Закон о налоге на иностранные инвестиции в недвижимость

Закон о налоге на иностранные инвестиции в недвижимость 1980 года (FIRPTA), принятый как Подзаголовок C Раздела XI («Закон о корректировке доходов 1980 года») Закона о всеобъемлющем согласовании 1980 года , Pub. L. No. 96-499, 94 Stat. 2599, 2682 (5 декабря 1980 г.), является налоговым законом США , который облагает подоходным налогом иностранных лиц, распоряжающихся интересами недвижимости США . Налог взимается по обычным налоговым ставкам для налогоплательщика с суммы прироста, который считается признанным. Покупатели интересов недвижимости обязаны удерживать налог с оплаты за недвижимость. Удержание может быть уменьшено со стандартных 15% до суммы, которая покроет налоговое обязательство, по заявлению до продажи в Налоговую службу . FIRPTA отменяет большинство положений о непризнании , а также те оставшиеся налоговые соглашения, которые предусматривают освобождение от налога на такой прирост.

Сводный законопроект о расходах 2015 года существенно изменил FIRPTA. ^[1]

Обзор

Налоговое законодательство США требует, чтобы все лица, как иностранные, так и местные, платили подоходный налог с отчуждения интересов в недвижимости США (интересы в недвижимости США). Граждане США облагаются этим налогом как частью своего обычного подоходного налога. ^{[2] Разделы 897 и 6039C} Налогового кодекса были приняты в FIRPTA; ^[3] Закон также внес соответствующие поправки в другие различные положения Налогового кодекса.

Иностранные граждане облагаются налогом только на определенные статьи дохода, включая фактически связанный доход и определенный доход из источников в США. Однако иностранные граждане не облагаются налогом на большинство доходов от прироста капитала . Раздел 897 Налогового кодекса, принятый FIRPTA, ^[4] рассматривает доход от отчуждения доли в недвижимом имуществе США как фактически связанный доход, подлежащий обычному федеральному подоходному налогу.

Чтобы обеспечить сбор налогов с иностранных налогоплательщиков, FIRPTA требует от покупателей недвижимости в США удерживать 15% от цены продажи. Продавец может обратиться в Налоговую службу (IRS) с просьбой уменьшить эти 15% до суммы налога, которая, по оценкам, должна быть выплачена.

FIRPTA применяется практически во всех случаях, когда иностранный владелец права собственности на недвижимость в США распоряжается этим правом. Положения закона, препятствующие признанию прибыли, обычно не применяются, если только продавец не получает право собственности на недвижимость в США в рамках квалификационного обмена без признания. ^{[ необходима цитата ]}

История

До 1981 года иностранные граждане (нерезиденты, неграждане и неамериканские корпорации) часто освобождались от налога США на продажу недвижимости в стране. Конгресс принял FIRPTA, требующий от всех иностранных граждан платить налог на отчуждение любых интересов в недвижимости США. Закон специально предусматривал, что его положения имеют приоритет над любыми существующими налоговыми соглашениями, которые предусматривали иное. ^[5]

Лица и имущество, подлежащие налогообложению

Иностранные лица, как правило, освобождены от уплаты налога США на прирост капитала. ^[6]

Однако в соответствии с FIRPTA иностранные лица облагаются налогом на доходы от реализации прав на недвижимое имущество в США (USRPI).

Интерес к имуществу — это любой прямой акционерный интерес к имуществу, такой как простое владение, но не включает в себя интересы исключительно как кредитора. Таким образом, каждый из совладельцев имущества имеет интерес к имуществу, но банк, владеющий ипотекой, не имеет. ^[7]
Недвижимость — это земля, здания и улучшения земли. ^[8] Как правило, является ли недвижимость недвижимостью или нет, определяется в соответствии с концепциями налогового законодательства США, а не законодательства штата. Таким образом, бензоколонки и навесы на заправочных станциях не являются недвижимостью в соответствии с федеральным налоговым законодательством США, хотя они могут быть недвижимостью в соответствии с законодательством штата. Для целей FIRPTA недвижимость также включает неразделенные природные продукты земли ( например , нефть и газ в земле, необработанная древесина, неубранный урожай) и личное имущество, связанное с использованием недвижимости. ^[9]
Интерес к недвижимости США ( USRPI) включает акции корпорации, владеющей недвижимостью США (USRPHC). USRPHC включает любую корпорацию США, если более 50% активов такой корпорации были USRPI на любую дату тестирования. ^[10] Распоряжение интересом к USRPHC облагается налогом FIRPTA и удержанием, но не облагается подоходным налогом штата. Это можно сравнить с распоряжением USRPI, принадлежащим напрямую, которое облагается более низкой федеральной ставкой на прирост капитала, но также облагается подоходным налогом штата.

Получить признание

Налогоплательщики, как правило, должны признавать прибыль при отчуждении имущества. Если доходы получены более чем за один год, прибыль признается пропорционально за годы получения. ^[11]

Налогоплательщики, обменивающиеся имуществом, могут не быть обязаны признавать прибыль по определенным сделкам, таким как обмены подобными товарами, ^[12] корпоративные образования, ^[13] взносы в партнерства или распределения от них, ^[14] определенные корпоративные реорганизации, ^[15] и некоторые другие сделки. FIRPTA предусматривает, что такие положения о непризнании, как правило, не применяются, и прибыль должна быть признана. Применяются два исключения. Во-первых, прибыль не признается, если имущество, полученное при обмене, является USRPI, которое, если оно будет продано сразу после обмена, будет подпадать под действие FIRPTA. Во-вторых, IRS может предусматривать другие исключения в нормативных актах. Временные нормативные акты, предусматривающие очень ограниченные исключения, утратили силу. ^[16] Нормативные акты предусматривают ограниченные исключения, рассматривая определенные интересы партнерства как USRPI, и, таким образом, непризнание.

Сумма прироста

В соответствии с общими принципами налогообложения США, применимыми к FIRPTA, прибыль равна превышению суммы денег или справедливой рыночной стоимости полученного имущества над суммой скорректированной базы обмененного имущества. ^[17] Если полученная сумма зависит от условного обстоятельства, эта сумма не признается до тех пор, пока условное обстоятельство не будет разрешено.

Налог, взимаемый

Прибыль FIRPTA облагается налогом как эффективно связанный доход. ^[18] Иностранные физические лица-нерезиденты облагаются налогом на такой доход по обычным прогрессивным налоговым ставкам для физических лиц США. Вычеты для личных освобождений, определенные корректировки валового дохода и большинство детализированных вычетов не допускаются. Иностранные корпорации облагаются налогом на такой доход по обычным ставкам корпоративного подоходного налога. Налог на прибыль филиала в соответствии с разделом 884 Налогового кодекса может применяться с учетом исключения о закрытии филиала. Также может применяться альтернативный минимальный налог .

Удержание

С 17 февраля 2016 года покупатели прав на недвижимость в США обязаны удерживать 15% от полной цены продажи при любой покупке USRPI; это увеличение по сравнению с предыдущей ставкой в 10%. Однако ставка удержания в размере 10% остается в силе для личного жилья стоимостью более 300 000 долларов США и менее 1 миллиона долларов США. ^[19] Это касается только четырех исключений. ^[20] Удержание не требуется:

Покупателем для использования в качестве жилья по цене 300 000 долларов США или меньше, ИЛИ
Когда покупатель получает заявление от продавца о том, что продавец не является иностранным лицом. ^[21]
При приобретении доли в непубличной отечественной корпорации, если корпорация предоставляет требуемое заявление под присягой.
При приобретении акций публично торгуемой корпорации.

В той степени, в которой требуется удержание, сумма удержания может быть снижена ниже 10% от полной цены только после подтверждения IRS, что применяется сниженная сумма. Такое подтверждение допускается только в том случае, если продавец подает в IRS заявление на снижение удержания, подав форму 8288-B не позднее даты закрытия продажи. ^[22] В подтверждении будет указана надлежащая сумма удержания с учетом заявленной цены закрытия. ^[23]

Штрафы применяются к покупателю, который не удерживает налог, не подает форму 8288 в IRS ^[24] или не выплачивает требуемый удержанный налог в течение 20 дней с момента продажи. ^[25]

Договоры

Многие налоговые соглашения США ранее предусматривали освобождение от налога на прибыль от отчуждения многих видов недвижимости США. FIRPTA специально предусматривал, что такие положения соглашения не будут применяться после определенной даты. Большинство налоговых соглашений США впоследствии были изменены для соответствия режиму FIRPTA.

Ссылки

^ Ropes&Gray – Сводный законопроект включает существенные изменения в налоговом законодательстве относительно FIRPTA, REIT и RIC
^ Внутренние налогооблагаемые лица (физические лица, корпорации, имения и трасты) облагаются подоходным налогом с налогооблагаемого дохода. Налогооблагаемый доход — это валовой доход с корректировками за вычетом допустимых вычетов. 26 USC 61 определяет валовой доход как доход из всех источников, включая, в частности, прибыль от сделок с имуществом.
^ Относительно разделов 897 и 6039C см. разделы FIRPTA 1122 и 1123 соответственно.
^ 26 USC 897, 26 CFR 1.897-1 по -9T.
^ Согласно Конституции США, законы и договоры имеют равный приоритет. Все договоры, которые были изменены с момента первого рассмотрения FIRPTA, специально разрешали налог США на отчуждение недвижимости.
^ Иностранные лица включают в себя лиц, которые не являются гражданами США или иностранцами-резидентами, корпорации, организованные за пределами США, а также нерезидентные поместья и трасты. См. 26 USC 7701. Обратите внимание, что партнеры, а не партнерства , подлежат налогообложению, поэтому иностранный статус определяется на уровне партнера. Однако см. раздел удержанный налог для обзора исключений, касающихся иностранных партнерств.
^ 26 USC 897(c), 26 CFR 1.897-1(c).
^ 26 CFR 1.897-1(b).
^ Правила подразумевают, что для того, чтобы личная собственность была связана с использованием недвижимого имущества, собственность должна подпадать под одну из четырех конкретных категорий. Категории относятся к добыче природных ресурсов (скважины, шахты и т. д.), строительству, предоставлению жилья и предоставлению офисных помещений. См. 26 CFR 1.897-1(b)(4).
^ Определение USRPHC см. в 26 USC 897(c)(2) и 26 CFR 1.897-2.
^ Согласно 26 CFR 1.897-1(d)(2)(ii), обязательство по рассрочке при продаже USRPI рассматривается как USRPI, если продавец не отказывается от правил о выгоде по рассрочке, изложенных в 26 USC 453. Таким образом, режим продажи в рассрочку применяется к иностранным лицам, продающим USRPI.
^ 26 Кодекс США 1031
^ 26 Кодекс США 351
^ 26 USC 721 и 26 USC 731
^ 26 USC 354 по 358
^ 26 CFR 1.897-6T.
^ 26 USC 1001.
^ См. 26 USC 872, который исключает большую часть дохода, за исключением эффективно связанного дохода из валового дохода нерезидентов, неграждан. Неисключенные суммы облагаются тем же налогом, который взимается с отечественных лиц. См. примечание выше. См. 26 USC 882, который явно облагает налогом доход иностранной корпорации, связанной с торговлей или бизнесом в США.
^ «Изменения в налоговом законодательстве 2016 года, затрагивающие пользователей и владельцев недвижимости». Savills Studley.
^ 26 Кодекс США 1445.
^ Заявление должно быть предоставлено под страхом наказания за лжесвидетельство. Текст заявления см. в 26 CFR 1.1445-2(b)(2)(i) .
^ Налоговая служба США (IRS) обычно предоставляет такую сертификацию в течение 30 дней, если заявление содержит всю необходимую информацию.
^ Если продавец подал заявку, но не получил такую сертификацию, благоразумные покупатели будут иметь все 10% на эскроу при закрытии сделки. Суммы, таким образом удерживаемые на эскроу, не подлежат штрафам, если они переведены правительству в течение 20 дней с момента уведомления IRS о требуемом удержании.
^ Требования к подаче см. в 26 USC 6039C.
^ Требования к оплате см. в 26 USC 1461 и 26 CFR 1.1461-1.

Ресурсы

Публикация IRS 515
Питерс, Герхард; Вулли, Джон Т. «Джимми Картер: «Закон о всеобъемлющем примирении 1980 г. Замечания по подписанию закона HR 7765», 5 декабря 1980 г.». Американский проект президентства . Калифорнийский университет – Санта-Барбара.