Сент-Джордж-Плейс — район в Хьюстоне, штат Техас , США.
St. George Place находится за пределами 610 Loop и внутри Beltway 8 в районе Uptown Houston . St. George Place был сформирован из частей старого подразделения Lamar Terrace в начале 1990-х годов.
Lamar Terrace был основан в эпоху после Второй мировой войны . [1] Подразделение открылось в 1949 году. [2]
В 1982 году подставные компании гражданина Саудовской Аравии Аднана Хашогги начали скупать дома в Ламар Террас. С 1982 по 1985 годы компании, контролируемые Хашогги, приобрели 75 домов. Финансирование предоставили Mainland Savings Association и Summit Savings Association of Dallas. Triad America, компания из Юты , принадлежащая семье Хашогги, планировала построить комплекс, включающий небоскреб и отель на 1000 номеров на полосе земли площадью 21 акр (8,5 га) к востоку от Ламар Террас. [3] Triad приобрела участок в середине 1970-х годов. [4] В 1983 году компания заявила, что приостановила проект. В 1985 году Triad продала участок отеля Mainland и получила кредитную линию. В 1986 году Summit, предоставивший кредит в размере 5 миллионов долларов (13897996,36 долларов в текущих ценах) Triad Properties Corp., дочерней компании Triad America, подал иск о принудительном взыскании задолженности по кредиту с целью изъятия 47 домов. [3] В 1986 году Summit отказался изъять дома. [5] Позднее в 1986 году дома были изъяты. [4]
К концу 1980-х годов городской упадок затронул Lamar Terrace. [1] В 1989 году Ральф Бивинс из Houston Chronicle сказал, что некоторые дома в районе Lamar Terrace «представляют собой обветшалую арендуемую недвижимость с мусором, шинами и старыми автомобилями, засоряющими газоны». [6] В начале 1990-х годов Lamar Terrace был назван « Галерейским гетто». Синди Гэбриел из Houston Chronicle сказала, что Lamar Terrace «резко контрастирует со своим соседом Galleria с обветшалыми домами эпохи после Второй мировой войны, брошенными автомобилями, бродячими животными и высокой преступностью». [7] В 1987 году Роберт Л. Сильверс, инвестор, посетил район Lamar Terrace после того, как долгое время отсутствовал в Хьюстоне; он выразил шок, увидев состояние Lamar Terrace. Сильверс сказал, что сообщество было «катастрофой». [8] В 1989 году Сильверс сказал: «Вы находитесь между Тэнглвудом и Галереей, и вы сидите в трущобах». [6] В 1987 году Крис Чендлер, политический кандидат в городской совет Хьюстона по округу G, сказал, как перефразировал Ким Кобб из Houston Chronicle , что Ламар-Террас был «самым проблемным сектором» округа G «и мог бы выдержать тщательную уборку Департаментом по управлению твердыми отходами». [9]
Поскольку жители ожидали, что The Galleria расширится на запад и создаст мощный рынок коммерческой недвижимости, они проголосовали против ограничений на право собственности на Lamar Terrace. [1] В 1989 году на Lamar Terrace были дома, которые были меньше и старше по сравнению с его площадью. В тот период многие инвесторы рассматривали возможность покупки недвижимости в этом районе, поскольку Lamar Terrace находился недалеко от Аптауна. [6] Сильверс начал покупать недвижимость в Lamar Terrace в конце 1980-х годов. [1] Он завершил покупку 50 участков Lamar Terrace, ранее принадлежавших Аднану Хашогги , во вторник 10 ноября 1989 года. Большинство участков Хашогги были пусты. [6] Позже он купил еще 47 участков у того же агентства. [10] В конечном итоге Сильверс купил в общей сложности 107 участков, все у Федеральной корпорации страхования сбережений и ссуд. Сильверс снес несколько арендных домов, которые плохо обслуживались. [11]
Сильверс проводил регулярные встречи с владельцами недвижимости Lamar Terrace. Патрисия Кнудсен, исполняющая обязанности директора по планированию города в то время, сказала Сильверсу рассмотреть возможность создания района общественного благоустройства. [8] Юрист сказал Сильверсу, что он мог бы создать зону реинвестирования с налоговым приростом (TIRZ). [1] Когда TIRZ внедряется, налоговые поступления немедленно замораживаются. [7] Оценочная стоимость «базового года» присваивается объектам недвижимости, принадлежащим налогоплательщикам, которые участвуют в TIRZ. [8] По мере развития налоговые поступления могут увеличиваться из-за увеличения стоимости недвижимости. Дополнительные налоги реинвестируются в зону TIRZ. [7] Юрист также сказал Сильверсу, что штат Техас разрешил TIRZ подавать петиции о принятии постановлений о зонировании. [1]
12 декабря 1990 года [11] зона реинвестирования налоговых приростов № 1 в Хьюстоне, обслуживающая St. George Place, [8] стала первой TIRZ в Хьюстоне. Сильверс запросил у городского совета Хьюстона двадцать лет будущих доходов от налога на недвижимость, чтобы он мог перестроить Lamar Terrace. [11] Налогооблагаемые субъекты, участвующие в TIRZ № 1, включали город Хьюстон, округ Харрис и независимый школьный округ Хьюстона . [8] Налоговая база TIRZ в 1992 году составляла 12 миллионов долларов. В 1993 году городской совет Хьюстона принял постановление о зонировании для St. George Place. [1] Границы St. George Place были расширены в 1993 году, чтобы включить их нынешние границы. [2]
Строительство новых домов в Сент-Джордж-Плейс шло медленно. Чтобы способствовать строительству домов, Сильверс основал Ironwood Homes, и эта компания начала строить дома. Деятельность Ironwood Homes привлекла других застройщиков. Сильверс сказал, что он не планировал и не желал становиться застройщиком. [12]
В августе 1999 года была создана Ассоциация гражданского общества Сент-Джордж-Плейс, что позволило жителям легче взаимодействовать с советом директоров TIRZ. [7] В 1999 году Сильвер сказал, что хотя он был рад, что Сент-Джордж-Плейс улучшился, его расстраивали медленные темпы развития. Он сказал, что жалел, что вообще основал TIRZ, поскольку, сделав это, он не заработал бы столько денег, сколько бы он заработал, если бы сразу продал недвижимость, которую купил в конце 1980-х. [12]
Около 2000 новых объектов инфраструктуры, таких как канализация и водоснабжение, были установлены для обслуживания новых домов, поскольку инфраструктура, построенная для обслуживания Lamar Terrace, не была адекватной для обслуживания новых домов. [2] В 2002 году Сильверс, как перефразировал Том Маршалл из Houston Chronicle , сказал, что он «планировал завершить застройку зоны к настоящему времени», но что «она достигла только половины пути [...], потому что город не будет подавать иски о конфискации, чтобы отобрать недвижимость у инвесторов, которые ее не застраивают». [10]
В 2006 году налоговая база TIRZ составляла более $160 млн ($241822383,62 в текущих ценах). В том же году Майк Снайдер из Houston Chronicle сказал, что жители St. George Place «в основном наслаждаются новыми, высококлассными домами, ухоженными улицами и легким доступом к магазинам, развлечениям и крупным центрам занятости». [1]
Управление реконструкции Сент-Джордж, с девятью членами правления, назначаемыми городским советом Хьюстона , управляет Сент-Джордж-Плейс. Большинство членов правления являются владельцами недвижимости и жителями. [7]
St. George Place TIRZ — единственная, в которой действует постановление о зонировании, и единственная зонированная территория в городе Хьюстон. Майк Снайдер из Houston Chronicle сказал: «Однако зонирование не оградило St. George Place от тех битв за землепользование, которые обычны для города, где руководители районов часто чувствуют себя бессильными повлиять на форму застройки, возникающую вокруг них». [1] Снайдер сказал, что зонирование, возможно, является самым «ценным активом» в St. George Place. [1]
St. George Place разделена между районом городского совета G и районом городского совета J. [13] [14] В 1990-х и 2000-х годах (десятилетие) St. George Place/Lamar Terrace входила в район городского совета C. [15] [16] В 1980-х годах она входила в район городского совета G. [9]
Пожарная часть № 28 пожарной охраны Хьюстона расположена по адресу: 3100 Chimney Rock @ Dolores.
Район обслуживается патрульным подразделением Среднезападного департамента полиции Хьюстона . [17]
Сент-Джордж-Плейс находится в 7-м избирательном округе Техаса . [18]
Нынешняя площадь Сент-Джордж-Плейс и бывшая территория Ламар-Террас ограничены улицами Вест-Алабама-стрит, Чимни-Рок-Драйв, Ричмонд-авеню и Саут-Райс-авеню. [7] [19] Сообщество к западу от The Galleria . [20]
В 2000 году дома стоили от $350 000 ($619 246,38 в текущих ценах) до $450 000 ($796 173,91 в текущих ценах). [2] По состоянию на 18 апреля 2002 года в Сент-Джордж-Плейс было построено 242 новых дома, 50 из которых были построены с 1 января 2002 года по 18 апреля 2002 года. За тот же период осталось 150 старых домов и 80 пустующих участков под застройку. В этот период Билл Хатц, президент Гражданской ассоциации Сент-Джорджа, сказал, что он ожидает полной замены старых домов на новые в течение пятилетнего периода. [7]
В 1999 году, обсуждая с Сильверсом отсутствие застройки, Брайан Уолстин из Houston Press сказал: «С эстетической точки зрения Сильверс прав. Сопоставление низких ранчо-домов с возвышающимися многоэтажными кирпичными особняками придает St. George Place вид плохой стрижки». [12] До инвестиций и реконструкции Сильверса на Lamar Terrace было много механиков на переднем дворе и заброшенных домов. К 1999 году заброшенные дома были снесены, а механики больше не работали. [12]
К 2016 году стоимость домов и земли в районе Сент-Джордж-Плейс (часто указанном в разделе недвижимости Lamar Terrace) существенно выросла: среднеиспользуемые и совершенно новые дома стоили от 575 000 до 1 500 000 долларов США (от 7 299 91,68 до 1 904 326,12 долларов США в текущих ценах). [21]
Карта округа управления St. George Place с первоначальными и пересмотренными границами TIRZ 1: границы округа управления St. Geo. Place/TIRZ 1
В 1990-х годах многие из арендаторов домов в Ламар-Террас были испаноязычными людьми с низким доходом. [22]
В 2016 году эта демографическая группа расширилась до состоятельных семей с пустующими семьями и молодых специалистов из разных национальностей. [23]
St. George Place обслуживается независимым школьным округом Хьюстона . St. George Place зонирован на St. George Place Elementary School [24] и Tanglewood Middle School (ранее Grady Middle School). [25] Учащиеся St. George Place зонированы на Margaret Long Wisdom High School (ранее Lee High School) [26] и могут выбрать Lamar High School или Westside High School . [27]
Начальная школа St. George Place, здание площадью 86 000 квадратных футов (8000 м 2 ), рассчитана на 750 учеников. [28] Она обслуживает районы к востоку и западу от 610 Loop ; большая часть ее границы проходит к югу от Westheimer Road , к северу от Westpark Drive, к востоку от Fountainview и к западу от Weslayan; также есть участок, ограниченный Westheimer, 610 Loop , Buffalo Bayou и рядом железнодорожных путей. Помимо самого St. George Place, школа также обслуживает Afton Oaks , Larchmont и район Weslayan. В здании есть различные цветные «стручки», в которых сосредоточены классы; цветовая схема использовалась для помощи маленьким детям. В ней есть научные классы, многоцелевой зал со сценой, классы изящных искусств и объединенный медиацентр и библиотека. [29] Компания Molina Walker Architects Inc. спроектировала объект, а компания Heery International Inc. построила его за 14 миллионов долларов. [28]
Новый кампус школы изучения китайского языка с погружением (MCLIMS) расположен рядом с начальной школой St. George Place. Здание площадью 118 000 квадратных футов (11 000 м2 ) , стоимость которого составляет 32 миллиона долларов, использует тему солнца и луны. Строительство финансировалось за счет облигаций HISD 2012 года. Закладка фундамента состоялась в декабре 2014 года. [30]
В 1993 году HISD планировал построить среднюю школу на участке площадью 20 акров (8,1 га) в Ламар-Террас. Чиновники HISD планировали преобразовать среднюю школу Грейди в начальную школу и сделать так, чтобы средняя школа Ламар-Террас обслуживала учеников из Грейди, начальной школы Пини-Пойнт и начальной школы Пилигрим. Рон Франклин, член школьного совета HISD, сказал, что район Ламар-Террас был единственной доступной землей в этом районе, и что в этом районе необходима новая средняя школа. Несколько жителей района Ламар-Террас выступили против плана по размещению средней школы HISD в этом районе. [19] В 1995 году HISD покупал недвижимость, чтобы снести ее и освободить место для новой школы в районе Ламар-Террас. [22] В конечном итоге HISD приобрел 94 участка под строительство новой школы, [31] используя свои полномочия на принудительное отчуждение имущества , и все дома были снесены. HISD потратил 10 миллионов долларов на расчистку участков. [31]
По состоянию на 2000 год ни одна школа еще не была построена, поскольку еще не были одобрены облигации на строительство новых школ. [2] К 2002 году HISD еще не застроил собственность, и округ заявил, что не знает, когда начнет строить там школу. Сотрудник по связям с общественностью HISD заявил, что округ приобретает участки земли на всякий случай, если там может понадобиться школа. [10] К 2003 году HISD еще не застроил собственность. [31]
Начальная школа St. George Place открылась в 2006 году. [32] Большая часть средств, использованных для развития школы, поступила из облигаций HISD, а часть — из TIRZ. [29] До открытия школы St. George Place обслуживалась начальной школой Pilgrim. [33] St. George Place стала преемницей чартерной школы School at Post Oak, которая находилась в YMCA и была создана для разгрузки переполненных школ района; около 180 учеников должны были перейти из School at Post Oak в St. George Place. [28]
Ближайшая библиотека — филиал Jungman Публичной библиотеки Хьюстона .
Город Хьюстон управляет парком Грейди по адресу Йорктаун, 1700 [1].
Парк Gerald D. Hines Waterwall находится в трех кварталах от St. George Place.
