Home Owners' Loan Corporation ( HOLC ) была спонсируемой правительством корпорацией, созданной в рамках Нового курса . Корпорация была основана в 1933 году Законом о Home Owners' Loan Corporation под руководством президента Франклина Д. Рузвельта . [2] Ее целью было рефинансирование ипотечных кредитов на жилье, которые в настоящее время находятся в состоянии просрочки, для предотвращения обращения взыскания на заложенное имущество , а также для расширения возможностей покупки жилья.
HOLC создала систему оценки жилья с помощью цветных карт, которые классифицировали рискованность кредитования домохозяйств в разных районах. Хотя карты опирались на различные жилищные и экономические показатели, они также использовали демографическую информацию (такую как расовый, этнический и иммигрантский состав районов) для классификации кредитоспособности. [3] После работы Кеннета Т. Джексона в 1980-х годах ряд исследований показал, что HOLC была ключевым промоутером « красной черты» и движущей силой расовой сегрегации по месту жительства и неравенства расового благосостояния в Соединенных Штатах. [4] [5] [3]
HOLC был создан как чрезвычайное агентство под надзором Федерального совета банков жилищного кредитования (FHLBB) в соответствии с Законом о кредитах для владельцев жилья 1933 года от 13 июня 1933 года. [6] Он был передан вместе с FHLBB и его компонентами в Федеральное кредитное агентство Планом реорганизации № I от 1939 года , вступившим в силу 1 июля 1939 года. Он был передан вместе с другими компонентами упраздненного FHLBB в Федеральное управление банков жилищного кредитования (FHLBA), Национальное жилищное агентство , указом 9070 от 24 февраля 1942 года. Его совет директоров был упразднен Планом реорганизации № 3 от 1947 года, вступившим в силу 27 июля 1947 года, и HOLC был передан, в целях ликвидации, в Совет банков жилищного кредитования в составе Агентства жилищного и жилищного финансирования . Его действие было прекращено приказом секретаря правления Банка жилищного кредитования, вступившим в силу 3 февраля 1954 года в соответствии с законом от 30 июня 1953 года (67 Stat. 121).
HOLC выпустила облигации, а затем использовала их для покупки ипотечных кредитов у кредиторов. Купленные кредиты предназначались для домовладельцев, у которых возникли проблемы с выплатами по ипотечным кредитам «не по их вине». HOLC рефинансировала кредиты для заемщиков. Многие кредиторы выиграли от продажи кредитов, поскольку HOLC выкупила кредиты, предложив стоимость облигаций, равную сумме основного долга, причитающегося заемщику, плюс невыплаченные проценты по кредиту, плюс налоги, которые кредитор заплатил за имущество. Эта стоимость кредита была суммой кредита, которая была рефинансирована для заемщика. Заемщик выиграл, поскольку ему предложили кредит с более длительным сроком погашения по более низкой процентной ставке. Редко случалось, чтобы уменьшить сумму основного долга.
В период с 1933 по 1935 год HOLC выдал чуть более миллиона кредитов. В этот момент он прекратил выдавать новые кредиты и сосредоточился на погашении кредитов. Типичный заемщик, чей кредит был рефинансирован HOLC, просрочил более чем на 2 года выплаты по кредиту и более чем на 2 года уплату налогов на имущество. В конечном итоге HOLC изъял закладную по 20 процентам рефинансированных кредитов. Он, как правило, ждал, пока заемщик не будет вносить платежи по кредиту более года, прежде чем изъять закладную. Когда HOLC изъял закладную, он, как правило, ремонтировал дом. Во многих случаях он сдавал дом в аренду, пока его не можно было перепродать. HOLC старался избегать быстрой продажи слишком большого количества домов, чтобы избежать негативного влияния на цены на жилье. В конечном итоге более 800 000 человек погасили свои кредиты HOLC, и многие из них сделали это вовремя. [7] [8] HOLC официально прекратила свою деятельность в 1951 году, когда ее последние активы были проданы частным кредиторам. HOLC применялась только к несельскохозяйственным домам стоимостью менее 20 000 долларов. HOLC также помогала ипотечным кредиторам, рефинансируя проблемные кредиты и увеличивая ликвидность учреждений. Когда ее последние активы были проданы в 1951 году, HOLC получила небольшую прибыль. [9] [10]
HOLC часто упоминается как создатель ипотечных красных линий . [11] [12] Карты HOLC [13], созданные в 1930-х годах для оценки кредитоспособности, были окрашены в цвет по риску безопасности ипотеки, при этом большинство афроамериканских районов непропорционально часто отмечались красным цветом, что указывало на их «опасность». [14] Эти карты были созданы в рамках проекта HOLC по обследованию городов, который проводился с конца 1935 года по 1940 год. [15] Возможно, по иронии судьбы, HOLC выдал рефинансирование кредитов афроамериканским домовладельцам на начальном этапе «спасения», прежде чем начал составлять карты красных линий. [16] Расистские взгляды и язык, обнаруженные в оценочных листах HOLC и картах безопасности жилых помещений, созданных HOLC, оказали федеральную поддержку практикам в сфере недвижимости, которые способствовали сегрегации американского жилья на протяжении всего 20-го века. [17]
Эффект от красной черты, отмеченный на картах HOLC, сохраняется и по сей день. Исследование, опубликованное в 2018 году, показало, что 74 процента районов, которые HOLC классифицировал как высокорисковые или «опасные», сегодня являются районами с низким или средним уровнем дохода, в то время как 64 процента районов, классифицированных как «опасные», сегодня являются районами меньшинств. [18] «Как будто некоторые из этих мест оказались в ловушке прошлого, заперев районы в концентрированной бедности», — сказал Джейсон Ричардсон, директор по исследованиям в NCRC, группе защиты прав потребителей. [19]
Исследование 2020 года в American Sociological Review показало, что HOLC привел к существенному и устойчивому росту расовой сегрегации в жилых помещениях. [4] Исследование 2021 года в American Economic Journal показало, что районы, классифицированные как высокорисковые на картах HOLC, стали все больше разделяться по расовому признаку в течение следующих 30–35 лет и претерпели долгосрочное снижение числа домовладельцев, стоимости домов и кредитных рейтингов. [20] Оценка HOLC районов в 1930-х годах коррелирует с «мерами здоровья, занятости, образования и доходов» в этих же районах десятилетия спустя. [21]
С момента повторного обнаружения документов HOLC в 1980-х годах возникли серьезные споры о точной роли HOLC и его карт в проведении красной черты: даже несмотря на то, что оценки районов в значительной степени соответствуют расе и сохраняющимся различиям, неясно, какое именно влияние оказал сам HOLC. [22] Согласно статье историка экономики Прайса В. Фишбека и трех соавторов, опубликованной в 2021 году, [23] вина, возлагаемая на HOLC, неуместна. HOLC не только не «иронично» выдала несколько кредитов афроамериканцам на «начальном этапе», а затем стала основным пропагандистом проведения красной черты, но и фактически рефинансировала ипотечные кредиты для афроамериканцев почти пропорционально доле афроамериканских домовладельцев. [ нейтральность оспаривается ] Модель кредитования по сути не имела никакого отношения к картам «красной черты», поскольку программа по созданию карт даже не началась до тех пор, пока не было заключено 90% соглашений о рефинансировании HOLC . [ нейтральность оспаривается ]
Однако HOLC поделилась своими картами с другой крупной жилищной программой Нового курса, Федеральным управлением жилищного строительства . Но у FHA уже была своя собственная дискриминационная программа систематической оценки городских кварталов, и HOLC использовала дискриминационные руководящие принципы FHA для своих карт. [24]
Что касается частных кредиторов, то, хотя заявление Кеннета Т. Джексона о том, что они полагались на карты HOLC для реализации своих собственных дискриминационных практик, было широко повторено, доказательства того, что частные кредиторы имели доступ к картам, слабы. [23] : 10-11 Напротив, хорошо документировано, что частные кредиторы понимали, какие районы FHA одобряет, а какие нет; застройщики пригородных зеленых насаждений часто открыто рекламировали возможность страхования своей недвижимости FHA в объявлениях для потенциальных покупателей. Redlineing была устоявшейся практикой в сфере недвижимости до того, как федеральное правительство начало играть в ней какую-либо существенную роль; в той степени, в которой какое-либо федеральное агентство виновато в сохранении этой практики, это Федеральное управление жилищного строительства, а не Корпорация по кредитованию владельцев жилья. [25] [23]
Рекомендуемые ограничения должны включать положение о следующем: Запрет на занятие недвижимости, за исключением той расы, для которой она предназначена [...] Школы должны соответствовать потребностям нового сообщества, и их не должны посещать в большом количестве представители негармоничных расовых групп.