Залог механика — это обеспечительный интерес в праве на собственность в пользу тех, кто предоставил рабочую силу или материалы, улучшающие собственность. Залог существует как для недвижимого имущества , так и для личного имущества . В сфере недвижимости его называют по-разному, в том числе, в общем, строительный залог . Термин «залоговое удержание» происходит от французского корня, имеющего значение, подобное ссылке, которая сама по себе в конечном итоге произошла от латинского ligamen , что означает «связь», и ligare , что означает «связывать». Залоги Механика на собственность в Соединенных Штатах датируются 18 веком.
Залоги Mechanic в их современной форме были впервые задуманы Томасом Джефферсоном , чтобы стимулировать строительство в новой столице Вашингтоне . Они были учреждены Генеральной ассамблеей Мэриленда , частью которой тогда был город Вашингтон. [1] Однако маловероятно, что Джефферсон в одиночку придумал эту идею.
В то время, когда Джефферсон продвигал этот закон, привилегия, подобная залоговому праву, уже существовала в странах гражданского права, таких как Франция, Голландская Республика и Испания, а некоторые законы даже уходят своими корнями в Римскую империю. А поскольку контроль над Луизианой перешел между французами и испанцами и в значительной степени принял французский Наполеоновский кодекс , на этой территории существовала аналогичная концепция привилегий. [2]
Представляется весьма вероятным, что законодатели, работавшие над первыми законами США о залоговом праве механиков, знали эти концепции гражданского права и ссылались на них. Тем не менее, версия для Соединенных Штатов была оригинальной, поскольку она давала строителям более надежные права на саму землю (а не только на стоимость улучшения). [3]
Что касается недвижимого имущества, то залоговое право механика представляет собой чисто установленное законом устройство, существующее в каждом штате (хотя в Калифорнии , как отмечено ниже, оно имеет конституционную основу). Причиной их существования является законодательная государственная политика по защите подрядчиков . В частности, законодательные органы штатов определили, что из-за экономических особенностей строительного бизнеса подрядчикам и субподрядчикам необходимо более серьезное средство правовой защиты в случае неоплаты за свою работу, чем просто право подать в суд по своим контрактам. В частности, без залога механиков субподрядчики, предоставляющие рабочую силу или материалы, могут не иметь эффективных средств правовой защиты, если их генеральный подрядчик не несет достаточной финансовой ответственности, поскольку их единственное договорное право принадлежит этому генеральному подрядчику.
Без залогового права механика у подрядчика было бы ограниченное количество возможностей добиться выплаты причитающихся сумм. Кроме того, по любому провалившемуся проекту обычно имеется длинный список претендентов. Чтобы избежать призрака различных профессий, поставщиков материалов и поставщиков, пытающихся отменить внесенные ими улучшения, а также для поддержания степени равенства между различными залогодателями проекта, была создана установленная законом схема залогового удержания. Без этого Продавец А может попытаться «догнать» Поставщика Б в здание суда, на строительную площадку или к строительному кредитору, чтобы получить оплату. Вместо этого большинство законов о залоговом удержании требуют строгого соблюдения формализованного процесса, который они создают, в обмен на своевременное разрешение и балансировку требований между всеми участвующими сторонами - как владельцами, так и заявителями залогового удержания.
В штате Калифорния залоговое право механика является конституционным правом, гарантированным подрядчикам Конституцией Калифорнии . [4] Это право подробно реализовано в законах, принятых Законодательным собранием штата Калифорния . [5] В Техасе Конституция Техаса дает строителям право залога, а субподрядчикам предоставляется право в соответствии с главой 53 Кодекса собственности штата Техас [6]
Залог в отношении транспортного средства, заявленный автомехаником, технически является «залогом мастера», а не «залогом механика», но он действует аналогично залогу механика. Залог механика может возникнуть только в отношении недвижимого имущества, то есть земли или зданий. Если лицо (лицензированная ремонтная организация) отремонтировало, поставило расходные материалы или материалы, отбуксировало или поставило на хранение транспортное средство и не получило оплату за оказанные услуги, у этого лица имеется право залога в отношении транспортного средства. Право залога возникает в тот момент, когда зарегистрированному владельцу предоставляется письменное заявление о расходах за выполненные работы или услуги. Однако, если услуги были выполнены без согласования и заранее не была составлена письменная и подписанная смета, механик не имеет права удерживать правообладателя от возврата автомобиля. [ нужна цитата ] Если механик требует плату, которая не имеет разумного отношения к выполненной работе, и отказывается вернуть транспортное средство до тех пор, пока эта цена не будет уплачена, владелец транспортного средства сможет возместить плату за хранение с механика, как механик не прав, отказываясь вернуть автомобиль. При этом механик совершит преступление переоборудования или растраты .
С другой стороны, механик может взыскать с владельца определенные расходы, связанные с выполненной работой. Эти расходы обычно включают буксировку, плату за хранение и расходы на регистрацию залога.
Если транспортное средство буксируется государственным учреждением или частной буксирной компанией, залог возникает при буксировке или транспортировке транспортного средства. Залог может быть удовлетворен путем продажи транспортного средства в порядке продажи залога.
Чтобы провести продажу залога, лицо/держатель залога должно владеть транспортным средством и может потребовать разрешение на продажу залога от Департамента транспортных средств штата , в зависимости от штата и/или стоимости транспортного средства. Заинтересованные стороны, в том числе зарегистрированные и законные владельцы записей, будут уведомлены заказным письмом до того, как произойдет продажа.
Залоги механика существуют для обеспечения оплаты услуг, труда и материалов как в отношении личного, так и в отношении недвижимого имущества. Однако механизмы создания и обеспечения исполнения различаются в зависимости от того, речь идет о недвижимом или личном имуществе. Закон о залоговом праве механика на недвижимое имущество регулирует создание и применение этих залоговых прав на предметы личной собственности, которые были прикреплены к недвижимому имуществу таким образом, что стали его неотъемлемой частью .
Английское общее право признавало право удержания механика только в отношении личного имущества. Залог возник в силу закона в связи с тем, что ремесленник работал над предметом личного имущества или прикреплял к нему дополнительные материалы. Однако для сохранения залога ремесленник должен был сохранять владение предметом до тех пор, пока ему или ей не заплатят. Если имущество было возвращено собственнику до этого времени, залог утрачивался. Залог был обеспечен путем продажи имущества « самостоятельно » и использования доходов от продажи для выплаты суммы, причитающейся за качество изготовления. Продажа носила внесудебный характер, т. е. проводилась так же, как продажа имущества, заложенного в долг.
В Америке в настоящее время в 34 штатах действуют законы, предусматривающие залоговое право механиков на личную собственность. [7] Эти законы имеют тенденцию изменять нормы общего права. Например, в Вирджинии залоговое удержание механика может быть взыскано только на сумму до 625 долларов, а если имущество оценивается более чем в 5000 долларов, оно должно быть продано на аукционе шерифа по решению суда соответствующей юрисдикции.
Залоги «Механика» на право собственности на недвижимое имущество являются исключительно результатом законодательства . В каждом штате есть свои законы относительно создания и исполнения этих залогов, но в целом среди них есть некоторые схожие элементы. [8] Во многих штатах проводится различие между типами недвижимости, на которую может быть наложено залоговое удержание.
Согласно принципу суверенного иммунитета , недвижимое имущество правительства (общественная собственность) обычно не является предметом претензий частных лиц. Таким образом, если государство специально не предусматривает этого, залоговое право механика не распространяется на право собственности, принадлежащее государству или его административным подразделениям, таким как города. Точно так же залоговое право механика в соответствии с законодательством штата недействительно в отношении федеральных строительных проектов. Чтобы защитить субподрядчиков и поставщиков, работающих над федеральными проектами, цена контракта которых превышает 100 000 долларов США, Закон Миллера требует от генеральных подрядчиков предоставления платежного залога , гарантирующего оплату за выполненную работу в соответствии с условиями контракта. [9] [10] Правительства многих штатов и муниципалитетов аналогичным образом требуют, чтобы подрядчики по проектам общественных работ были связаны обязательствами в соответствии с так называемыми « Законами Маленького Миллера ». Теоретически, платежное обеспечение в соответствии с Законом Миллера или Законом Литтла Миллера заменяет государственную собственность, и квалифицированные заявители предъявляют иски против этого залога аналогично тому, как они подали бы залоговое удержание обычного механика. [11]
Во многих штатах законодательные органы ввели дополнительные процедуры для наложения залога на жилую недвижимость. В Нью-Джерси, где приняты самые строгие из этих правил, залоговое удержание механика может быть наложено на жилую недвижимость только после того, как Уведомление о неоплаченном балансе и праве на залоговое удержание было подано в течение 60 дней с момента последней даты работы залогодателя и вынесено арбитражное решение. был выдан арбитром Американской арбитражной ассоциации, разрешающим подать залоговое удержание в отношении механиков. [12]
Сам акт подачи залога на механику может быть трудным. В большинстве штатов просто требуется подать заявление о залоге механика секретарю округа или суда в течение определенного периода времени с момента наступления инициирующего события. Тем не менее, Мэриленд требует подачи заявления в суд, чтобы зарегистрировать залоговое удержание механика. В Мэриленде корпорации должны нанять адвоката для подачи заявления в суд. [13]
Согласно законам, залоговое удержание обычно возникает в результате выполнения работ или поставки материалов, улучшающих имущество. Какой тип вклада считается действительным основанием для залога механика, зависит от конкретного применимого закона штата. Некоторые распространенные примеры:
Часто не существует простой разделительной линии, которая была бы полезна в каждом штате или даже в каждом случае для определения этого права. Решение о том, имеет ли сторона законное право залогового удержания, может зависеть от рассмотрения судебных дел, которые либо поддержали, либо отклонили иски о залоге в том же штате.
В отличие от других обеспечительных интересов, в большинстве штатов права удержания механиков передаются подрядчикам и поставщикам материалов, которые могут иметь или не иметь прямого договорного соглашения с владельцем земли. На самом деле это часто является нормой, поскольку в большинстве случаев владелец земли заключает договор только с генеральным подрядчиком (часто называемым «генеральным подрядчиком»). Генеральный подрядчик, в свою очередь, нанимает субподрядчиков («субподрядчики») и поставщиков материалов («поставщики») для выполнения работ. Эти субподрядчики и поставщики имеют право на залоговое право на собственность владельца для обеспечения оплаты от генерального подрядчика.
Однако, чтобы иметь возможность принудительного залога, его обычно необходимо « довести до совершенства ». Это означает, что держатель залога должен соблюдать установленные законом требования по сохранению и обеспечению исполнения залога. Эти требования, которые содержат ограничения по срокам, обычно заключаются в следующем:
Из-за трудностей, часто связанных с подачей залогового удержания механиков и соблюдением законов о залоге механиков, многие залогодатели пользуются услугами адвокатов или служб регистрации залогов механиков, чтобы гарантировать, что их залоговое удержание механиков зарегистрировано правильно. [14]
Законодательные акты, устанавливающие залоговые права механиков, обычно отдают им более высокий приоритет по отношению к другим интересам в праве собственности, чем закон дает большинству обеспечительных интересов недвижимого имущества. Среди прочего, приоритет — это атрибут, который определяет, какое из нескольких конкурирующих требований обеспечения будет иметь первое право требования на средства при продаже права выкупа . В этом контексте приоритет залогового права механика определяется либо временем, когда залоговое право присоединяется к праву собственности, либо моментом времени, к которому оно «обратно относится». За некоторыми исключениями, залоговое удержание прикрепляется или относится ко времени, предшествовавшему появлению любого уведомления о нем в публичных записях. Во многих штатах это время, когда на строительной площадке начинается первое видимое строительство. В других случаях это когда контракт исполняется на работу, которая должна быть выполнена. В третьих, залоговое удержание каждого подрядчика или поставщика вступает в силу в момент, когда он начинает свою собственную работу. Таким образом, лица, имеющие дело с владельцем права собственности, рискуют неожиданно оказаться под залогом своих интересов механика, о котором они не знали.
В некоторых штатах предусмотрены специальные положения для определения приоритета между залогом механика и залогом ипотеки, финансирующей строительство на земле. Например, в штате Нью-Йорк появление в ипотеке указанной формулировки о том, что это строительный кредит, сохраняет ее приоритет перед залоговыми обязательствами механика, возникающими в связи со строительством, до тех пор, пока впоследствии поданные законные требования об удержании залога являются законными. не игнорируется. В других штатах, таких как Флорида , это предложение «все или ничего». [15] Там запись ипотеки на строительство до подачи установленного законом уведомления о начале строительства обеспечивает ипотеке абсолютный приоритет над залогами механика, возникающими в результате строительства. В других штатах, таких как Калифорния , приоритет отдается ипотечному кредиту на строительство, зарегистрированному до видимого начала строительства, когда кредитор обязан выплатить средства. В штате Иллинойс существует установленная законом схема распределения средств, которая, при ее соблюдении, обеспечивает приоритет ипотечного кредита на строительство. В других штатах все еще существуют другие механизмы, а некоторые штаты, такие как Колорадо , почти не предоставляют практических средств для получения ипотечного кредита на строительство вообще.
Залоги «Механика» обеспечиваются исключительно посредством судебной продажи права выкупа, т. е. через судебное разбирательство, аналогичное обращению взыскания на ипотеку. Суд должен определить, были ли соблюдены требования закона, и, если да, то приоритет права залога механика по отношению к другим залогам или обременениям права собственности. Как только это будет определено, суд распорядится о продаже имущества и о применении доходов от продажи к залогам в порядке их приоритета.
В штатах могут быть различные ограничения на залоговые права механиков. В соответствии с законодательством штата Калифорния подрядчик должен подождать, прежде чем воспользоваться правами залога, пока не произойдет любое из следующих условий: в противном случае залог будет считаться преждевременным:
Каждое из этих необходимых событий происходит в конце жизненного цикла проекта (или в конце объема работ субподрядчика, проект может быть далек от завершения). Окончание проекта может быть отдаленно не близко к фактическому времени выполнения работ (и времени, когда подрядчик заплатил за работу подрядчиком из своего кармана).
Также работа должна идти непосредственно на благоустройство собственности. Это может показаться очевидным, но существуют многочисленные затраты на строительство, на которые не распространяется залоговое право механиков. Часть затрат на строительство не может претендовать на залоговое удержание механика, поскольку работа не улучшила имущество. Хорошим примером являются предметы, которые не предназначены для постоянного использования, но тем не менее необходимы в ходе строительства. Может потребоваться временный строительный забор, который может выполнять ценную функцию с точки зрения безопасности, но никогда не ожидается, что он станет частью недвижимости, поэтому такие затраты не разрешены под залогом механика.
Привлекательность залога механика заключается в том, что залог обеспечен недвижимым имуществом, и это имущество может быть продано для выплаты залога. Это мощный инструмент, но не всегда эффективный. [16] На самом деле это затяжной процесс, который не очень эффективен. Однако, учитывая экономические условия и тот факт, что кредиторы обычно имеют приоритет, продажи имущества может быть недостаточно для оплаты стоимости залога.
Часто упускают из виду, что подрядчик теперь финансирует проект, когда выполняет работу, и не получает своевременной оплаты за эту работу. В настоящее время подрядчик накапливает ценный капитал, который можно было бы использовать в другом месте, ожидая окончания проекта. Кроме того, подрядчик должен нести судебные издержки, чтобы обеспечить соблюдение прав своего механика по залогу. Для споров незначительной стоимости залог механика не будет экономически эффективным способом получения оплаты за услуги.
Освобождение залога , также известное как освобождение от залога или аннулирование залога , представляет собой документ, который может быть добровольно предоставлен лицом, претендующим на залоговое удержание, например субподрядчиком, в обмен на оплату или обещание оплаты от генерального подрядчика или собственник. Переговоры могут быть непростыми, поскольку лица, требующие залогового удержания, обычно хотят, чтобы им заплатили до того, как они освободят залоговое удержание, в то время как владелец имущества, на которое распространяется залоговое удержание, обычно желает, чтобы залоговое удержание было освобождено до того, как они произведут платеж. В отличие от отказа от залогового удержания, который лишает права подать залоговое удержание в будущем, освобождение от залогового удержания отменяет уже действующее залоговое удержание.
Прежде чем произвести какой-либо платеж, владелец недвижимости должен запросить освобождение от удержания у каждого поставщика, подрядчика и субподрядчика, которое распространяется на использованные материалы и работы, выполненные по проекту. Освобождение залога — это письменное заявление, освобождающее имущество от угрозы залога. Если контракт требует, чтобы частичная оплата была произведена до того, как работа будет завершена в полном объеме, то владелец недвижимости может потребовать частичного освобождения от залога, покрывающего всю рабочую силу и материалы, использованные до момента оплаты.
Перед окончательным платежом владелец недвижимости должен получить от подрядчика письменное показание, в котором перечислены все неоплаченные стороны, выполнявшие работу или услуги или предоставившие материалы для объекта недвижимости. Владелец недвижимости должен убедиться, что подрядчик получил разрешения от всех этих сторон, прежде чем произвести окончательный платеж.
Часто залоговое право механика обнаруживается спустя много времени после того, как оно было зарегистрировано в государственных отчетах, но, приняв несколько превентивных мер, владельцы недвижимости могут обеспечить защиту своей собственности от бремени, налагаемого залоговым правом такого механика. [17]
Прежде чем приступить к любому проекту строительства или реконструкции дома, подайте Уведомление о начале строительства. Запишите форму у секретаря окружного суда округа, где находится улучшаемая недвижимость. Разместите заверенную копию на месте работы. В Уведомлении указывается намерение владельца недвижимости начать благоустройство, местонахождение недвижимости, описание работ и размер залога (если таковой имеется). Он также идентифицирует владельца недвижимости, подрядчика, поручителя, кредитора и другую соответствующую информацию.
Владелец недвижимости, который не зарегистрирует Уведомление о начале строительства или некорректную информацию в Уведомлении, может привести к тому, что ему придется платить дважды за одну и ту же работу или материалы. Запросите список всех субподрядчиков и поставщиков, у которых есть контракт с подрядчиком на предоставление услуг или материалов для объекта. [18]
По окончании проекта и после полной оплаты подрядчику и получения всех необходимых разрешений на залоговое удержание и письменных показаний, как описано выше, подайте Уведомление о прекращении действия Уведомления о начале работы секретарю окружного суда округа. где находится улучшаемое имущество.
В штатах обычно существует процедура, с помощью которой землевладелец может оспорить prima facie право истца на залоговое удержание на таких основаниях, как надлежащая идентификация собственности, соблюдение требований уведомления и сроки. Если требование о залоге выдержит эти испытания, владелец может «связать» залоговое удержание, подав поручительство в суд, в котором был инициирован иск о залоге. Это, по сути, освобождает имущество от залога и позволяет продать имущество. Возможность закрепить залог особенно важна, когда застройщики желают приступить к продаже недавно построенных домов, которые в противном случае остались бы непроданными и незаселенными во время судебного процесса по залогу. [19]
Страны, которые признают залоговое право механиков, часто предусматривают совсем другие права и процедуры, чем в Соединенных Штатах. [20]
В некоторых провинциях Канады (включая Квебек ) и Новой Зеландии признается процесс, аналогичный залоговому праву механика. Канадская провинция Ньюфаундленд и Лабрадор допускает залоговое право, аналогичное залоговому обеспечению в Соединенных Штатах.
За исключением Мексики, залоговое удержание механиков, как правило, не признается во всей Латинской Америке.
Некоторые страны, такие как Объединенные Арабские Эмираты , специально запрещают залоговое удержание, за исключением случаев, когда оно осуществляется добровольно.