stringtranslate.com

Район развития сообщества

Район развития сообщества ( CDD ) — это местная структура специального назначения, учрежденная главой 190 [1] Устава Флориды с поправками, и являющаяся альтернативой муниципальному образованию для управления и финансирования инфраструктуры, необходимой для поддержки развития сообщества . [ 1]

История

Полномочия для CDD были установлены Законом Флориды о едином округе развития сообщества 1980 года . Законодательство считалось крупным достижением в управлении ростом эффективно и действенно. Хотя CDD предоставили новый механизм финансирования и управления новыми сообществами, их работа соответствовала правилам и процедурам местных органов власти , включая законы штата об этике и раскрытии финансовой информации для руководителей CDD. [2] Все собрания и записи должны соответствовать Закону о солнечном свете Флориды , а также требуется ежегодный аудит . [2]

По состоянию на 2012 год во Флориде было более 600 CDD с муниципальными облигациями на общую сумму 6,5 млрд долларов. Почти три четверти из них были созданы в годы жилищного бума между 2003 и 2008 годами. Застройщик производит платежи в CDD за всю недвижимость в районе, которой он владеет. Пока продавались новые дома, у них были деньги, чтобы покрыть эти расходы. Когда рынок жилья рухнул в 2008 году, продажи недвижимости в CDD резко упали, как и доходы застройщиков. У многих застройщиков не было денежных резервов, чтобы покрыть более года платежей CDD, поэтому у них не было выбора, кроме как объявить себя банкротами , и 168 CDD объявили дефолт по муниципальным облигациям на сумму 5,1 млрд долларов. [3]

Преимущества

Теория, лежащая в основе CDD, утверждает, что услуги и общественные сооружения, используемые жителями и землевладельцами, будут доступны на ранних этапах процесса развития, контролируются теми, кто ими пользуется, и оплачиваются за счет самостоятельных оценок и сборов. Поскольку CDD контролируется землевладельцами/резидентами, решение о том, какие услуги предлагаются и какие сооружения строятся, принимается землевладельцами/резидентами, а не застройщиком. Стоимость капитала для CDD ниже, чем у застройщика, что позволяет экономить деньги. Услуги могут быть предложены частным компаниям или предоставлены CDD, и жители не зависят от милости предприятий, принадлежащих застройщику. [2] [4]

Контроль

CDD контролируется советом руководителей (BoS), пятью лицами, избранными землевладельцами района. Затем совет избирает одного руководителя в качестве председателя , назначает секретаря и казначея , которые не обязательно должны быть членами совета, и нанимает окружного управляющего, который будет отвечать за ежедневную деятельность CDD. [1] Через шесть лет власть должна перейти от землевладельцев к жителям. [2]

Власть

CDD — это юридическое лицо, имеющее полномочия и права заключать договоры ; владеть как недвижимым, так и движимым имуществом; принимать подзаконные акты, правила, положения и приказы; подавать иски и быть ответчиком в судах; получать средства путем займа; выпускать облигации; устанавливать оценки и взимать налоги с имущества в пределах округа.

Эти налоги и оценки оплачивают расходы на строительство , эксплуатацию и обслуживание определенных общественных объектов и услуг округа и устанавливаются ежегодно советом управляющих CDD. Они детализируются в налоговой декларации по имуществу, в дополнение к окружным и другим местным государственным налогам и оценкам, как предусмотрено законом.

Удобства и услуги

Раздел 190.012 закона ограничивает особые полномочия CDD определенным набором услуг и возможностей: [5]

Критика

Структура CDD в течение первых шести лет позволяет застройщикам контролировать процесс принятия решений, поскольку они являются основными владельцами собственности, и один голос выделяется на каждый акр (0,4 гектара), принадлежащий в округе. Застройщик может выбирать руководителей, которые являются его сотрудниками, партнерами или друзьями, которые затем могут принимать решения в пользу застройщика. [4] Пока жители не будут владеть собственностью, составляющей более 33% от общего числа голосов, у них не может быть ни одного представителя в BoS. Только когда жители будут владеть собственностью, составляющей более 50% от общего числа голосов, у них будет возможность переголосовать над руководителями, выбранными застройщиком. Пока застройщик контролирует BoS, застройщик может поручить совету директоров выкупить общую собственность у застройщика по стоимости, определенной специальными оценщиками, которые используют метод оценки на основе дохода , который, как правило, дает более высокие оценки, чем затратный подход . Окружной менеджер, нанятый BoS, может управлять в интересах застройщика, а не жителей. [4]

В январе 2008 года Villages Center CDD (VCCDD) был уведомлен Службой внутренних доходов о намерении IRS провести аудит нескольких рекреационных облигаций, выпущенных в 2003 году, для определения соответствия налоговым правилам (в основном из-за их статуса муниципальных облигаций , освобожденных от федерального подоходного налога ). IRS направила три «Уведомления о предлагаемых выпусках» в январе 2009 года, оспаривая налоговый статус облигаций по трем основаниям:

  1. Эмитент не квалифицируется как политическое подразделение или «от имени эмитента» облигаций, освобожденных от налогообложения, в соответствии с разделом 1.103-I(b) положений Налогового кодекса,
  2. мнения о стоимости не подтверждают цену, уплаченную Эмитентом застройщику за Объекты серии 2003, и выплата Эмитентом цены продажи объектов застройщику не является государственным использованием доходов от Облигаций, и
  3. Облигации представляют собой облигации частной деятельности, проценты по которым не подлежат исключению в соответствии с разделом 103 Налогового кодекса США.

Позиция во многом вытекает из взаимоотношений между VCCDD и разработчиками The Villages (поскольку в VCCDD нет резидентов, Совет попечителей состоит исключительно из лиц, которые работают на разработчиков The Villages или имеют с ними связь, а инфраструктура VCCDD была куплена советом, контролируемым разработчиками, у разработчиков). По сути, позиция IRS заключается в том, что VCCDD является « альтер эго » разработчиков. [6]

Ссылки

  1. ^ abc "Глава 190 Районы развития сообщества". Штат Флорида . Получено 5 июня 2012 г.
  2. ^ abcd "Понимание CDD". Florida Home Realty Professionals . Получено 7 июня 2012 г.
  3. ^ Леманн, Ричард. "Обзор отчета о CDD во Флориде". Income Securities Advisors. Архивировано из оригинала 20 августа 2012 г. Получено 6 июня 2012 г.
  4. ^ abc Bergemann, Jan. «Налогообложение без представительства?». Cyber ​​Citizens for Justice Foundation . Получено 8 июня 2012 г.
  5. ^ "190.012 Специальные полномочия; общественные улучшения и общественные сооружения". Архивы Сената штата Флорида . Получено 8 июня 2012 г.
  6. Ричи, Лорен (31 мая 2009 г.). «Что если бы было в битве с The Villages в IRS». Orlando Sentinel . Архивировано из оригинала 5 сентября 2010 г. Получено 10 июня 2012 г.

Внешние ссылки