В соответствии с частью 5 Закона о жилье 2004 года , прежде чем недвижимость в Англии и Уэльсе может быть выставлена на продажу на открытом рынке с вакантными владение. В Шотландии существует отдельное законодательство, которое требует от любого, кто продает недвижимость, предоставить отчет о доме. [1] Пакет представлял собой комплект документов об объекте недвижимости: Сертификат энергоэффективности , результаты проверок местных органов власти, правоустанавливающие документы, гарантии и т. д. Введение ПДЗ происходило с задержками и сниженными требованиями, но они стали обязательными для домов с четырьмя или более спален 1 августа 2007 г., а с 10 сентября 2007 г. они были расширены до недвижимости с тремя спальнями. [2] [3]
Правительство предположило, что пакеты домашней информации приведут к сокращению количества неудачных продаж в качестве оправдания введения схемы, сокращающей объемы и объемы продаж . Они были введены, несмотря на очень сильную оппозицию со стороны некоторых фракций строительной отрасли (хотя очень многие были за них) и агентов по недвижимости , а также некоторых дипломированных геодезистов . Были утверждения, что пакеты способствовали жилищному кризису 2007–2009 годов, удерживая продавцов от продажи своих домов из-за дополнительных затрат, связанных с исследованием.
Требование к пакету домашней информации для продажи недвижимости было приостановлено новым правительством с 21 мая 2010 года. [4] Исключением является то, что Сертификат энергетической эффективности по-прежнему требуется. Закон о локализме 2011 года официально отменил закон о пакете домашней информации 15 января 2012 года. [5]
По мере того как идея пакета домашней информации развивалась с течением времени, менялись и причины его внедрения. Предложение решить проблему газоминга впервые было сделано в манифесте Лейбористской партии 1997 года . [6] Исследования, проведенные после выборов, показали, что около 28% продаж упали до обмена контрактами, при этом газуминг произошел менее чем в 2% продаж. Впоследствии акцент переместился на преимущества повышенной скорости, прозрачности и удобства для потребителей. [7] Идея была основана на аналогичной практике, используемой в Дании . [ нужна цитата ]
О пакетах домашней информации было объявлено в речи королевы в ноябре 2003 года. [8]
В марте 2006 года правительство дало добро на внедрение нескольких схем сертификации. К этому моменту ряд организаций выразили заинтересованность в реализации схем сертификации, и более 3000 человек уже прошли обучение для получения квалификации жилищного инспектора. [ нужна ссылка ] В июне 2006 года были составлены проекты правил, определяющие подробное содержание пакетов домашней информации, правила, регулирующие доступность пакетов, исключения из обязанностей по пакетам и меры по обеспечению соблюдения. [ нужна цитата ]
В сентябре 2006 года правительство утвердило первые схемы сертификации для надзора за работой жилищных инспекторов. Эти схемы были созданы и управлялись промышленностью; Правительство установило стандарты, по которым работали схемы. В сентябре был согласован договор о регистрации отчетов о состоянии дома. Полностью действующий реестр планировалось создать как можно скорее после этого. [ нужна цитата ]
В июне 2007 года правительство объявило, что профинансирует или субсидирует 5000 HIP на сумму 100 фунтов стерлингов до официальной даты запуска 1 августа 2007 года. [9]
Первоначально предполагалось, что HIP потребуется с 1 июня 2007 года. Однако всего за десять дней до этой даты министр по делам сообществ Рут Келли объявила, что они будут вводиться поэтапно с августа 2007 года, и первоначально только для более крупных объектов. В период с 1 августа по 10 сентября только дома, продаваемые с четырьмя и более спальнями, по закону должны были иметь HIP. С 10 сентября это правило было распространено на дома с тремя и более спальнями.
22 ноября 2007 года министр жилищного строительства Иветт Купер объявила, что с 14 декабря HIP будут внедрены и будут включать в себя недвижимость с одной и двумя спальнями, завершая поэтапное внедрение правительством пакетов домашней информации в жилые дома, выставленные на продажу в Англии и Уэльсе.
Маркетинг первого дня (FDM) — это обязательное требование предоставить все документы, необходимые в рамках HIP, в первый день, когда дом выставлен на продажу публике. Первоначально срок вступления этого требования в силу был установлен 31 декабря 2007 года, но был отложен до 1 июня 2008 года, чтобы обеспечить переходный период. В течение этого времени дом можно было продать при условии, что было принято обязательство оплатить HIP, включая EPC, и было обоснованное ожидание того, что необходимые документы будут предоставлены в течение 28 дней. Однако 8 мая 2008 года министр жилищного строительства объявил о дальнейшей отсрочке маркетинга первого дня до 31 декабря 2008 года.
С 6 апреля 2009 года для продажи каждой недвижимости требовался пакет информации о доме. Полный HIP теперь больше не требуется, только Сертификат энергетической эффективности.
Пакет должен был содержать следующее и должен быть не старше трех месяцев на момент первой продажи объекта недвижимости: [10]
Если имущество находилось в аренде или совместном владении , то пакет также должен был включать следующее: [11]
В течение переходного периода продавцы могли продавать свои дома без обысков и документов на право аренды при условии, что пакет содержал доказательства того, что они были сданы в эксплуатацию и будут включены в список как можно скорее, но обязательно в течение 28 дней. [11] Однако в декабре 2008 года правительство объявило, что с 6 апреля 2009 года эта уступка должна быть отменена, и пакет HIPS должен быть полностью доступен в день, когда недвижимость впервые будет выставлена на продажу. [12]
Пакет также может содержать некоторые или все из следующих авторизованных документов: [13]
Основная задача инспектора по недвижимости — осмотреть недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии структурных дефектов в ней. Задача инспектора должна быть только поверхностной, и он не может проводить назойливую проверку объекта.
То есть, если инспектор или его команда не обнаружат что-то слишком экстраординарное, чтобы его можно было игнорировать. Осмотр дома проводится с использованием большого количества инструментов и специального оборудования для проведения анализа. Основная задача проверки — проверка уязвимых мест в доме, которые могут представлять опасность. Есть ли у дома какие-либо структурные недостатки? Недвижимость построена из некачественных материалов? Это те вопросы, на которые должен ответить домашний инспектор. 14. Архивировано 22 апреля 2019 года в Wayback Machine.
Подобно рейтингам эффективности бытовой техники ЕС , рейтинги энергоэффективности в Сертификате энергоэффективности предоставляют потенциальным покупателям оценку энергопотребления объекта недвижимости, а также список практических мер, которые можно предпринять для сокращения счетов за топливо и выбросов углекислого газа . [14]
Сертификат энергоэффективности (EPC) в Великобритании должен быть заполнен квалифицированным государственным оценщиком внутренней энергетики (DEA). DEA предлагает советы о том, как улучшить энергетические характеристики жилища, что может сэкономить деньги. Однако на практике такие документы дают лишь общие рекомендации, не имеющие особой ценности для потенциальных покупателей. В них часто допускаются ошибки, поскольку опрос является поверхностным и ненавязчивым. Они пренебрегают старыми и памятниками архитектуры , где требуется согласие на планирование для структурных изменений в собственности, таких как, например, установка окон с двойным остеклением .
Фонд энергосбережения надеялся, что, следуя предложениям сертификата энергоэффективности, средний домовладелец сможет сэкономить 300 фунтов стерлингов в год на счетах за топливо. Правительство также надеялось, что эта информация может быть использована для поддержки роста «зеленой» ипотеки и других стимулов. [15]
Эта часть пакета домашней информации была необходима для соответствия требованиям Европейской директивы по энергоэффективности зданий. [16]
Однако EPC встретил яростное сопротивление со стороны Королевского института дипломированных оценщиков , который в мае 2007 года начал судебный иск против правительства с требованием провести судебный пересмотр реализации, потребовав от него еще раз взглянуть на срок службы EPC в HIP. [17] Этот шаг вызвал внутренний протест внутри RICS после того, как ряд членов обратились к организации с просьбой отозвать судебный иск на том основании, что она не проконсультировалась с членами предварительно. [18]
Первоначально стоимость пакета информации о доме, включая отчет о состоянии дома, оценивалась правительством примерно в 600 фунтов стерлингов. [19] Сюда должна была быть включена стоимость отложенного отчета о состоянии дома, стоимость которого, как ожидалось Департаментом по делам сообществ и местного самоуправления, составляла от 250 до 1000 фунтов стерлингов. [ нужна цитация ] Промышленность впоследствии ожидала, что пакет домашней информации (исключая HCR) будет стоить от 300 до 600 фунтов стерлингов для подавляющего большинства объектов недвижимости в Англии и Уэльсе. Естественно, для более крупных и сложных объектов затраты могут быть значительно выше. [20] Некоторые агенты по недвижимости предлагали HIP бесплатно.
Однако правительство отметило, что большинство предметов в пакете уже должны быть предоставлены в процессе продажи, так что это не все дополнительные расходы. [21]
Непредоставление пакета информации о доме или предоставление неполного пакета влечет за собой штраф в размере 200 фунтов стерлингов за день продажи недвижимости. [22]
Обеспечение соблюдения должно было осуществляться местными органами власти по торговым стандартам ; однако они утверждали, что это неуместно, поскольку они обычно регулируют бизнес, и что обеспечение соблюдения закона через гражданские суды обойдется им слишком дорого. [23]
31 июля 2007 года Управление добросовестной торговли проконсультировало агентов по недвижимости об их обязательствах. С 1 августа 2007 года несоблюдение агентами по недвижимости в Англии и Уэльсе новых правил о пакетах домашней информации может привести к запрету на работу агентства недвижимости. [ нужна цитата ]
15 мая 2007 года Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS) начал судебное разбирательство против Департамента по делам сообществ и местного самоуправления за то, что они расценили как неспособность департамента провести полную консультацию по HIP. [24]
Несмотря на вышеупомянутые возражения против схемы HIP, RICS уже проводил курсы по инспекции домов и оценке внутренней энергии, а также учебные пособия для профессий домашнего инспектора и оценщика внутренней энергии.
Были опасения, что первоначальные затраты могут отпугнуть некоторых людей от выставления своего дома на продажу, [25] что, в свою очередь, может привести к снижению рынка жилья.
Индустрия недвижимости в значительной степени была против этих изменений. [26] но правительство заявило, что новая система улучшит положение всех домовладельцев. [27]
Национальная ассоциация агентов по недвижимости придерживалась мнения, что в этом законе нет необходимости, что он не охватывает важные причины, по которым сделки купли-продажи жилья проваливаются, [28] и что стоимость его слишком высока. [29]
Крупнейшее независимое британское агентство недвижимости Spicerhaart первоначально призывало к бойкоту схемы предоставления информационных пакетов для дома, но затем пересмотрело эту позицию до полной поддержки. [30]
Напротив, внедрение HIP изначально было поддержано Which? , которые считают, что смогут сократить количество неудачных транзакций, вызванных проблемами, которые можно выявить на ранней стадии. [31] С тех пор организация отказалась от поддержки после решения правительства отложить введение отчетов о состоянии домов. [32]
Консервативная партия, находясь в оппозиции, заявила, что планирует отменить этот закон, назвав его «дорогой и несовершенной бюрократической волокитой». [33] Действительно, консервативная оппозиция HIP сыграла важную роль в поражении в Палате лордов , где коллеги проголосовали 186 голосами против 160 за отказ от пакетов. Это привело их к конфликту с Ассоциацией поставщиков пакетов домашней информации. [34]
В соответствии с частью 3 Закона о жилье (Шотландия) 2006 года, лицо, ответственное за маркетинг дома, должно предоставить отчет о доме всем потенциальным покупателям. Для этого вам необходимо будет поручить дипломированному геодезисту (или утвержденному поставщику) провести единое обследование и энергетический отчет. Вы также должны заполнить Анкету по недвижимости. [35]
12 мая 2010 года новое коалиционное правительство консерваторов и либерал-демократов объявило о намерении отказаться от пакетов домашней информации. Требование к продавцам недвижимости о предоставлении HIP было приостановлено 20 мая. [36]
Те, кто нарушает свои договоренности, должны нести ответственность за оплату издержек, понесенных другими, в частности, судебных издержек и расходов на обследование. Мы консультируем, как лучше всего решить проблемы газификации в интересах ответственных покупателей и продавцов жилья.
Однако, как обнаружило нынешнее лейбористское правительство в ходе исследования, проведенного после выборов, анализ... произошел менее чем в 2% продаж. Исследование пришло к выводу, что текущий процесс продажи жилья был расточительным и неэффективным: около 28% согласованных транзакций не состоялись между принятием предложения и обменом контрактами. Было высказано предположение, что это произошло из-за отсутствия информации, доступной покупателям в период до принятия предложения, и тогда правительство предложило HIP как способ решения этой проблемы.
Будет принято законодательство о жилье, которое поможет создать более справедливый рынок жилья и защитить наиболее уязвимые слои населения.
Мы также предоставляем 5000 субсидируемых EPC для каждого HIP, введенного в эксплуатацию до 1 августа.
Сертификаты энергоэффективности должны быть связаны со стимулами, такими как зеленая ипотека –
Иветт Купер
Королевский институт дипломированных оценщиков сегодня начал судебный иск против правительства, пытаясь остановить внедрение спорных пакетов домашней информации.
Никогда в истории RICS не было начато судебное рассмотрение, и с нами не консультировались - дипломированные геодезисты SSH
Правительство заявляет, что пакеты будут стоить около 600 фунтов стерлингов плюс НДС и сделают покупку дома быстрее и дешевле.
Единовременная плата за отчет о состоянии дома нецелесообразна, а стоимость более крупной недвижимости, естественно, будет выше. Хотя правительство оценило сумму в 300 фунтов стерлингов плюс НДС, для более крупных объектов ожидается, что эта цифра составит от 750 до 1000 фунтов стерлингов.
Если задуматься, в тот момент, когда продажа сорвалась, приходит другой покупатель и платит за точно такие же поиски, точно такие же юридические требования, платит за точно такие же опросы. Вы платите за одну и ту же информацию снова и снова. Это огромное количество отходов. -
Иветт Купер
Положение 35 первоначально установило размер штрафа в размере 200 фунтов стерлингов.
Торговые стандарты традиционно регулируют бизнес, а не отдельных продавцов частных домов... это неуместно, поскольку рассмотрение таких дел будет стоить слишком много денег. - Джеффри Теобальд, председатель LACORS
Правительство привлечено к суду из-за предполагаемого отказа должным образом проконсультироваться по спорному законодательству о пакетах домашней информации (HIP).[ мертвая ссылка ]
Исследование показало, что при вероятной стоимости от 500 до 700 фунтов стерлингов «пакеты продавцов» могут заставить людей в районах с низкими ценами на недвижимость более неохотно продавать недвижимость.
Заявление правительства на этой неделе о том, что HIP будут введены 1 июня 2007 года, было встречено «разочарованием» со стороны ипотечной индустрии.
1 миллион фунтов стерлингов в день теряется из карманов покупателей на оценку, юридические консультации и поиск сделок, которые в конечном итоге проваливаются.
Сегодняшнее заявление представляет собой своего рода разворот правительства в отношении законодательства, над которым оно работало более пяти лет. Это ставит под сомнение эффективность HIP, поскольку включенная в него документация теперь широко доступна в Интернете. Законодательство может показаться ненужным и не охватывает важные причины, по которым сделки купли-продажи жилья проваливаются.
14-дневная задержка не является необходимой, стоимость слишком высока и что в своем нынешнем виде HIP не предотвратит срыв сделок по продаже недвижимости.
Сокращая время, необходимое для продажи недвижимости, вероятность провала сделки становится гораздо меньше, что значительно снижает стресс для всех заинтересованных сторон – Стивен Нэйшн, управляющий директор Haart
Несмотря на жалобы представителей отрасли, нам необходимо принять HIP как способ защиты покупателей жилья. - Луиза Хэнсон, руководитель кампании Which?
Отчет о состоянии дома был важной частью HIP. Кажется необычным, что первым важным решением вашего нового отдела является сокращение потребительских выгод от основной политики... - Ник Стейс, в письме
Рут Келли
[
Майкл Гоув
] сказал, что администрация Блэра постепенно обнаружила, что проект HIPs представляет собой «дорогую и несовершенную бюрократическую волокиту».
Хотя вчерашнее голосование в Палате лордов не было фатальным и не помешает решимости правительства ввести HIP, как планировалось, вызывает разочарование то, что Тори снова превратили HIP в политический футбол. Очевидно, что политизация Тори не помешает проведению этой жизненно важной реформы на благо потребителей и окружающей среды.[ мертвая ссылка ]