Starrett City (официально известный как Spring Creek Towers ) — жилой комплекс в районе Spring Creek в районе East New York в Бруклине , Нью-Йорк . Он расположен на полуострове на северном берегу залива Джамейка , ограниченном Fresh Creek на западе и Hendrix Creek на востоке. Starrett City содержит как жилые, так и коммерческие здания. Жилая часть собственности состоит из восьми «секций» в башнях в парковой планировке. Комплекс также содержит общественный и рекреационный центр, а также две школы.
Планы по развитию территории Starrett City датируются 1962 годом, когда инвестиционная группа купила недвижимость с намерением построить жилой комплекс под названием Park Shore Village. В конечном итоге группа вышла из проекта, и в 1967 году United Housing Foundation предложила другой кооперативный жилищный проект под названием Twin Pines Village. В 1971 году контроль над комплексом был передан Starrett City Associates , а Starrett City открылся в 1974 году. В 2002 году комплекс получил название Spring Creek Towers, хотя он по-прежнему широко известен как Starrett City.
Старретт-Сити является частью 5-го округа Бруклина , его основной почтовый индекс — 11239. [1] Он патрулируется 75-м участком полицейского департамента Нью-Йорка . [3] Политически он представлен 42-м округом городского совета Нью-Йорка . [4]
Участок Spring Creek Towers (широко известный как Starrett City [5] ) расположен на полуострове на северном берегу залива Джамейка , ограниченный Fresh Creek на западе и Hendrix Creek на востоке. Развитие ограничено на севере Flatlands Avenue и на юге Seaview Avenue и секцией Shore Parkway системы Belt Parkway . Pennsylvania Avenue проходит с севера на юг через комплекс, с Louisiana Avenue на западном конце и Van Siclen Avenue на восточном конце. [6]
Первоначально застройка охватывала 153 акра (0,62 км 2 ) [6] до того, как была разделена в 2009 году в рамках рефинансирования. Теперь она занимает 140 акров (57 га) после того, как несколько участков необработанной земли были отделены от жилого участка. [7] Жилой комплекс содержит 5881 квартиру в 46 зданиях, которые варьируются от 11 до 20 этажей. [8] [9] : 2–3
Застройка была спроектирована Германом Джессором , организована в башнях в парковой планировке. Здания используют простой « четырехугольный » дизайн. [10] [11] : 56 [12] Жилая часть собственности состоит из восьми «секций», каждая из которых включает в себя несколько зданий, собственное поле, зону отдыха ( спортивный зал , парк, гандбольная площадка, баскетбольная площадка) и пятиэтажный гараж для резидентов этой секции. [13] Эти секции — Ардсли, Бетел, Кротон, Делмар, Элмира, Фрипорт, Женева и Хорнелл, каждая из которых названа в честь муниципалитетов в штате Нью-Йорк . [14] Жилая часть Старретт-Сити включает в себя восемь гаражей, общественный центр и две государственные школы. [9] : 2–3 [15] В этом районе также есть торговый центр. [15] Говорят, что Старретт-Сити является крупнейшей федерально субсидируемой арендной недвижимостью в Соединенных Штатах. [10] [16]
В Старретт-Сити есть собственная электростанция, Starrett City Cogeneration Facility, расположенная по адресу 165 Elmira Loop на восточной стороне Старретт-Сити. [17] Электростанция открылась в 1973 году и обеспечивает электроэнергией, отоплением, охлаждением и горячей водой всех жителей Старретт-Сити. [18] Она достаточно самодостаточна, чтобы во время отключения электроэнергии в Нью-Йорке в 1977 году комплекс смог обеспечить себя собственной электроэнергией. [19] Рядом с когенерационной установкой находится очистная станция сточных вод , которая называется очистной станцией сточных вод 26-го округа. Очистная станция, расположенная на участке площадью 57,3 акра (23,2 га), может фильтровать до 170 000 000 галлонов США (640 000 000 л) в день из канализационных систем в Браунсвилле, Канарси и Восточном Нью-Йорке. [20] [21] Очистные сооружения и когенерационные установки ранее были разделены в эксплуатации. Однако в 1982 году городское правительство начало передавать выбросы метана очистных сооружений и тысячи галлонов очищенной холодной воды на когенерационные установки в обмен на горячую воду с когенерационных установок. [22] [23]
В юго-восточном углу комплекса на авеню Ван Сиклен находится общественный и рекреационный центр комплекса, который открылся в 1978 году [13] [24] и расположен через дорогу от очистных сооружений. [11] : 56 Он включает в себя бассейн и теннисный клуб, зрительный зал и другие рекреационные объекты. [13] [24] Теперь он называется Brooklyn Sports Club. [5] В Starrett City также есть свой собственный боксерский зал, Starrett City Boxing. Он также был открыт в 1978 году внутри парковочного гаража на Hornell Loop около южного конца комплекса. [25] [26] Он является домом для многих чемпионов мира по боксу, включая Заба Джуду , Шеннона Бриггса , Дмитрия Салиту , Луиса Кольясо и Уилла Росински . [25] [26] [27]
Город Старретт-Сити патрулируется 75-м участком полицейского департамента Нью-Йорка , [3] хотя основную безопасность обеспечивает его собственная частная служба безопасности, называемая Департаментом общественной безопасности Spring Creek Towers. Служба безопасности Spring Creek Towers была создана, потому что, когда Starrett City открылся в 1970-х годах, в 75-м участке был один из самых высоких уровней преступности в Нью-Йорке. [11] : 56 Через пять лет после открытия Starrett City там был один из самых низких уровней преступности в городе, в основном из-за существования службы безопасности. [15] Департамент общественной безопасности Spring Creek Towers использовался в качестве примера преимуществ частной охраны перед общественной полицией. Эдвин Донован и Уильям Уолш пишут, что «С точки зрения статистики, Starrett City следует считать одним из самых безопасных сообществ в Соединенных Штатах». [28]
Департамент общественной безопасности Spring Creek Towers нанимает сотрудников общественной безопасности, вооруженных при исполнении служебных обязанностей, для сохранения жизни и имущества жителей комплекса. Сотрудники обеспечивают соблюдение законов штата Нью-Йорк, а также законов города Нью-Йорк. Город Старретт патрулируется сотрудниками 24 часа в сутки пешком, на велосипедах или на транспортных средствах. [29]
Комплекс принадлежит Starrett City Associates , которую изначально возглавлял Диск Дин . [16] Бывший президент США Дональд Трамп владеет четырьмя процентами комплекса, унаследованными от его отца Фреда Трампа . В период с января 2016 года по 15 апреля 2017 года Трамп получил более 5 миллионов долларов дохода от Starrett City. [16] [30]
В Старретт-Сити нет средних школ; ближайшие средние школы — это Академия молодых писателей и общественная школа Spring Creek (в пределах образовательного кампуса Spring Creek) к востоку от Флэтлендс-авеню, а также профессиональная средняя школа William H. Maxwell и образовательный кампус Thomas Jefferson (ранее средняя школа Thomas Jefferson) на Пенсильвания-авеню в северной части Восточного Нью-Йорка. Кроме того, в соседнем районе Канарси расположены кампусы Canarsie и South Shore (также бывшие средние школы) . [31] В пределах границ Старретт-Сити есть четыре начальные и средние школы:
Филиал Spring Creek Бруклинской публичной библиотеки расположен недалеко от северной границы Старретт-Сити, на северо-западном углу авеню Флэтлендс и Нью-Джерси. Одноэтажное здание площадью 7500 квадратных футов (700 м 2 ) открылось в 1977 году. [36]
Когда он открылся, Starrett City рекламировался как имеющий удобное транспортное сообщение с остальной частью города посредством автобусов и метро. [13] Starrett City обслуживается местными автобусами B82 и B83 , B82 Select Bus Service и экспресс-автобусами BM2 и BM5 , все из которых обслуживаются MTA Regional Bus Operations . Кроме того, автобусы B6 , B60 и B103 , также обслуживаемые MTA, останавливаются к северу от застройки. Ближайшие станции метрополитена Нью-Йорка находятся на East 105th Street и Canarsie-Rockaway Parkway , обе обслуживаются поездом L. [ 37]
В 1962 году инвестиционная группа из Калифорнии приобрела 130 акров (53 га) земли вдоль Пенсильвания-авеню между Флэтлендс-авеню и Белт-Паркуэй, намереваясь построить на этой территории квартиры. Для строительства зданий была нанята компания Thompson–Starrett Co. [38]
В марте 1964 года инвестиционная группа обратилась в Агентство по финансированию жилья штата Нью-Йорк за ипотекой на сумму 145 миллионов долларов на развитие. В то время участок назывался частью Канарси . [39] 1 декабря 1964 года Агентство по финансированию жилья штата объявило о проекте под названием Park Shore Village, в рамках которого на участке должен был быть построен жилой комплекс для людей со средним доходом. [40]
Комплекс будет состоять из 19 зданий высотой в 11, 17 и 21 этаж. Он также будет включать в себя торговый центр площадью 40 акров (16 га), общественный центр, бассейны и каток, а также новую начальную школу (PS 346) и парковку для жителей. Средства будут предоставлены за счет займов в рамках жилищной программы Митчелла-Ламы . [40] [41] Застройка будет строиться в два этапа, в конечном итоге вмещая 25 000 человек. [40] [41] [42] Проект был одобрен Комиссией по планированию города Нью-Йорка 20 января 1965 года [41] и Советом по оценке города Нью-Йорка 11 февраля 1965 года [43] Строительство первой фазы планировалось начать весной того же года и завершить к 1967 году, после чего начнется вторая фаза. [42] Однако первоначальная инвестиционная группа вышла из проекта из-за финансовых проблем, и проект не был начат. [44]
27 июня 1967 года губернатор Нельсон Рокфеллер объявил об изменённой версии проекта под названием Twin Pines Village, в рамках которой на участке площадью 145 акров (59 га) в тогдашней части Канарси должен был быть построен кооператив . В проекте разместились бы 6000 семей. [45] [46] Проект теперь спонсировался United Housing Foundation (UHF), который также разрабатывал Co-op City. [44] [45] [11]
Twin Pines будет состоять из 43 зданий, высотой в 11, 15 или 21 этаж. Как и план Park Shore, застройка также будет включать торговый комплекс, общественный центр и школы, и будет располагаться на части современного парка Spring Creek , который тогда развивался как Fountain Avenue Landfill [45] [47] [48] (который теперь был перестроен как Shirley Chisholm State Park ). Он был провозглашен «крупнейшим кооперативом, когда-либо построенным в Бруклине», [47] и станет вторым по величине в городе после Co-op City, [49] с размером, сопоставимым с Rochdale Village . [46] В декабре 1967 года штат выделил UHF 15,8 млн долларов на начало строительства комплекса Twin Pines Village. [50]
UHF отказалась от проекта в марте 1971 года из-за нехватки денег. В то время строительство началось в северной части комплекса. [11] : 55 [51] После выхода UHF проект был продан новой группе инвесторов, включая Disque Deane и Lazard Frères , а также около 200 других лиц. Эта группа стала Starrett City Associates . [10] [11] : 55 [16] Комплекс был переименован в Starrett City и будет разрабатываться как совместное предприятие Starrett Corporation и National Kinney Corporation . [6] Кроме того, застройка была изменена с кооперативной на арендуемые квартиры, отчасти для того, чтобы сделать застройку более прибыльной. [11] : 55 [51]
Строительство возобновилось в середине 1972 года, [51] и Пенсильвания-авеню была закрыта для строительства. [52] Рабочие начали возводить башни на южном конце участка у Белт-Паркуэй, пытаясь привлечь потенциальных арендаторов, которые выезжали с Белт-Паркуэй. Это добавило один миллион долларов к стоимости строительства, так как коммунальные услуги были проложены на северном конце. [11] : 56 Первоначальные работы включали засыпку болота песком из залива Джамейка и строительство электростанции. [51] В 1973 году был заключен контракт с компанией Otis Elevator Company на установку 100 лифтов в комплексе. [53] В том же году застройщик Фред Трамп приобрел 20 процентов акций проекта. [54] Starrett Associates инвестировала 22 миллиона долларов в строительство комплекса, а оставшиеся 360 миллионов долларов были покрыты государственными жилищными кредитами по программе Митчелла-Ламы. [16]
Комплекс был открыт 13 октября 1974 года на церемонии, на которой присутствовали губернатор Малкольм Уилсон и мэр Абрахам Бим . [6] [12] В рамках открытия была создана служба микроавтобусов для перевозки местных жителей в пределах застройки и в торговые центры в других частях Бруклина. Кроме того, экспресс-автобус BM2 до Манхэттена был продлен от Канарси до Старретт-Сити. [6] На момент открытия ни одно из предложенных 18 000 деревьев комплекса не было посажено. [12] Хотя малообеспеченным семьям не были предоставлены субсидии на проживание в Старретт-Сити, застройка позволила жителям использовать государственные и федеральные жилищные программы для оплаты части своей арендной платы. [12] [44] Первые 300 семей должны были переехать в комплекс в ноябре. [6]
В январе 1975 года лидеры общины и должностные лица предложили перенаправить пять автобусных маршрутов и создать два новых маршрута для обслуживания комплекса. [55] Пенсильвания-авеню была вновь открыта для движения в декабре, что вызвало протесты жителей, которые ранее использовали улицу для игр. [52] К 1976 году в Старретт-Сити переехали две тысячи семей. [56] В июле 1978 года на Ван Сиклен-авеню был открыт плавательный и теннисный клуб. [24] Семьи, проживавшие в комплексе, должны были платить 250 долларов в год за пользование плавательным и теннисным клубом. [44] Плавательный и теннисный клуб был открыт вместе с центром отдыха в том же месте, который был открыт для публики. [24] В том же месяце Старретт-Сити отпраздновал своего пятитысячного жителя. [24] На тот момент 85 процентов Старретт-Сити было сдано в аренду. [57] К 1981 году присутствие Старретт-Сити стало стимулом для строительства еще шести объектов в этом районе, включая торговый центр на Флэтлендс-авеню и Луизиана-авеню, а также пять жилых комплексов. [58]
Преступность в комплексе была ниже, чем в близлежащих районах, в первую очередь из-за присутствия частной охранной службы. С другой стороны, арендная плата в Starrett City начала расти к концу 1970-х годов, что привело к опасениям, что существующие жители среднего класса могут покинуть его и быть заменены жителями с низким доходом. [15] В то же время Starrett City столкнулся с финансовыми проблемами, поскольку он был построен после финансового кризиса в Нью-Йорке 1975 года . [59] В 1980 году отчет контролера штата Нью-Йорк показал, что к 1984 году у Starrett City будет дефицит почти в 30 миллионов долларов, и что арендную плату придется удвоить по сравнению с текущими ставками, чтобы компенсировать дефицит. [60] К 1992 году Starrett City Associates строила дополнительное жилье вокруг комплекса Starrett City. Новые жилые единицы представляли собой кондоминиумы , ориентированные на жителей Starrett City и других лиц, которые хотели стать собственниками своих домов. [61] В 1993 году Amalgamated Bank of New York выдал кредит в размере 1,5 миллиона долларов на ремонт Старретта в Спринг-Крик. [62]
Комплекс был переименован в «Starrett at Spring Creek» около 1989 года. [63] 25 сентября 2002 года комплекс был снова переименован в «Spring Creek Towers». [64] Второе переименование было частью программы капиталовложений в размере 70 миллионов долларов на реконструкцию комплекса. Планы предусматривали, что Spring Creek Towers получит два новых парка, а также новые лифты, прачечные, окна и освещение. [65]
30 ноября 2006 года Starrett City Associates объявила о предложении продать всю недвижимость. Поскольку недвижимость выполнила свое 20-летнее требование по закону Митчелла-Ламы к концу 1990-х годов, это вызвало опасения, что новый владелец увеличит арендную плату и вытеснит нынешних арендаторов. [66] CB Richard Ellis , которая выступила посредником в сделке Stuyvesant Town–Peter Cooper Village ранее в 2006 году, выступила в качестве листингового агента. [67]
Узнав о продаже, арендаторы Starrett City начали организовываться в ответ на продажу своих домов. 8 февраля 2007 года Starrett City Associates согласилась продать обширный комплекс компании Clipper Equity LLC Дэвида Бистрицера за 1,3 миллиарда долларов. [68] Хотя Clipper Equity настаивала на том, что комплекс останется доступным, защитники жилья и политики выразили обеспокоенность намерениями Clipper Equity. [69] [ 70] [71] В ответ на отклонение сделки HUD Clipper Equity предложила новую заявку, которая включала сокращение операционных расходов и перепланировку части земли под новое жилье. [ 72] Clipper Equity предприняла другие шаги, чтобы заручиться поддержкой, в том числе получила неофициальную поддержку от влиятельных министров преподобного Кэлвина О. Баттса и преподобного А. Р. Бернарда . [73] 7 апреля 2007 года второе предложение было также отклонено министром жилищного строительства и городского развития США на том основании, что план Clipper Equity по достижению арендной платы на уровне рыночной ставки через три года не смог адекватно защитить жителей и потребовал бы увеличения государственных субсидий для сохранения доступности жилья. [74] [75] Тем не менее, Clipper Equity предприняла еще одну попытку в августе 2007 года. [8]
В июне 2008 года Starrett City Associates достигла соглашения с федеральными, государственными и городскими чиновниками о процессе продажи, который должен был гарантировать, что недвижимость останется доступной по цене. Это соглашение было дополнительно подкреплено федеральным законодательством, которое упростило сохранение недвижимости в качестве доступного жилья для нового покупателя. [76]
В сентябре 2017 года The New York Times сообщила, что комплекс продаётся Brooksville Company и Rockpoint Group за 850 миллионов долларов. В то время Дональд Трамп владел 4 процентами акций, в то время как другие члены его семьи владели ещё 16 процентами. [16] Однако вскоре возникли разногласия между двумя группами, связанными с Disque Deane, который умер в 2010 году и оставил своё имущество своей третьей жене Кэрол Г. Дин и их двум детям. Кэрол, которая управляла Starrett City Associates после смерти Disque, оказалась вовлечённой в судебный процесс с коллективом, в который входили четверо детей Disque; один из его бывших партнёров; и LIHC Investment Group и Belveron Partners, которые также были заинтересованы в покупке комплекса. Две группы подали в суд друг на друга в Верховный суд Нью-Йорка из-за утверждений о том, что продажа Кэрол Starrett City компаниям Brooksville и Rockpoint не максимизировала прибыль для акционеров. [77] Позднее иск был отклонен, [78] и продажа Starrett City была завершена 8 мая 2018 года за 905 миллионов долларов. [79] [80] Группа анонимных инвесторов продала 71 процент акций Brooksville и Rockpoint за 1,8 миллиарда долларов в августе 2021 года. [81] [82] В следующем месяце Brooksville и Rockpoint приобрели полное право собственности на комплекс после приобретения 13 процентов акций Belveron Partners. [83]
Старретт-Сити — район с разнообразным расовым составом населения. [84] Согласно данным переписи населения США 2010 года , население Старретт-Сити составляло 13 354 человека, что на −1 267 человек (−9,5%) меньше, чем в 2000 году , когда в нем проживало 14 621 человек . Площадь района составляет 291,08 акра (117,80 га), а плотность населения — 45,9 человек на акр (29 400 человек на кв. милю; 11 300 человек на км 2 ). [85] [a] Расовый состав района был следующим: 24,7% (3293) белых , 52,7% (7036) афроамериканцев , 0,2% (29) коренных американцев , 2,9% (389) азиатов , 0% (2) тихоокеанских островов , 0,3% (37) представителей других рас и 1,4% (184) представителей двух или более рас. Испаноязычные или латиноамериканцы любой расы составляли 17,9% (2384) населения. [87]
По данным переписи населения США 2020 года , чернокожие американцы (в основном афроамериканцы ) составляли около 60% населения района, белые и испаноязычные американцы составляли около 20%, а жители азиатского происхождения составляли около 2-3% населения района. [88] [89]
С момента своего открытия в 1974 году Starrett City заполнял вакансии по предполагаемой расовой формуле позитивных действий , в которой 70 процентов вакантных квартир достались неиспаноязычным белым семьям, а оставшиеся 30 процентов — семьям меньшинств. [84] [90] [56] В 1977 году состав меньшинства составлял 19 процентов черных, 9 процентов испаноязычных и 2 процента азиатов. [56] К 1979 году доля белых жителей снизилась до 64%. В то время в большинстве объявлений о Starrett City были указаны белые заявители, но большая часть получившегося пула заявителей была чернокожей или испаноязычной. [15] В результате квот чернокожие заявители, которые хотели квартиры в Starrett City, ждали почти в восемь раз дольше, чем белые заявители. [11] : 55 К 1983 году 5881 квартира комплекса была полностью заселена, и три четверти из 6000 семей в списке ожидания Старретт-Сити были представителями меньшинств. [91] [92]
В 1979 году NAACP инициировала коллективный иск против Starrett City Associates. [11] : 56 Истцы заявили, что комплекс пытался поддерживать расовые квоты путем выборочного одобрения арендаторов на основе расовых и этнических профилей. [92] [93] Соглашение было достигнуто в мае 1984 года. [94] Starrett City Associates согласилась увеличить квоту для меньшинств на 5 процентов, так что соотношение неиспаноязычных белых семей к семьям меньшинств составило 65 к 35 процентам. [11] : 56 [95] Формулу поддержали многие чернокожие и испаноязычные жители, а также некоторые группы по защите гражданских прав. [96]
В июне 1984 года администрация Рейгана подала в суд на Старретт-Сити из-за системы расовых квот, заявив, что она нарушает федеральные антидискриминационные законы. [97] [98] Первоначальное соглашение было одобрено федеральным судьей Эдвардом Рэймондом Нихером из Окружного суда США Восточного округа Нью-Йорка в апреле 1985 года, но это решение не повлияло на иск администрации Рейгана. [99] В 1987 году Нихер вынес решение по иску федерального правительства, заявив, что квоты нарушают Закон о гражданских правах 1968 года и тем самым аннулируют квоты. [100] В марте 1988 года коллегия Апелляционного суда Соединенных Штатов Второго округа постановила двумя голосами против одного, что постановление суда низшей инстанции о запрете квот должно оставаться в силе. [101] [102] Верховный суд отказался пересматривать дело в 1988 году. [103] К тому времени, согласно системе квот Starrett City Associates, 62 процента квартир сдавались в аренду белым, 23 процента — черным, 9 процентов — латиноамериканцам и 6 процентов — другим меньшинствам. [11] : 55
Группа согласилась прекратить использование квот в ноябре 1988 года. [96] После проигрыша в суде Starrett City не стали сразу же принимать семьи из 80-процентного списка афроамериканцев, ожидающих заполнения вакансий. Вместо этого они оставили квартиры пустыми и попытались сдать их по рыночной цене тем, кто не имел права на субсидии. [104] В июле 1990 года Starrett City Associates предложила предоставить квартиры советским евреям , приехавшим в США, чтобы сохранить расовое разнообразие. Однако критики заявили, что это был шаг, чтобы обойти судебное решение. [105] Starrett City Associates отменили свое предложение сдавать квартиры советским евреям после жесткой критики. [106]
Вместо этого штат Нью-Йорк разместил советские еврейские семьи в Кооп-Сити , похожем комплексе в Бронксе. [107]
{{cite web}}
: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ){{cite journal}}
: Цитировать журнал требует |journal=
( помощь )