Кредит под залог недвижимости — это особый тип кредита под залог активов : финансовый инструмент, посредством которого заемщик получает средства, обеспеченные недвижимостью. Процентные ставки обычно выше, чем по обычным коммерческим или жилым кредитам на недвижимость из-за более высокого риска и более короткого срока кредита. [1]
Большинство кредитов под залог недвижимости используются для проектов, длящихся от нескольких месяцев до нескольких лет. Кредит под залог недвижимости похож на кредит под залог недвижимости , который обычно имеет схожие критерии кредитования, а также издержки для заемщиков. Основное отличие заключается в том, что кредит под залог недвижимости часто относится к коммерческой недвижимости или инвестиционной недвижимости, которая может находиться в переходном состоянии и еще не подпадать под традиционное финансирование, тогда как кредит под залог недвижимости часто относится не только к кредиту под залог недвижимости с высокой процентной ставкой, но и к возможному тяжелому финансовому положению, например, к задолженностям по существующей ипотеке или к случаям банкротства и обращения взыскания на недвижимость . [2]
Сумма кредита, которую может предоставить кредитор, предоставляющий твердые деньги, определяется соотношением суммы кредита к стоимости недвижимости. Это называется отношением кредита к стоимости (LTV). Многие кредиторы, предоставляющие твердые деньги, предоставляют кредит только в размере до 65% от текущей стоимости недвижимости. [3] Для этого типа транзакций не существует такого понятия, как 100% LTV. Эти кредиты предназначены для инвесторов, и кредиторы всегда будут требовать более высокий первоначальный взнос.
«Твердые деньги» — это термин, который используется почти исключительно в Соединенных Штатах и Канаде , где эти типы кредитов наиболее распространены. В коммерческой недвижимости твердые деньги развивались как альтернативное «последнее средство» для владельцев недвижимости, ищущих капитал против собственного капитала в своих недвижимых активах. Эта отрасль зародилась в конце 1950-х годов, когда кредитная индустрия в США претерпела радикальные изменения. [4]
В последние годы в отрасли сложился консенсус о том, что термин «жесткие деньги» больше не описывает точно направление, структуру или отношение отрасли и что предпочтительны альтернативные термины. В марте 2022 года Национальная ассоциация частных кредиторов (NPLA), торговая группа, представляющая отрасль, приняла официальную резолюцию, призывающую участников отрасли больше не использовать термин «жесткие деньги» и вместо этого использовать такие термины, как «частное кредитование», «мостовое кредитование» и «переходное кредитование». [5] В этой резолюции NPLA подтвердила свою приверженность поддержке прекращения использования термина «жесткие деньги» для описания кредиторов или продуктов в отрасли. Кроме того, Американская ассоциация частных кредиторов (AAPL), другая отраслевая торговая группа, опубликовала статью «Кончина «жестких денег» в мире частного кредитования», в которой подчеркивается усилия группы с момента ее создания по минимизации использования термина «жесткие деньги». [6] AAPL также сделала изменение терминологии жестких денег основным направлением своей конференции 2021 года.
С самого начала сфера твердых денег формально не регулировалась государственными или федеральными законами, хотя некоторые ограничения процентных ставок (законы о ростовщичестве) со стороны правительств штатов ограничивают ставки твердых денег, так что операции в нескольких штатах, включая Теннесси и Арканзас, фактически невыгодны для кредитных компаний. [7]
Рынок ипотечных кредитов с жесткими деньгами значительно расширился после ипотечного кризиса 2009 года с принятием Закона Додда-Фрэнка . Причина этого расширения в первую очередь связана со строгим регулированием, наложенным на банки и кредиторов в процессе квалификации ипотеки. Закон Додда-Фрэнка и «Правда в кредитовании» устанавливает федеральные руководящие принципы, требующие от инициаторов ипотечных кредитов, кредиторов и ипотечных брокеров оценивать способность заемщика погасить кредит на основное жилье или столкнуться с огромными штрафами за несоблюдение требований. Поэтому кредиторы с жесткими деньгами выдают кредиты только на деловые цели или коммерческие кредиты, чтобы избежать риска попадания кредита под действие принципов Додда-Фрэнка, TILA и HOEPA .
Поскольку основной основой для выдачи кредита под залог является ликвидационная стоимость залога, обеспечивающего вексель, кредиторы под залог всегда хотят определить LTV (кредит к стоимости) до предоставления любого расширения финансирования. Кредитор под залог определяет стоимость имущества с помощью BPO (брокерского ценового мнения) или независимой оценки, проведенной лицензированным оценщиком в штате, в котором находится имущество. [8]
Процентные ставки по твердым денежным кредитам обычно выше, чем ставки по традиционным бизнес-кредитам. Ставки могут быть как 6%, так и 14% и более. Несмотря на это, такие варианты кредитования популярны среди инвесторов в недвижимость из-за их быстрого одобрения, большей гибкости, менее обширных процедур документирования и потому, что они иногда являются единственным вариантом для обеспечения средств. [9]