Отрицательный заем — это форма финансового рычага , при которой инвестор занимает деньги для приобретения доходных инвестиций , а валовой доход, полученный от инвестиций (по крайней мере, в краткосрочной перспективе), меньше стоимости владения и управления инвестициями, включая амортизацию и проценты , начисленные по кредиту (но исключая возврат капитала). Инвестор может вложиться в инвестиции с отрицательным заемом, ожидая налоговых льгот или прироста капитала от инвестиций после их продажи, который превысит накопленные убытки от удержания инвестиций. Инвестор должен учитывать налоговый режим отрицательного заема, который может принести инвестору дополнительные выгоды в виде налоговых льгот, если убыток от инвестиций с отрицательным заемом вычитается из другого налогооблагаемого дохода инвестора и если прирост капитала от продажи имеет благоприятный налоговый режим.
Отрицательное левериджирование часто обсуждается в отношении недвижимости , где доход от аренды меньше, чем процентные расходы по ипотечному кредиту , но может также применяться к акциям компаний, чей доход от дивидендов меньше процентных расходов по маржинальному кредиту . Налоговый режим может быть или не быть одинаковым между ними.
Положительный заем возникает, когда кто-то берет в долг для инвестирования в доходный актив, и доход (доход) от этого актива превышает стоимость заимствования. С этого момента инвестор должен платить налог на прибыль от арендного дохода до тех пор, пока актив не будет продан, после чего инвестор должен платить налог на прирост капитала с любой прибыли.
Когда полученный доход покрывает проценты, это просто инвестиции с заемным капиталом, которые создают пассивный доход . Стратегия отрицательного заемного капитала приносит прибыль при любом из следующих обстоятельств:
Инвестор должен иметь возможность финансировать любой дефицит до тех пор, пока актив не будет продан или пока инвестиции не станут положительно ориентированными. Различный налоговый режим запланированных текущих убытков и возможных будущих приростов капитала влияет на конечный доход инвестора. В странах, где прирост капитала облагается налогом по более низкой ставке, чем доход, инвестор может понести убытки в целом до налогообложения, но получить небольшую прибыль после субсидий налогоплательщиков.
Некоторые страны, включая Австралию и Японию, разрешают неограниченное использование убытков от отрицательного заимствования для компенсации доходов из других источников. Несколько других стран Организации экономического сотрудничества и развития , включая Соединенные Штаты Америки, Новую Зеландию, Германию, Швецию, Канаду и Францию, разрешают компенсацию убытков с некоторыми ограничениями. Применение налоговых вычетов от инвестиционного жилья с отрицательным заимствованием к другим доходам не разрешено в Соединенном Королевстве или Нидерландах. [1] Что касается инвестиционных решений и рыночных цен, другие налоги, такие как гербовые сборы и налог на прирост капитала, могут быть более или менее обременительными в этих странах, увеличивая или уменьшая привлекательность жилой недвижимости как инвестиции. [2]
Инвестиционная недвижимость с отрицательным рычагом, как правило, будет оставаться таковой в течение нескольких лет, пока доход от аренды не увеличится вместе с инфляцией до такой степени, что инвестиции станут положительно ориентированными (доход от аренды превысит процентные расходы).
Налоговый режим отрицательного левериджа (также называемого «зачет убытков от аренды против других доходов») различается. Например:
Отрицательное заимствование может быть эффективной стратегией с точки зрения налогообложения в Австралии , поскольку налоговая система имеет единую шкалу подоходного налога для доходов из всех источников. Это означает, что для целей налогообложения чистые потери инвестиционного дохода могут быть компенсированы другими типами дохода, такими как заработная плата или доход от бизнеса, с небольшими ограничениями. [3]
Отрицательное заемное финансирование продолжает оставаться спорным политическим вопросом в Австралии и было основным вопросом во время австралийских федеральных выборов 2016 года и австралийских федеральных выборов 2019 года , в ходе которых Австралийская лейбористская партия предложила отменить налоговые вычеты убытков от отрицательного заемного финансирования в отношении неинвестиционного дохода (за некоторыми исключениями) и сократить вдвое скидку на налог на прирост капитала до 25%. [4] Анализ показал, что отрицательное заемное финансирование в Австралии приносит большую выгоду более богатым австралийцам, чем менее богатым. [5]
Федеральный казначей того времени Скотт Моррисон , защищая отрицательный заемный капитал, привел налоговые данные, которые показали, что многочисленные группы со средним доходом (он упомянул учителей, медсестер и электриков) получают большую выгоду от отрицательного заемного капитала, чем финансовые менеджеры. [3]
Хотя в своей базовой форме допускается отрицательное заимствование, Соединенное Королевство не допускает перевод одного типа дохода (или убытка) в другой тип дохода. Это связано с его плановой системой налогообложения . В этой системе налогообложения уплачиваемый налог зависит от источника дохода. Таким образом, лицо, получающее доход от труда и от земли, будет платить две отдельные налоговые ставки для двух соответствующих источников дохода.
В период с 1997 по 2007 год проект переписывания налогового законодательства изменил эту систему, упростив графики. Как и в предыдущей системе, людям не разрешалось переводить доходы (или убытки).
Онлайн-ресурс правительства Великобритании по сдаче в аренду недвижимости в Англии и Уэльсе [6] описывает, как компенсировать убытки. В нем говорится, что убытки можно компенсировать за счет «будущей прибыли, перенеся ее на более поздний год» или за счет «прибыли от других объектов недвижимости (если они у вас есть)».
Новая Зеландия отменила отрицательное кредитное плечо в марте 2021 года и полностью отменит его к апрелю 2025 года. [7]
В Руководстве по доходу от аренды [8] указано, что убыток может быть вычтен из других доходов только в том случае, если доход от аренды соответствует рыночной ставке.
Оппозиционная Лейбористская партия пыталась повысить уровень отрицательного заимствования на выборах 2011 года , но после их неудачи в борьбе за правительство значимость этого вопроса снизилась. [9]
В Новой Зеландии теперь действуют правила кольцевого ограждения, отменяющие отрицательное левериджирование на рынке жилой недвижимости. Вычеты по жилой недвижимости могут быть сделаны только из дохода от жилой недвижимости и не могут быть вычтены из дохода из других источников, например, заработной платы. [10]
В некоторых ситуациях Канада допускает перевод источников дохода.
Расходы на личный бизнес всегда могут быть вычтены из дохода от личного бизнеса. Если эти расходы превышают доходы от бизнеса (т. е. бизнес терпит убытки в целях налогообложения), то полученный «некапитальный убыток» может быть вычтен из других личных доходов, если Канадское налоговое агентство (CRA) считает, что это настоящий бизнес (а не личная деятельность, используемая для создания налоговых убытков). [11] Этот убыток также может быть перенесен на срок до 3 лет назад или на срок до 20 лет вперед, чтобы компенсировать доход, полученный в эти годы. [12]
Проценты, уплаченные по кредиту, можно рассматривать как расходы на бизнес, если деньги были взяты в долг с целью получения дохода.
Подайте заявление на следующие текущие расходы и проценты, которые вы заплатили, чтобы получить доход от инвестиций: [...] Большинство процентов, которые вы платите по деньгам, которые вы занимаете для инвестиционных целей, но, как правило, только если вы используете их, чтобы попытаться получить инвестиционный доход, включая проценты и дивиденды. Однако, если единственным доходом, который могут принести ваши инвестиции, является прирост капитала, вы не можете заявить о выплаченных вами процентах. [13]
В принципе, федеральный налог США не допускает передачу потоков доходов. [14] В целом, налогоплательщики могут вычитать только расходы на аренду имущества из своего дохода от аренды, поскольку сдача имущества в аренду обычно считается пассивной деятельностью. Однако, если считается, что арендаторы активно участвовали в деятельности, они могут требовать вычеты из убытков от аренды против своего другого «непассивного дохода». [15] Определение «активного участия» изложено в руководстве «Отчетность о доходах, расходах и убытках от аренды»: [15]
Вы активно участвовали в деятельности по аренде недвижимости, если вы (и ваш супруг) владели не менее 10% арендной собственности и принимали управленческие решения или организовывали предоставление услуг (например, ремонт) другими лицами в существенном и добросовестном смысле. Управленческие решения, которые могут считаться активным участием, включают утверждение новых арендаторов, принятие решений об условиях аренды, утверждение расходов и другие подобные решения.
Любой убыток можно вычесть из других доходов в зависимости от ряда факторов. [16]
Япония позволяет налогоплательщикам компенсировать убытки от аренды за счет других доходов. [17]
Физические лица могут требовать возмещения убытков от убытков от аренды с минимальными ограничениями [18] , но если имущество находилось в собственности товарищества или траста, то существуют ограничения. [19]
Существует ряд дополнительных правил, таких как ограничение претензий на убытки из-за безнадежных долгов. Дополнительную информацию можно найти на японском налоговом сайте. [20]
Немецкая налоговая система сложна, но в рамках стандартного федерального подоходного налога Германия допускает передачу дохода при определенных условиях. Убытки от аренды могут быть компенсированы за счет дохода от аренды и за счет дохода от других источников дохода, включая доход от трудоустройства, доход от независимых личных услуг и доход от торговли и бизнеса. [21] [22] Для того чтобы убытки от аренды и лизинга были компенсированы за счет дохода или прибыли от других видов дохода, необходимо установить, что существует намерение получить прибыль от источника дохода, генерирующего убытки. В случае недвижимости, которая сдается в аренду для обычных жилых целей, немецкие налоговые органы обычно предполагают намерение получить прибыль, если только недвижимость не сдается в аренду на необычайно низких условиях (менее 2/3 сопоставимой арендной платы). [23]
Германия признает семь источников дохода: [24]
Доход от каждого из этих источников рассчитывается отдельно.
Доход от аренды облагается налогом как доход и подлежит прогрессивной налоговой ставке. Проценты по кредитам, предоставленным для финансирования недвижимости, расходы и расходы, связанные с имуществом (например, плата за управление, страхование), могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода от аренды. [25]
Если недвижимость удерживается как частные активы (т.е. не как бизнес-актив), прибыль от продажи собственности после периода владения более 10 лет, как правило, не облагается налогом, соответственно, не является налогооблагаемым доходом. [26] Однако из этого правила есть исключения, например, предполагается, что продажа трех «объектов» (индивидуальных объектов недвижимости, недвижимости или прав, эквивалентных недвижимости) в течение 5 лет представляет собой предпринимательскую деятельность и что доход, полученный от продажи, следовательно, является предпринимательским доходом и, возможно, не освобожденным от налога «иным доходом». [27]
В принципе, голландская налоговая система не допускает перевода доходов. Большинство граждан рассчитывают налог отдельно по 3 группам доходов: [28]
Компании и партнерства, являющиеся резидентами и нерезидентами Нидерландов и владеющие голландской недвижимостью, в принципе имеют право вычитать процентные расходы по кредитам, полученным от банков или аффилированных компаний, а также расходы, связанные с недвижимостью, из своего налогооблагаемого дохода. [29]