Разрешение на планирование в Соединенном Королевстве — это разрешение на планирование, требуемое в Соединенном Королевстве для того, чтобы иметь возможность строить на земле или изменять использование земли или зданий . В Соединенном Королевстве владелец любой земли или здания должен иметь право собственности на эту землю или здание (т. е. «право собственности»), но также должен иметь «право на планирование» или разрешение на планирование. Право на планирование было предоставлено для всех ранее существовавших видов использования и зданий Законом о городском и сельском планировании 1947 года , который вступил в силу 1 июля 1948 года. С этой даты для любого нового «развития» требовалось разрешение на планирование.
«Развитие», как определено законом, состоит из любого строительства , инженерных или горнодобывающих работ или осуществления существенного изменения использования любой земли или здания. Некоторые типы операций, такие как текущее обслуживание существующего здания, специально исключены из определения развития.
Определенные категории застройки автоматически получают разрешение на планирование по закону, и поэтому не требуют подачи заявления на разрешение на планирование. Эти категории называются разрешенной застройкой . [1]
В случае любого предложения существует двухэтапная проверка: «является ли предложение застройкой вообще?» и, если предложение является застройкой, «разрешена ли застройка?» Только если застройка не разрешена, потребуется подача заявления на получение разрешения на планирование. Заявление на получение разрешения на планирование должно быть подано в местный орган планирования (LPA). [2]
LPAs обычно являются местными городскими или районными советами ( в Шотландии — «местные органы власти» ), хотя заявка на горнодобывающую деятельность, добычу полезных ископаемых или объект по переработке отходов будет рассматриваться местным окружным советом в неметропольных районах. В пределах национального парка заявки на планирование подаются в управление национального парка .
У всех LPA есть собственный веб-сайт, который обеспечивает доступ к соответствующим формам заявок, контактным данным и другим соответствующим документам. Они, как правило, восприимчивы к предварительному обсуждению заявки, чтобы прояснить, потребует ли предложение разрешения на планирование и, если это так, какова вероятность предоставления такого разрешения на планирование.
Закон требует, чтобы все заявки на разрешение на планирование рассматривались в соответствии с политикой « плана развития » — если только материальные соображения планирования не указывают на иное. Решение по любой заявке на планирование, таким образом, «определяется политикой», а не «определяется влиянием». Хотя общественность и близлежащие жители будут консультироваться по поводу почти любой заявки на планирование, решение не будет приниматься на основании популярности или непопулярности. Оформление решения ссылкой на опубликованную политику планирования предотвращает принятие решения по заявке на планирование на основаниях, которые являются произвольными, извращенными или подверженными ненадлежащему поведению.
Поэтому крайне важно, чтобы заявители на разрешение на планирование убедились в соответствующей местной политике в отношении плана развития до подачи заявления. Их также можно просмотреть на веб-сайте LPA или на портале планирования правительства Великобритании , который предоставляет общенациональный информационный центр по планированию информации и рекомендаций для правительственной и местной политики планирования. С практической точки зрения очень желательно обсудить предложения с LPA или опытным консультантом по планированию, который может предоставить независимую консультацию, прежде чем нести расходы и другие издержки, связанные с подачей заявления на планирование, или задержки и невыполненные расходы, которые возникнут из-за отказа в разрешении на планирование.
Можно подать заявку на получение различных типов разрешений на планирование:
После получения разрешения могут быть поданы следующие дополнительные заявления:
Плата за каждую часть должна быть рассчитана отдельно на соответствующей основе с учетом любого соответствующего максимума, а общая сумма, которая не будет зависеть от какого-либо максимума, будет затем взиматься. Орган власти может также после обсуждения разрешить разделить заявку на основные элементы, чтобы разрешение на работы по подготовке площадки, например, могло быть отдано в приоритетном порядке. Принимать ли предложение в гибридной форме, остается на усмотрение LPA, а не то, на чем может настаивать заявитель. Следует иметь в виду, что LPA уполномочен требовать подробности, даже если заявка в общих чертах, если это необходимо в интересах хорошего планирования. Термин «гибридная заявка» не определен в законе.
Заявление на изменение использования участка, например, с жилого на коммерческое использование, может быть подано отдельно или вместе с заявлением на разрешение на разработку участка для новых целей. Правовая основа классов использования планирования в Англии изложена в Правилах городского и сельского планирования (классы использования) (поправка) (Англия) 2020 года (SI 2020 № 757), которые вступили в силу 1 сентября 2020 года. Эти правила внесли поправки в Приказ о городском и сельском планировании (классы использования) 1987 года . [4]
В Соединенном Королевстве условие планирования — это условие, налагаемое на выдачу разрешения на планирование. Такие условия позволяют осуществлять застройку только при выполнении определенных условий. Условия включают в себя временные ограничения на застройку, обязательства по вопросам экологии и шума, а также ограничения на размер и внешний вид новой застройки.
Разрешения на строительство обычно выдаются при условии соблюдения условия планирования, которое требует, чтобы застройка была начата в течение трех лет [ требуется ссылка ] . Обычно они также включают ряд других условий, например, обязательства по вопросам экологии и шума; ограничения по размеру и внешнему виду новой застройки; требования к схеме, которая должна быть построена в соответствии с утвержденными чертежами, деревья должны быть посажены в соответствии со схемой ландшафта и заменены, если они погибнут в течение первых нескольких лет, или чтобы цвет и отделка внешних материалов были одобрены местными органами власти. Некоторые из них должны быть выполнены до начала любых работ на месте; другие вступят в силу после начала застройки или позже.
Большинство условий, налагаемых на выданное разрешение на планирование, будут относиться к выполнению работ в пределах фактического участка заявки (границы которого должны быть обозначены красной линией, нанесенной на точно масштабированную карту участка, обычно выписку из Картографического управления , прилагаемую к заявке). Если есть необходимость контролировать аспекты развития, которые должны происходить за пределами определенного участка заявки (например, связанные с этим улучшения шоссе), то выполнение этих аспектов может быть потребовано условием Грампиана . Это будет сформулировано таким образом, что разрешенное развитие не должно начинаться (или не должно быть занято, в зависимости от обстоятельств), пока требуемые работы за пределами участка не будут завершены.
Условия планирования налагаются, чтобы потребовать, чтобы застройщик что-то сделал или не сделал, чтобы сделать застройку приемлемой. Иногда разрешение на застройку будет выдано только при условии заключения заявителем юридического соглашения в соответствии с разделом 106 Закона о городском и сельском планировании, требующего, чтобы были сделаны определенные вещи или выплачены деньги в LPA, например, для внесения вклада в улучшение местных автомагистралей, школ, открытых пространств или других объектов, обслуживающих застройку, до того, как застройка будет завершена или занята. Такие вклады могут быть потребованы только в том случае, если они необходимы для того, чтобы сделать застройку приемлемой, разумной и напрямую связанной с предлагаемой застройкой.
Разрешение на строительство также может быть отклонено, если застройка не соответствует целям доступного жилья. Это было подтверждено в деле Parkhurst Road Ltd против Государственного секретаря по делам общин и местного самоуправления, в котором Совет Ислингтона отклонил заявку застройщика, поскольку она не соответствовала «максимально разумному количеству доступного жилья» (см. решение в пункте 14). Аргумент застройщика о том, что доступное жилье не будет построено, если его предложение будет отклонено, не был признан оправданием несоблюдения требований доступного жилья. Это решение также демонстрирует, как переплата за землю для застройки не позволяет застройщикам обходить требования доступного жилья путем «самовозникшей финансовой нежизнеспособности». [5]
Система выдачи разрешений на строительство подверглась критике за то, что она «слишком медленная, бюрократическая и дорогая», что способствовало жилищному кризису в Великобритании . [6] По состоянию на январь 2015 года насчитывалось 150 000 домов, ожидающих перехода от стадии «чертежей» планирования к стадии «детального» планирования. [6]
В информационном документе Палаты общин «Решение проблемы недостаточного предложения жилья в Англии» Бартон и Уилсон утверждают, что из-за возросшей стоимости земли, которую может предложить разрешение на строительство, «стратегическая торговля землей» застройщиками способствует жилищному кризису в Великобритании . [7]
{{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь )