Аренда телекоммуникаций — это договор аренды , заключенный между поставщиком телекоммуникационных услуг или компанией беспроводной связи и землевладельцем. Подобно другим договорам аренды недвижимости , договор аренды телекоммуникаций заключается в виде соглашения об аренде места на территории землевладельца под телекоммуникационный узел или вышку сотовой связи на определенный период времени. В обмен на использование помещения поставщик телекоммуникационных услуг (также называемый арендатором) соглашается платить землевладельцу (ежемесячную или годовую) арендную плату. [1] Аренда телекоммуникаций может быть отличным источником дополнительного дохода, в некоторых случаях обеспечивая землевладельцу тысячи долларов в месяц.
Телекоммуникационная отрасль растет по мере растущей потребности в сетях 4G и 5G . В результате такого роста существует постоянная потребность в сотовых сетях расширять свое покрытие. Поэтому строится больше вышек сотовой связи и заключается больше договоров аренды между оператором сотовой связи и землевладельцами, в число которых могут входить муниципалитеты и частные землевладельцы, например домовладельцы.
В телекоммуникационной отрасли существует два типа аренды телекоммуникаций: договор аренды крыши и договор аренды земли. В некоторых случаях станции сотовой связи устанавливаются на крышах коммерческих офисных зданий или жилых жилых комплексов. Эти установки на крыше используют высоту зданий, на которых они установлены, для обеспечения качественного сотового покрытия. [2] [3] С другой стороны, договоры аренды земли обычно заключаются между оператором сотовой связи и землевладельцем недвижимости на помещение на первом этаже, на котором установлена вышка сотовой связи. [4]
Крыши сдаются в аренду для различных целей связи, включая множество различных типов антенн. Панельные антенны обычно размещаются на крышах городских и густонаселенных жилых районов. Эти антенны обычно имеют высоту от 1 до 10 футов и способны обслуживать несколько технологий, в том числе: сотовые антенны, антенны PCS, специализированные мобильные радиостанции, услуги фиксированной беспроводной связи и пейджинговые услуги. [5]
На некоторых крышах также устанавливаются спутниковые антенны, в первую очередь для спутникового телевидения, но в других случаях используются антенны гораздо большего размера. Эти антенны обычно удовлетворяют потребности в Интернете и кабеле и поэтому используются для таких услуг, как видеоконференции. [6]
Договоры аренды на крыше включают подробную информацию об объеме арендуемой площади, методах установки и процедурах модернизации, которые позволяют арендатору работать на объекте по мере необходимости, одновременно защищая здание арендодателя. [7]
Договоры аренды земли обычно касаются антенных вышек или рекламных щитов , на которых землевладелец сдает в аренду пространство или землю провайдеру сотовой связи для строительства вышки. [8] Высота антенных башен варьируется от 50 до 300 футов. Эти большие, отдельно стоящие вышки сотовой связи иногда можно «замаскировать», чтобы они гармонировали с естественной архитектурой здания или окружающим ландшафтом. Примером этого является церковная собственность, башня которой может быть построена так, чтобы напоминать существующий шпиль, а в некоторых случаях встроена в него. Альтернативно, собственник недвижимости другого типа может иметь ячеистую структуру монопина или монопальмы. [9] Они построены так, чтобы напоминать сосны или пальмы соответственно.
Предложения о строительстве новых вышек сотовой связи иногда сталкиваются с общественным сопротивлением в процедурах зонирования со стороны жителей, которые высказывают эстетические возражения и опасаются опасности для здоровья. [10] [11] [12]
Местные советы по зонированию должны следовать правилам, изложенным в Законе о телекоммуникациях 1996 года . [13] , в котором установлены руководящие принципы относительно приемлемых причин не разрешать строительство новой вышки сотовой связи. Постановление о зонировании вышек сотовой связи, принятое в Гринбурге, штат Нью-Йорк, в 1996 году с упором на эстетику, использовалось в качестве модели для сообществ при создании собственных постановлений о беспроводной связи. [14]
Как правило, операторы сотовой связи ищут недвижимость, которая находится в густонаселенном районе и находится за пределами радиуса пяти миль от ближайшей вышки. Для сотовой компании резервирование возникает, когда две или более вышек обслуживают одну и ту же территорию. [15] Это часто приводит к потере дохода оператора сотовой связи, поскольку ему обычно нужна одна вышка, а не несколько. Поскольку компании продолжают объединяться, избыточность становится растущей проблемой в телекоммуникационной отрасли. [16]
Как правило, договоры аренды телекоммуникационных услуг заключаются на первоначальный пятилетний срок с последующими дополнительными пятилетними сроками продления. В договорах аренды обычно также предусмотрен период расторжения от 30 до 90 дней, когда оператор сотовой связи имеет право расторгнуть договор аренды в течение 30–90 дней с момента уведомления землевладельца. Эта конкретная часть аренды телекоммуникационных услуг обусловлена недавними слияниями в отрасли, в результате которых некоторые башни стали бесполезными. [17] Благодаря слиянию операторов сотовой связи с другими сотовыми компаниями одна компания может удвоить количество вышек. Как упоминалось ранее, это часто приводит к избыточности, что часто приводит к прекращению аренды и удалению избыточных вышек.
Справедливая рыночная стоимость аренды обычно определяется важностью местоположения для сети сотового оператора или стоимостью покрытия, которое обеспечивает это местоположение. Ценность также будет зависеть от наличия близлежащих альтернативных площадок. Определение справедливой рыночной стоимости аренды сотовой связи затруднено для большинства землевладельцев из-за отсутствия доступной информации. Ставки аренды вышек сотовой связи не являются общедоступной информацией, и эти ставки сильно различаются. Однако существуют компании, которые специализируются на предоставлении информации и помощи владельцам недвижимости в этой узкоспециализированной области. [18]
Чтобы заработать деньги, операторы сотовой связи часто занижают стоимость аренды. Агенты по аренде обычно получают бонусы за подписание договоров аренды по низкой цене и, следовательно, занижают стоимость аренды, поскольку чем хуже сделка для землевладельца, тем больше выгода для агента по аренде. Есть несколько способов, которыми землевладелец может оценить свое имущество: [19]
Колокейшн – это когда компания сотовой связи позволяет другим компаниям строить свою вышку. В результате сотовая компания, владеющая вышкой, получает арендную плату от солокаторов. В рамках договора аренды землевладельцы могут оформить колокейшн и получить часть арендной платы, получаемой сотовой компанией. [20] [21]
Владельцы недвижимости имеют возможность продать арендуемую вышку сотовой связи отдельно от своего участка. Предоплата за аренду вышки сотовой связи или «выкуп» — это когда арендодатель решает продать свою аренду за единовременную сумму наличными сегодня. Паушальная сумма представляет собой дисконтированный денежный поток за период срока, определенного в договоре купли-продажи. Инвесторы приобретают аренду башни сотовой связи в качестве сервитута или передачи в аренду.
Преобразование договора аренды беспроводной связи в телекоммуникационный сервитут — это самый безопасный способ произвести предоплату или выкуп для всех участников. Однако покупки можно структурировать разными способами, наиболее распространенные из которых описаны ниже:
– Бессрочный сервитут – эти сделки обычно заключаются на срок 99 лет с возможностью заключения дополнительных 99-летних сроков за небольшое вознаграждение.
– Срочный сервитут – Эти сделки заключаются на срок от 35 до 98 лет. Срочные сервитуты возвращают арендную плату арендодателю после истечения определенного на тот момент срока. Обычно инвесторы принимают положения о праве или первом отказе, которые позволяют им повторно выкупить договор, если арендодатель решит продать его снова в будущем.
– Простая покупка с комиссией – По сути, это сделка с недвижимостью. Fee Simple или Fee Simple Absolute – наиболее полная форма собственности. Покупателю Fee Simple предоставляется право собственности на недвижимость, включая землю и любые улучшения на земле, на неограниченный срок.
– Переуступка ренты – также известная как LPA (Покупка и переуступка в аренду). Переуступка ренты является самой рискованной формой инвестиций для инвестора, поскольку она не предоставляет сервитут на имущество для защиты интересов инвестора в случае невыполнения обязательств. Инвесторы исторически стараются избегать сделок такого типа, если только потенциал роста не перевешивает риск невыполнения арендодателем своих обязательств по собственности. [22]
На цену выкупа вышек сотовой связи влияют три основных фактора: текущая арендная плата, эскалатор арендной платы и дата истечения срока аренды.
Массовое развертывание сотовой технологии пятого поколения (5G) может повлиять на потоки доходов от аренды, выплачиваемых владельцам недвижимости, особенно в густонаселенных городских районах, где несколько узлов 5G или небольших сот могут сделать точку макросоты устаревшей, при этом упор будет сделан на сотовые сайты с более высокими арендные платежи. Это также может повлиять на инвесторов, владеющих портфелями аренды сотовой связи в городских районах. [23]
Различные типы предложений по выкупу аренды вышек сотовой связи имеют разные последствия для землевладельцев. Например, выкуп аренды вышки сотовой связи на сельскохозяйственной земле сильно отличается от покупки аренды крыши здания. Некоторые необходимые соображения при сделках по выкупу аренды вышек сотовой связи :
Проблема продажи права аренды сотовой связи заключается в том, что рынок приобретения крайне нерегулируемый. Агенты по аренде могут изменять и доставлять информацию землевладельцу для приобретения прав аренды по очень сниженной цене. Подобно нефтяным баронам 1800-х годов, эти агенты получают большие вознаграждения за получение этих прав, и часто основная стоимость истечения срока действия и расширенного рынка продажи скрыта от землевладельца.