stringtranslate.com

Регулирование арендной платы

Регулирование арендной платы представляет собой систему законов для рынка аренды жилья, с противоречивым влиянием на доступность жилья и аренды . Как правило, система регулирования арендной платы включает:

Свободный термин «контроль арендной платы» охватывает спектр регулирования, который может варьироваться от установления абсолютной суммы арендной платы, которая может взиматься, без разрешенного повышения, до установления различных пределов суммы, на которую может увеличиваться арендная плата; эти ограничения могут продолжаться между арендами или могут применяться только в течение срока аренды. [3] По состоянию на 2016 год, по крайней мере, в 14 из 36 стран ОЭСР действует та или иная форма контроля арендной платы, [4] включая четыре штата в Соединенных Штатах. [5] [6]

Регулирование арендной платы осуществляется во многих различных формах. Это один из нескольких классов политик, направленных на повышение доступности жилья . Его эффективность и сопутствующие последствия были предметом разногласий и споров. [7] Среди экономистов существует консенсус в том, что контроль арендной платы снижает качество и количество единиц жилья. [7] :  1  [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14]

Формы

Излишек производителя уменьшается из-за потолка цен , излишек потребителя может увеличиться, но не обязательно, количество уменьшается, а спрос увеличивается

Термин «контроль арендной платы» может применяться к нескольким типам контроля цен :

Эффективность

Контроль цен на аренду остается наиболее спорным элементом системы регулирования арендной платы. Современный контроль арендной платы (иногда называемый выравниванием арендной платы или стабилизацией арендной платы) призван защитить арендаторов жилых помещений от чрезмерного повышения арендной платы. Обычно это делается путем обязательного постепенного повышения арендной платы или замораживания арендной платы, в то же время гарантируя, что арендодатели получат возврат на свои инвестиции, который контролирующий орган сочтет справедливым. [ необходима цитата ]

Среди экономистов существует консенсус относительно того, что контроль арендной платы снижает качество и количество единиц арендного жилья. [7] :  1  [8] [9] [10] [11] [13] [14] [16] [17] Однако некоторые экономисты оспаривают этот консенсус и утверждают, что контроль не оказывает статистически значимого влияния на количество и качество единиц жилья. [18] [19] [20]

Один из исторических примеров широко распространенного контроля арендной платы произошел в США во время Второй мировой войны . Примерно 80% арендного жилья было поставлено под контроль арендной платы в 1941 году. Наблюдаемый результат состоял в том, что домовладельцы предпочли продать свои квартиры по неконтролируемым ценам, а не сдавать их в аренду по контролируемым ценам, что привело к росту числа домовладельцев и снижению числа арендных квартир. [21]

Ряд неоклассических и кейнсианских экономистов утверждают, что некоторые формы регулирования арендной платы создают дефицит и усугубляют дефицит на рынке жилья, препятствуя частным инвестициям в рынок аренды. Кроме того, возникнут чистые потери и неэффективность, поскольку часть потерь из-за ценовых потолков никогда не будет возвращена. [22] [23] Этот анализ был нацелен на номинальную заморозку арендной платы, а проведенные исследования были в основном сосредоточены на ценах аренды на Манхэттене или в других местах в Соединенных Штатах. [ необходима цитата ]

В стратифицированном , случайном опросе 464 американских экономистов, аспирантов экономических факультетов и членов Американской экономической ассоциации , проведенном в 1992 году , 93% «в целом согласились» или «согласились с оговорками», что «Потолок арендной платы снижает количество и качество доступного жилья». [24] :  204  [25] :  1 

Обзор экономической литературы 2009 года [23] :  106,  проведенный Блэром Дженкинсом через EconLit и охватывающий теоретические и эмпирические исследования по различным аспектам проблемы, включая доступность жилья, его обслуживание и качество, арендные ставки, политические и административные издержки и перераспределение для систем контроля арендной платы как первого, так и второго поколения, показал, что «экономисты достигли редкого консенсуса: контроль арендной платы создает гораздо больше проблем, чем решает». [23] :  105  [26] :  1  [27] :  1  [28] :  1  .

В опросе 2012 года, проведенном Группой экономических экспертов Инициативы по глобальным рынкам (IGM) среди 41 экономиста, в ходе которого запрашивались мнения по поводу утверждения «Местные постановления, ограничивающие рост арендной платы за некоторые единицы арендного жилья, например, в Нью-Йорке и Сан-Франциско, за последние три десятилетия оказали положительное влияние на количество и качество в целом доступного арендного жилья в городах, где они использовались», 13 членов заявили, что они категорически не согласны, 20 не согласны, 1 согласен, а 7 либо не ответили, либо не определились, либо не имеют мнения. [29] [2] :  1  [30] :  1  .

Исследование, проведенное в 2021 году Колумбийской школой бизнеса, показало, что регулирование арендной платы имеет свои преимущества [31], утверждая, что «обеспечиваемая им стабильность жилья непропорционально выгодна домохозяйствам с низким доходом. Эти страховые преимущества компенсируют совокупные и пространственные искажения на рынках жилья и труда, которые сопровождают такую ​​политику».

В исследовании Дэвида Симса 2007 года, посвященном дерегулированию рынка жилья в Кембридже, штат Массачусетс, он обнаружил, что «контроль арендной платы оказал незначительное влияние на строительство нового жилья, но побудил владельцев отказываться от статуса арендного жилья и существенно снизил арендную плату». [32]

В анализе корпуса экономических исследований по контролю арендной платы, проведенном в 2013 году Питером Татьяном из Urban Institute , он заявил, что «похоже, что вывод заключается в том, что стабилизация арендной платы не обеспечивает надлежащей защиты предполагаемых бенефициаров — бедных или уязвимых арендаторов, — поскольку распределение выгод очень бессистемно», и пришел к выводу, что: «Учитывая текущие исследования, похоже, мало что можно сказать в пользу контроля арендной платы». [26] :  1  [2] :  1  [33] :  1 

Многие экономисты предлагают жилищные субсидии как способ сделать жилье более доступным для арендаторов, не искажая рынок жилья в такой степени, как контроль арендной платы, но расширение существующих программ субсидий потребует резкого увеличения государственных расходов . [7]

Пол Кругман пишет, что контроль арендной платы препятствует строительству нового жилья, создает напряженные отношения между арендатором и арендодателем, а на рынках, где не все квартиры находятся под контролем арендной платы, приводит к росту арендной платы за неконтролируемые помещения. [25]

Томас Соуэлл пишет, что контроль арендной платы сокращает предложение жилья, [34] :  4  и утверждает, что контроль арендной платы увеличивает упадок городов . [34] : 5  [35] :  1 

Шведский экономист Ассар Линдбек , эксперт по жилищному строительству, заявил, что «контроль арендной платы, по-видимому, является наиболее эффективным известным в настоящее время методом разрушения города – за исключением бомбардировок». [36] [37]

Исследование Центра Фурмана Нью-Йоркского университета дает более позитивный взгляд на регулирование арендной платы, особенно как на инструмент замедления джентрификации: «Хотя регулирование арендной платы нецелесообразно, если рассматривать его как чисто перераспределительную программу», — пишут три автора исследования, «как программа по содействию более низкой арендной плате на длительный срок для арендаторов, которые от этого выигрывают, даже на оживленных рынках аренды оно, похоже, успешно». [38]

Калифорнийские исследования

В 1994 году избиратели Сан-Франциско приняли инициативу голосования , которая расширила существующие законы города о контроле арендной платы, включив в них небольшие многоквартирные дома с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% арендного жилого фонда города на тот момент). [39] :  7  [40] :  1  [41] :  1  Исследование 2019 года показало, что законы Сан-Франциско о контроле арендной платы сократили отток арендаторов из квартир с контролируемой арендной платой в краткосрочной перспективе, но привели к тому, что арендодатели удалили 30% квартир с контролируемой арендной платой с рынка аренды (путем преобразования в кондоминиумы или TIC ), что привело к снижению общего числа арендуемых квартир по всему городу на 15% и повышению арендной платы по всему городу на 7%. [42] [40] [41] [43] [44] :  1  [45] :  1  [46]

История

Комикс 1945 года, объясняющий контроль арендной платы в рамках Управления по ценовому регулированию США.

Ранняя современная Европа

Контроль за арендной платой использовался в Риме еще в 1470 году для защиты еврейских жителей от ценового манипулирования . Поскольку евреям в Папской области было запрещено владеть собственностью, они зависели от христианских землевладельцев, которые взимали с них высокую арендную плату. В 1562 году папа Пий IV предоставил евреям право владеть собственностью стоимостью до 1500 римских скуди и ввел стабилизацию арендной платы. В 1586 году папа Сикст V издал буллу, предписывающую землевладельцам сдавать дома еврейским арендаторам по разумным ценам. [47]

Политика

По стране

Австралия

Регулирование арендной платы осуществляется правительствами штатов и территорий. Контроль и замораживание арендной платы были характерны для Первой и Второй мировых войн, Великой депрессии и ранних стадий пандемии COVID-19 . [48]

Австралийская столичная территория

Австралийская столичная территория (ACT) в настоящее время является единственной юрисдикцией с регулированием, определяющим максимальный рост арендной платы. Арендная плата может быть увеличена для постоянных арендаторов только один раз в год максимум на 110% от индекса потребительских цен для стоимости аренды в ACT. [49] [50] [51] Арендная плата между арендами не регулируется и может повышаться до рыночной ставки при вакантности (отмена контроля вакантности). [50] [52] Повышение арендной платы сверх суммы, предписанной регулированием, может быть оспорено путем подачи заявления в Гражданский и административный трибунал ACT (ACAT). [53] [54] Другие австралийские юрисдикции разрешают повышение арендной платы каждые шесть-двенадцать месяцев с различными сроками уведомления. [55]

Новый Южный Уэльс

В Новом Южном Уэльсе есть небольшое количество арендаторов, на которых не распространяется действие Закона об аренде жилья 2010 года (Новый Южный Уэльс) [ 56] , а действуют положения отмененного Закона о владельцах и арендаторах (поправка) 1948 года (Новый Южный Уэльс) [ 57] [58] [59] [60] Такие «защищенные арендаторы» платят регулируемую «справедливую арендную плату», установленную либо соглашением по разделу 17A , зарегистрированным в NSW Fair Trading, либо мировым судьей, заседающим в качестве Совета по справедливой арендной плате (Новый Южный Уэльс) [58] [61]

Канада

В Канаде законы о регулировании арендной платы существуют в каждой провинции. Например, в Онтарио Закон о жилищной аренде 2006 года требует, чтобы цены на арендуемую недвижимость не росли более чем на 2,5 процента в год или на более низкую цифру, установленную министром правительства.

Китай

В августе 2021 года Китай объявил о введении новых общенациональных правил арендной платы, которые ограничивают максимальный годовой рост арендной платы до 5% во всех городских районах, где проживает более 2/3 населения и большинство из примерно 250 миллионов арендаторов в стране. [62]

Франция

Регулирование арендной платы во Франции осуществляется на основе индекса арендной платы, который служит основой для определения того, на сколько арендодатели могут увеличивать ежегодную арендную плату. [63] В июле 2022 года Франция ввела новый предел ежегодного повышения арендной платы в размере максимум 3,5% в течение одного года. [64]

Германия

Немецкое регулирование аренды содержится в «Гражданском кодексе» ( Bürgerliches Gesetzbuch ) в § 535 - § 580a. [65] Как это принято в немецком праве, правила структурированы в абстрактную, более общую часть, которая применяется ко всем договорам определенного типа, за которой следует более конкретный раздел для отдельных областей применения этого типа договора. Конкретные правила для договоров аренды, регулирующие квартиры, варьируются от §§ 549 до 577a BGB.

Немецкое законодательство различает цену аренды в начальной точке договора и повышение арендной платы в течение срока действия договора. Как правило, цена аренды в начальной точке договора определяется договорным соглашением между сторонами. Только в определенных регионах с напряженным рынком жилья цена аренды в начале договора аренды ограничена законом. Повышение цен аренды в течение срока действия договора аренды должно соответствовать «уровню арендной платы» ( Mietspiegel ), который представляет собой базу данных местных справочных цен аренды. Она собирает все цены аренды новых договоров аренды за последние четыре года, и арендодатели могут повышать цены на свою недвижимость только в соответствии с арендной платой в том же районе. Ростовщическая аренда запрещена полностью, поэтому любое повышение цены более чем на 20 процентов в течение трех лет является незаконным. [66]

Арендаторы могут быть выселены против своей воли через суд по уважительной причине, и в обычном случае только с уведомлением минимум за три месяца. [67] Арендаторы получают неограниченный срок действия своего договора аренды, если срок действия явно не приостановлен. На практике у арендодателей мало стимулов менять арендаторов, поскольку рост арендной платы сверх инфляции ограничен. В течение срока аренды аренда человека может быть прекращена только по очень уважительным причинам. Система прав на арендуемую недвижимость, которую должен поддерживать арендодатель, разработана для обеспечения качества жилья. Многие земли, такие как Берлин , имеют конституционное право на достаточное жилье и требуют, чтобы здания были жилыми помещениями определенного размера и высоты потолка. [ необходима цитата ]

В 2020 году Берлин ввел заморозку арендной платы, что было беспрецедентным на немецком рынке жилья. Это принесло пользу арендаторам, которые снимали жилье, но существенно сократило предложение нового жилья, навредив тем, кто искал жилье. Заморозка арендной платы была отменена в 2021 году. [68]

Нидерланды

Ежегодный рост арендной платы в Нидерландах ограничен максимальным значением инфляции + 1%, что в 2022 году составит 3,3%. [69]

Испания

В сентябре 2020 года в испанском регионе Каталония был принят закон о регулировании арендной платы. [70]

Великобритания

Цены на жилье в Великобритании в 1975–2006 годах.

Регулирование арендной платы охватывало весь рынок аренды частного сектора Великобритании с 1915 по 1980 год. Однако, начиная с Закона о жилье 1980 года , политика Консервативной партии заключалась в дерегулировании и отмене регулирования арендной платы. Регулирование для всех новых арендных договоров было отменено Законом о жилье 1988 года , оставив основной нормативной базой « свободу договора » со стороны арендодателя устанавливать любую цену. Регулирование арендной платы сохранилось среди небольшого числа муниципальных домов , и часто ставки, установленные местными властями, отражают растущие цены на нерегулируемом частном рынке.

Соединенные Штаты

Регулирование арендной платы в Соединенных Штатах является проблемой для каждого штата. В 1921 году в деле Блок против Хирша [71] Верховный суд США большинством голосов постановил, что регулирование арендной платы в округе Колумбия в качестве временной чрезвычайной меры является конституционным, но вскоре после этого в 1924 году в деле Chastleton Corp против Синклера [72] тот же закон был единогласно отменен Верховным судом. После Нового курса 1930-х годов Верховный суд прекратил вмешиваться в социальное и экономическое законодательство, и многие штаты приняли правила. [ необходима цитата ] В деле Фишер против города Беркли 1986 года [73] Верховный суд США постановил, что не было несовместимости между контролем арендной платы и законом Шермана .

Контроль арендной платы существовал в нескольких общинах Массачусетса с 1970 по 1994 год. В это время по крайней мере 20% всех квартир с контролируемой арендной платой в Кембридже принадлежали богатым людям. [74] Подавляющее большинство из них принадлежало людям со средним и высоким доходом. [74] Среди них был Фредерик, наследный принц Дании . [74]

По состоянию на 2018 год в 4 штатах ( Калифорния , Нью-Йорк , Нью-Джерси и Мэриленд ) и округе Колумбия есть населенные пункты, в которых действует та или иная форма контроля арендной платы за жилое помещение (для обычных строений, за исключением мобильных домов ). [5] [6] 37 штатов либо запрещают, либо упреждают контроль арендной платы, в то время как 9 штатов разрешают своим городам вводить контроль арендной платы, но не имеют городов, которые бы его внедрили. [5] [6] Для населенных пунктов с контролем арендной платы он часто охватывает большой процент фонда арендных единиц этого города: Например, на некоторых из крупнейших рынков: в Нью-Йорке в 2011 году 45% арендных единиц были либо «со стабилизированной арендной платой», либо «с контролируемой арендной платой» (это разные юридические классификации в Нью-Йорке) [75] :  1  в округе Колумбия в 2014 году чуть более 50% арендных единиц были с контролируемой арендной платой, [76] :  1  в Сан-Франциско по состоянию на 2014 год около 75% всех арендных единиц были с контролируемой арендной платой, [77] :  1  а в Лос-Анджелесе в 2014 году 80% многоквартирных единиц были с контролируемой арендной платой. [78] :  1 

В 2019 году Калифорния приняла общегосударственный лимит арендной платы на следующие 10 лет, который ограничивает ежегодный рост арендной платы до 5% плюс региональная инфляция. [79]

В 2019 году законодательный орган Орегона принял законопроект, который сделал штат первым в стране, принявшим политику контроля арендной платы на уровне штата. Этот новый закон ограничивает ежегодный рост арендной платы до уровня инфляции плюс 7 процентов, включает отмену контроля за вакансиями (рыночная ставка между арендаторами), освобождает от ответственности новое строительство на 15 лет и сохраняет действующий запрет штата на политику местного контроля арендной платы (преимущественное право на уровне штата). [80] :  1  [81] :  1 

В ноябре 2021 года избиратели в Сент-Поле, штат Миннесота, приняли инициативу голосования по контролю арендной платы , которая ограничивала ежегодный рост арендной платы 3 процентами, включала контроль за вакансиями и не исключала новое строительство, а также не допускала добавления инфляции к допустимому повышению ставки. [82] [83] За этим последовало 80%-ное сокращение запросов на новые разрешения на многоквартирное жилье, в то время как в соседнем Миннеаполисе , где избиратели уполномочили городской совет разработать постановление о контроле арендной платы, которое еще не было принято, — которое может освободить новое строительство от ограничений контроля арендной платы, — разрешения выросли на 68%. [82] [84]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Бранко, Марк (20 февраля 2011 г.). «Законы о контроле за арендной платой и выселением». marcbrancolaw.com. Архивировано из оригинала 31 марта 2012 г. Получено 19 августа 2018 г.
  2. ^ abc Pender, Kathleen (10 сентября 2016 г.). «Распространение контроля за арендной платой на пригороды Bay Area, к ужасу экономистов». The San Francisco Chronicle . Архивировано из оригинала 8 октября 2016 г. Получено 18 августа 2018 г.
  3. ^ Более подробную информацию см. в разделе Регулирование арендной платы#Формы регулирования арендной платы.
  4. ^ "PH6.1 RENTAL REGULATION" (PDF) . OECD.org - Организация экономического сотрудничества и развития. 21 декабря 2016 г. Архивировано (PDF) из оригинала 16 февраля 2017 г. Получено 26 ноября 2018 г.
  5. ^ abc "КОНТРОЛЬ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ЗАКОНУ ШТАТА" (PDF) . Национальный совет по многоквартирному жилью. 3 сентября 2020 г. Архивировано (PDF) из оригинала 4 сентября 2020 г. . Получено 4 сентября 2020 г. .
  6. ^ abc "Residential Rent Control Law Guide By State". LandLord.com. Архивировано из оригинала 13 июня 2018 года . Получено 3 августа 2018 года .
  7. ^ abcd Доэрти, Конор (12 октября 2018 г.). «Почему контроль арендной платы — громоотвод». The New York Times . Получено 26 марта 2019 г.
  8. ^ ab Баумол, Уильям Дж.; Блиндер, Алан С. (1994). Экономические принципы и политика (6-е изд.). Dryden Press. стр. 92–93, 379. ISBN 0-03-098927-2.
  9. ^ ab Кутер, Роберт; Улен, Томас (1997). Право и экономика 2-е издание . Addison-Wesley. стр. 32–33.
  10. ^ ab Дэвид А. Безанко; Рональд Р. Брейтигам (2008). "10.5". Микроэкономика (3-е изд.). Хобокен, Нью-Джерси : John Wiley & Sons. стр. 374–377. ISBN 978-0470-04924-2.
  11. ^ ab B. Дуглас Бернхейм; Майкл Д. Уинстон (2008). Микроэкономика (1-е изд.). McGraw-Hill Irwin. стр. 565. ISBN 978-0-07-290027-9.
  12. ^ См. также раздел «Эффективность» для получения дополнительных ссылок, подтверждающих это утверждение.
  13. ^ ab Мэнкью, Н. Грегори (2015). Принципы экономики . Бостон, Массачусетс: Cengage Learning. стр. 31. ISBN 978-1-305-58512-6. Предложения, с которыми согласны большинство экономистов: ... Потолок арендной платы снижает количество и качество доступного жилья
  14. ^ ab Brandts, Jordi; Busom, Isabel; Lopez-Mayan, Cristina; Panadés, Judith (2022). «Изображения стоят многих слов: эффективность визуальной коммуникации в развеивании заблуждения о контроле арендной платы». SSRN Electronic Journal . doi :10.2139/ssrn.4037381. hdl : 2445/183641 . ISSN  1556-5068. Мы фокусируемся на распространенном мнении о том, что контроль арендной платы позволяет большему количеству семей находить доступное жилье. Поддержка этой политики очень велика и широко распространена среди общественности во многих странах. Однако это убеждение противоречит научному консенсусу, вытекающему из экономических исследований. В опросе экономистов из Группы экономических экспертов IGM 95% категорически не согласны с тем, что ограничение арендной платы увеличит количество доступного жилья.
  15. ^ Cruz, Christian (19 января 2009 г.). «Плюсы и минусы контроля арендной платы». Global Property Guide. Архивировано из оригинала 27 февраля 2010 г. Получено 5 августа 2018 г.
  16. ^ https://housingevidence.ac.uk/wp-content/uploads/2022/11/CPG-rent-control-final-011122.pdf [ пустой URL-адрес PDF ]
  17. ^ Марш, Алекс; Гибб, Кеннет; Соайта, Адриана Михаэла (1 августа 2022 г.). «Регулирование арендной платы: распаковка дебатов». Международный журнал жилищной политики . 23 (4): 734–757. doi : 10.1080/19491247.2022.2089079 . hdl : 1983/e12d8c29-a7c0-4cea-ba0e-85363841d111 . ISSN  1949-1247.
  18. ^ Марш, Алекс; Гибб, Кеннет; Соайта, Адриана Михаэла (1 августа 2022 г.). «Регулирование арендной платы: распаковка дебатов». Международный журнал жилищной политики . 23 (4): 734–757. doi : 10.1080/19491247.2022.2089079 . hdl : 1983/e12d8c29-a7c0-4cea-ba0e-85363841d111 . ISSN  1949-1247.
  19. ^ Гилдерблум, Джон И.; Йе, Лин (2007). «Тридцать лет контроля за арендной платой: исследование городов Нью-Джерси». Журнал городских дел . 29 (2): 207–220. doi :10.1111/j.1467-9906.2007.00334.x. S2CID  153505704.
  20. ^ Амброзиус, Джошуа Д.; Гилдерблум, Джон И.; Стил, Уильям Дж.; Мирес, Уэсли Л.; Китинг, Деннис (2015). «Сорок лет контроля за арендной платой: пересмотр умеренной местной политики Нью-Джерси после Великой рецессии». Города . 49 : 121–133. doi :10.1016/j.cities.2015.08.001.
  21. ^ Феттер, Дэниел К. (16 сентября 2013 г.). «The Home Front: Rent control and the quick wartime increase in homeownership» (PDF) . Wellesley College . Заключение. В этой статье представлены новые доказательства влияния контроля за арендной платой во время Второй мировой войны. Анализ предполагает, что контроль за арендной платой побудил арендодателей изымать свои квартиры из арендного фонда, чтобы продать их для проживания собственников по неконтролируемым ценам. Два дополнительных анализа дают доказательства в поддержку этой гипотезы. Во-первых, в недавно составленном наборе данных по газетным объявлениям с 1939 по 1946 год я использую вариацию во времени введения контроля за арендной платой и показываю, что в городах наблюдался дифференциальный рост количества объявлений о продаже во время контроля и по крайней мере в течение нескольких кварталов после этого.
  22. ^ C Rapkin, Частный рынок арендного жилья в Нью-Йорке (1966) и G Sternlieb, Городская жилищная дилемма (1972)
  23. ^ abc Jenkins, Blair (1 января 2009 г.). "Rent Control: Do Economists Agree?" (PDF) . Американский институт экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 29 сентября 2017 г. . Получено 14 августа 2018 г. .
  24. ^ Alston, Richard M.; Kearl, JR; Vaughan, Michael B. (1 мая 1992 г.). «Существовал ли консенсус среди экономистов в 1990-х годах?» (PDF) . The American Economic Review . 82 (2): 203–209. JSTOR  2117401. Архивировано (PDF) из оригинала 1 сентября 2006 г.
  25. ^ ab Krugman, Paul (7 июня 2000 г.). «Reckonings; A Rent Affair». The New York Times . Архивировано из оригинала 6 апреля 2009 г. Получено 10 августа 2018 г.
  26. ^ ab Tatian, Peter (2 января 2013 г.). «Является ли контроль арендной платы хорошей политикой?». Urban Institute . Архивировано из оригинала 3 июля 2015 г. Получено 19 августа 2018 г.
  27. ^ Бейер, Скотт (24 апреля 2015 г.). «Какая ирония: города с контролируемой арендной платой в Америке — наименее доступные». Forbes . Архивировано из оригинала 19 июля 2015 г. Получено 11 сентября 2018 г.
  28. ^ Вальдес, Роджер (18 декабря 2017 г.). «Контроль арендной платы не помогает арендаторам: некоторые в штате Вашингтон все равно хотят попробовать». Forbes . Архивировано из оригинала 23 декабря 2017 г. Получено 13 сентября 2018 г.
  29. ^ "Rent Control". Initiative on Global Markets . 7 февраля 2012 г. Архивировано из оригинала 11 декабря 2016 г. Получено 14 августа 2018 г.
  30. ↑ Мэтьюз, Дилан (20 августа 2013 г.). «С каким экономистом вы согласны больше всего? Пройдите этот тест, чтобы узнать!». The Washington Post . Архивировано из оригинала 16 августа 2018 г. Получено 15 августа 2018 г.
  31. ^ Фавилукис, Джек Ю.; Мабиль, Пьер; Ван Ньювербург, Стейн (11 июня 2021 г.). «Доступное жилье и благосостояние города». Серия исследовательских статей Колумбийской школы бизнеса . Рочестер, штат Нью-Йорк. ССНН  3265918.
  32. ^ Симс, Дэвид П. (1 января 2007 г.). «Вне контроля: чему нас может научить окончание контроля за арендной платой в Массачусетсе?». Журнал городской экономики . 61 (1): 129–151. doi :10.1016/j.jue.2006.06.004. ISSN  0094-1190.
  33. ^ Джаффе, Эрик (9 апреля 2013 г.). «Некоторые люди пойдут на безумные вещи ради квартиры с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке». Bloomberg . CityLab - The Atlantic . Архивировано из оригинала 12 сентября 2018 г. . Получено 11 сентября 2018 г. .
  34. ^ ab Sowell, Thomas. 2008. Экономические факты и заблуждения. Basic Books, ISBN 0-465-00349-4 . 
  35. ^ Sawhill, Ray (10 ноября 1999 г.). «Черные и правые — Томас Соуэлл говорит о высокомерии либеральных элит и одиночестве черных консерваторов». Салон . Архивировано из оригинала 7 декабря 2011 г. Получено 22 сентября 2018 г.
  36. ↑ Фрейзер Нельсон (2 мая 2014 г.). «Low-rent Labour позиционирует себя как UKIP левых». The Daily Telegraph . Получено 29 октября 2016 г.
  37. ^ Розальский, Грег (5 марта 2019 г.). «Возвращение контроля за арендной платой». NPR .
  38. ^ Herrine, Luke; Yager, Jessica; Mian, Nadia (26 октября 2016 г.). «Ответ на джентрификацию: обзор стратегий поддержания экономического разнообразия в районах» (PDF) . The Furman Center . Получено 2 января 2022 г. .
  39. ^ Даймонд, Ребекка; МакКвейд, Тим; Цянь, Франклин (11 октября 2017 г.). «Влияние расширения контроля за арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско» (PDF) . Национальное бюро экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 3 августа 2018 г. . Получено 7 августа 2018 г.
  40. ^ ab Murphy, Katy (2 ноября 2017 г.). «Политика контроля арендной платы, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско», — исследование показывает — Пока Калифорния обсуждает ограничение арендной платы, экономисты предлагают предостережение». The San Jose Mercury News . Архивировано из оригинала 4 января 2018 г. . Получено 7 августа 2018 г.
  41. ^ ab Truong, Kevin (9 ноября 2017 г.). «Контроль арендной платы связан с джентрификацией в Сан-Франциско, говорится в исследовании Стэнфорда». American City Business Journals . Архивировано из оригинала 2 декабря 2018 г. Получено 1 декабря 2018 г.
  42. ^ Цянь, Франклин; Маккуэйд, Тим; Даймонд, Ребекка (2019). «Влияние расширения контроля за арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско». American Economic Review . 109 (9): 3365–3394. doi : 10.1257/aer.20181289 . ISSN  0002-8282.
  43. ^ Робертсон, Мишель (3 ноября 2017 г.). «Политика контроля арендной платы, вероятно, «подстегнула» джентрификацию Сан-Франциско, говорят экономисты Стэнфорда». San Francisco Chronicle . Архивировано из оригинала 3 декабря 2017 г. Получено 7 августа 2018 г.
  44. ^ Дельгадилло, Натали (14 февраля 2018 г.). «Контроль арендной платы приносит больше вреда, чем пользы? — Новое исследование показывает, что политика, призванная удерживать арендную плату на низком уровне, на самом деле повышает ее в целом, сокращает арендный фонд и подпитывает джентрификацию». Governing . Архивировано из оригинала 22 февраля 2018 г. . Получено 7 августа 2018 г. .
  45. ^ Misra, Tanvi (29 января 2018 г.). "Rent Control: a Reckoning". CityLab . Архивировано из оригинала 1 февраля 2018 г. Получено 30 ноября 2018 г.
  46. ^ Эндрюс, Эдмунд (2 февраля 2018 г.). «Победители и проигравшие от контроля за арендной платой — в жарких городах арендная плата зашкаливает, и начинается охота за лучшим способом защиты арендаторов от выселения из их домов из-за высоких цен». Стэнфордская высшая школа бизнеса . Архивировано из оригинала 9 марта 2018 г. Получено 11 декабря 2018 г.
  47. ^ Уиллис, Джон В. (1950). «Краткая история законов о контроле за арендной платой». Cornell Law Review . 36 (1): 54–94 . Получено 7 марта 2019 г. – через Юридическую библиотеку Корнеллского университета.
  48. ^ z5076905 (29 августа 2022 г.). «Пришло ли время поговорить о контроле арендной платы в Австралии?». UNSW Newsroom . Получено 4 ноября 2022 г.{{cite web}}: CS1 maint: numeric names: authors list (link)
  49. ^ Правительство ACT (1 апреля 2023 г.). "Часть 5, Закон об аренде жилья 1997 г. (ACT)". Реестр законодательства ACT . Получено 25 июня 2023 г.
  50. ^ ab Правительство АСТ (1 апреля 2023 г.). "Часть 2, Положение об аренде жилых помещений 1998 г. (ACT)". Реестр законодательства АСТ . Получено 25 июня 2023 г.
  51. ^ ACT Government Justice and Community Safety Directorate (март 2021 г.). «The Renting Book» (PDF) . The Renting Book . стр. 28–31. Архивировано (PDF) из оригинала 25 октября 2022 г. . Получено 4 ноября 2022 г. .
  52. ^ Клун, Рэйчел (25 июня 2023 г.). «Единственное место в Австралии с контролем арендной платы». The Sydney Morning Herald . Получено 25 июня 2023 г.
  53. ^ Legal Aid ACT (25 июня 2023 г.). "Аренда: повышение арендной платы" (PDF) . Legal Aid ACT . Получено 25 июня 2023 г. .
  54. ^ Гражданский и административный трибунал АСТ (ACAT) (25 июня 2023 г.). "О ACAT". Гражданский и административный трибунал АСТ . Получено 25 июня 2023 г.
  55. ^ «На сколько допускается повышение арендной платы (и как часто)?». Обновление недвижимости . 24 октября 2022 г. Получено 4 ноября 2022 г.
  56. ^ Законодательство Нового Южного Уэльса (13 января 2023 г.). «Закон о жилищной аренде 2010 г. (Новый Южный Уэльс)». Законодательство Нового Южного Уэльса . Получено 25 июня 2023 г.
  57. ^ Законодательство Нового Южного Уэльса. «Закон о землевладельцах и арендаторах (поправка) 1948 года (Новый Южный Уэльс)». Законодательство Нового Южного Уэльса . Получено 25 июня 2023 г.
  58. ^ ab Tenants' Union of NSW (25 июня 2023 г.). "Protected Tenants Infosheet". Tenants' Union of NSW . Получено 25 июня 2023 г. .
  59. ^ Маккенни, Лиша (22 ноября 2012 г.). «Защищенные арендаторы сталкиваются с неопределенным будущим». The Sydney Morning Herald . Получено 25 июня 2023 г.
  60. ^ Шнеллер, Эдвина (март 2013 г.). «Защищенные права аренды: история и предложения по реформе» (PDF) . Служба парламентских исследований Нового Южного Уэльса . Получено 25 июня 2023 г.
  61. ^ Служба по работе с арендаторами пожилых людей (июнь 2014 г.). «Руководство CPSA по защищенным арендам в Новом Южном Уэльсе, 2014 г.» (PDF) . Союз арендаторов Нового Южного Уэльса . Получено 25 июня 2023 г.
  62. ^ «Китай введет ограничение на арендную плату в городах, чтобы повысить доступность жилья». South China Morning Post . 31 августа 2021 г. Получено 26 июля 2022 г.
  63. ^ "Indice de Référence des Loyers (IRL)" . www.service-public.fr (на французском языке) . Проверено 27 июля 2022 г.
  64. ^ "Франция ограничит рост арендной платы, чтобы помочь домохозяйствам с расходами на жизнь". The Local France . 8 июля 2022 г. Получено 27 июля 2022 г.
  65. ^ Доступен перевод на английский язык: §§ 535 и далее. BGB
  66. ^ M Haffner, M Elsinga и J Hoekstra (2008). «Регулирование арендной платы: баланс между частными арендодателями и арендаторами в шести европейских странах». Международный журнал жилищной политики . 8 (2): 217–233. doi :10.1080/14616710802037466. S2CID  154288124.
  67. ^ BGB §573c
  68. ^ Сагнер, Пекка; Фойгтлендер, Михаэль (2022). «Побочные эффекты предложения заморозки арендной платы в Берлине». Международный журнал жилищной политики . 23 (4): 692–711. doi : 10.1080/19491247.2022.2059844. ISSN  1949-1247. S2CID  248615020.
  69. ↑ Koninkrijksrelaties, Ministryie van Binnenlandse Zaken en (14 мая 2013 г.). «Арендуемое жилье — Жилье — Government.nl». www.government.nl . Проверено 27 июля 2022 г.
  70. ↑ Марк Гонсалес (10 сентября 2020 г.). «В Каталонии теперь действует закон о контроле над арендной платой, принятый голосами JxCat, ERC, CUP и Comuns». ElNacional.cat . Проверено 27 октября 2020 г.
  71. ↑ 256 США 135 (1921)
  72. ↑ 264 США 543 (1924)
  73. ^ 475 США 260 (1986)
  74. ^ abc "Арендаторы, которым нужно было переехать, не могли претендовать на это". Mass Landlords, Inc. Получено 3 января 2024 г.
  75. ^ Перейра, Иван (11 января 2015 г.). «Грядет битва за закон о стабилизации арендной платы в Нью-Йорке». Newsday . Архивировано из оригинала 21 февраля 2015 г. Получено 4 декабря 2018 г.
  76. ^ Вайнер, Аарон (12 декабря 2014 г.). «Теряя контроль — законы округа Колумбия о контроле за арендной платой должны поддерживать доступность жилья. Так как же арендодатели продолжают их обходить?». Washington City Paper . Архивировано из оригинала 26 мая 2016 г. Получено 4 декабря 2018 г.
  77. ^ Катлер, Ким-Май (14 апреля 2014 г.). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или жилищный кризис в Сан-Франциско)». TechCrunch . Архивировано из оригинала 30 апреля 2014 г. Получено 4 декабря 2018 г.
  78. ^ Бергман, Бен (12 сентября 2014 г.). «LA Rent: Has rent control was successful in Los Angeles?». Southern California Public Radio . Архивировано из оригинала 13 сентября 2014 г. Получено 4 декабря 2018 г.
  79. ^ Диллон, Лиам (8 октября 2019 г.). «Калифорния ограничит рост арендной платы в соответствии с законопроектом, подписанным губернатором Гэвином Ньюсомом». Los Angeles Times .
  80. ^ Ингбер, Саша (27 февраля 2019 г.). «Орегон готов принять первый законопроект о контроле арендной платы в масштабах штата». NPR.org . Архивировано из оригинала 6 марта 2019 г. Получено 6 марта 2019 г.
  81. ^ Ньюс, Эллиот (28 февраля 2019 г.). «Губернатор Орегона Кейт Браун подписывает первый в стране закон о контроле арендной платы». OregonLive. Архивировано из оригинала 5 марта 2019 г. Получено 6 марта 2019 г.
  82. ^ ab Britschgi, Christian (22 марта 2022 г.). «Самый спорный закон Америки о контроле арендной платы получает скорую переделку — крах новой строительной деятельности последовал за одобрением избирателями Сент-Пола строгого, нечетко написанного постановления о контроле арендной платы. Чиновники города и штата лихорадочно думают, как лучше всего исправить новый закон». Причина . Завтра городской совет Сент-Пола обсудит детали внедрения Вопроса 1, краткого постановления, принятого избирателями, которое ограничивает ежегодный рост арендной платы на уровне 3 процентов и которое не включает ни одного из типичных исключений или скидок для нового строительства, пустующих помещений или инфляции. ... Политики Калифорнии и Орегона также включают ряд других исключений из их законов о контроле арендной платы на уровне штата. Они позволяют владельцам недвижимости, до определенного момента, добавлять инфляцию к допустимому повышению арендной платы. Они оба позволяют арендодателям повышать арендную плату между арендаторами настолько высоко, насколько они хотят, и имеют более высокие ограничения на повышение арендной платы: 5 процентов в Калифорнии и 7 процентов в Орегоне.
  83. ^ Галиото, Кэти (20 ноября 2021 г.). «Опасаясь скачка, защитники прав арендаторов пристально следят за арендной платой в Сент-Поле». Star Tribune . Более 30 000 жителей Сент-Пола — около 53% избирателей — одобрили на референдуме в начале этого месяца постановление, которое ограничит ежегодный рост арендной платы на уровне 3%. Городу еще предстоит проработать тонкости своей новой политики, которая была признана одной из самых строгих мер контроля арендной платы в стране, поскольку она не позволяет арендодателям повышать арендную плату после того, как арендатор съезжает, не освобождает от уплаты налога новое строительство и не привязана к инфляции.
  84. ^ Каллаган, Питер (16 марта 2022 г.). «Комитет Сената Миннесоты вносит законопроект об отмене мер контроля арендной платы, принятых избирателями в Миннеаполисе, Сент-Поле». MinnPost . Драхейм также сослался на статистику Бюро переписи населения, которая показывает, что количество запросов на разрешения на жилье в Сент-Поле упало на 80 процентов после проведения референдума. В Миннеаполисе, где еще не разработан проект постановления и где новые здания могут быть освобождены от ограничений, количество разрешений выросло на 68 процентов.

Дальнейшее чтение

Внешние ссылки