA оценивает, что еще 25 миллионов акров (100 000 км 2 ) в США были защищены этими организациями. Наибольшее количество земель, находящихся под защитой местных и региональных фондов, находится на северо-востоке — 2,9 млн акров (12 000 км2 ) , в то время как самым быстрорастущим регионом в период с 1998 по 2003 год был Тихоокеанский регион (состоящий из Калифорнии , Невады и Гавайев ), где площадь охраняемых земель увеличилась на 147% до 1,5 млн акров (6 100 км2 ) в 2003 году.
В Соединенных Штатах приблизительно 230 000 квадратных километров (89 000 квадратных миль) (по состоянию на 2008 год) земли принадлежат правительству Соединенных Штатов и находятся в доверительном управлении индейских племен и отдельных лиц . [11]
В Австралии фонды по управлению земельными участками аборигенов представляют собой тип некоммерческой организации, которая владеет полным правом собственности на участок земли от имени сообщества аборигенов и/или жителей островов Торресова пролива . [12] [13]