Однокомнатное размещение ( СРО ) — это тип недорогого жилья, обычно предназначенный для жителей с низким или минимальным доходом или одиноких взрослых, которые любят минималистский образ жизни и снимают небольшие меблированные одноместные комнаты с кроватью, стулом, а иногда и небольшой письменный стол. [1] Помещения СРО сдаются в аренду в качестве постоянного места жительства и/или основного места жительства [2] физическим лицам в многоквартирном доме, где жильцы имеют общую кухню, туалеты или ванные комнаты. Площадь квартир СРО варьируется от 7 до 13 квадратных метров (от 80 до 140 квадратных футов). [3] [1] В некоторых случаях в современных квартирах может быть небольшой холодильник, микроволновая печь или раковина. [1]
СРО представляют собой форму доступного жилья , в некоторых случаях для бывших или иным бездомных лиц. [4] СРО являются наименее дорогой формой несубсидируемого арендуемого жилья: средняя арендная плата даже в Нью-Йорке в 2013 году колебалась от 450 до 705 долларов в месяц. [5] Этот термин в основном используется в Канаде и США. С 1970-х и 1980-х годов в процессе джентрификации происходит растущее вытеснение единиц СРО, ориентированных на малообеспеченных слоев населения , при этом объекты СРО продаются и превращаются в кондоминиумы . [6] В период с 1955 по 2013 год почти один миллион единиц СРО был ликвидирован в США путем регулирования, преобразования или сноса. [7]
Термин СРО относится к тому факту, что арендатор арендует одну комнату, а не полноценную квартиру (апартаменты). В то время как соседи по комнате, неофициально проживающие в одной квартире, также могут иметь спальню, общую ванную комнату и кухню, арендатор СРО арендует квартиру СРО индивидуально. [8] Помещения СРО могут быть предусмотрены в ночлежке , многоквартирном доме или при незаконном переоборудовании частного дома во множество небольших помещений СРО. Существует множество уровней качества: от «кабины с потолком из проволочной сетки» на самом низком уровне до небольших гостиничных номеров или небольших квартир-студий без ванных комнат на более высоком уровне. [9] Их также можно называть «гостиницами СРО», что признает, что многие здания представляют собой старые гостиницы, находящиеся в плохом состоянии ремонта и обслуживания. [10] Также было заявлено, что инициализм SRO означает «только один житель». [6] Или саркастически «Только стоячие места». Термины « жилой отель » [2] или « объект эффективности » также используются для обозначения некоторых СРО. [11]
Этот термин возник в Нью-Йорке , вероятно, в 1930-х годах ( Оксфордский словарь английского языка приводит самую раннюю цитату за 1941 год), но такое приспособление возникло как минимум на пятьдесят лет раньше этого прозвища. [1] СРО существуют во многих американских городах и наиболее распространены в крупных городах. Во многих случаях сами здания раньше были отелями в центральном деловом районе города или рядом с ним , обычно построенными в конце 19 - начале 20 веков. Теодор Драйзер описал первые отели SRO в своем «нудистском романе о городской жизни» 1900 года « Сестра Кэрри » . [1]
К 1880-м годам городские реформаторы начали работать над модернизацией городов; их усилия по созданию «однородности внутри территорий, меньшего смешения социальных классов, максимальной конфиденциальности для каждой семьи, гораздо меньшей плотности для многих видов деятельности, зданий, расположенных вдали от улицы, и постоянно построенного порядка» - все это означало, что отели СРО пришлось сократить. назад. [10] К 1890-м годам гостиницы СРО стали «запрещенным жильем; их жители — запрещенными гражданами». [10] Инспектор полиции Нью-Йорка Томас Бирнс заявил, что вместо того, чтобы оказывать отелям SRO «паллиативную» помощь, с ними следует обращаться с использованием «ножа, волдыря, ампутирующих инструментов». [12]
Реформаторы использовали моральные кодексы, строительные нормы, правила пожарной безопасности, зонирование, комитеты по планированию и проверки, чтобы ограничить или удалить гостиницы СРО. [12] Примером моральной критики являются утверждения Саймона Любина о том, что «нерегулируемые гостиницы» «распространяют венерические заболевания среди солдат». [12] Другие реформаторы пытались запретить мужчинам и мальчикам проживать в одних и тех же отелях из-за опасений по поводу гомосексуализма. [12] Строительные нормы и правила техники безопасности критиковали такие проблемы отелей SRO, как «пожарные ловушки, темные комнаты, неадекватная сантехника, недостаточная вентиляция». [12] В Сан-Франциско проверки и ограничения строительных норм часто использовались для расового преследования китайских рабочих и мест их проживания. [12]
В 1917 году в Калифорнии был принят новый закон об отелях, запрещавший строительство новых отелей с небольшими кабинками. [12] Помимо запрета или ограничения отелей СРО, реформаторы землепользования также приняли правила зонирования, которые косвенно сократили количество СРО: запрет на смешанное жилое и коммерческое использование в кварталах - подход, который означал, что любым оставшимся жителям отелей СРО будет трудно питаться в местное кафе или прогуляйтесь до ближайшего продуктового магазина на углу, чтобы купить еду. [12] Нежилые помещения, такие как религиозные учреждения (церкви) и профессиональные офисы (врачи, юристы), по-прежнему разрешались в соответствии с этими новыми правилами зонирования, но людям рабочего класса (сантехникам, механикам) не разрешалось управлять такими предприятиями, как гаражи. или сантехнического бизнеса. [12]
В Соединенных Штатах в период упадка городов 1960-х и 1970-х годов наблюдалось снижение количества однокомнатных жилых домов . Например, в Чикаго 81% жилищного фонда СРО исчез в период с 1960 по 1980 год. [13] С начала 1970-х годов предложение помещений СРО не удовлетворяло спрос в городах США. [10] В 1970 году газеты в США писали о «кризисе СРО [поставки]». [10] Отели SRO в центре города предлагают мало, а возможно и вообще, номеров для сдачи в аренду туристам. [10] Действительно, после окончания Второй мировой войны недорогие гостиницы, которые стали СРО, были потеряны и не заменены, причем потери были связаны с переоборудованием их под офисные помещения, сносом или модернизацией их под сдачу в аренду туристам. [10] Например, в Сан-Франциско с 1975 по 1980 год было потеряно 6085 помещений СРО; в Чикаго с 1973 по 1984 год было потеряно более 23 000 единиц СРО. [10] Некоторые считали удаление отелей СРО хорошим делом, поскольку это означало «удаление некачественного жилья и нежелательных соседей» и их «нарушение общественного порядка»; с другой стороны, это также рассматривалось как причина увеличения числа бездомных. [10]
Пол Грот заявляет, что некоторые жители центра города «буквально не могут существовать без них [СРО]», поскольку у них «[есть] новые жилищные альтернативы, если таковые имеются». [10] Существуют «мифы о сегодняшних жителях отелей [СРО]», утверждающие, что все они «изолированы, нуждаются и инвалиды; все пожилые люди; все на социальном обеспечении; все пожилые мужчины; или все матери-пособники с тремя маленькими детьми.. .[,] социально маргинальные, все в легкой степени психотики, все алкоголики или наркоманы, все бродяги и транзитные люди», при этом некоторые журналисты используют уничижительный термин «отель социального обеспечения». [10] Исследование, проведенное в Чикаго в 1985 году, выявило «значительное меньшинство обедневших рабочих». [10] В Нью-Йорке около трети жителей СРО — чернокожие, а четверть — латиноамериканцы. [10] Большинство жителей СРО переезжают не чаще, чем арендаторы квартир, вопреки упоминаниям в СМИ о «переездных». [10]
В середине 1990-х годов многие «городские чиновники здравоохранения, архитекторы, градостроители и политики все еще утверждали, что никто не должен жить в отелях [SRO]», что рассматривается как ведущее к «серьезной социальной и физической дезадаптации» и «нарушению общественного порядка». ". [10] Если не считать критики в СМИ, жители СРО обычно «невидимы» и «невидимы» в политике и реформах жилищной реформы. [10] Жители СРО обычно не упоминаются прямо в законодательстве, учитываются городскими жилищными сообществами и усилиями по городскому развитию, а это означает, что резидентам СРО часто приходится переезжать из района в район в соответствии с изменениями в планировке недвижимости. [10] Архитектор из Сан-Франциско Джон Лю назвал отели SRO «самыми спорными, самыми заброшенными и наименее понятными из всех типов жилья». [10] Незаметность жителей СРО вызвана отсутствием интереса к жизни бедных слоев населения и отсутствием у них «политического электората», поскольку большая часть жилищной политики ориентирована на семью. [10] В связи с огромным сокращением количества комнат СРО, доступных для населения с самыми низкими доходами в США, роль СРО берут на себя приюты для бездомных ; однако многие бездомные избегают оставаться в приютах, потому что считают их «опасными и непривлекательными» или потому, что они не соответствуют требованиям для входа (из-за состояния алкогольного опьянения), что приводит к тому, что все больше людей спят на улицах. [14]
Отели СРО могут быть буквально невидимы для прохожих с более высокими доходами, если они незаметно расположены на верхних этажах ресторана или розничного магазина. [10] Ведутся споры о том, являются ли жители СРО отелей «бездомными». [10] Пол Грот утверждает, что жители СРО «не являются бездомными. Они живут в, по общему признанию, минимальных и необычных жилых единицах, часто в ужасном ремонте и под крайне неадекватным управлением, но, тем не менее, в жилых единицах». [10] СРО считались социально приемлемыми даже в конце 1950-х годов: в фильме Альфреда Хичкока « Головокружение» были изображены молодые административные сотрудники, живущие в отелях СРО в центре города. [10] Эквивалентным термином СРО является «жилая гостиница». [2]
_pg420_YOUNG_MEN'S_INSTITUTE,_Y.M.C.A.,_222_BOWERY.jpg/1280px-(King1893NYC)_pg420_YOUNG_MEN'S_INSTITUTE,_Y.M.C.A.,_222_BOWERY.jpg)
В США YMCA начала строить объекты SRO в 1880-х годах для размещения людей из сельской местности, переехавших в города в поисках работы. [15] Типичная жилищная организация YMCA SRO предоставляет «временное жилье для малообеспеченных людей за арендную плату в размере 110 долларов в неделю (в 2005 году)» на срок от трех до шести месяцев. [15] К 1950 году 670 из 1688 YMCA в США предоставили места SRO, что сделало 66 959 коек доступными. [15] К 1970-м годам типичными арендаторами YMCA чаще были бездомные и молодые люди, сталкивающиеся с жизненными проблемами, а не люди, мигрирующие из сельской местности. [15]
Поп-песня и гей-гимн « YMCA » группы Village People описывают смесь YMCA «гей-культуры и тренировок рабочего класса, сосуществующих в едином общественном пространстве», создавая «смесь белых воротничков и синих воротничков, а также пенсионеры и ветераны», причем около половины жителей — геи. [16] Хотя песня создает впечатление, что в SRO YMCA в 1970-х годах царила атмосфера вечеринки, Пол Грот утверждает, что подразделения SRO YMCA на самом деле «больше контролировали вашу социальную жизнь - своего рода управление вашим поведением ... [ чем] в коммерческом ночлежке, где в основном хотели убедиться, что комнаты сданы», не отслеживая, кого вы привели в свою комнату. [16] Хотя некоторые YMCA нанимали профессионалов для помощи бездомным и проблемной молодежи (например, консультантов по вопросам зависимости, социальных работников и т. д.), в целом к 2000-м годам (десятилетию) большинство YMCA решили отказаться от предоставления СРО. К 2004 году только 81 из 2594 YMCA все еще имели подразделения СРО. [15]
На протяжении большей части ранней истории Нью-Йорка жилье предоставлялось в общих помещениях, которые сегодня, вероятно, можно было бы назвать СРО. [17] Эти единицы обеспечивали жильем одиноких мужчин с низким доходом и, в меньшей степени, одиноких женщин с низким доходом. [17] В Нью-Йорке количество единиц СРО значительно увеличилось во время Великой депрессии, но с деинституционализацией психически больных людей, подразделения СРО стали заполняться арендаторами с диагнозами психического здоровья, что привело к запрету на строительство новые квартиры СРО в 1950-е годы и налоговые льготы для арендодателей при преобразовании СРО в обычные квартиры. [18]
В конце 1940-х годов десятки тысяч пуэрториканских семей переехали в Верхний Вест-Сайд; В ответ на этот новый спрос на жилье арендодатели стали притеснять жильцов квартир с контролируемой арендной платой, чтобы заставить их покинуть жилье, и превратили квартиры в многокомнатные СРО, в некоторых случаях почти утроив свой доход от аренды того же многоквартирного дома. [19] Жилье, предназначенное для пуэрториканцев, подорожало в ответ на спрос, в то время как домовладельцы сократили расходы на его содержание. [19] По мере увеличения числа пуэрториканцев возникла перенаселенность, открылись винные погреба и магазины, ориентированные на латиноамериканцев; пожилые белые жители со средним доходом впали в «истерику по поводу преступности и безопасности», и были проведены общественные собрания, посвященные проблеме «иностранцев» и «низких типов». [20]
Политика против СРО 1955 года была введена, когда демография жителей СРО изменилась в сторону семей иммигрантов; В условиях «разной степени ксенофобии и расизма» город предпринял шаги, чтобы запретить строительство новых объектов СРО, запретить семьям жить в СРО, а также изменить строительные нормы и правила зонирования, чтобы препятствовать СРО. [21] В 1970-х годах город ввел налоговые льготы для арендодателей, чтобы побудить их преобразовать СРО в обычные квартиры, программа, которая с 1976 по 1981 год ликвидировала две трети акций СРО в городе. [22]
В то время как к 1980-м годам город осознал, что подразделения СРО необходимо сохранить из-за их роли в обеспечении жильем бездомных, и ввел политику, поощряющую сохранение СРО, количество подразделений СРО сократилось вдвое (по сравнению с самым высоким показателем в эпоху Великой депрессии). ). [18] В 1985 году город пытался остановить потерю оставшихся подразделений СРО, запретив «конверсию, перестройку или снос» зданий СРО, но к 1989 году этот закон был отменен апелляционным судом. [23] Огромная потеря подразделений СРО в Нью-Йорке не является «неизбежным результатом» «рыночных сил»; оно было вызвано взаимодействием городской жилищной политики и рыночных сил. [24]
Пол Тиррелл утверждает, что, когда цены на жилье в Нью-Йорке выросли в начале 2000-х (десятилетие), арендодатели SRO пытались выселить давних арендаторов SRO, чтобы освободить их недвижимость для более прибыльного использования (одним из них была краткосрочная аренда в стиле Airbnb). . [25] Владельцы отеля Ace, бывшего объекта СРО, преобразовали свое здание в роскошный отель, и лишь несколько долгосрочных арендаторов СРО с низкими доходами использовали свои договоры аренды для проживания в отеле. [25] В Нью-Йорке насчитывается около 100 000 незаконных подразделений СРО, многие из которых «небезопасны, поскольку в них слишком много людей» и отсутствуют надлежащие пожарные выходы и вентиляция. [7] Некоторые арендодатели, желающие превратить свой старый отель SRO в роскошный бутик-отель, могут притеснять арендаторов или подкупать арендаторов с низкими доходами, чтобы они уехали. [26] Закон города Нью-Йорка требует, чтобы владельцы зданий получали сертификат об отсутствии притеснений (CONH) для сноса или переоборудования своего здания, чтобы доказать, что они не выгоняли арендаторов намеренно посредством притеснений или взяточничества. [27] [28] Жители Нью-Йорка, принадлежащие незаконным СРО, неохотно жалуются жилищным властям на состояние своих квартир или нарушения правил арендной платы, поскольку это может привести к их выселению. [29]
С ростом популярности Airbnb , онлайн-сервиса по аренде комнат и домов, жилищные активисты были обеспокоены тем, что доступность квартир СРО уменьшится, поскольку арендодатели могут обнаружить, что могут заработать больше денег, сдавая комнаты туристам. В марте 2016 года защитники доступного жилья в Нью-Йорке были довольны, когда судья постановил, что объект SRO Верхнего Вестсайда (отель Imperial Court) не может сдавать номера в аренду на срок менее 30 дней, что является краткосрочным сроком аренды, который будет выгоден туристам. арендная плата по сравнению с долгосрочными арендаторами с низким доходом. [30]
В Нью-Йорке некоторые общественные деятели рекомендовали снова сделать СРО легальными, из-за значительного роста цен на аренду по всему городу. [31] Роуз Хаггерти, активистка за доступное жилье, стремится построить новое доступное жилье, как описано ниже: [32]
В конце 2023 года губернатор Кэти Хоукул объявила, что миллионы будут потрачены на восстановление объектов СРО для активного жилищного строительства. [33] В тот же период мэр Эрик Адамс объявил о новых масштабных программах по обеспечению доступного жилья. [34] [35]
В середине XIX века в отелях СРО Сан-Франциско зимой жили золотоискатели, моряки и сезонные сборщики фруктов и овощей. [3] СРО сыграли ключевую роль в обеспечении жильем одиноких взрослых и семей иммигрантов, особенно из Китая, Филиппин, Японии и латиноамериканских стран; Район СРО получил прозвище «гостиничный город» из-за количества гостиниц СРО. [3] К концу 1940-х годов Агентство реконструкции Сан-Франциско начало работать над «удалением разрушений» и сносом, при этом тысячи единиц СРО были уничтожены, чтобы освободить место для реконструкции. [3]
В 1966 году члены сообщества, выступающие за развитие, сформировали Ассоциацию планирования и обновления городов Сан-Франциско (SPUR), чтобы лоббировать выселение бедных, иммигрантов и арендаторов SRO из числа меньшинств: SPUR заявила, что «если Сан-Франциско решит эффективно конкурировать с другими городами, для новых «чистых» отраслей и новой корпоративной власти его население приблизится к стандартным характеристикам белых англосаксонских протестантов», и поэтому ассоциация призвала оказывать «влияние» на население города для достижения целей SPUR по улучшению «здоровья город". [3] В 1968 году, когда было запрошено разрешение на снос гостиницы «Интернэшнл», гостиницы СРО, в которой проживали филиппинские пожилые люди, активисты и протестующие боролись, чтобы предотвратить ее разрушение. Хотя общественные группы пытались остановить снос с помощью активизма и судебных исков, к 1977 году арендаторов было приказано выселить; протестующие выстроились в живую цепь, чтобы остановить снос, но полиция убрала их, и здание было снесено. [3]
В 1970-е годы, когда Сан-Франциско стал популярным и экономически успешным городом, соискатели работы стали приезжать в поисках жилья; Джастин Херман, исполнительный директор Агентства реконструкции Сан-Франциско, раскритиковал присутствие СРО, заявив, что «эта земля слишком ценна, чтобы позволить бедным людям парковаться на ней». [3] К 1980 году гостиничная и конференц-индустрия лоббировала строительство новых отелей для туристов; Активисты-арендаторы протестовали против того, что они считали «манхэттенизацией» города, включая джентрификацию и влияние на движение транспорта и чистоту воздуха. [3] С 1975 по 2000 годы арендодатели ликвидировали около 6085 единиц СРО. [3] С 1989 по 2002 годы пожарами было уничтожено более 1700 единиц СРО. [3] Даже в 2000-е годы иммигранты жили по три-четыре квартиросъемщика на комнату СРО. [3]
Сан-Франциско — пример города, который взял на себя управление особо убогими СРО и отремонтировал их для обездоленных. Арендодатели, которые намереваются преобразовать СРО, могут попытаться убедить своих арендаторов подписать разрешения, что может потребовать переселения арендодателя и/или выплаты компенсации арендатору. Министерство жилищного строительства и городского развития США субсидирует восстановление SRO для борьбы с бездомностью в соответствии с Законом о помощи бездомным МакКинни-Венто 1987 года. В 1980 году в Сан-Франциско был принят Постановление о преобразовании отелей SRO, которое ограничивает преобразование отелей SRO в туристические. использовать. СРО широко распространены в районах Тендерлойн , Миссионер и Чайнатаун .
В 2001 году руководитель Сан-Франциско Крис Дейли выступил спонсором закона, запрещающего арендодателям SRO взимать «плату за посетителей» - давняя практика, позволяющая менеджерам отелей получать «сокращение» от торговли наркотиками или проституции в здании. После того, как череда пожаров уничтожила множество СРО в Сан-Франциско и оставила без крова почти тысячу арендаторов, была инициирована новая программа по снижению риска возникновения пожара в отелях СРО. [37] В 2015 году появились сообщения о том, что отель EPIK в Сан-Франциско превратит отель New Pacific, бывший отель SRO, в роскошный бутик-отель. [38] Городское постановление 1980 года запрещает арендодателям СРО сдавать в аренду помещения СРО туристам на короткий срок (что влечет за собой штраф, если арендодатель не создаст замену подразделения СРО). [38]
Джерри Триет, заместитель городского прокурора Сан-Франциско, говорит, что СРО «часто являются последним барьером между беднейшим населением Сан-Франциско и улицами». [38] Трит говорит, что некоторые владельцы СРО делают «минимальный минимум для поддержания своих зданий», что приводит к небезопасности подразделений СРО. [38] В 2014 году городской прокурор Деннис Эррера подал в суд на владельцев и менеджеров 15 СРО Сан-Франциско за «повсеместные нарушения законов штата и местных законов, направленных на защиту здоровья, безопасности и прав аренды жителей». [39] Эррера утверждает, что СРО преследуют или иным образом вытесняют арендаторов СРО, прежде чем они смогут получить 30-дневную аренду, что дает им защиту, - действие, получившее название «музыкальные комнаты». [39] Он также утверждает, что СРО либо не производят ремонт своих агрегатов, либо выполняют ремонт без разрешений и без лицензированных и квалифицированных подрядчиков. [39]
В 2016 году газета The Guardian сообщила, что средняя арендная плата СРО в китайском квартале Сан-Франциско выросла с 610 долларов в 2013 году до 970 долларов в 2015 году (средняя арендная плата за все арендуемое жилье составила 3907 долларов). [40] Увеличение арендной платы СРО связано с переходом от аренды китайским иммигрантам к «выпускникам колледжей, одиноким взрослым и белым людям». [40] В 2016 году около 60% арендаторов вспомогательного жилья Сан-Франциско жили в отелях SRO. [41] Репортеры газет обнаружили «хронические проблемы с техническим обслуживанием, нарушения норм здравоохранения и разочарование жителей» в некоторых из этих отелей SRO, обычно построенных сто лет назад, в том числе в отеле Crosby в Тендерлойне, где были «заражены паразитами», не было электричества, протекали трубы. и ненадежный лифт. [41] После многочисленных жалоб владельцы отеля Crosby потратили 700 000 долларов на ремонт и модернизацию здания. [41] Проблемы старых городских отелей СРО заключаются в «старых зданиях с устаревшей инфраструктурой, заполненных травмированными или неблагополучными людьми, которые иногда могут быть разрушительными или небрежными из-за накопления накоплений , привлечения паразитов или умышленного повреждения имущества». [41] Еще один отель SRO «Генри» также модернизируется: персонал покрасил его, атриум, Wi-Fi и компьютеры. [41]
В статье 2018 года говорится, что некоторые арендодатели СРО в Сан-Франциско «держат комнаты [СРО] пустыми, возможно, в течение многих лет, увеличивая стоимость здания», вместо того, чтобы сдавать их в аренду людям с низкими доходами; Эрик Шмитт утверждает, что каждый седьмой номер СРО в городе свободен, при этом в некоторых отелях пустует 100%. [42]
Прибытие азиатских иммигрантов в район Сиэтла в 1880-х годах, многие из которых жили в переполненных ночлежках, вызвало обеспокоенность со стороны городского совета, который в 1886 году принял постановление о кубическом объеме воздуха, требующее 500 кубических футов воздушного пространства на каждого жителя. [43] К началу 1900-х годов (десятилетие) азиатские иммигранты из Японии и Китая, поселившиеся в Сиэтле, как правило, были мужчинами из семьи, которые переехали в китайский квартал города и районы Нихонмати и жили в СРО. [44] Китайские иммигранты приехали в Сиэтл, чтобы работать шахтерами, поварами, железнодорожными рабочими и консервными рабочими. [43] Эти жители СРО использовали рестораны, бани и парикмахерские для удовлетворения своих жизненных потребностей, пока они работали в промышленности Сиэтла. [45] Некоторые СРО, ориентированные на жителей Азии, имели баню в подвале для обслуживания клиентов японских иммигрантов. [46]
Одна СРО в китайском квартале Сиэтла, в которой проживали рабочие-иммигранты, отель West Kong Yick, была закрыта в 1970-х годах, когда она не могла себе позволить соблюдать правила пожарной безопасности Сиэтла и обновления строительных норм; в 2018 году он все еще был закрыт. [43] К 1980 году только 77 из первоначальных 350 жилых отелей Сиэтла все еще стояли из-за сноса. [43] В 1990-х годах несколько крупных отелей SRO были отремонтированы, в том числе «Милуоки», «Северная часть Тихого океана» и «Восточная»; однако обновление правил пожарной безопасности, безопасности и землетрясений привело к значительному увеличению арендной платы (например, аренда отеля Publix выросла с 75 долларов в неделю для СРО в начале 2000-х годов до 1350 долларов в месяц для микростудии в 2018 году). [43]
С 2009 по 2014 год в Сиэтле наблюдался значительный рост строительства и создания новых объектов СРО, предназначенных для сдачи в аренду по рыночным ставкам, средняя ежемесячная арендная плата которых составляла 660 долларов США; Например, в 2013 году было построено 1800 квартир СРО и микроквартир. [47] В 2018 году СМИ охарактеризовали растущую популярность микроквартир как новую тенденцию; однако в статье о Сиэтле в «Отчете о рыночном урбанизме» говорится, что это «реконструкция того, как города США долгое время работали», поскольку люди, ищущие « одиночное проживание и централизованное расположение», готовы соглашаться на квартиры меньшего размера, даже несмотря на то, что стоимость квадратного фута цены могут быть выше, чем у некоторых более крупных единиц. [48] В докладе говорится, что микроквартиры эпохи 2018 года были известны как СРО в начале 20-го века, и в них проживали «как богатые, так и бедные» (хотя богатые жили в роскошных отелях, а бедные жили в «ночлежках для поденщики»). [48] Соседские группы в Сиэтле раскритиковали новые микроквартирные СРО, утверждая, что они «наносят вред обществу и создают… нечеловеческие условия жизни; из-за этих опасений город принял постановления, ставящие вне закона строительство микроквартир/СРО. [48] ]
В Канаде отели SRO (также известные как «жилые отели») чаще всего можно увидеть в Ванкувере . (В других крупных городах, таких как Торонто, меблированные комнаты в переоборудованных частных домах являются эквивалентной формой доступного жилья.) СРО в Ванкувере могут быть либо частными и коммерческими, частными и некоммерческими, либо принадлежит правительству. По состоянию на 2019 год в Ванкувере насчитывалось 156 отелей СРО. Большинство из них заняты в основном (хотя и не исключительно) людьми, страдающими психическими заболеваниями и/или проблемами зависимости, и которые с большей вероятностью, чем в среднем, сталкивались с бездомностью. У арендаторов обычно есть свои отдельные комнаты, но они делят туалет и кухню с другими арендаторами. [49] Комнаты обычно стоят от 375 до 800 долларов США (CAD, ок. 2015 г.), что значительно ниже средней стоимости аренды жилья в Ванкувере. [50]
В начале 1900-х годов большинство СРО изначально предназначались для краткосрочного размещения сезонных рабочих-мужчин, а также молодых семей и недавних иммигрантов. Два отеля, которые позже стали печально известными, «Балморал» и «Риджент», даже считались роскошными. [52] Однако сначала Депрессия, а затем закрытие психиатрических больниц в 1970-х годах (и связанное с этим отсутствие внимания или ухода за психически больными жителями Ванкувера), а также бегство богатых и среднего класса в пригороды способствовали упадку и недостатку инвестиций в центр города Истсайд . К 1970-м и 1980-м годам репутация СРО Ванкувера была плохой. В диссертации Мерседес Момпель Антолин, опубликованной в Университете Британской Колумбии в 1989 году, утверждается, что на момент написания только 10–20% СРО имели хорошее или приемлемое качество. И даже к 1989 году количество СРО сокращалось: за период с 1978 по 1986 год было потеряно 2704 единицы, в основном из-за давления все более горячего рынка недвижимости. [53]
Давление рынка недвижимости на арендаторов СРО не ослабевает за 30 лет, прошедших с момента публикации этого тезиса. [54] Рыночный фонд СРО сокращается как с точки зрения доли вакантных площадей, так и с точки зрения доступности, а качество жизни в СРО сильно варьируется. [55] Некоторые частные отели SRO в Ванкувере печально известны своим плохим обслуживанием, отсутствующими арендодателями, преступностью и частотой передозировок наркотиков; Семья Сахота несла ответственность за владение многими такими отелями SRO, такими как Regent и Balmoral, оба из которых получили приказ закрыться и были экспроприированы городом Ванкувер. [56] Хотя потеря этих резиденций не означает потерю качественного арендного фонда (Балморал [57] и Риджент [58] страдали от систематического и преднамеренного пренебрежения, и арендаторов пришлось эвакуировать), снижение доступности Проблема доступного жилья усугубилась закрытием некоторых отелей СРО. [59]
СРО являются жизнеспособным вариантом жилья для студентов, одиноких арендаторов, сезонных или других разъездных рабочих, вдов/вдовцов, у которых пустует гнездо, разведенных мужчин или женщин, людей с низкими доходами или других лиц, которые не хотят или не нуждаются в большом жилье или частной бытовой технике. Меньшие размеры и ограниченные удобства СРО обычно делают их более доступным вариантом жилья, особенно в облагораживаемых кварталах или городских районах с высокой стоимостью земли и высокой арендной платой.
Арендная плата многих бедных арендаторов может выплачиваться полностью или частично за счет благотворительных, государственных или федеральных программ, что стимулирует арендодателей принимать таких арендаторов. Некоторые здания СРО ремонтируются с использованием налоговых льгот , с условием, что помещения сдаются арендаторам с низкими доходами, а иногда и конкретным группам с низкими доходами, таким как бездомные , люди с психическими заболеваниями , люди с ВИЧ/СПИДом. , и так далее. Исследование 1991 года показало, что СРО могут успешно использоваться для предоставления жилья людям с хроническими психическими заболеваниями, поскольку СРО дают жителям «личную свободу и конфиденциальность», а также дают чувство общности. [60] Некоторые СРО управляются или финансируются благотворительными, некоммерческими организациями и/или правительствами как способ предоставления вспомогательного жилья «группам с особыми потребностями», в том числе людям, страдающим наркотической и алкогольной зависимостью, проблемами психического здоровья или инвалидностью. . [61]
Хотя квартиры СРО в основном ассоциируются с арендаторами с низкими доходами, в городах, где жилье дорогое и его мало, могут существовать «СРО среднего класса», тип микроквартир , ориентированный на среднего класса и профессиональных арендаторов. Первый микроквартирный жилой дом 2010-х годов в Нью-Йорке, Carmel Place , открылся в 2016 году. В нем 55 студий площадью от 260 до 360 квадратных футов. В статье о «СРО 21 века» говорится, что, несмотря на то, что «в отношении СРО все еще существует стигма из-за некоторого опыта прошлого века», существует «растущее признание того, что небольшие помещения могут быть хорошо управляемыми и безопасными, здоровыми». жить и можно строить дешевле». [62] Компания Common's Williamsburg в Бруклине арендует одноместные комнаты, где жильцы делят кухню, за 2050 долларов в месяц. The Guardian утверждает, что «[s] однокомнатное жилье, очевидно, не новая концепция, однако гениальность позднего капитализма заключается в том, что так оно и есть; сделало его желанным» для арендаторов с высоким доходом. [63]
В 2017 году в Нью-Йорке Мэтью и Сет Вайсманы, управляющие Weissman Equities, отремонтировали частично пустой жилой дом в Гарлеме, создав меблированные апартаменты SRO площадью от 180 до 280 квадратных футов, которые сдаются в аренду по цене от 1200 до 1600 долларов в месяц (сюда входят коммунальные услуги и коммунальные услуги). уборка). [64] «Роскошные», «насыщенные удобствами» помещения СРО можно приобрести за 2150 долларов в Common Baltic в Boerum Hill и за 3050 долларов в месяц в WeLive (жилая версия коворкинга компании WeWork ). [65]
В Сан-Франциско Starcity преобразует неиспользуемые гаражи, коммерческие помещения и офисы в однокомнатные жилые дома, где арендаторы (типичными арендаторами являются технические специалисты) получают меблированную спальню и доступ к Wi-Fi, услуги уборщика, а также общие кухни и гостиные за 1400 долларов. до 2400 долларов в месяц - подход, который получил название «жизнь в общежитии для взрослых». [66]
В Атланте PadSplit — это кохаузинговая организация, которая превращает дома на одну семью в отдельные комнаты, которые их члены могут занимать индивидуально, с общей кухней и ванной комнатой, а также Wi-Fi и прачечной. [66] В отличие от WeLive, который ориентирован на профессионалов с высоким доходом, PadSplit ориентирован на представителей рабочего класса и взимает плату за одноместное проживание от 500 до 750 долларов в месяц.
В зависимости от арендодателей и качества недвижимости условия СРО могут варьироваться от убогих до чего-то вроде базового отеля длительного проживания. Некоторые из них спроектированы и функционируют как общежития . Другие представляли собой отели-клетки , в которых большая комната разделена на множество меньших с помощью перегородок или кабин из гофрированной стали или гипсокартона, которые не достигают высоты первоначального потолка. Чтобы жильцы не перелезали через стены в помещения друг друга, верх комнат покрыт проволочной сеткой, что делает комнаты похожими на клетки. [67] В статье 1991 года в журнале «Социальная работа» отели SRO названы «наименее желательным жилищным фондом в стране» и говорится, что эти объекты привели к тому, что пожилые люди оказались «в ловушке ситуации, которая усугубляла их изоляцию и отстранение от общества», даже несмотря на то, что они находились в «острая потребность в социальных услугах». [68] Здания СРО были связаны с пожарной опасностью; Только в Чикаго среди СРО, пострадавших от серьезных пожаров, были отель Barton в 1955 году, отель Royal Bench в 1981 году, отель Paxton в 1993 году и отель JR Plaza (также называемый «Занзибар») в 1999 году. [69] В народном воображении , гостиницы СРО «несут на себе клеймо порока и пьянства», а в художественной литературе есть романы, где СРО используются для обозначения условий содержания в трелевках . [70]
В то время как городские реформаторы, выступающие за ликвидацию СРО, заявляют, что на месте СРО должны быть созданы «более «достойные» формы доступного жилья», Марко Д'Эрамо заявляет, что «жители СРО отвергли это понятие в... опросах, заявляя, что они достаточно довольны своим образом жизни квартиранта». [71] В 1990-е годы комнаты СРО в Чикаго стоили всего примерно на 60 долларов в месяц дешевле, чем аренда однокомнатной квартиры; однако СРО не требуют двухмесячного залога чеком или кредитной картой (таким образом, требуется банковский счет) и гарантии регулярного дохода (стандартные требования для квартир). [72] Отели СРО отличаются от государственных и некоммерческих жилищных служб тем, что, хотя к этим объектам предъявляются требования «минимального возраста, права на участие в программах по борьбе с алкоголизмом или наркотиками, религиозной принадлежности, зависимости от системы социального обеспечения», отели СРО были анонимными и обычно принимали всех, кто мог заплатить ежемесячная арендная плата, без требования идентификации и информации для официальных баз данных, установления ограничений на то, когда жители могут въезжать или выходить, или без требования подвергаться религиозной вербовке. [73] Исследование 485 арендаторов СРО в Нью-Йорке показало, что пожилые люди хотели оставаться в своих квартирах СРО, чтобы они могли жить в «центрально расположенных районах, где многоквартирное жилье было им не по средствам», не делясь одной комнатой. [74] Исследование пришло к выводу, что «для многих пожилых жителей СРО удовлетворяют потребности, которые нелегко удовлетворить с помощью имеющихся альтернатив», и рекомендовали сохранить СРО в качестве варианта для пожилых людей. [74]
Исследование, проведенное в 2013 году среди примерно 3000 арендаторов SRO, проживающих в центре Истсайда в Ванкувере, показало, что две трети ранее были бездомными и имели в среднем по три заболевания каждый, при этом 95% страдают от наркозависимости, а почти две трети употребляют инъекционные наркотики. Почти половина страдала психозом или неврологическим расстройством, а 18% были ВИЧ-положительными. Около 28% участников были коренными народами. Смертность арендаторов СРО была в пять раз выше, чем среди населения в целом. [75] В статье 2018 года Барбик и др. заявили, что молодые люди, живущие в СРО Ванкувера, представляют собой «уязвимую» группу с низкими доходами и «сложными проблемами со здоровьем и психоактивными веществами по сравнению со своими сверстниками в общей популяции», как правило, на «среднем уровне». два сопутствующих заболевания, включая психические, неврологические и инфекционные заболевания», и все они «пожизненно употребляли алкоголь и каннабис с повсеместным употреблением стимуляторов и опиоидов», и они имели много контактов с «медицинскими, социальными, и системы правосудия». [76]
Отели SRO «часто считаются небезопасными для молодежи» в Канаде, которая ищет доступное жилье. [77] На протесте в Ванкувере, призывающем к более доступному жилью, певица и актриса Даланна Гейл Боуэн заявила, что подразделения СРО — это «ужасные» места для жизни, в которых есть «убожество, как в странах третьего мира», которого «[никто] не заслуживает». жить в". [78] Нелегальные, нелицензированные подразделения СРО, создаваемые в жилых и многоквартирных домах, могут быть переполнены, иметь пожарные выходы и вентиляцию. [7] В 2013 году СРО были описаны как «плохо регулируемая крайняя мера для самых отчаявшихся слоев населения». [7]
.jpg/1280px-SRO_destruction_(4644386584).jpg)
В деловом районе Ванкувера Истсайд, бедном районе, где расположено множество СРО и приютов для бездомных, Верховный суд Британской Колумбии вынес решение против требования отеля СРО о том, чтобы посетители здания предъявляли удостоверение личности государственного образца перед входом. [79] В отеле утверждали, что требования, удостоверяющие личность, были необходимы для обеспечения безопасной жилищной среды в так называемом «опасном районе» с «уникальной демографической группой» людей, пристрастившихся к наркотикам и алкоголю. Арендатор, который подал на СРО в суд, утверждал, что политика была слишком ограничительной, поскольку у многих из его гостей не было удостоверений личности. [79] В первом постановлении Отделения по аренде жилых помещений арбитр постановил, что арендодатели не могут «необоснованно ограничивать доступ гостей к арендуемой недвижимости». [79] Верховный суд Британской Колумбии поддержал решение арбитра, заявив, что не было никаких доказательств того, что у арендатора по делу были проблемы с его поведением на объекте, как и у его гостей; судья заявил, что арендаторы и их гости должны быть защищены от «необоснованного вмешательства со стороны арендодателей». [79]
Строительство новых СРО или преобразование существующих домов в несколько СРО было запрещено в Нью-Йорке в 1955 году из-за опасений, что они обеспечивают «некачественные жилищные условия», которые были «ненадлежащими и небезопасными». [7]
Арендаторы нелегальных квартир СРО обычно проживают в квартирах, которые не соответствуют стандартам охраны труда и техники безопасности; кроме того, поскольку квартиры не регулируются, арендаторы не имеют защиты от выселения или повышения арендной платы. Многие здания СРО, особенно в крупных городах, сталкиваются с сильным давлением со стороны застройщиков, требующих их переоборудования для более прибыльного использования в качестве квартир, роскошных квартир или элитных отелей. Некоторые города регулируют преобразование СРО в другие виды использования, чтобы не дать арендодателям принудительно выселить арендаторов СРО, в то время как многие другие, наоборот, ограничивают преобразование других видов использования в СРО и ограничивают их посредством зонирования.
Некоторые города делают и то, и другое одновременно, защищая существующие СРО и делая практически невозможным создание новых. В статье 2014 года о жилье SRO в Сан-Франциско говорилось, что SRO стали «ключевой городской застроенной средой, используемой для размещения бедного населения с сопутствующим употреблением наркотиков и проблемами психического здоровья»; в частности, было обнаружено, что у женщин-потребителей наркотиков в СРО больше «посттравматического стрессового расстройства (ПТСР), тревоги и депрессии, чем у женщин со стабильным проживанием». [80]
В 2007 году музыкант Бейонсе Ноулз выделила 1 миллион долларов на строительство объекта СРО стоимостью 4 миллиона долларов в Хьюстоне под названием Knowles-Temenos Place Apartments, целью которого является предоставление вспомогательного жилья СРО людям, пытающимся преодолеть «личные и стихийные бедствия». [81] Объект предоставляет арендаторам общий бизнес-центр (включая компьютеры и доступ в Интернет), отдельные комнаты с ванной, мини-холодильником, мини-плитой и телевизором с плоским экраном (настенным), с эстетикой и конструкцией. качество аналогично новым многоквартирным домам в центре города и в центре города. [82]
В СРО, представляющих собой старые, ветшающие гостиницы, некоторые бывшие удобства, созданные для гостиницы, могут иметь новую функцию для нынешних резидентов СРО с низкими доходами; например, вестибюль становится местом, где жильцы могут «дождаться машины скорой помощи, или встретиться с консультантом по наркозависимости, или посмеяться и попеть». [83] В некоторых старых отелях, которые сейчас являются СРО, близлежащие витрины превратились из элитных ресторанов и магазинов одежды (в прошлом) в «группы по борьбе с ВИЧ-СПИДом, неправительственные организации и офисы социальных служб». [82] Хотя большинство СРО представляют собой бывшие жилые гостиницы, некоторые другие типы зданий были перепрофилированы под использование СРО, включая морги, химчистки, дома престарелых и школы. [1]
Большинству домов для бездомных в Сан-Франциско уже сто лет; даже после ремонта могут возникнуть серьезные проблемы со здоровьем и безопасностью.
В китайском квартале – Международном районе старая форма жилья рухнула, унеся с собой часть истории и доступность.
В ответ на рост числа одиноких людей некоторые стартапы создали «коливинги» — блоки гостиничного типа, где люди делят общие пространства, такие как гостиная и кухня.
Я могу сказать вам, что СРО в этом сообществе — это убожество, как в странах третьего мира», — сказал Боуэн собравшимся. «Никто не заслуживает жить в таких условиях. Никто. Но город продолжает молчать и ничего не предпринимает в связи с этой ситуацией.
