stringtranslate.com

Holdout (недвижимость)

Million Dollar Corner , заведение на углу Macy's Herald Square в Нью-Йорке

Holdout — это имущество , которое не стало частью более крупного проекта по развитию недвижимости , обычно потому, что владелец отказался продать свою собственность. Существует множество примеров holdouts по всему миру. [1]

Примеры

Универмаг Wickhams, Майл-Энд-Роуд, Степни, Лондон, построенный вокруг ювелирного магазина Spiegelhalter

Например, штаб-квартира Macy's в Macy's Herald Square в Нью-Йорке не охватывает весь квартал из-за выступов Million Dollar Corner на углу Бродвея и West 34th Street (на Herald Square ). Здание, которое теперь оформлено как сумка для покупок Macy's, получило свое название из-за того, что в 1911 году оно было продано за миллион долларов, что было беспрецедентной суммой на то время.

В одной миле (1,6 км) к северу от Macy's Herald Square находится 30 Rockefeller Center , который имеет небольшие отступы на углах 49-й и 50-й улиц на Шестой авеню из-за двух зданий на этих углах. Владелец 1258 Sixth Avenue — Джон Ф. Максвелл, внук первоначального владельца — наотрез отказался продавать его Джону Д. Рокфеллеру-младшему во время строительства Рокфеллер-центра . В то время как Рокфеллеру удалось купить таунхаус на 1240 Sixth Avenue, арендаторы — Дэниел Херли и Патрик Дейли, владельцы нелегального бара на 49-й улице, подписавшие долгосрочный договор аренды, — отказались освободить его, пока их не выкупят за запрашиваемую ими сумму в 250 миллионов долларов (что эквивалентно 5 миллиардам долларов в 2024 году). [2]

В Степни , в Ист-Энде Лондона , строительство универмага Wickhams , завершенное в 1927 году на северной стороне Майл-Энд-роуд, было остановлено братьями Шпигельхальтер, которые владели и управляли ювелирным магазином в доме № 81. Здание магазина было достроено вокруг ювелирного магазина. [3]

В Хьюстоне , штат Техас , строительство 700 Louisiana Street в начале 1980-х годов столкнулось с дилеммой, связанной с уникальным удержанием. На строительной площадке, граничащей с улицами Louisiana, Capitol, Rusk и Smith Street, на углу улиц Louisiana и Capitol Street находился узел связи для Western Union Company . Из-за нежелания Western Union переезжать, поскольку перенаправление коммуникационного оборудования было финансово нецелесообразным, застройщик Hines Interests договорился с жильцами здания Western Union о полном закрытии здания в хранилище в современном фасаде 700 Louisiana Street, что позволило объекту возобновить работу на площадке внутри 12-этажной прилегающей к небоскребу банковской вестибюльной структуры. [4] После его последующего закрытия остатки здания Western Union были перестроены и интегрированы в 700 Louisiana Street в 2018 году. [5] [6]

Строительство новой взлетно-посадочной полосы в международном аэропорту Нарита в Японии, начавшееся в 1990-х годах, было встречено значительными местными протестами ; в одном случае семьи отказались переезжать, даже когда первоначальный и последующие проекты по строительству взлетно-посадочной полосы начались вокруг них. [7]

Дом Эдит Мейсфилд во время строительства

Эдит Мейсфилд из Сиэтла, штат Вашингтон, привлекла внимание средств массовой информации по всему миру в 2006 году, когда она отказалась от предложения в размере 750 000 долларов, а затем от другого, которое увеличилось до пакета в 1 миллион долларов, помощи в поиске похожего дома в другом месте и бесплатного ухода на дому на оставшуюся часть ее старших лет от застройщиков торгового центра , который должен был охватить весь квартал ее дома в районе Баллард . [8] После нескольких неудачных переговоров с г-жой Мейсфилд строители решили продолжить строительство, окружив три стороны ее собственности 5-этажными бетонными стенами. Она стала народным героем в прессе за то, что выступила против крупных застройщиков и отказалась от предложения, которое большинство бы приняли. [9] Однако, вопреки распространенному мнению, она не была против застройки вокруг своей собственности; ее причина отказа заключалась просто в том, что она считала процесс переезда неудобным в ее все более изнуряющем возрасте. Она скончалась в 2008 году в возрасте 86 лет в своем доме, как и завещала, и дом до сих пор стоит пустой, окруженный бетонными стенами и городской застройкой . [10]

Жаждущий бобер в Шарлотте, Северная Каролина

Thirsty Beaver — бар , окруженный жилым комплексом в Шарлотте , Северная Каролина , США. Заведение было основано в одноэтажном здании двумя братьями в 2008 году. Когда оно было основано, вокруг него были пустыри, но в 2015 году девелоперская компания выкупила всю землю вокруг бара. Когда владельцы земли и здания бара отклонили два предложения о покупке от застройщика, девелоперская компания построила апартаменты в форме подковы вокруг бара. [11] [12] [13]

Право собственности

В Соединенных Штатах частная собственность защищена Пятой поправкой к Конституции от изъятия правительством без «справедливой компенсации». Согласно концепции принудительного отчуждения частной собственности местные и национальные правительственные учреждения имеют право изымать частную собственность в целях, отвечающих общественным интересам, но должны предложить владельцам компенсацию в размере стоимости собственности. Частным компаниям, чаще всего железным дорогам, может быть предоставлено право принудительного отчуждения частной собственности через устав компании, принятый законодателями штата. В Соединенном Королевстве, Новой Зеландии и Республике Ирландия существует сопоставимая процедура, называемая принудительным выкупом , и эквивалентные законы существуют в Австралии и Южной Африке. В деле Кело против города Нью-Лондон (2005) Верховный суд Соединенных Штатов постановил, что правительство имеет право изымать землю у частных лиц по любой причине, в том числе для передачи частным застройщикам, с обоснованием того, что более высокая оценочная стоимость застройки и, как следствие, увеличение доходов от налога на имущество соответствуют требованию «общественного интереса». Решение было крайне непопулярным и побудило различные штаты принять законы, запрещающие эту практику, ограничивая изъятие права принудительного отчуждения имущества проектами общественных работ. Однако эта практика распространена в других штатах. [14] Обычно усилия начинаются с предложения частной группы или государственного агентства о покупке земли и становятся вопросом принудительного отчуждения имущества только в том случае, если стороны не могут договориться о цене покупки.

Когда происходят изъятия права принудительного отчуждения собственности, часто возникают споры о стоимости собственности и о том, должно ли это полностью компенсировать землевладельцу удержанную стоимость земли. Исторический пример дома-гвоздя в Сан-Франциско ( см. ниже ) привел к тому, что инвестор железной дороги Чарльз Крокер построил забор вокруг дома, принадлежавшего гробовщику Николасу Юнгу в конце 1870-х годов, после того как Юнг отказался продать свою небольшую собственность Крокеру, который объединял участки для строительства особняка. Более поздние примеры включают Эдит Мейсфилд , которая отказалась продать свой дом в Сиэтле застройщику, и Рэндала Акера , который бросил вызов силе права принудительного отчуждения собственности в Портленде, штат Орегон.

Китайская Народная Республика приняла свой первый современный закон о частной собственности в марте 2007 года на фоне бума на рынке недвижимости . [15] [16]

Дом гвоздей

Nail house — калька китайского неологизма «dīngzihù» (буквально «домохозяйство или домохозяин гвоздя»), который относится либо к человеку, который отказывается освободить свой дом, чтобы освободить место для строительства, либо к самому дому. Китайский термин, придуманный застройщиками, происходит от того факта, что эти дома торчат как гвоздь, который нельзя ни вытащить, ни забить. [17] [18]

Историческая справка

В Китайской Народной Республике (КНР) в течение большей части коммунистической эпохи частная собственность на недвижимость была отменена. Центральное правительство официально владело всей недвижимостью и могло теоретически диктовать, кто имеет право контролировать любую часть собственности в соответствии с национальными интересами. Таким образом, частные граждане не имели законного права сохранять свою собственность, если правительство решало, что им следует уехать (хотя на практике права возникали по разным причинам). С укреплением экономики и ростом свободного рынка , начиная с конца 1990-х годов, частные застройщики начали строить торговые центры, гостиницы и другие частные застройки в густонаселенных городских центрах, что требовало выселения жителей, которые жили на этой земле. Застройщики, как правило, предлагали жителям относительно низкую компенсацию, отражающую стоимость их недвижимости до застройки или стоимость получения альтернативного жилья в другом месте. Если жители сопротивлялись или пытались воспользоваться своей переговорной позицией , влиятельные застройщики могли убедить местных чиновников и суды выселить жителей с этой земли. В других случаях жителей арестовывали по ложным обвинениям или нанимали головорезов, чтобы отпугнуть жителей. [17] [19]

Совсем недавно [ когда? ] КНР начала принимать частную собственность на недвижимость, [ нужна цитата ] включая все еще спорное представление о том, что владельцы вольны зарабатывать деньги, когда их земля становится более ценной из-за запланированных разработок, или даже просто не продавать. Недовольство среди людей возникло из-за обвинений в незаконном захвате земли застройщиками и коррупции со стороны замешанных в этом правительственных чиновников. [20]

В марте 2007 года Китай принял свой первый современный закон о частной собственности. [15] Закон запрещает правительству изымать землю, за исключением случаев, когда это отвечает общественным интересам. Закон укрепил позицию владельцев домов, но не полностью решил, является ли освобождение места для частных коммерческих построек общественным интересом, дающим право на изъятие земли. [21]

Примеры

Забастовка возле Северного железнодорожного вокзала Шэньчжэня в 2016 году

Ряд громких домов-гвоздей получили широкое внимание в китайской прессе. В одном случае в 2007 году одна семья из 280 других на месте шестиэтажного торгового центра, строящегося на месте бывшей «закусочной улицы» в Чунцине, в течение двух лет отказывалась освободить дом, в котором их семья жила на протяжении трех поколений. [16] Застройщики отключили электричество и воду и вырыли яму шириной 10 метров (33 фута) вокруг их дома. [17] [22] Владельцы ворвались на строительную площадку, снова заняли ее и вывесили китайский флаг наверху. Ян У, местный чемпион по боевым искусствам, использовал нунчаки, чтобы сделать лестницу в свой дом, и угрожал избить любых представителей власти, которые попытаются его выселить. [17] Его жена, ресторатор по имени У Пин , которая планировала открыть ресторан на первом этаже дома, давала интервью и часто выпускала пресс-релизы, чтобы привлечь внимание общественности. [18] Владельцы отклонили предложение в размере 3,5 млн юаней (453 000 долларов США), но в конечном итоге договорились с застройщиками в 2007 году. [16]

В другом примере дом-гвоздь остался в Чанше , даже после того, как вокруг него построили торговый центр, и теперь находится во дворе торгового центра. [23] Один владелец в Шэньчжэне получил от 10 до 20 миллионов юаней (от 1,3 до 2,7 миллиона долларов США) за продажу семиэтажного здания на месте будущей 439-метровой (1440 футов) башни Kingkey Finance Tower , строительство которой обошлось ему в 1 миллион юаней (130 000 долларов США) десять лет назад. Житель месяцами сопротивлялся после постановления о выселении и подвергался преследованиям и попыткам вымогательства даже после того, как он достиг соглашения. [24] Двое других владельцев домов-гвоздей сопротивлялись застройке Kingkey. [25]

Другой дом-гвоздь стал заметным после того, как оказался посреди новой дороги в Вэньлине , провинция Чжэцзян . Пожилая пара отказывалась продавать недвижимость по цене, предлагаемой правительством с 2001 года. [26] В конце концов вокруг дома была построена крупная двухполосная дорога к новой железнодорожной станции. Фотографии дома стали вирусными в Интернете и широко публиковались китайскими СМИ. [26] Недвижимость была снесена в декабре 2012 года после того, как владельцы приняли предложение о компенсации в размере 41 000 долларов США. [27]

Освещение в СМИ

Дома с гвоздями получили необычайную степень освещения в китайской прессе. Инцидент в Чунцине был первоначально назван блогером «самым крутым домом с гвоздями в истории», [22] после чего инцидент был подхвачен основными СМИ по всему Китаю, включая государственные газеты, и стал национальной сенсацией. [19] Восемьдесят пять процентов респондентов опроса на sina.com поддержали пару, а не разработчиков. [16] Позже, однако, китайское правительство запретило газетам сообщать об этом событии. [19] [28] [29] Другой блогер, продавец овощей Чжоу Шугуан , приехал на поезде из своего дома в провинции Хунань, чтобы осветить инцидент, финансируемый пожертвованиями его читателей. Писавший под псевдонимом «Цзуола», Чжоу брал интервью у участников, а также у собравшихся людей и других, которые утверждали, что были выселены из своих домов. Его в народе называли первым «гражданским журналистом» Китая, хотя его сайт также был заблокирован. [30] Другие также нарушили запрет, включая китайское издание Sports Illustrated , которое поместило тонкую ссылку на инцидент на обложке журнала. [31]

В популярной культуре

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Craze, Kirsten (9 ноября 2015 г.). «Сделки с недвижимостью, где деньги не могли купить счастье». Главная . news.com.au . Получено 11 августа 2016 г.
  2. ^ Окрент, Дэниел (2003). Great Fortune: The Epic of Rockefeller Center . Лондон: Penguin Book. стр. 93–94. ISBN 978-0-142-00177-6.
  3. ^ "Wickhams Department Store, Mile End Road, East London, UK". Незаконченные здания Рика Эдмондсона . Получено 3 июня 2012 г.
  4. ↑ Эмма Хёрт (11 ноября 2014 г.). «Думаете, вы знаете небоскребы Хьюстона? Подумайте еще раз». Houstonia (журнал) . Получено 17 ноября 2019 г.
  5. ^ "Bank of America Center выведет на свет скрытое здание". Houston Chronicle. 26 декабря 2017 г. Получено 17 ноября 2019 г.
  6. ^ «ЗВОНОК НА ЗАКРЫТИЕ СКРЫТОГО ЗДАНИЯ WESTERN UNION ПРЕЖДЕ ЧЕМ ЦЕНТР BANK OF AMERICA ЕГО ПЕРЕВАРИТ?». swamplot. 15 августа 2018 г. Получено 17 ноября 2019 г.
  7. ^ Дэвид Эрнест Аптер; Нагайо Сава (1984). Против государства: политика и социальный протест в Японии. Издательство Гарвардского университета. ISBN 978-0-674-00921-9.
  8. ^ "Пожилая женщина вдохновила на создание фильма "Вверх" после того, как она отказалась от дома в 1 миллион долларов и заставила застройщиков построить его вокруг нее". UNILAD . 2023-10-04 . Получено 2024-04-21 .
  9. ^ MULADY, Кэти. «Эдит Мейсфилд, 1921-2008: Женщина из Балларда устояла, когда перемены приблизились к ней». Seattle Post-Intelligencer . Получено 21 апреля 2024 г.
  10. ^ Радио, Риша на радиоРиша на (2023-11-17). «Этот крошечный очаровательный дом в штате Вашингтон вдохновил Диснея на создание UP». 92.9 The Bull . Получено 2024-04-21 .
  11. ^ Портильо, Эли (22 апреля 2017 г.). «Див-бар, затерянный среди новых квартир, отказывается закрываться: «Вы не собираетесь нас толкать». The Kansas City Star . Архивировано из оригинала 11 ноября 2023 г. . Получено 11 ноября 2023 г. .
  12. ↑ Sprinkle, Larry (5 июня 2023 г.). «Thirsty Beaver Saloon: заведение в Шарлотте, выдержавшее испытание временем». wcnc.com . WCNC-TV . Архивировано из оригинала 6 июня 2023 г. . Получено 10 ноября 2023 г. .
  13. ↑ Уэй, Эмма (17 марта 2021 г.). «За 346 дней, что Thirsty Beaver был закрыт, Брайан Уилсон получил бесчисленное количество звонков и сообщений от постоянных клиентов, которые беспокоились о будущем бара». Axios Charlotte. Архивировано из оригинала 10 ноября 2023 г. . Получено 10 ноября 2023 г. .
  14. ^ "Public Power, Private Gain". Institute of Justice. Июнь 2003 г. Получено 2 июня 2011 г.
  15. ^ ab Wu Zhong (14 мая 2007 г.). «Жесткий идеологический переход Китая». Asia Times. Архивировано из оригинала 16 марта 2007 г. Получено 12 ноября 2007 г.{{cite news}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
  16. ^ abcd "Дом-гвоздь в Чунцине снесен". China Daily . 3 апреля 2007 г. Получено 13 ноября 2007 г.
  17. ^ abcd Кент Юинг (31 марта 2007 г.). «Самый крутой дом гвоздей в истории». Asia Times. Архивировано из оригинала 22 апреля 2007 г. Получено 12 ноября 2007 г.{{cite news}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
  18. ^ ab Clifford Coonan (31 марта 2007 г.). «Дом китайца — его крепость: мастер кунг-фу держит приставов в страхе во время осады Чунцина». The Independent . Лондон. Архивировано из оригинала 6 апреля 2007 г. Получено 13 ноября 2007 г.
  19. ^ abc French, Howard W. (26 марта 2007 г.). «В Китае борьба за развитие создает звезду». New York Times . Получено 13 ноября 2007 г.
  20. ^ «Женщина бросает вызов китайским разработчикам». BBC. 23 марта 2007 г.
  21. ↑ Чжан Жуй (23 марта 2007 г.). «Первый тестовый случай для недавно одобренного закона о собственности?». China.org . Получено 13 ноября 2007 г.
  22. ^ ab Jeremy Goldkorn (22 марта 2007 г.). "Права собственности: самый крутой дом-гвоздь в истории". Danwei . Получено 12 ноября 2007 г.
  23. ^ "Day In Pictures". San Francisco Chronicle . 13 ноября 2007 г. Архивировано из оригинала 25 мая 2011 г. Получено 13 ноября 2007 г.
  24. ^ "Владелец дома с гвоздями получает миллионы юаней в качестве компенсации". China Daily . 30 сентября 2007 г. Получено 13 ноября 2007 г.
  25. ^ Кэтрин Цзян (2 ноября 2007 г.). «Китайские домовладельцы закрепляют свои права». Asia Times. Архивировано из оригинала 22 ноября 2008 г. Получено 13 ноября 2007 г.{{cite news}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
  26. ^ ab «Пара из «Дома гвоздей» отказывается переезжать». South China Morning Post. 23 ноября 2012 г.
  27. ^ "Китайский дом, брошенный посреди дороги, снесен бульдозером". BBC News . 1 декабря 2012 г.
  28. ^ Сяо Цян (24 марта 2007 г.). «Китайское правительство запрещает СМИ освещать историю «Nailhouse»». China Digital Times . Получено 13 ноября 2007 г. [ мертвая ссылка ]
  29. ^ Джеффри Йорк (26 марта 2007 г.). «Nail house проверяет новый закон Китая о правах собственности». Scripps News. Архивировано из оригинала 16 июля 2011 г. Получено 13 ноября 2007 г.
  30. ^ "Интервью с "гражданским репортером" Чжоу Шугуаном, он же Золя". Интерфакс. 22 июня 2007 г. Получено 13 ноября 2007 г.
  31. ↑ Джонатан Энсфилд (12 июня 2009 г.). «Sports Illustrated кивает на Nailhouse» . Получено 13 ноября 2007 г.
  32. ^ Адамс, Дуглас (1979). Автостопом по Галактике .
  33. ↑ Шрек. Режиссеры Эндрю Адамсон и Вики Дженсон, в ролях Майк Майерс, Эдди Мерфи и Кэмерон Диас, DreamWorks Animation, 2001.
  34. ^ Похождения императора. Режиссер Марк Диндал, в ролях Дэвид Спейд, Джон Гудман и Эрта Китт, Walt Disney Pictures, 2000.
  35. ↑ Балбесы. Режиссер Ричард Доннер, Warner Bros., 1985.
  36. ↑ Dido. «Спасибо». No Angel, Cheeky Records, 1999.
  37. ^ Тартальоне, Нэнси (19 января 2010 г.). «Китайская кинокомпания снимает «Аватар» с 2-D экранов раньше, чем ожидалось». Hollywood.com. Архивировано из оригинала 23.03.2010.
  38. ^ «Китайцы подсели на игру «дом-гвоздь» с принудительным переселением». The Guardian, Пекин. 18 сентября 2010 г.
  39. ^ «Бедственное положение китайских «домов-гвоздей» отражено в онлайн-игре». The Independent . Великобритания. 21 сентября 2010 г.
  40. ↑ Боуман, Донна (2 марта 2020 г.). «Джимми сталкивается с некоторыми знакомыми противниками, а главные боссы «Лучше звоните Солу» дергают за ниточки». The AV Club . Получено 4 декабря 2023 г.

Дальнейшее чтение

Внешние ссылки

На Викискладе есть медиафайлы по теме Holdout (архитектура) .