Район развития сообщества ( CDD ) — это местная структура специального назначения, учрежденная главой 190 [1] Устава Флориды с поправками, и являющаяся альтернативой муниципальному образованию для управления и финансирования инфраструктуры, необходимой для поддержки развития сообщества . [ 1]
Полномочия для CDD были установлены Законом Флориды о едином округе развития сообщества 1980 года . Законодательство считалось крупным достижением в управлении ростом эффективно и действенно. Хотя CDD предоставили новый механизм финансирования и управления новыми сообществами, их работа соответствовала правилам и процедурам местных органов власти , включая законы штата об этике и раскрытии финансовой информации для руководителей CDD. [2] Все собрания и записи должны соответствовать Закону о солнечном свете Флориды , а также требуется ежегодный аудит . [2]
По состоянию на 2012 год во Флориде было более 600 CDD с муниципальными облигациями на общую сумму 6,5 млрд долларов. Почти три четверти из них были созданы в годы жилищного бума между 2003 и 2008 годами. Застройщик производит платежи в CDD за всю недвижимость в районе, которой он владеет. Пока продавались новые дома, у них были деньги, чтобы покрыть эти расходы. Когда рынок жилья рухнул в 2008 году, продажи недвижимости в CDD резко упали, как и доходы застройщиков. У многих застройщиков не было денежных резервов, чтобы покрыть более года платежей CDD, поэтому у них не было выбора, кроме как объявить себя банкротами , и 168 CDD объявили дефолт по муниципальным облигациям на сумму 5,1 млрд долларов. [3]
Теория, лежащая в основе CDD, утверждает, что услуги и общественные сооружения, используемые жителями и землевладельцами, будут доступны на ранних этапах процесса развития, контролируются теми, кто ими пользуется, и оплачиваются за счет самостоятельных оценок и сборов. Поскольку CDD контролируется землевладельцами/резидентами, решение о том, какие услуги предлагаются и какие сооружения строятся, принимается землевладельцами/резидентами, а не застройщиком. Стоимость капитала для CDD ниже, чем у застройщика, что позволяет экономить деньги. Услуги могут быть предложены частным компаниям или предоставлены CDD, и жители не зависят от милости предприятий, принадлежащих застройщику. [2] [4]
CDD контролируется советом руководителей (BoS), пятью лицами, избранными землевладельцами района. Затем совет избирает одного руководителя в качестве председателя , назначает секретаря и казначея , которые не обязательно должны быть членами совета, и нанимает окружного управляющего, который будет отвечать за ежедневную деятельность CDD. [1] Через шесть лет власть должна перейти от землевладельцев к жителям. [2]
CDD — это юридическое лицо, имеющее полномочия и права заключать договоры ; владеть как недвижимым, так и движимым имуществом; принимать подзаконные акты, правила, положения и приказы; подавать иски и быть ответчиком в судах; получать средства путем займа; выпускать облигации; устанавливать оценки и взимать налоги с имущества в пределах округа.
Эти налоги и оценки оплачивают расходы на строительство , эксплуатацию и обслуживание определенных общественных объектов и услуг округа и устанавливаются ежегодно советом управляющих CDD. Они детализируются в налоговой декларации по имуществу, в дополнение к окружным и другим местным государственным налогам и оценкам, как предусмотрено законом.
Раздел 190.012 закона ограничивает особые полномочия CDD определенным набором услуг и возможностей: [5]
Структура CDD в течение первых шести лет позволяет застройщикам контролировать процесс принятия решений, поскольку они являются основными владельцами собственности, и один голос выделяется на каждый акр (0,4 гектара), принадлежащий в округе. Застройщик может выбирать руководителей, которые являются его сотрудниками, партнерами или друзьями, которые затем могут принимать решения в пользу застройщика. [4] Пока жители не будут владеть собственностью, составляющей более 33% от общего числа голосов, у них не может быть ни одного представителя в BoS. Только когда жители будут владеть собственностью, составляющей более 50% от общего числа голосов, у них будет возможность переголосовать над руководителями, выбранными застройщиком. Пока застройщик контролирует BoS, застройщик может поручить совету директоров выкупить общую собственность у застройщика по стоимости, определенной специальными оценщиками, которые используют метод оценки на основе дохода , который, как правило, дает более высокие оценки, чем затратный подход . Окружной менеджер, нанятый BoS, может управлять в интересах застройщика, а не жителей. [4]
В январе 2008 года Villages Center CDD (VCCDD) был уведомлен Службой внутренних доходов о намерении IRS провести аудит нескольких рекреационных облигаций, выпущенных в 2003 году, для определения соответствия налоговым правилам (в основном из-за их статуса муниципальных облигаций , освобожденных от федерального подоходного налога ). IRS направила три «Уведомления о предлагаемых выпусках» в январе 2009 года, оспаривая налоговый статус облигаций по трем основаниям:
Позиция во многом вытекает из взаимоотношений между VCCDD и разработчиками The Villages (поскольку в VCCDD нет резидентов, Совет попечителей состоит исключительно из лиц, которые работают на разработчиков The Villages или имеют с ними связь, а инфраструктура VCCDD была куплена советом, контролируемым разработчиками, у разработчиков). По сути, позиция IRS заключается в том, что VCCDD является « альтер эго » разработчиков. [6]