Каждое восьмое канадское домохозяйство проживало в жилых кондоминиумах , в основном расположенных в нескольких переписных столичных районах, согласно данным Статистического управления Канады [1]. Кондоминиумы существуют по всей Канаде, хотя кондоминиумы чаще всего встречаются в крупных городах. «Кондоминиум» — это юридический термин, используемый в большинстве провинций Канады. В Британской Колумбии его называют «strata title», а в Квебеке используется термин «разделенная совместная собственность» ( французский : copropriété divisée ), хотя разговорным названием остается «кондоминиум».
В обычных кондоминиумах владелец квартиры обычно владеет внутренним пространством квартиры и процентом от общей собственности; в случае кондоминиума с фригольдом (или кондоминиума с голой/пустой землей) владелец владеет землей и зданием, а также процентом от любой общей собственности, общих дорог и удобств. [2] Канадский институт кондоминиумов — это некоммерческая ассоциация владельцев кондоминиумов и корпораций с отделениями в каждой провинции и территории. [2] Ассоциация владельцев кондоминиумов COA Онтарио — это некоммерческая ассоциация, представляющая владельцев кондоминиумов, с подразделениями по всей провинции и округам в различных муниципалитетах. [3]
До 1981 года кондоминиумы составляли менее десяти процентов домов, построенных в Канаде. [4]
Более миллиона человек живут в стратовом жилье в Британской Колумбии. Стратовое жилье является популярным выбором жилья в Британской Колумбии, потому что это удобно, обеспечивает безопасность и дополнительные удобства и обычно обходится дешевле, чем покупка односемейного дома . [5]
Поскольку цены на односемейное жилье взлетели до беспрецедентных высот в Ванкувере , количество новых продаж кондоминиумов увеличилось, как и цены. По данным Совета по недвижимости Большого Ванкувера, базовая цена на кондоминиум в июле 2016 года в регионе составила 510 600 долларов, что на 27,4 процента больше, чем в том же месяце 2015 года. [6]
Закон требует , чтобы все слои населения имели страховой полис на сумму не менее 2 миллионов долларов (имущество и ответственность), который покрывает общие элементы и изначально построенные объекты. [7]
В Онтарио насчитывается более 1,3 миллиона владельцев кондоминиумов и/или жителей, проживающих в более чем 587 000 кондоминиумов. Половина нового строительства в 2013 году была связана с кондоминиумами. [8] В последние годы индустрия кондоминиумов процветает в Канаде, и каждый год возводятся десятки новых башен. Торонто является центром этого бума, где в 2005 году было продано 17 000 новых квартир, что более чем вдвое превышает 7 500 квартир в Майами, занимающем второе место. [9] Население кондоминиумов в Торонто выросло с 978 125 в 2011 году до 1,478 миллиона человек в 2016 году, что составляет 54,7% населения города, согласно Toronto Condo News. [10]
За пределами Торонто наиболее распространенными формами кондоминиумов были таунхаусы, а не высотные здания, хотя эта тенденция может измениться, поскольку накладываются ограничения на застройку "Greenfields" (см. Greenfield land ) в этих районах (что, в свою очередь, вынуждает застройщиков расширяться вверх, а не вширь, и рассматривать больше преобразований кондоминиумов вместо нового жилья). Особые районы роста находятся в Китченере/Ватерлоо, Барри и Лондоне. Фактически, после Торонто, отделение Golden Horseshoe Канадского института кондоминиумов является одним из самых процветающих отделений этой организации.[1]
Управление по делам кондоминиумов Онтарио (CAO) было создано в 2017 году провинцией Онтарио для решения проблем, связанных с проживанием и управлением кондоминиумами в провинции. Его цель — минимизировать проблемы до того, как они превратятся в споры, чтобы помочь в построении сообщества. Для этого они внедрили три столпа: образование, обязательную отчетность и раскрытие информации и трибунал для рассмотрения возникающих споров [11] В статье Toronto Condo News за март 2018 года исполнительный директор Управления по делам кондоминиумов Онтарио объясняет, что у него есть «главная цель — усилить защиту прав потребителей для владельцев, директоров и жильцов кондоминиумов. Это стало возможным благодаря всеобъемлющему предложению информации о владении кондоминиумами, включая инструменты самопомощи, обязательное обучение директоров и новую онлайн-услугу по разрешению споров — Трибунал по делам кондоминиумов (CAT)». [12]
До декабря 2015 года кондоминиумы в Онтарио регулировались Законом о кондоминиумах Онтарио 1998 года [13], при этом каждое строительство создавало корпорацию для выполнения повседневных функций (обслуживание, ремонт и т. д.). Совет директоров избирается владельцами единиц (или, в случае корпорации кондоминиума с общими элементами, владельцами общей доли в общих элементах) в строительстве не реже одного раза в год. Ежегодно проводится общее собрание для решения вопросов выборов совета и назначения аудитора (или отказа от аудита). Другие вопросы также могут рассматриваться на ежегодном общем собрании, но специальные собрания владельцев могут быть созваны советом и, в некоторых случаях, самими владельцами в любое время. [14]
Закон о кондоминиумах Онтарио 1998 года предоставил широкий спектр вариантов развития, включая стандартные, поэтапные, пустующие земли, общие элементы и кондоминиумы с правом аренды. Некоторые существующие кондоминиумы могут объединяться, а существующие объекты недвижимости могут быть преобразованы в кондоминиумы (при условии соблюдения муниципальных требований к ним). Соответственно, расширенное и расширяющееся использование концепции кондоминиума позволяет застройщикам и муниципалитетам рассматривать более новые и интересные формы развития для удовлетворения социальных потребностей. [ необходима цитата ]
По этому вопросу Майкл Клифтон, юрист по кондоминиумам из Онтарио, пишет: «Строительство кондоминиумов в Онтарио неуклонно растет уже несколько лет. Хотя кондоминиумы, как правило, представляют собой привлекательный образ жизни и альтернативу домовладению для покупателей, они также, что важно, вводят новый подход к планированию сообщества для застройщиков и муниципальных органов утверждения в Онтарио. ...[Существуют] возможности для застройщиков быть одновременно креативными и прибыльными в строительстве, а муниципалитеты — более гибкими и изобретательными в планировании и утверждении, что позволит создать устойчивые сообщества». [15]
Взносы в резервный фонд составляют десять процентов от собранных сборов за кондоминиум или выше. [ требуется ссылка ] В отличие от других юрисдикций, таких как Альберта, Онтарио не предоставляет гибкости малым корпорациям кондоминиумов в проведении собственного исследования резервного фонда или в его обновлении реже, чем требуется для крупных корпораций. Менеджеры малых корпораций кондоминиумов обратились в Министерство потребительских услуг Онтарио с просьбой пересмотреть это требование, поскольку оно становится обременительным для управления небольшими зданиями.
В Онтарио существуют различные ассоциации, обслуживающие кондоминиумы:
Канадский институт кондоминиумов был основан в 1982 году и является национальной, независимой, некоммерческой организацией, занимающейся исключительно вопросами кондоминиумов. Помогает своим членам посредством образования, распространения информации, публикаций, семинаров, конференций и технической помощи. Поощряет и предоставляет объективные исследования или специалистов-практиков и правительственные учреждения по всем аспектам деятельности кондоминиумов. Работает с провинциальными и федеральными правительствами для улучшения законодательства. Выступает за более высокие стандарты во всех услугах для клиентов кондоминиумов. CCI имеет отделения по всей Канаде. Членами являются владельцы единиц кондоминиума, корпорации кондоминиумов, а также специалисты и деловые партнеры, обслуживающие индустрию кондоминиумов. https://www.cci.ca/about/what-is-cci
Ассоциация управляющих кондоминиумами Онтарио — это ассоциация профессиональных управляющих кондоминиумами по всему Онтарио . [16]
Институт общественных ассоциаций — международная организация, имеющая одно канадское отделение, которое также обслуживает жилые комплексы.
Ассоциация владельцев кондоминиумов (COA) в Онтарио была основана в марте 2010 года ее основателем Линдой Пиниццотто, риелтором из Торонто/Миссиссоги, у которой была идея создать некоммерческую ассоциацию, которая будет представлять интересы владельцев кондоминиумов по всей провинции Онтарио на всех уровнях власти и выступать за пересмотр Закона о кондоминиумах с целью обновления и модернизации Закона о кондоминиумах в Онтарио.
27 мая 2015 года Дэвид Оразиетти , министр правительства и потребительских услуг Онтарио , представил новый законопроект под названием Закон о защите владельцев кондоминиумов 2015 года . Законопроект предусматривал создание нового Управления по делам кондоминиумов, которое будет финансироваться за счет ежемесячной платы в размере 1 доллара с отдельных владельцев кондоминиумов и застройщиков кондоминиумов, которое будет предоставлять консультации владельцам кондоминиумов, содействовать разрешению споров между владельцами и советами по таким вопросам, как жалобы на шум, нарушения устава или невозможность получить финансовую отчетность от совета директоров . Критики законопроекта заявили, что законопроект приведет к увеличению сборов и большему количеству специальных оценок. Целью закона является снижение затрат на разрешение споров. Закон потребует от советов представлять отчеты владельцам по таким вопросам, как страхование или судебные разбирательства . Ясный язык будет определять сумму адекватного исследования Резервного фонда и поможет исключить неожиданные повышения сборов за кондоминиумы или специальные оценки, взимаемые с каждой единицы. [17] [18] 2 декабря 2015 года было проведено третье чтение настоящего Акта, и 3 декабря 2015 года было получено королевское согласие , [19]
Акт вводит новый орган, Condo Management Regulatory Authority of Ontario . Будет проводиться обучение и лицензирование компаний и лиц, управляющих кондоминиумами, чтобы гарантировать, что те, кто нанят для управления многомиллионными корпорациями кондоминиумов, прошли надлежащую подготовку, чтобы снизить риск мошенничества и ненадлежащего управления. Акт также вводит кодекс этики для управляющих кондоминиумами. В Онтарио 2500 человек управляли 10 000 кондоминиумами с 700 000 отдельных квартир. [20] [21]
В Саскачеване кондоминиумы зарегистрированы как особый тип некоммерческой корпорации, которая принадлежит владельцам квартир; владельцы выбирают совет директоров; деятельность корпорации регулируется Законом о собственности кондоминиумов 1993 года . [22]
По данным Maclean :
