stringtranslate.com

Закон о стабильности жилищного рынка и защите арендаторов 2019 года

Закон о стабильности жилищного строительства и защите арендаторов 2019 года ( HSTPA ) — это закон штата Нью-Йорк , который внес существенные изменения в закон об отношениях между арендодателем и арендатором . [1]

История

После выборов 2018 года , на которых демократы впервые за десятилетие и всего в третий раз за 50 лет [2] взяли под контроль Сенат штата Нью-Йорк , начался импульс в пользу изменений в законе об арендодателях и арендаторах. [3] [4] В конечном итоге появился пакет из девяти законопроектов, включавших в себя большое количество предлагаемых изменений. [5]

11 июня 2019 года лидер большинства в сенате штата Андреа Стюарт-Казинс и спикер Ассамблеи Карл Хисти объявили, что они достигли «исторического соглашения» по новым законам об аренде. [6] Обе палаты законодательного собрания штата Нью-Йорк приняли HSTPA 14 июня 2019 года, а губернатор Эндрю Куомо подписал закон HSTPA позднее в тот же день. [1]

Основные положения

По словам Шэрон Оттерман и Мэтью Хаага из The New York Times , HSTPA «знаменует собой поворотный момент» для миллионов жителей Нью-Йорка, живущих в квартирах со стабилизированной арендной платой , «после неуклонного снижения уровня защиты и потери десятков тысяч регулируемых квартир». [7]

Среди реформ HSTPA — ограничение залоговых депозитов до суммы арендной платы за один месяц, новые меры защиты от выселений , запреты на использование черных списков арендаторов , отмена деконтроля за вакансиями и дерегулирования высокодоходных объектов, а также закрытие лазейки для владельцев. [7] [8] Закон устанавливает новые ограничения на сумму, потраченную на крупные капитальные улучшения (MCI) и индивидуальные улучшения квартир (IAI), которые могут быть возмещены за счет повышения арендной платы, [9] [10] что, по утверждению групп арендаторов, подвергалось «регулярным злоупотреблениям» со стороны арендодателей, стремящихся «повысить арендную плату и выселить арендаторов». [6] Окно «оглядываться назад» для претензий о переплате арендной платы было продлено с четырех до шести лет. [11] [12]

HSTPA также ввел ряд новых мер защиты для жителей мобильных домов . [13] Кроме того, закон разрешает другим муниципалитетам Нью-Йорка вводить свои собственные правила арендной платы. [10] Кроме того, HSTPA — в отличие от своих предшественников, которые приходилось продлевать — является постоянным. [13] [14]

Единственным важным предложением, которое не было принято, был законопроект о выселении по «уважительной причине», который значительно затруднил бы для владельцев жилья выселение арендаторов из их квартир при отсутствии правонарушений со стороны арендаторов. [8] [14]

Законы о регулировании аренды HSTPA, однако, не исключили все пути выхода для зданий, чтобы они могли выйти из-под регулирования. Владельцы зданий по-прежнему могут использовать снос, существенную реконструкцию, преобразование в коммерческое использование и обратно, а также экономическую нецелесообразность для продолжения дерегулирования своих квартир. [15] [16] Однако, если арендодатель не может доказать существенную реконструкцию, его история арендной платы может считаться ненадежной, что удерживает их от выхода из-под регулирования. [17]

Реакция

Реакция на HSTPA была разной. [18] [19] Группы арендаторов приветствовали принятие законопроекта. [11] [19] Между тем, группы арендодателей были обеспокоены тем, что некоторые из его положений подорвут их способность строить и содержать многоквартирные дома. [18] [20]

Правовой вызов

15 июля 2019 года группа арендодателей и групп арендодателей инициировала юридическое оспаривание закона в Окружном суде США по Восточному округу Нью-Йорка . [21] В 125-страничной жалобе [21] истцы утверждали, что Закон о стабилизации арендной платы — с изменениями, внесенными HSTPA — нарушает их права в соответствии с пунктом о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки и пунктом о изъятиях Пятой поправки . [22] [23] Этот ускоренный путь в федеральный суд стал возможен после решения Верховного суда США по делу Ник против Тауншипа Скотт . [24] Иски были в основном отклонены Окружным судом, Апелляционным судом и Верховным судом. [25]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ ab Wang, Vivian (14 июня 2019 г.). «Новые законы об аренде приняты в Нью-Йорке: «Маятник качается» против арендодателей». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г.
  2. ^ Ван, Вивиан (7 ноября 2018 г.). «Демократы впервые за десятилетие взяли под контроль Сенат Нью-Йорка». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г.
  3. ^ Тобиас, Джимми (30 мая 2019 г.). «В самом сердце власти рынка недвижимости жилищное движение приближается к победе». The Nation . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г. Усилия по принятию новых правил аренды происходят в политически удачное время для движения арендаторов. Во время общегосударственных выборов 2018 года множество левых кандидатов, многие из которых отвергли избирательные взносы в сектор недвижимости, пришли к власти и усилили влияние прогрессивных деятелей Нью-Йорка как раз в тот момент, когда демократы впервые за десятилетие восстановили контроль над Сенатом штата.
  4. ^ Ферре-Садурни, Луис (17 апреля 2019 г.). «Арендаторы могут получить больше защиты в Нью-Йорке после десятилетий сражений. Вот почему». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г. В течение многих лет республиканцы контролировали Сенат штата и блокировали усилия демократов по ужесточению законов, затрагивающих около миллиона квартир с регулируемой арендной платой в городе. Но с новообретенной монополией на законодательный орган штата и особняк губернатора демократы не теряли времени, представляя ряд законопроектов, направленных на защиту арендаторов.
  5. ^ Леннард, Наташа (14 мая 2019 г.). «По всей стране прогрессисты выступают за всеобщий контроль арендной платы — и Нью-Йорк на очереди». The Intercept . Получено 20 июля 2019 г.
  6. ^ ab McKinley, Jesse; Ferré-Sadurní, Luis; Wang, Vivian (11 июня 2019 г.). «Достигнуто знаменательное соглашение о защите арендной платы для арендаторов в Нью-Йорке» The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г.
  7. ^ ab Otterman, Sharon; Haag, Matthew (12 июня 2019 г.). «Регулирование арендной платы в Нью-Йорке: как оно повлияет на арендаторов и арендодателей». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г.
  8. ^ ab Ferré-Sadurní, Luis (21 июня 2019 г.). «Как новые законы об аренде в Нью-Йорке помогают всем арендаторам». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г.
  9. ^ Раскин, Сэм (3 мая 2019 г.). «Арендаторы и арендодатели обсуждают истекающие законы об аренде в Нью-Йорке на переполненных слушаниях в Ассамблее». Curbed . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г.
  10. ^ ab Kasakove, Sophie (21 июня 2019 г.). «Неудивительно, что крупные компании по недвижимости борются с новым законом об аренде в Нью-Йорке». CityLab . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г.
  11. ^ ab Slattery, Denis (14 июня 2019 г.). «Нью-Йорк принимает закон о пересмотре закона об аренде в пользу арендаторов, поскольку арендодатели планируют юридические оспаривания». New York Daily News . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г.
  12. ^ Ким, Элизабет (13 июня 2019 г.). «'A Real Sea Change': What NYC Tenants Need To Know About The New Rent Reform Deal». Gothamist . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г. . Получено 20 июля 2019 г. .
  13. ^ ab Stein, Samuel (18 июня 2019 г.). «Tenants Won This Round». Jacobin . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г.
  14. ^ ab Chadha, Janaki (12 июня 2019 г.). «Пересмотр арендной платы сигнализирует о «тектоническом сдвиге» власти рынка недвижимости в Олбани». Politico . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г.
  15. ^ «Дерегулирование в соответствии с новыми законами об аренде».
  16. ^ https://rew-online.com/2019/07/legal-viewpoints-what-you-need-to-know-about-nyc%CA%BCs-new-rent-regulations/ [ мертвая ссылка ]
  17. ^ «Масштабные реформы по борьбе с завышенной арендной платой в соответствии с новыми законами об аренде».
  18. ^ ab Ferré-Sadurní, Luis; Chen, Stefanos (17 июня 2019 г.). «Влияние законов об аренде: рай для арендаторов или возвращение «Бронкс горит»?». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г.
  19. ^ ab Rosenberg, Zoe (14 июня 2019 г.). «Защитники прав арендаторов и специалисты по недвижимости реагируют на реформу закона об аренде в Нью-Йорке». Curbed . Архивировано из оригинала 29 июня 2019 г.
  20. ^ Ферре-Садурни, Луис (17 апреля 2019 г.). «Арендаторы могут получить больше защиты в Нью-Йорке после десятилетий сражений. Вот почему». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г. .
  21. ^ ab Ricciulli, Valeria (16 июля 2019 г.). «Группы арендодателей заявляют в иске, что законы об аренде «нарушают Конституцию США». Curbed . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г.
  22. ^ Ферре-Садурни, Луис (16 июля 2019 г.). «Арендодатели наносят ответный удар, подавая в суд на отмену системы регулирования арендной платы». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 20 июля 2019 г.
  23. ^ Эллин, Бобби (17 июля 2019 г.). «Нью-йоркские арендодатели называют законы о контроле за арендной платой «незаконным изъятием» в новом федеральном иске». NPR . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г.
  24. ^ Брензель, Кэтрин; Кромрей, Джорджия (16 июля 2019 г.). «RSA, CHIP подали иск, оспаривающий новый закон об аренде в Нью-Йорке». The Real Deal . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г.
  25. ^ Липтак, Адам (2 октября 2023 г.). «Верховный суд отклонил иск к правилам аренды в Нью-Йорке». The New York Times .

Внешние ссылки