Раздел — это термин, используемый в праве о недвижимости для описания действия, по решению суда или иным образом, по разделению совмещенного имущества на отдельные части, представляющие пропорциональные интересы владельцев имущества. [1] Иногда это называют принудительной продажей . Согласно общему праву , любой владелец собственности, владеющий неделимой совпадающей долей в земле, может добиваться такого разделения. В некоторых случаях стороны соглашаются на конкретный раздел земли; если они не могут этого сделать, суд определит соответствующее разделение. Единственный владелец или несколько владельцев участка земли могут разделить свою землю путем проведения голосования (иногда называемого «выделением»).
Принудительные продажи обычно происходят из-за того, что владельцы собственности не могут прийти к согласию по определенным аспектам владения. Владельцы могут прийти к согласию относительно того, как использовать недвижимость, сколько денег инвестировать в нее, а также относительно своего права занимать и использовать всю собственность. Если стороны не могут прийти к соглашению, дело передается в суд через ходатайство о разделе иска. [2]
Недвижимость может принадлежать более чем одному лицу либо в качестве совладельцев , либо совместно арендаторов , а в некоторых штатах - арендаторов полностью . [3] Выбор договора аренды осуществляется сторонами во время покупки. При каждом виде аренды каждый собственник имеет право занимать всю территорию. Это означает, что владельцам не разрешается выделять определенные комнаты как свои собственные, но каждый элемент собственности в полной мере используется всеми сторонами.
Существует три вида раздела, который может быть присужден судом: раздел в натуральной форме , раздел по разделу и раздел по продаже . [4]
Положение документа, полностью запрещающее раздел, не будет иметь силы, но суды будут применять положение, которое временно ограничивает раздел, если это ограничение является разумным.
Сторона, добивающаяся раздела, должна подать иск о разделе. Кодексы штатов обычно отдают предпочтение физическому разделу (натуральному разделу) затронутого имущества(й) перед продажей (раздел при продаже как единицы), особенно если арендатор будет выселен из своего основного места жительства в результате продажи. Если раздел в натуральной форме возможен, имущество(а) будет разделено пропорционально. Если небольшие различия при таком разделении неизбежны, будет присуждена денежная компенсация за разницу(и) для сохранения пропорциональности. Если имущество(а) не может быть разделено и передано каждому арендатору по части, не испортив при этом все, суд выносит решение о продаже. Специальный судья (судья) обычно назначается судом для выполнения процесса раздела. Судья несет ответственность только перед судом и ограничивается только инструкциями суда и применимыми государственными кодексами. Для раздела в натуральной форме судья подготовит документы на измененное имущество. Если для доступа необходимы сервитуты, судья наймет специалистов (инженеров, геодезистов и других экспертов), необходимых для описания сервитутов. Акты о передаче измененного имущества и акты о сервитуте будут зарегистрированы одновременно. Часто могут использоваться «рефери» (акты, подписанные рефери вместо владельца).
Договоры о совместных арендаторах (TIC) могут или не могут быть приняты в равных долях, но договор о совместных арендаторах с правами наследования (JTWROS) всегда должен приниматься в равных долях, если в тексте договора прямо и четко не указано иное. Таким образом, действия по разделу этих двух типов дел будут различаться.
Когда имущество JTWROS разделено, доходы должны быть разделены поровну между арендаторами без учета вклада в покупную цену, поскольку акт JTWROS всегда принимается в равных долях. Таким образом, при использовании JTWROS вклад в покупную цену не является проблемой во время раздела. В противном случае предпосылка акта JTWROS будет недействительной, и его цель будет нарушена. С другой стороны, когда имущество TIC разделено, суды могут иметь право рассматривать неравные доли в покупной цене и соответствующим образом корректировать распределения арендаторов.
В любой ситуации раздела арендаторы могут запросить кредит на неравные взносы на расходы, понесенные после оформления собственности на собственность. Такие кредиты могут покрывать расходы на коммунальные услуги и техническое обслуживание и распределяются в соответствии с долями. Кредиты на улучшение имущества могут быть предоставлены, если улучшения фактически увеличили стоимость имущества. [ нужна цитата ]
Закон о разделе Онтарио, RSO 1990, c. В п.4 говорится:
Флорида предусматривает действия по разделу в соответствии с законом, главой 64, которая по сути предусматривает, что любой совладелец недвижимости может требовать раздела. [5] Во Флориде практически нет никаких средств защиты от иска о разделе, кроме случаев, когда стороны договорились не разделять недвижимость.
Имущество, разделенное в соответствии с правилом 1560(а), присуждается сторонам в соответствии с их интересами.
Капитан, назначенный судом, должен проводить такие осмотры и слушания, которые могут быть необходимы, заблаговременно уведомив об этом. Капитан может нанимать оценщиков и, с разрешения суда, других экспертов, необходимых капитану для выполнения своих обязанностей. [6]
Суд разрешает, чтобы акции любых двух или более соарендаторов оставались неделимыми между ними, если они того пожелают, направив письменное заявление в течение срока, установленного судом или хозяином.
Стороны-ответчики, владеющие большей частью стоимости имущества, могут в письменной форме возразить против любой продажи, требуя, чтобы имущество было передано им по его оценке, установленной судом, и чтобы их интересы в нем оставались неделимыми. По такому требованию все имущество передается сторонам, возражающим против продажи, как общим арендаторам, при условии выплаты сторонам, желающим раздела и продажи, сумм их соответствующих долей на основе оценки. Причитающиеся сторонам суммы взимаются в качестве залога за имущество и подлежат выплате в таком порядке и в сроки, которые определит суд.
В деле Д'Арси против Бакли, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997), два человека приобрели недвижимость в качестве совместных арендаторов с правом наследования. Истец внес в покупную цену в пять раз больше, чем ответчик. В иске о разделе истец потребовал кредита на всю сумму своих дополнительных взносов. Суд постановил, что при отсутствии мошенничества в результате сделки половинная доля была передана каждому из двух совладельцев-арендаторов. Решение опирается на решения по делам Масгай против Масгаи, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975) и Делотч против Мерфи, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). Истец безуспешно утверждал, что он не собирался делать пожизненный подарок ответчику.
Разделение в натуральной форме приветствуется, Кэл. Гражданский. Учеб. Кодекс § 872.810, [7], но раздел путем продажи допускается, если раздел путем продажи максимизирует рыночную стоимость объекта недвижимости (имуществ).
Во многих случаях может потребоваться двухэтапный процесс: (1) судебное разбирательство, [8] в ходе которого заслушиваются устные и документальные доказательства и либо подтверждается, либо опровергается право инициирующей стороны произвести раздел предметного имущества. (s), и, если оно подтверждено, приводит к вынесению промежуточного решения (иногда называемого «первым промежуточным решением»), и (2) особенно при оспариваемом разделе, слушании доказательств (также судебном разбирательстве), обычно после того, как собственность(и) ) были оценены экспертами, и в ходе судебного разбирательства заслушиваются дополнительные устные и документальные доказательства, имущество(а) распределяется и присуждается пропорционально, где это возможно, включая денежную компенсацию, если пропорциональное разделение непрактично или невозможно (иногда называемое «вторым промежуточным соглашением»). приговор»). Отделение обычно требует привлечения экспертов, таких как инженеры и геодезисты, а также подготовки специальных отчетов (которые включают в себя акты перевозки и акты сервитута). В качестве заключительного акта суд на слушании (а не в судебном заседании) примет специальные отчеты и распорядится, чтобы они были составлены титульной компанией, которая также осуществит «запись» документов о передаче и сервитуте (любая денежная компенсация). причитающаяся любой из сторон, также будет осуществлена в рамках условного депонирования).
Как только суд определил, что недвижимое имущество подлежит разделу, он имеет право назначить Судью по разделу [9] для целей фактического раздела имущества. Промежуточное решение Суда может предписать либо раздел имущества, либо продажу имущества (с последующим разделом доходов от продажи). В любом случае для исполнения промежуточного решения назначается судья по разделению. Судье по разделу может быть разрешено нанимать адвокатов, геодезистов, брокеров по недвижимости, инженеров и т.п. Продажа Арбитром по разделу может осуществляться либо посредством публичного аукциона, либо через частную продажу, в зависимости от того, что более выгодно для сторон. Наиболее распространенным методом продажи недвижимости является частная продажа с помощью брокера по недвижимости для рекламы недвижимости. Продажи, совершенные судьями по разделам, должны быть подтверждены судом, прежде чем они станут окончательными. На слушании по утверждению суд может подтвердить предложенную продажу, отклонить предложенную продажу или разрешить предлагать более высокие ставки за недвижимость посредством процедуры завышения ставок. Судья по разделу наделен полномочиями оформлять документы, необходимые для заключения сделки купли-продажи, подтвержденной Судом.
Закон о единообразном разделе собственности наследников (UPHPA), принятый Комиссией по единому законодательству в 2010 году, содержит правовую защиту владельцев собственности наследников, предназначенную для решения вопросов продажи раздела. UPHPA реструктурирует порядок продажи разделов в штатах, принявших закон, и обычно включает три основные реформы закона о разделе: [10]
По состоянию на январь 2023 года 22 штата и Виргинские острова приняли UPHPA, включая Алабаму, Арканзас, Калифорнию, Коннектикут, Флориду, Джорджию, Гавайи, Иллинойс, Айову, Мэриленд, Миссисипи, Миссури, Монтану, Неваду, Нью-Мексико, Нью-Йорк. , Южная Каролина, Техас, Юта и Вирджиния. [11] С 1 января 2023 года Калифорния стала первым штатом, который расширил процесс оценочного выкупа в соответствии с Законом о единообразном разделе имущества наследников на действия по разделу имущества, не являющихся наследниками. [12] Принятие закона во всех 50 штатах могло бы смягчить влияние продажи разделов на владельцев собственности наследников.