Зеленое развитие — это концепция развития недвижимости , которая учитывает социальные и экологические последствия развития. Он определяется тремя подкатегориями: экологическая чувствительность, эффективность использования ресурсов и чувствительность общества и культуры. Экологическая отзывчивость уважает внутреннюю ценность природы и сводит к минимуму ущерб экосистеме. Ресурсоэффективность означает использование меньшего количества ресурсов для сохранения энергии и окружающей среды. Чувствительность сообщества и культуры признает уникальные культурные ценности, которые хранит каждое сообщество, и учитывает их при развитии недвижимости, в отличие от более заметных признаков устойчивости, таких как солнечная энергия (солнечные панели более явно «зелены», чем использование местных материалов). Зеленое развитие проявляется в различных формах, однако оно обычно основано на мультипликаторах решений: особенностях проекта, которые обеспечивают дополнительные выгоды, которые в конечном итоге снижают воздействие проектов на окружающую среду. [1] : 3–8
Зеленое развитие возникло в результате экологического движения в 1970-х годах. [2] В сфере недвижимости использование этого термина началось в 1987 году с доклада Всемирной комиссии по окружающей среде и развитию , озаглавленного « Наше общее будущее ». Отчет включает 16 принципов управления окружающей средой, призванных способствовать зеленому развитию. В нем также обсуждается традиционная модель макроэкономического роста и ее игнорирование экологических последствий. [3] После этого первоначального движения индустрия недвижимости испытала постоянные отношения с «зелеными» методологиями; экологические проблемы часто отходили на второе место после чисто экономических факторов. [4] Начали появляться непрекращающиеся экологические проблемы и законодательство, влияющее на сектор недвижимости, т.е. «Зеленое развитие». [2] Однако общая проблема зеленого развития заключается в том, что оно может увеличить стоимость проекта и время его завершения. Поэтому постоянно ведутся споры о том, могут ли зеленые стратегии быть устойчивыми и экономически стимулирующими. [5] : 137 С тех пор национальное внимание к окружающей среде распространилось на застройщиков и стало все более приоритетным. [6] Сегодня девелоперы должны работать в рамках законодательства, которое теперь учитывает экологические последствия развития. [5] : 134
В ответ на растущую обеспокоенность общественности по поводу экологических проблем правительства приняли законы, регулирующие различные аспекты индустрии недвижимости, а также других секторов экономики. В Соединенных Штатах такое законодательство включает Закон о национальной экологической политике (NEPA), Закон о чистом воздухе , Закон о чистой воде , Закон об управлении прибрежными зонами и Закон о комплексных экологических мерах, компенсациях и ответственности (CERCLA; также известный как «Закон о комплексных экологических мерах, компенсациях и ответственности »). Суперфонд»). NEPA, принятое в 1970 году, изменило порядок принятия решений федеральными агентствами, поскольку требовало от них проведения экологического анализа перед началом проекта. Закон о чистом воздухе (1970 г.) требует, чтобы Агентство по охране окружающей среды США (EPA) установило национальные стандарты чистого воздуха и правила контроля загрязнения. Закон о чистой воде (1972 г.) был разработан для минимизации загрязнения природных водоемов, а также для обеспечения качества воды, которое защищает источники питьевой воды и поддерживает рекреационные мероприятия, такие как рыбалка или плавание. Закон об управлении прибрежной зоной (1972 г.) управляет прибрежными ресурсами страны, такими как Великие озера и устья рек. CERCLA обычно называют «Суперфондом», поскольку он состоит из двух целевых фондов, которые оказывают помощь в улучшении территорий, загрязненных опасными отходами. Закон о поправках и повторном разрешении Суперфонда 1986 года позволяет правительству налагать залог на имущество, находящееся в стадии очистки. Кроме того, Калифорнийский закон о качестве окружающей среды (CEQA) является наиболее полным законодательным актом Калифорнии, касающимся окружающей среды. Этот закон применяется ко всем решениям, принимаемым городами и округами Калифорнии, и включает в себя обязанность составлять отчет о воздействии на окружающую среду (EIR) как для государственных, так и для частных проектов. Впоследствии любая новая застройка недвижимости подлежит подробному экологическому анализу перед началом проекта. [5] : 133–135.
Законопроект Сената Калифорнии (SB) 375 (2008 г.) – еще один законодательный акт, способствующий зеленому развитию. Он направлен на достижение климатических целей Калифорнии за счет более эффективного землепользования и моделей развития. В частности, SB 375 направлен на сокращение выбросов парниковых газов (ПГ) за счет тесной координации землепользования и транспорта. Одним из способов достижения этой цели являются меры, направленные на стимулирование спроса. Эта стратегия снизит спрос на автомобили и, следовательно, сократит пробег транспортных средств (VMT) и, в конечном итоге, сократит выбросы парниковых газов. Например, компонент политики со стороны спроса может включать размещение остановок общественного транспорта рядом с застройкой, чтобы максимизировать пешеходную доступность . [7]
Кроме того, закон штата Калифорния требует минимального уровня энергосбережения для всех новых и/или существующих проектов развития. Продавец дома обязан включить в договор купли-продажи информацию о модернизации энергосбережения и теплоизоляции. [5] : 133
Сенатский законопроект 375 демонстрирует стратегию городского планирования, называемую управлением ростом . Оно определяется тесной координацией между контролем за землепользованием и капитальными инвестициями и в значительной степени мотивировано экологическими проблемами. Оно определяется «регулированием объема, сроков, места и характера развития». [8] Как следует из названия, управление ростом может не подразумевать ограничение какого-либо роста. «Контроль роста» означает управление или ограничение роста, а «отсутствие роста» будет означать остановку роста в целом. Более того, управление ростом требует взаимодействия всех трех этих аспектов. [8]
Границы городского роста (UBG) — это популярные стратегии управления ростом. Они созданы для того, чтобы стимулировать рост внутри определенных границ и препятствовать ему за пределами границ. Цель UGB — способствовать плотной застройке, чтобы уменьшить разрастание городов. Этот метод управления ростом в конечном итоге направлен на оживление центральных городов и создание ярких, удобных для прогулок пространств для развития сообщества. [8]
Эти кластерные модели развития являются мультипликаторами решений. Снижение спроса на инфраструктуру может сэкономить деньги и ресурсы. Эти мультипликаторы могут повысить проходимость, что способствует социальному взаимодействию и сплочению сообщества. [1] : 5
В США коммерческие и жилые здания являются крупнейшими потребителями электроэнергии, и на системы отопления, вентиляции и кондиционирования приходится значительная часть этого потребления. Фактически, по прогнозам Министерства энергетики США, 70% электроэнергии, используемой в США, поступает из зданий. Интеллектуальные методы строительства, такие как системы обнаружения присутствия, беспроводные сенсорные сети и системы управления HVAC, направлены на более эффективное использование энергии. Команда исследователей из Университета Сан-Диего прогнозирует, что их интеллектуальные системы автоматизации зданий сэкономят 10–15% энергии в зданиях. [9]
Город Пасадена, штат Калифорния, недавно принял генеральный план, основанный на семи руководящих принципах: потребности общества и качество жизни, сохранение исторического характера Пасадены, экономическая жизнеспособность, здоровое семейное сообщество, отсутствие необходимости в автомобилях, пропагандируемый как культурный, научный, корпоративный, развлекательный и образовательный центр региона и общественного участия. [10]
Этот проект учитывал экологические и социальные соображения в процессе строительства. Квартиры Holly Street Village в Пасадене соответствуют нескольким принципам, изложенным в генеральном плане Пасадены. Он включает в себя многофункциональный комплекс с торговым центром на первом этаже, включающим гастроном, круглосуточный магазин и художественную галерею. Кроме того, апартаменты Holly Street Village расположены недалеко от станции легкорельсового транспорта. Цель этих стратегий — снизить спрос на автомобили и облегчить людям пользование общественным транспортом. [1] : 80
Zimmer Associates International, девелоперская фирма, завершила строительство гостиницы Анасази в Санта-Фе, штат Нью-Мексико, в 1991 году. Роберт Циммер (соучредитель) и его партнеры Стив Конгер и Майкл Фуллер поставили перед собой цель построить здание, которое «продемонстрирует энерго- и ресурсосберегающие технологии, укрепит местное сообщество, предложит первоклассную элегантность и финансово вознаградит своих участников». [1] : 3 Дизайн интерьера отеля отдает дань уважения древним индейцам анасази, включая мебель местного производства, ковры ручной работы, а также настенные рисунки коренных американцев, латиноамериканцев и ковбоев. Использование самана во внешней отделке отеля отражает исторический стиль пуэбло. Кроме того, Циммер и его партнеры перепрофилировали здание со стальным каркасом, которое ранее использовалось в 1960-х годах как центр заключения для несовершеннолетних, вместо того, чтобы начинать проект с самого начала. Другими «зелеными» характеристиками этого отеля в Санта-Фе являются мансардные окна, энергосберегающее освещение и водосберегающее оборудование. Кроме того, гостиница «Анасази» стимулирует региональную экономику, закупая местные органические продукты питания у латиноамериканских фермеров. Наконец, гостиница поощряет персонал участвовать в местных некоммерческих организациях и мероприятиях, которые спонсируют различные местные культуры. Гостиница Анасази объединяет «социальные и экологические цели с финансовыми соображениями…» [1] : 4
Тайбэй 101 , стилизованный под ТАЙБЭЙ 101, — это небоскреб высотой 1667 футов (508 м), расположенный в Тайбэе, Тайвань , который получил сертификат LEED (Лидерство в энергетическом и экологическом дизайне) от Совета по экологическому строительству США как высший балл в истории. В этом проекте «ТАЙБЭЙ» является аббревиатурой слов «технологии», «искусство», «инновации», «люди», «окружающая среда» и «идентичность». [11] Доктор Хуберт Кейбер, генеральный директор Siemens Building Automation в Тайбэе . С 2011 года Тайбэй 101 стал самым экологически ответственным небоскребом в мире, сократив потребление воды, энергии и выбросы углекислого газа на 10% . ]
Управление/ограничение роста (обсуждавшееся ранее) проявляется в Боулдере, штат Колорадо . Город Боулдер очень жестко ограничивает жилищное строительство, ограничивая количество разрешений на жилье до 400 в год, что составляет 1 процент от общего жилищного фонда города. Кроме того, город приобрел землю за пределами города, предназначенную для создания постоянных зеленых открытых пространств. Этот лимит в 400 квартир серьезно сдерживает рост населения в городе.
Нехватка жилья имеет несколько последствий. Во-первых, это увеличивает цены на жилье. Кроме того, поскольку Боулдер ограничивает жилищное строительство больше, чем коммерческое строительство, количество доступных рабочих в Боулдере растет быстрее, чем жилищный фонд. Это приводит к тому, что многие рабочие ездят на работу из-за пределов города. [8]
Распространенная критика зеленого развития заключается в том, что оно отрицательно влияет на то, как застройщики ведут бизнес, поскольку может увеличить затраты и вызвать задержки. [5] : 137 Например, получение сертификата LEED может привести к дополнительным затратам. Сюда входят дополнительные сборы за проектирование и строительство зданий, сборы за дизайн интерьера и строительство, сборы за эксплуатацию и техническое обслуживание зданий, сборы за развитие района, сборы за дом и кампус, а также сборы за объемные программы. [13]
Кроме того, зеленое развитие подверглось критике на жилом уровне. Высокоэффективные дома доказали свою экономию энергии в долгосрочной перспективе, но они быстро увеличивают первоначальные капитальные затраты за счет проточных водонагревателей, излучающих барьеров и систем отражающей изоляции, а также высокоэффективных систем кондиционирования воздуха. [14] Кроме того, застройщики часто не могут застраивать определенные участки земли из-за природоохранных сервитутов . Эти сервитуты приобретаются правительствами или неправительственными организациями, чтобы «сохранить землю в ее естественном, живописном, сельскохозяйственном, историческом, лесном или открытом состоянии». [5] : 132