Обратная ипотека — это ипотечный кредит , обычно обеспеченный жилой недвижимостью, который позволяет заемщику получить доступ к необремененной стоимости недвижимости. Кредиты обычно предоставляются пожилым домовладельцам и обычно не требуют ежемесячных платежей по ипотеке. Заемщики по-прежнему несут ответственность за уплату налогов на недвижимость или страхование домовладельца . Обратная ипотека позволяет пожилым людям немедленно получить доступ к капиталу, который они накопили в своих домах, и отложить выплату кредита до тех пор, пока они не умрут, не продадут или не покинут дом. Поскольку по обратной ипотеке нет обязательных платежей по ипотеке, проценты добавляются к остатку кредита каждый месяц. Растущий остаток кредита может в конечном итоге превысить стоимость дома, особенно во времена снижения стоимости дома или если заемщик продолжает жить в доме в течение многих лет. Однако заемщик (или имущество заемщика ), как правило, не обязан погашать какой-либо дополнительный остаток кредита, превышающий стоимость дома. [1]
Регулирующие органы и ученые дали неоднозначные комментарии по поводу рынка обратной ипотеки. Некоторые экономисты утверждают, что обратная ипотека может принести пользу пожилым людям, сглаживая со временем структуру их доходов и потребления. [2] [3] Однако регулирующие органы, такие как Бюро финансовой защиты потребителей , утверждают, что обратная ипотека представляет собой «сложный продукт, который трудно понять потребителям», особенно в свете «вводящей в заблуждение рекламы», некачественного консультирования и «риск мошенничества и других мошенничеств». [1] Более того, Бюро утверждает, что многие потребители не используют обратную ипотеку для позитивных целей сглаживания потребления, выдвигаемых экономистами. [1] В Канаде заемщик должен обратиться за независимой юридической консультацией, прежде чем получить одобрение на обратную ипотеку. В Соединенных Штатах заемщики по обратной ипотеке могут столкнуться с потерей права выкупа , если они не поддерживают свои дома в порядке или не обновляют страховку домовладельца и налоги на недвижимость. [4] Это та же самая ситуация для домовладельцев, которые владеют своей недвижимостью бесплатно и без ограничений, или домовладельцев, пользующихся традиционной ипотекой.
Обратная ипотека доступна в Австралии. В соответствии с законами об ответственном кредитовании в 2012 году в Национальный закон о защите потребительских кредитов были внесены поправки, предусматривающие высокий уровень регулирования обратной ипотеки. Обратная ипотека также регулируется Австралийской комиссией по ценным бумагам и инвестициям (ASIC), требующей строгого соблюдения требований и раскрытия информации от кредиторов и консультантов всем заемщикам. [5]
Заемщикам следует обратиться за кредитной консультацией к аккредитованному специалисту по обратной ипотеке, прежде чем подавать заявку на обратную ипотеку. Любой, кто хочет заниматься кредитной деятельностью (включая кредиторов, арендодателей и брокеров), должен иметь лицензию ASIC или быть представителем лица, имеющего лицензию (то есть они должны либо иметь собственную лицензию, либо находиться под эгидой другого лицензиата в качестве уполномоченный кредитный представитель или сотрудник) (ASIC) [6]
Квалификационные требования варьируются в зависимости от кредитора. Чтобы претендовать на обратную ипотеку в Австралии,
Обратная ипотека в Австралии может достигать 50% [7] от стоимости недвижимости. Точная доступная сумма денег (размер кредита) определяется несколькими факторами:
Стоимость получения обратной ипотеки зависит от конкретной программы обратной ипотеки, которую приобретает заемщик. Эти затраты часто включаются в сам кредит и, следовательно, складываются с основной суммой долга. [7] Типичные затраты на обратную ипотеку включают:
Процентная ставка по обратной ипотеке варьируется. Некоторые программы раньше предлагали кредиты с фиксированной ставкой , [7], в то время как другие предлагают кредиты с плавающей ставкой. [10] После обновления Национального закона о защите потребительских кредитов в сентябре 2012 года новым обратным ипотечным кредитам не разрешается иметь фиксированные ставки.
Кроме того, могут возникнуть расходы в течение срока действия обратной ипотеки. К остатку кредита может быть применена ежемесячная плата за обслуживание (например, 12 долларов США в месяц [8] ), которая суммируется с основной суммой кредита. [7] Лучшие продукты не требуют ежемесячной платы.
Деньги от обратной ипотеки можно распределить несколькими способами: [7]
Заемщик несет полную ответственность за имущество. Это включает в себя физическое обслуживание. [7] Кроме того, некоторые программы требуют периодической переоценки стоимости имущества. [7] [11]
Доход от обратной ипотеки, оформленной в виде аннуитета или кредитной линии, не должен влиять на права на государственную поддержку доходов . [7] [12] Однако доход от обратной ипотеки, оформленной в виде единовременной выплаты, можно считать финансовым вложением и, таким образом, считать его в соответствии с тестом дохода; в эту категорию входят все суммы свыше 40 000 долларов США и суммы менее 40 000 долларов США, которые не были потрачены в течение 90 дней. [12]
Большинство обратных ипотечных кредитов должны быть погашены (включая все невыплаченные проценты и сборы), когда они навсегда покидают дом. Это включает в себя случаи, когда они продают дом или умирают. Однако большинство обратных ипотечных кредитов представляют собой кредиты собственника-арендатора только для того, чтобы заемщику не разрешалось сдавать недвижимость в аренду долгосрочному арендатору и выезжать. Заемщику следует проверить это, если он думает, что хочет сдать свою недвижимость в аренду и переехать куда-нибудь еще.
Распространенным заблуждением является то, что, когда заемщик умирает или покидает дом (например, отправляется в учреждение по уходу за престарелыми или переезжает куда-то еще), дом должен быть продан. Это не вариант; кредит должен быть погашен. Таким образом, бенефициары имущества могут решить погасить обратную ипотеку из других источников, продать другие активы или даже рефинансировать обычную ипотеку или, если они соответствуют критериям, другую обратную ипотеку.
Досрочное погашение кредита — когда заемщик возвращает кредит до истечения срока его действия — может повлечь за собой штрафы, в зависимости от кредита. [7] [10] В случае перерисовки может также взиматься дополнительная плата. [10] Согласно Национальному кредитному кодексу, штрафы за досрочное погашение являются незаконными по новым кредитам с сентября 2012 года; однако банк может взимать разумную административную плату за подготовку к погашению ипотеки.
Все обратные ипотечные кредиты, выданные с сентября 2012 года, должны иметь «Гарантию отсутствия отрицательного капитала». Это означает, что если остаток кредита превышает выручку от продажи имущества, никакие претензии в отношении этого превышения не будут предъявляться к имуществу или другим бенефициарам заемщика. [7] [11]
18 сентября 2012 года правительство ввело законодательную «защиту отрицательного капитала» для всех новых договоров обратной ипотеки. Это означает, что заемщик не может оказаться должен кредитору больше, чем стоит его дом (рыночная стоимость или собственный капитал). В обратной ипотеке, начатой до 18 сентября 2012 года, в договоре указывается, защищен ли заемщик, если остаток по кредиту превысит стоимость имущества. [13]
Когда договор обратной ипотеки заканчивается и дом заемщика продается, кредитор получит выручку от продажи, и заемщик не может быть привлечен к ответственности за какой-либо долг, превышающий эту сумму (за исключением определенных обстоятельств, таких как мошенничество или введение в заблуждение). Если недвижимость продается по цене, превышающей сумму, причитающуюся кредитору, заемщик или его имущество получат дополнительные средства.
Согласно отчетам Управления суперинтенданта финансовых учреждений (OSFI) за октябрь 2018 года, независимого федерального агентства, подотчетного министру финансов в том же месяце, непогашенный долг канадцев по обратной ипотеке вырос до 3,42 миллиарда канадских долларов, установив новый рекорд как ежемесячного, так и годового прироста. Дэниел Вонг из Better Dwelling написал, что скачок представляет собой увеличение на 11,57% по сравнению с сентябрем, что является вторым по величине ростом с 2010 года, что на 844% превышает средний месячный темп роста. Годовой прирост в размере 57,46% на 274% превышает средний годовой темп роста. [14]
Обратная ипотека в Канаде доступна через три финансовых учреждения — Home Equity Bank, Equitable Bank и Bloom Financial. Никакие обратные ипотечные кредиты, выданные в Канаде, не застрахованы правительством из-за характера продукта. [15]
Стоимость получения обратной ипотеки от кредитора частного сектора может превышать затраты на другие виды ипотечных кредитов или ссуд на конверсию собственного капитала. Точные затраты зависят от конкретной программы обратной ипотеки, которую приобретает заемщик, и варьируются от кредитора к кредитору. В зависимости от программы могут быть и другие расходы. [16]
Деньги, полученные по обратной ипотеке, по-прежнему считаются кредитом и, следовательно, не являются налогооблагаемым доходом. Таким образом, это не влияет на государственные пособия по старости (OAS) или гарантированную надбавку к доходу (GIS) . [17]
Срок погашения обратной ипотеки (ссуда плюс проценты должны быть погашены) происходит, когда заемщик умирает, продает недвижимость или уезжает из дома. В зависимости от программы, обратная ипотека может быть переведена в другую недвижимость в случае переезда владельца. Досрочное погашение кредита — когда заемщик возвращает кредит до истечения срока его действия — может повлечь за собой штрафы, в зависимости от программы. [16]
Застрахованная FHA конверсионная ипотека собственного капитала (HECM) была подписана президентом Рональдом Рейганом 5 февраля 1988 года в рамках Закона о жилищном и общественном развитии 1987 года . [18] Первый HECM был подарен Марджори Мейсон из Фервея , штат Канзас , в 1989 году компанией James B. Nutter and Company . [19]
В Соединенных Штатах HECM (ипотека с конверсией собственного капитала), застрахованная FHA , также известная как обратная ипотека, представляет собой кредит без права регресса. Проще говоря, заемщики не несут ответственности за погашение любого остатка кредита, который превышает чистую выручку от продажи их дома. Например, если последний заемщик покинул дом, а остаток кредита по его обратной ипотеке, застрахованной FHA, составлял 125 000 долларов США, а дом был продан за 100 000 долларов США, ни заемщик, ни его наследники не будут нести ответственность за 25 000 долларов США по обратной ипотечной ссуде, сумма которых превысила стоимость своего дома. Дополнительные 25 000 долларов будут выплачены из страховки FHA, приобретенной при выдаче кредита HECM. Обратная ипотека не может пойти вверх тормашками. Стоимость ипотечного страхования FHA представляет собой единовременный сбор в размере 2% от оценочной стоимости дома и ежегодный сбор в размере 0,5% от непогашенного остатка кредита. [20]
Согласно статье в журнале Journal of Urban Economics , опубликованной в 2015 году , около 12% заемщиков по обратной ипотеке HECM в США не выполнили своих обязательств по «налогам на недвижимость или страхованию домовладельцев» — «относительно высокий уровень дефолта». [21] Однако данные были получены от участников в течение 2006–2011 годов и сравнили их с домовладельцами с форвардной ипотекой, а не с домовладельцами без ипотеки. Это исследование привело к реформе обратной ипотеки в 2013 году: домовладельцы могли снять только 60% имеющихся у них доходов в первый год. Пенсионеры обычно не имеют такого же уровня доходов, чтобы позволить себе повышение налогов и страхования, как люди с традиционной ипотекой. В Соединенных Штатах заемщики по обратной ипотеке, а также любой домовладелец могут столкнуться с потерей права выкупа, если они не поддерживают свои дома в порядке или не обновляют страховку домовладельца и налоги на недвижимость . [4] ФБР , Генеральный инспектор и HUD призывают американских потребителей, особенно пожилых людей, быть осторожными при рассмотрении обратной ипотеки, чтобы избежать мошенничества . [22] HUD особо предупреждает потребителей «остерегаться мошенников, которые берут тысячи долларов за информацию, полученную бесплатно от HUD». [23]
Согласно исследованию 2018 года, заемщики по обратной ипотеке имеют значительно более высокую финансовую и жилищную удовлетворенность по сравнению с незаемщиками. [24] На обратную ипотеку поступило меньше жалоб, чем на любой другой ипотечный продукт. Из 32 000 жалоб потребителей, полученных Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) в 2021 году, только около 300 из этих жалоб — менее 1% — были связаны с обратными ипотечными кредитами. [25]
Чтобы претендовать на обратную ипотеку HECM в Соединенных Штатах, заемщики обычно должны быть не моложе 62 лет, а дом должен быть их основным местом жительства (вторые дома и инвестиционная недвижимость не соответствуют критериям). [26]
25 апреля 2014 года FHA пересмотрело возрастные требования HECM, чтобы распространить определенные меры защиты на супругов моложе 62 лет. Согласно старым правилам, обратная ипотека могла быть выписана только для супруга, которому было 62 года и старше. Если старший супруг умер, обратный остаток по ипотеке стал подлежащим выплате, если младший выживший супруг был исключен из кредита HECM. Если этот младший супруг не мог погасить или рефинансировать остаток по обратной ипотеке, он или она были вынуждены либо продать дом, либо потерять его из-за потери права выкупа. Это часто создавало значительные трудности для супругов умерших залогодателей HECM, поэтому FHA пересмотрело квалификационные требования в Письме залогодержателя 2014-07. [27] Согласно новым правилам, супруги, которым на момент выдачи ипотечного кредита не исполнилось 62 года, сохраняют защиту, предлагаемую программой HECM, в случае смерти старшего супруга, получившего ипотечный кредит. Это означает, что переживший супруг может продолжать жить в доме без необходимости погашения суммы обратного ипотечного кредита до тех пор, пока он или она не отстает от налогов на недвижимость и страховки домовладельца и поддерживает дом на разумном уровне.
Чтобы обратная ипотека была жизнеспособным финансовым вариантом, существующие остатки по ипотеке обычно должны быть достаточно низкими, чтобы ее можно было погасить за счет доходов от обратной ипотеки. [28] Однако у заемщиков есть возможность погасить существующий остаток ипотечного кредита, чтобы претендовать на получение обратной ипотеки HECM.
Обратная ипотека HECM соответствует стандартным требованиям FHA для типа недвижимости, что означает, что большинство домов на 1–4 семьи, одобренных FHA кондоминиумов и PUD соответствуют критериям. [29] Промышленные дома также соответствуют критериям, если они соответствуют стандартам FHA.
Прежде чем начать процесс получения кредита для обратной ипотеки, одобренной FHA/HUD, заявители должны пройти утвержденный курс консультаций. [30] Утвержденный консультант должен помочь объяснить, как работает обратная ипотека, финансовые и налоговые последствия получения обратной ипотеки, варианты оплаты и расходы, связанные с обратной ипотекой. [31] Целью консультирования является защита заемщиков, хотя качество консультирования подвергается критике со стороны таких групп, как Бюро финансовой защиты потребителей. [1]
В опросе пожилых американцев, проведенном в 2010 году, 48% респондентов назвали финансовые трудности основной причиной получения обратной ипотеки, а 81% заявили о желании оставаться в своих нынешних домах до самой смерти. [32]
Общий пул денег, который заемщик может получить по обратной ипотеке HECM, называется пределом основной суммы долга (PL), который рассчитывается на основе максимальной суммы требования (MCA), возраста самого молодого заемщика и ожидаемой процентной ставки (EIR). ), а также таблицу коэффициентов PL, опубликованную HUD. Подобно кредиту к стоимости (LTV) в мире форвардной ипотеки, основной лимит, по сути, представляет собой процент от стоимости дома, который может быть предоставлен в кредит в соответствии с рекомендациями FHA HECM. Большинство PL обычно находятся в диапазоне от 50% до 60% MCA, но иногда они могут быть выше или ниже. В таблице ниже приведены примеры основных лимитов для разных возрастов и EIR, а также стоимости недвижимости в 250 000 долларов США. [33]
Деньги от обратной ипотеки можно распределить четырьмя способами, в зависимости от финансовых потребностей и целей заемщика: [30] [34]
HECM с регулируемой ставкой предлагает все вышеперечисленные варианты оплаты, но HECM с фиксированной ставкой предлагает только единовременную выплату.
Опция кредитной линии увеличивает рост, а это означает, что все, что доступно и неиспользовано по кредитной линии, автоматически увеличивается по процентной ставке. Это означает, что заемщики, выбравшие кредитную линию HECM, потенциально могут со временем получить доступ к большему количеству денежных средств, чем то, на что они изначально имели право при выдаче.
Скорость роста кредитной линии определяется путем добавления 1,25% к начальной процентной ставке (IIR), что означает, что кредитная линия будет расти быстрее, если процентная ставка по кредиту увеличится.
3 сентября 2013 года HUD приняло Письмо залогодержателю 2013-27, которое внесло существенные изменения в сумму поступлений, которые могут быть распределены в течение первого года действия кредита. [35] Поскольку многие заемщики брали единовременные выплаты в полном объеме (часто при поддержке кредиторов) при закрытии и быстром сжигании денег, HUD стремился защитить заемщиков и жизнеспособность программы HECM, ограничивая сумму поступлений, которые могут быть доступ к ним осуществляется в течение первых 12 месяцев после получения кредита.
Если общие обязательные обязательства (которые включают в себя существующие остатки по ипотечным кредитам, все расходы на закрытие, просроченные федеральные долги и затраты по сделкам покупки), подлежащие выплате по обратной ипотеке, составляют менее 60% от основного лимита, тогда заемщик может получить дополнительные доходы. до 60% от суммы основного долга в первые 12 месяцев. Доступ к оставшимся средствам можно будет получить через 12 месяцев.
Если общая сумма обязательных обязательств превышает 60% основного лимита, то заемщик может получить дополнительно 10% основного лимита, если таковые имеются.
Закон о восстановлении жилищного строительства и экономики 2008 года предоставил залогодателям HECM возможность приобрести новое основное жилье на средства кредита HECM — так называемая программа HECM for Purchase [36] , вступающая в силу с января 2009 года. «HECM for Purchase» применяется, если « заемщик может оплатить разницу между HECM и ценой продажи, а также затраты на закрытие объекта недвижимости. [30] Программа была разработана, чтобы позволить пожилым людям приобрести новое основное жилье и получить обратную ипотеку в рамках одной транзакции путем исключения. необходимость второго закрытия Техас был последним штатом, который разрешил обратную ипотеку для покупки .
В отличие от традиционных форвардных ипотечных кредитов, в мире обратной ипотеки нет счетов условного депонирования. Налоги на недвижимость и страхование домовладельцев оплачиваются домовладельцем самостоятельно, что является требованием программы HECM (наряду с оплатой других расходов на недвижимость, таких как взносы ТСЖ). [39]
Если заявитель на обратную ипотеку не соответствует удовлетворительным стандартам кредита или остаточного дохода, требуемым в соответствии с новыми руководящими принципами финансовой оценки, введенными FHA 2 марта 2015 года, кредитор может потребовать отсрочку ожидаемой продолжительности жизни или LESA. LESA выделяет часть суммы обратного ипотечного пособия для уплаты налогов на имущество и страхования на ожидаемую оставшуюся продолжительность жизни заемщика. FHA внедрило LESA, чтобы уменьшить количество неплатежей, связанных с неуплатой налогов на имущество и страхования.
Руководство Американской ассоциации адвокатов [40] сообщает, что, как правило,
Деньги, полученные от обратной ипотеки, считаются авансом. Таким образом, он не облагается налогом и не влияет напрямую на льготы социального обеспечения или медицинской помощи . Тем не менее, руководство Американской ассоциации адвокатов [40] по отмене ипотечных кредитов объясняет, что если заемщики получают Medicaid , SSI или другие государственные льготы, кредитные авансы будут считаться «ликвидными активами», если деньги хранятся на счете (сбережения, чеки, и т. д.) после окончания календарного месяца, в котором он получен; заемщик может потерять право на участие в таких государственных программах, если общий объем ликвидных активов (как правило, денежных средств) превысит допустимый объем этих программ. [42]
Обратная ипотека HECM не подлежит выплате до тех пор, пока последний заемщик (или супруг, не являющийся заемщиком) не умрет, не продаст дом или не перестанет жить в нем в течение периода, превышающего 12 месяцев. [43] Срок погашения кредита может также наступить, если заемщик не уплатит налоги на недвижимость или страховку домовладельцев, позволит значительно ухудшить состояние дома или передаст право собственности на имущество лицу, не являющемуся заемщиком (за исключением трастов, отвечающих требованиям HUD). требования). [44]
Ипотечные кредиты с конверсией собственного капитала составляют 90% всех обратных ипотечных кредитов, выданных в США. По состоянию на май 2010 года насчитывалось 493 815 активных кредитов HECM. [45] По состоянию на 2006 год количество ипотечных кредитов HECM, которые HUD имеет право страховать в соответствии с законом об обратной ипотеке, было ограничено 275 000. [46] Однако посредством ежегодных законов об ассигнованиях Конгресс временно расширил полномочия HUD по страхованию HECM, несмотря на установленные законом ограничения. [47]
Рост программы в последние годы был очень быстрым. В 2001 финансовом году было выдано 7781 кредит HECM. К финансовому году, закончившемуся в сентябре 2008 года, годовой объем кредитов HECM превысил 112 000, что представляет собой рост на 1300% за шесть лет. За финансовый год, закончившийся в сентябре 2011 года, объем кредитов сократился после финансового кризиса, но остался на уровне более 73 000 кредитов, выданных и застрахованных в рамках программы HECM. [48]
С момента создания программы HECM аналитики ожидали, что объем кредитов будет продолжать расти по мере старения населения США. В 2000 году Бюро переписи населения подсчитало, что 34 миллиона из 270 миллионов жителей страны были в возрасте шестидесяти пяти лет и старше, [49] при этом прогнозировалось, что в 2025 году эти две суммы вырастут до 62 и 337 миллионов соответственно. [50] Кроме того, по оценкам Центра пенсионных исследований Бостонского колледжа , более половины пенсионеров «могут оказаться не в состоянии поддерживать свой уровень жизни после выхода на пенсию». [51] Низкие темпы внедрения могут быть частично объяснены дисфункциональными аспектами рынка обратной ипотеки, включая высокие наценки, сложность продукта, недоверие потребителей к кредиторам обратной ипотеки и отсутствие прозрачности ценообразования. [52]
Гонконгская ипотечная корпорация (HKMC), спонсируемая государством организация, аналогичная компаниям Fannie Mae и Freddie Mac в США, предоставляет услуги по повышению качества кредита коммерческим банкам, выдающим обратную ипотеку. Помимо предоставления ликвидности банкам путем секьюритизации , HKMC может предложить гарантию возврата основной суммы ипотечного кредита до определенного процента от стоимости кредита. По состоянию на 2016 год обратная ипотека доступна домовладельцам в возрасте 55 лет и старше в 10 различных банках. [53] Заявители также могут увеличить стоимость кредита, заложив в банке свои полисы страхования жизни в деньгах . Что касается использования доходов, заявителям разрешено единовременно снимать средства для оплаты содержания имущества, медицинских и юридических расходов в дополнение к ежемесячной выплате. [53]
Пробная программа обратной ипотеки была запущена в 2013 году Комиссией финансового надзора Министерства внутренних дел . Тайваньский кооперативный банк был первым банком, предложившим такой продукт. По состоянию на июнь 2017 года обратная ипотека доступна в общей сложности в 10 финансовых учреждениях. Однако социальная стигма , связанная с отказом от сохранения недвижимости для наследования, помешала широкому распространению обратной ипотеки. [54]
Обратная ипотека подвергалась критике за несколько серьезных недостатков:
{{cite journal}}: Требуется цитировать журнал |journal=( помощь )