Жилищная программа Митчелла-Ламы представляет собой не субсидируемую государственную гарантию на жилье в штате Нью-Йорк . Его спонсировали сенатор штата Нью-Йорк МакНил Митчелл и член законодательного собрания Альфред Лама . Он был подписан в 1955 году как Закон о жилищных компаниях с ограниченной прибылью (официально содержится в Законе о финансировании частного жилищного строительства , статья II озаглавлена « Жилищные компании с ограниченной прибылью» и относится к некоммерческим корпорациям, тогда как статья IV озаглавлена « Ограниченные дивиденды») . Жилищные компании — это доступное жилье, не принадлежащее Митчеллу-Ламе, с 1927 года организованное в виде бизнес-корпораций, товариществ или трестов).
Публично заявленной целью программы было развитие и строительство доступного жилья , как сдаваемого в аренду, так и находящегося в кооперативной собственности , для жителей со средним доходом. [1] В рамках этой программы местные юрисдикции приобретали недвижимость по выдающимся доменам и предоставляли ее застройщикам для строительства жилья для арендаторов с низким и средним доходом. Застройщики получали налоговые льготы , пока они оставались в программе, а также ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой , субсидируемые федеральным правительством, правительством штата или правительством города Нью-Йорка . Им также была гарантирована доходность инвестиций в размере 6%, а позже и 7,5% каждый год. Программа была основана на жилищном кооперативе Morningside Gardens , кооперативе в районе Морнингсайд-Хайтс на Манхэттене , который субсидировался за счет налоговых поступлений. [2]
В 2010 году Управление жилищного и общественного обновления штата Нью-Йорк (DHCR) было объединено с Управлением жилищного финансирования штата Нью-Йорк и было создано Агентство по обновлению жилищного фонда и сообществ штата Нью-Йорк . Новое агентство обеспечивало финансирование, обслуживание и надзор за ипотечными кредитами, пока они оставались в программе Митчелла-Ламы. [1]
По данным Управления по обновлению домов и сообществ штата Нью-Йорк (ранее DHCR), « в рамках этой программы было построено в общей сложности 269 жилых домов Митчелл-Ламы с более чем 105 000 квартир ». [3]
Арендодатели, как правило, могут вывести постройки из Митчелл-Ламы, внеся предоплату по ипотеке, что обычно происходит через 20 лет после разработки проекта. Однако в некоторых случаях в специальных соглашениях о землепользовании указывается больший срок. [4] В период с 1990 по 2005 год жилищное строительство Митчелла-Ламы потеряло «22 688 квартир, более трети (34 процента) своего фонда». [5] В настоящее время этот темп увеличился благодаря рынку недвижимости для сдаваемых в аренду зданий. Когда здание приватизируется, оно теряет налоговые льготы, владелец, как правило, должен рефинансировать ипотеку, и владелец теряет право на годовой доход от инвестиций в размере 6%.
Что произойдет с арендаторами этих зданий, зависит от того, когда они были построены, и от государственной политики.
Арендаторы арендуемых зданий, построенных до 1974 года, после выезда из Митчелл-Ламы переходят на стабилизацию арендной платы . Это означает, что их арендная плата увеличивается в соответствии с приказами Совета по нормам арендной платы города Нью-Йорка для каждого нового договора аренды [6] , а также в соответствии с приказами Управления арендной платы Нью-Йорка , среди прочего, о крупных капитальных улучшениях [7] и арендодателя. трудности. [8]
Арендаторы, которые не имеют права на получение расширенных ваучеров, включая всех арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года и не получавших федеральных субсидий, должны платить арендную плату, установленную арендодателями. [9] Здания, которые больше не участвуют в программе регулирования арендной платы, представляют особую проблему для арендаторов, которые получали специальные субсидии, такие как программы субсидий, из-за бедности, [10] , возраста, [11] и инвалидности. [12]
По прошествии определенного периода времени владельцы жилищных кооперативов с ограниченной ответственностью Митчелл-Лама могут также принять решение в соответствии с правилами голосования своих кооперативов о «приватизации» или демутуализации своего здания. Это может позволить владельцам продавать свои квартиры, часто с высокой прибылью, но потенциально может увеличить плату за содержание оставшихся жильцов, поскольку здание лишается налоговых льгот и может увеличить выплаты по несубсидируемой ипотеке. Для смягчения такого повышения можно использовать обратные налоги на перепродажу, но это зависит от советов кооперативов. Предпринимаются некоторые попытки потребовать их законодательно, но пока они не увенчались успехом. Таким образом, такая демутуализация одновременно уменьшает количество доступного жилья в данном районе и увеличивает налоговые поступления. [13]
Некоторые политики предложили законопроекты [14] в законодательный орган штата Нью-Йорк , которые предусматривали бы стабилизацию арендной платы для всех зданий, выходящих из эксплуатации или оставивших Митчелла-Ламу, после приватизации. В Законе об аренде 2011 г. [15] , вступившем в силу 24 июня 2011 г., не упоминались аренда или кооперативы Митчелла-Ламы.
В ноябре 2007 года Департамент жилищного и общественного обновления штата (DHCR) - ныне HCR штата Нью-Йорк - принял постановление, гласящее, что простое исключение Митчелла-Ламы до 1974 года из программы не является «уникальным или особенным обстоятельством», оправдывающим существенное повышение арендной платы. . [16] Несколько арендодателей оспорили эту политику в суде, утверждая, что она противоречит решению суда KSLM-Columbus Apts. против NYS DHCR , [17] и ссылка суда низшей инстанции на программные письма DHCR. [18] Судья Шлезингер из Верховного суда штата Нью-Йорк постановил [19] , что эти правила являются законными, и один из владельцев ( Стив Виткофф , владелец дома по адресу 95 W. 95th Street, который теперь называется «Колумбус 95») подал апелляцию в суд штата. Апелляционный отдел среднего звена. 28 декабря 2010 г. Апелляционный отдел Первого департамента (охватывающий районы Нью-Йорка Манхэттен и Бронкс) единогласно поддержал постановление DHCR. [20] Владелец Columbus 95 не смог добиться судебного разрешения на подачу апелляции в высший суд штата Нью-Йорк. [21]
{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка ){{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка )