Исключительное зонирование — это использование постановлений о зонировании для исключения определенных типов землепользования из данного сообщества, особенно для регулирования расового и экономического разнообразия. [1] В Соединенных Штатах постановления о исключающем зонировании являются стандартными почти во всех сообществах. Исключительное зонирование было введено в начале 1900-х годов, как правило, для предотвращения переезда расовых и этнических меньшинств в районы среднего и высшего класса. Муниципалитеты используют зонирование для ограничения предложения доступного жилья, например, запрещая многоквартирные жилые дома или устанавливая требования к минимальному размеру участка. Эти постановления повышают расходы, делая менее вероятным переезд групп с низким доходом. Сборы за разработку за отклонение (землепользование) , разрешение на строительство , сертификат о заселении , стоимость подачи (юридическая) , специальные разрешения и заявки на планируемую застройку нового жилья также повышают цены до уровней, недоступных для людей с низким доходом. [2]
Исключительная политика землепользования усугубляет социальную сегрегацию, сдерживая любую расовую и экономическую интеграцию , уменьшает общее предложение жилья в регионе и повышает цены на жилье. Кроме того, регионы с высокой экономической сегрегацией направляют учащихся с низким доходом в школы с более низкими показателями, тем самым вызывая различия в образовательных достижениях. Всеобъемлющее исследование, проведенное в 2008 году, показало, что более 80% юрисдикций Соединенных Штатов налагают на своих жителей какие-либо требования к минимальному размеру участка. [3] Эти постановления продолжают усиливать дискриминационную жилищную практику по всей территории Соединенных Штатов. [4] [5] : 52–53
На рубеже 20-го века быстрая иммиграция и урбанизация в Соединенных Штатах преобразили страну. Граждане среднего и высшего класса сталкиваются с большим разнообразием, чем раньше, и многие города начали внедрять первую политику исключающего зонирования. В 1908 году Лос-Анджелес принял первый общегородской указ о зонировании для защиты жилых районов от промышленных помех. Однако известный городской планировщик Йель Рабин заметил: «То, что начиналось как средство улучшения испорченной физической среды, в которой люди жили и работали», стало «механизмом защиты ценностей собственности и исключения нежелательных лиц». В 1910 году Балтимор принял первый указ о расовом зонировании, и эта практика быстро распространилась. [6] Многие ранние постановления напрямую запрещали расовым и этническим меньшинствам проживать в общинах, пока явное расовое зонирование не было объявлено неконституционным в 1917 году. [7] : 6&25 Менее явно этнические, но все же исключающие указы продолжали набирать популярность по всей стране. [5] : 48–49 Несмотря на сопротивление со стороны исключенных из жизни людей и активистов, эти постановления по-прежнему широко применяются по всей стране.
Возросшее использование исключающего зонирования в конце концов заставило Министерство торговли США заняться этим вопросом с помощью Закона о стандартном государственном зонировании в 1922 году. Законодательство установило институциональную основу для постановлений о зонировании и делегировало полномочия по землепользованию местным органам власти для сохранения благосостояния сообщества и предоставило руководящие принципы для надлежащего использования регулирования. [8] В свете этих событий Верховный суд рассмотрел конституционность зонирования в знаменательном деле 1926 года Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. В конечном итоге суд одобрил зонирование как приемлемое средство регулирования сообщества. После этого решения количество муниципалитетов с законодательством о зонировании увеличилось с 368 в 1925 году до более 1000 в 1930 году. [9]
После окончания Второй мировой войны и последующего процесса субурбанизации страны политика зонирования исключения испытала всплеск сложности, строгости и распространенности, поскольку жители пригородов пытались более эффективно защитить свои новые сообщества. Многие люди бежали из городов и их нежелательных элементов, поскольку они искали свою пригородную утопию. Они боялись, что, если их не остановить, те самые городские элементы, от которых они сбежали, последуют за ними в пригороды. Таким образом, средний класс и богатые белые, которые составляли большинство жителей пригородов, чаще применяли меры, препятствующие интеграции иммигрантов и меньшинств. [8] В результате недавно обретенного протекционизма резидентов, количество юрисдикций с такими постановлениями увеличилось до более чем 5200 к 1968 году. [9]
Состоятельные белые в основном населяли пригороды, но оставшиеся жители города, в первую очередь обедневшие меньшинства, столкнулись с существенными препятствиями на пути к богатству. Многие приписывали свое безденежье исключению из пригородов. В ответ на это в 1970-х годах в Верховный суд поступило множество дел об исключительном зонировании, которые в конечном итоге определили судьбу тактики. Верховный суд почти всегда вставал на сторону сторонников исключительного зонирования, что фактически остановило любое движение за реформу зонирования. Способность меньшинств и других исключенных групп населения оспаривать исключительное зонирование стала по сути несуществующей, что позволило политике беспрепятственно продолжаться. [10]
Американские суды исторически больше всего ценили индивидуальные права собственности . Однако в последнее время забота об общем благосостоянии сообщества начала брать верх, тем самым оправдывая большинство исключительных мер зонирования. [8] Сообществам предоставляется свобода принимать политику в соответствии с целями благосостояния сообщества, даже в случае, если они нарушают права собственности конкретного человека. Суды также регулярно выносили решения, как будто муниципальная регулирующая власть исходила из их роли агентов местных семей, а не правительства. Регулирование приравнивалось к некоему виду «рыночной силы», а не «государственной силы», тем самым позволяя политике обходить многие вопросы обоснования, необходимые для принятия государственной политики. [11] : 97 Например, им не нужно было доказывать, что их политика приносит пользу благосостоянию общества в целом. Вместо этого они могли просто принимать правила на единственном основании, что это было их прерогативой как агента рынка, независимо от каких-либо неблагоприятных последствий для других. Таким образом, исключающим механизмам было позволено существовать, поскольку жалобы на негативные последствия для исключенного населения в конечном итоге стали недействительными и неактуальными.
Бьюкенен против Уорли 1917: Городской указ Луисвилля, запрещающий продажу собственности афроамериканцам, был передан в суд. В конечном итоге было объявлено, что такое расовое зонирование является неконституционным и нарушает свободу контрактов отдельных лиц . [7] : 6 В результате указы больше не могли явно отвергать определенные типы людей, а были вынуждены прибегать к более тонким средствам исключения.
Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 1926: Компания Ambler Realty обвинила Village of Euclid в лишении их свободы запретом на промышленное использование. Запрет на промышленность снизил стоимость земли компании с 10 000 до 2 500 долларов за акр и подорвал право компании управлять своей собственностью. [8] Однако должностные лица суда встали на сторону деревни и поддержали постановление на том основании, что оно было справедливым и разумным делегированием полномочий полиции штата. Муниципалитеты, постановил суд, имеют право регулировать общественную собственность, когда это отражает наилучшие интересы ее избирателей. Это знаменательное решение заложит конституционную основу для всей будущей политики исключающего зонирования. [11] : 89–91
Belle Terre et al. v. Boras et al. 1974 : Группа из шести неродственных студентов колледжа, живущих вместе, оспорила постановление о соседстве, которое ограничивало проживание в единице не более чем двумя неродственными лицами. Дело отличалось от дела Евклида тем, что не было никакого спорного использования жилой земли или типа конструкции. Оно скорее касалось конституционности прямого регулирования проживания. В конечном итоге суд санкционировал этот вид постановлений. Стремление сообщества к однородности было самооправдывающим, по логике суда, до тех пор, пока не было явной классовой или расовой дискриминации. Их решение зависело от мнения, что определение семьи в районе приемлемо, пока существует рациональное основание для определения. Отмена таких законодательных решений не входит в компетенцию судьи. [11] : 96–97 В постановлении дела подразумевается разрешение на исключительные правила зонирования для попытки сохранения идентичности в контексте состава семьи. Таким образом, с учетом предыдущего решения по делу «Деревня Эвклид» муниципалитетам теперь предоставлено право законодательно устанавливать как внешние характеристики собственности, так и внутренние характеристики жителей.
Warth v. Seldin 1975: лица с низким доходом и некоммерческая жилищная организация подали в суд на пригород штата Нью-Йорк, утверждая, что исключающие принципы сообщества увеличили их расходы на жилье. В конечном итоге суд заявил, что любой ущерб является обобщенным следствием экономики недвижимости , а не конкретным результатом правил пригорода. Таким образом, поскольку повышенные расходы на жилье не могли быть напрямую отнесены к определенной исключающей политике, суд вынес решение в пользу постановления пригорода. Конкретное законодательство не будет нести ответственности за какие-либо всеобъемлющие эффекты, которые оно могло бы вызвать. Таким образом, исключающие механизмы могли бы расширяться без угрозы судебных исков от отвергнутого населения. [11] : 71
Муниципалитеты часто вводят контроль плотности на застраиваемых землях с намерением ограничить количество людей, которые будут жить в их конкретной области. Этот процесс лишает район доступа определенным группам, ограничивая предложение доступного жилья. Такие опасения могут проявляться в мерах, запрещающих многоквартирные жилые дома, ограничивающих количество людей на единицу земли и устанавливающих требования к размеру участков. Большая часть свободных земель особенно чрезмерно зонирована, поскольку содержит избыточные правила, препятствующие строительству меньшего, более доступного жилья. Например, в пригороде Нью-Йорка округа Фэрфилд, штат Коннектикут, 89% земли классифицируются как жилая зона площадью более одного акра. [7] : 10 Этот тип регулирования гарантирует, что жилищные застройки имеют достаточно низкую плотность. Такие постановления могут в совокупности повысить расходы от 2 до 250% в зависимости от их масштаба. [7] : 13–14 При таких высоких затратах группы с низким доходом фактически исключаются из рынка жилья сообщества.
В некоторых местах, таких как Портленд, штат Орегон , нахождение в историческом районе может затруднить снос зданий или строительство новых; обозначение может быть получено вопреки желанию владельцев, чтобы предотвратить увеличение предложения жилья в районе, даже если отдельные строения не являются историческими. [12]
Другим способом, с помощью которого исключающее зонирование и связанные с ним постановления способствуют исключению определенных групп, является прямое наложение расходов на жителей сообщества. В 1970-х годах муниципалитеты установили меры, предписывающие застройщикам большую ответственность за предоставление и обслуживание многих основных ресурсов района, таких как школы, парки и другие сопутствующие услуги. [7] : 12 Застройщики несут дополнительные расходы по этим вышеупомянутым обязательствам, которые затем перекладываются на потребителей в форме сборов или финансового залога . Например, многие новые застройки взимают ежемесячную плату за отдых для финансирования общественных объектов. Кроме того, ограничительные правила зонирования сделали процесс утверждения застройки более трудным и обширным. Возросшая бюрократия и волокита означают, что застройщики теперь сталкиваются с множеством сборов за отклонение (землепользование) , разрешение на строительство , сертификат о заселении , расходы на подачу (юридические) , специальные разрешения и заявления на застройку запланированных единиц. [7] : 13 Сборы не только уменьшают прибыль застройщика, но и удлиняют процесс разработки, что еще больше истощает ресурсы компании. Так же, как и в случае с требованиями к ресурсам сообщества, эти дополнительные расходы неизбежно ложатся на покупателей жилья. Все эти сборы накапливаются и повышают цены на единицу жилья до уровней, недоступных для людей с низким доходом.
Оценка единицы может снизиться. Согласно одному исследованию платного доступа от 2004 года Роберта Серверо и Майкла Дункана, касающемуся округа Санта-Клара, Калифорния, рост стоимости недвижимости и налоговых поступлений стал результатом расистских и классовых исключительных практик. [13] Согласно одному исследованию платного доступа от 1993 года Уильяма Богарта, для увеличения собственных денежных активов представители высшего класса вводят правила, запрещающие доступ к окрестностям для определенных групп. [14]
Гарантия зонирования исключения более низкой плотности исключает некоторые потенциально пагубные последствия, связанные с повышенной плотностью населения . Больше людей в сообществе может привести к большему количеству пробок на дорогах, что может повлиять на качество жизни коренных жителей. Большее население может привести к нагрузке на потенциально ограниченные или уязвимые экологические ресурсы, такие как вода или воздух, если городская форма спроектирована в зависимости от автомобилей. [14]
Некоторые жители пригородов также отстаивают политику зонирования исключения по простой причине исключения непохожих групп независимо от любых негативных последствий, которые они могут наложить. Некоторые исследователи частично приписывают политику классовым или расовым предрассудкам , поскольку люди часто предпочитают жить в однородных сообществах людей, похожих на них самих. [15] Другие утверждают, что раса — это всего лишь заместитель, и что высшие классы и белые стереотипизируют общие районы, содержащие определенные группы, а не отдельных членов группы в частности. Такие районы стигматизируются из-за их предполагаемой связи с высоким уровнем преступности, некачественным образованием и низкой стоимостью недвижимости. [16] Кроме того, въезд неоднородных жителей может иметь серьезные политические последствия. Если в сообщество переедет достаточно людей с низким доходом, которые, как правило, отличаются политической идеологией, то они могут получить достаточно политической власти, чтобы затмить традиционный контингент. Таким образом, первоначальный избирательный округ политически подчинен в том самом сообществе, в котором они раньше пользовались властью. [14] Таким образом, белые и высшие классы отвлекают эти группы из-за их неподходящих характеристик, предполагаемой связи с негативными качествами соседства и угрозы политике сообщества.
.png/1280px-Race_and_ethnicity_2010-_Chicago_(5560488484).png)
Инициативы по зонированию с исключением сокращают присутствие как арендного жилья, так и этнических меньшинств в затронутом сообществе. [17] Несмотря на предписания федерального суда, запрещающие вопиющую расовую и экономическую дискриминацию , многие из этих менее удачливых групп столкнулись с систематическими препятствиями, препятствующими доступу к районам с более высоким доходом. Исследования показали, что юрисдикции с более высоким доходом и преимущественно белым населением обычно принимают более ограничительные правила землепользования. [15] В результате меньшинства и группы с более низким доходом по сути заперты в жестко сегрегированных районах. Жилищная сегрегация оставалась постоянной с 1960-х по 1990-е годы, несмотря на прогресс в области гражданских прав, в первую очередь из-за сдерживающей политики, которая относит определенные группы в менее регулируемые районы. [10] : 47 Соответственно, распространенность политики исключения землепользования усугубляет социальную сегрегацию, сдерживая любую расовую и экономическую интеграцию.
Ограничительные с точки зрения экономической эффективности правила, ограничивающие плотность, также сокращают общее предложение жилья в регионе. С уменьшением жилищного фонда рыночный спрос на единицы усиливается, тем самым повышая цены. Наряду с сокращением общего предложения, настойчивость в отношении отдельных односемейных домов также увеличивает индивидуальные расходы на жилье, поскольку домовладельцы должны индивидуально учитывать многие улучшения земли (такие как тротуары, улицы, водопроводные и канализационные линии), которые в противном случае могли бы быть разделены между большим количеством жителей, как в более плотных сообществах. Исследования в Мэриленде и округе Колумбия показывают, что более высокая плотность сокращает расходы на установку воды и канализации на душу населения на 50%, а установку/обслуживание дорог на 67%. [7] : 6 Более того, застройщики жилых домов и домовладельцы должны внедрять дорогостоящие особенности жилья, чтобы соответствовать требованиям юрисдикционного зонирования. Например, требования к отступу (использованию земли) , которые обычно используются по всей территории Соединенных Штатов, увеличивают общие удельные расходы на 6,1–7,8%. [18]
Все факторы землепользования способствуют росту цен на жилье по сравнению с менее регулируемыми сообществами. Сообщества, в которых действуют ограничительные постановления, испытывают более высокие расходы на жилье, как и соседние районы. Исключительное зонирование влияет на общий региональный рынок жилья, сокращая общее предложение единиц. Поскольку доступных единиц становится меньше, спрос на единицы будет расти, что приведет к более дорогому жилью по всей области. В конечном итоге, дополнительная конкуренция и возникающие в результате этого издержки накапливаются, в результате чего региональные рынки со строго регулируемым жильем имеют на 17% более высокую арендную плату и на 51% более высокие цены на жилье, чем в районах с мягким регулированием. [19] Таким образом, жилищное регулирование, очевидно, оказывает значительное влияние как на расходы на жилье конкретного сообщества, так и на общие расходы региона.
Образование, как было доказано, жизненно важно для благосостояния человека, поскольку оно может способствовать более высоким доходам, большей производительности на рынке труда, более высокому социальному статусу, более активному участию в жизни общества и улучшению здоровья. [20] : 2 Наряду с индивидуальными преимуществами, уровень образования в Соединенных Штатах также может способствовать большему региональному и национальному экономическому процветанию, поскольку образованное население может лучше адаптироваться к глобальным экономическим тенденциям и условиям. Тем не менее, существует резкое неравенство в образовании между различными группами, поскольку средний ученик с низким доходом посещает школу, которая набирает 42-й процентиль на государственных экзаменах, в то время как средний ученик со средним и высоким доходом посещает школу, которая набирает 61-й процентиль на государственных экзаменах. [20] : 8 Огромные различия в достижениях нельзя объяснить, предполагая наследуемые групповые различия, поскольку эмпирические исследования продемонстрировали, что простых генетических контрастов недостаточно для объяснения различий в образовании. [21] Скорее, факторы окружающей среды, связанные с качеством школы, также способствуют образовательным достижениям.
Регионы с большой экономической сегрегацией, которая, как отмечалось ранее, частично обусловлена исключительным зонированием, также имеют самые большие разрывы в результатах тестов между учащимися с низким доходом и другими учащимися. [20] : 10 Учащиеся с низким доходом попадают в ловушку неадекватного образования, поскольку их экономические условия ограничивают доступ к высокоэффективным школам и образованию. В 100 крупнейших мегаполисах США стоимость жилья в 2,4 раза выше для единиц, зонированных в государственные школы с более высокими показателями, чем в те, которые зонированы в школы с более низкими показателями. [20] : 14 Таким образом, исключительное зонирование служит для того, чтобы направлять учащихся с более низким доходом в школы с более низкими показателями, тем самым вызывая различия в образовательных достижениях.