Застрахованный кредит FHA — это ипотечный кредит , обеспеченный ипотечным страхованием Федерального управления жилищного строительства США , который предоставляется одобренным FHA кредитором. Ипотечное страхование FHA защищает кредиторов от потерь. [1] Они исторически позволяли американцам с низким доходом брать деньги в долг на покупку дома, который они в противном случае не смогли бы себе позволить. Поскольку этот тип кредита больше ориентирован на новых владельцев домов, чем на инвесторов в недвижимость, кредиты FHA отличаются от обычных кредитов в том смысле, что дом должен находиться в собственности владельца не менее года. [2] Поскольку кредиты с более низкими первоначальными взносами обычно сопряжены с большим риском для кредитора, покупатель дома должен заплатить двухкомпонентную ипотечную страховку, которая включает единовременный оптовый платеж и ежемесячный платеж для компенсации повышенного риска. [2] : 15 Часто люди «рефинансируют» или заменяют свой кредит FHA, чтобы убрать ежемесячную страховую премию за ипотеку. Убрать страховую премию за ипотеку путем погашения кредита стало сложнее с кредитами FHA с 2013 года. [3]
Программа возникла во время Великой депрессии 1930-х годов, когда резко возросли показатели конфискаций и дефолтов, и программа была направлена на предоставление кредиторам достаточного страхования . Правительство субсидировало некоторые программы FHA, но целью было сделать их самоокупаемыми на основе страховых взносов заемщиков. Со временем в игру вступили компании частного ипотечного страхования (PMI). Теперь FHA в первую очередь обслуживает людей, которые не могут позволить себе обычный первоначальный взнос или не имеют права на PMI. С тех пор программа была изменена, чтобы приспособиться к усилению рецессии.
Национальный жилищный закон 1934 года создал Федеральное жилищное управление (FHA), которое было создано в первую очередь для увеличения жилищного строительства, снижения безработицы и управления различными программами страхования кредитов. [4] FHA не выдает кредиты, не планирует и не строит дома. Как и в программе кредитования VA Администрации ветеранов , заявитель на получение кредита должен договориться с кредитным учреждением. Затем эта финансовая организация может спросить, хочет ли заемщик страховку FHA по кредиту или может настоять на том, чтобы заемщик подал заявку на нее. Через Федеральное жилищное управление федеральное правительство изучает заявителя и, решив, что риск благоприятен, страхует кредитное учреждение от потери основного долга в случае, если заемщик не выполнит условия и положения ипотеки. Заемщик, который платит страховую премию в размере 0,5% на уменьшающиеся остатки для защиты кредитора, получает два преимущества: тщательную оценку инспектором FHA и более низкую процентную ставку по ипотеке, чем кредитор мог бы предложить без защиты. В некоторых штатах проверка FHA может быть отменена для небольших кредитов FHA, обычно не превышающих 30 000 долларов США. [ необходима цитата ]
Афроамериканцам и другим расовым меньшинствам в значительной степени отказывали в доступе к кредитам, обеспеченным FHA, [5] [6] особенно до 1950 года, [7] и они получили доступ только в нескольких пригородных застройках, специально построенных для проживания исключительно чернокожих. [8] [9] При администрации Эйзенхауэра FHA пыталась уговорить частных застройщиков построить больше жилья для покупателей из числа меньшинств. Это было сделано через ее Программу добровольного жилищного кредитования. [10] [11] Однако в рамках программы было построено меньше жилья, чем ожидалось, [12] и FHA отказалась отказывать в страховании застройщикам, которые допускали дискриминацию. Способ администрирования кредитов, обеспеченных FHA, способствовал расширению жилищного и расового разрыва в благосостоянии , даже несмотря на то, что они помогли построить белую семью среднего класса. [13] [14]
До второй половины 1960-х годов Федеральное управление жилищного строительства служило в основном страховым агентством для кредитов, выданных частными кредиторами. Однако в последние годы эта роль была расширена, поскольку агентство стало администратором программ субсидирования процентных ставок и дополнительных арендных плат. Важные программы субсидирования, такие как Закон о гражданских правах 1968 года, были созданы Министерством жилищного строительства и городского развития США . [4]
В 1974 году был принят Закон о жилищном строительстве и развитии общин . [4] Его положения существенно изменили федеральное участие в широком спектре мероприятий по жилищному строительству и развитию общин. Новый закон внес ряд изменений в деятельность FHA, хотя он не включал (как предлагалось) полную переписку и консолидацию Национального закона о жилищном строительстве . Однако он включал положения, касающиеся кредитных и инвестиционных полномочий федеральных сберегательных и кредитных ассоциаций , полномочий национальных банков по кредитованию недвижимости и кредитных и депозитарных полномочий федеральных кредитных союзов .
Дальнейшие изменения произошли в Законе о жилищном строительстве и развитии общин 1977 года, который поднял потолки на суммы односемейных кредитов для ссуд сберегательных и кредитных ассоциаций, закупок федеральных агентств, страхования FHA и обеспечения для авансов Федерального банка жилищного кредитования. В 1980 году был принят Закон о жилищном строительстве и развитии общин; он разрешил согласованные процентные ставки по некоторым кредитам FHA и создал новую программу субсидий на аренду FHA для семей со средним доходом. [4]
31 августа 2007 года FHA добавила новую программу рефинансирования под названием FHA-Secure , чтобы помочь заемщикам, пострадавшим от финансового кризиса субстандартного ипотечного кредитования 2007 года . [15]
6 марта 2008 года была инициирована программа «FHA Forward». Это часть пакета мер стимулирования, который президент Джордж Буш-младший имел в своем распоряжении для повышения лимитов кредитования для каждого округа в каждом штате. [16]
1 апреля 2012 года FHA ввела новое правило, которое требует от клиентов урегулировать вопрос с медицинскими кредиторами, чтобы получить ипотечный кредит. Это спорное изменение было отменено и отложено до июля 2012 года, [17] но позже было полностью отменено в ожидании разъяснений и дополнительных указаний. [18] К ноябрю 2012 года FHA фактически обанкротилась. [19] [20]
FHA не выдает кредиты. Вместо этого она страхует кредиты, выданные частными кредиторами. [21] Первый шаг в получении кредита FHA — связаться с несколькими кредиторами и/или ипотечными брокерами и спросить их, одобрены ли они FHA Министерством жилищного строительства и городского развития США для выдачи кредитов FHA. За исключением определенных ситуаций, также невозможно иметь два или более кредита FHA одновременно. [2]
Во-вторых, потенциальный кредитор оценивает потенциального покупателя дома на предмет риска. Анализ соотношения долга к доходу позволяет покупателю узнать, какой тип дома он может себе позволить на основе ежемесячного дохода и расходов, и является одним из показателей риска, рассматриваемых кредитором. Другие факторы, например, история платежей по другим долгам, учитываются и используются для принятия решений относительно соответствия требованиям и условий кредита. Для кредитов FHA требуется минимальный балл FICO 580, чтобы претендовать на 3,5% первоначального взноса или 500 для 10% первоначального взноса. [ необходима цитата ] Кроме того, кредитор проверяет финансовую историю лица, получающего кредит, чтобы узнать, были ли у него просрочки по кредитам, причитающимся правительству США; если да, то он не имеет права на кредит FHA. [2] : 131
Одобренные FHA кредиторы используют программу под названием Desktop Underwriter, также известную как DU, для одобрения ипотеки. [22] DU учитывает коэффициент задолженности потенциального заемщика, резервы и кредитный рейтинг для принятия автоматического решения о выдаче кредита.
FHA предусматривает положения для покупателей жилья, которые оправились от «экономических событий». С помощью программы Back To Work — Extenuating Circumstances FHA сокращает свой стандартный обязательный трехлетний период ожидания подачи заявления для покупателей с историей лишения права выкупа, короткой продажи или передачи права собственности на недвижимость; и двухлетний период ожидания подачи заявления после банкротства по главе 7 или главе 13. Для покупателей, которые могут показать, что экономическому событию предшествовало сокращение дохода домохозяйства не менее чем на 20%, которое длилось шесть месяцев или более; и которые могут показать удовлетворительную кредитную историю за последние 12 месяцев, FHA разрешит подать заявление и согласится застраховать ипотечный кредит. Программа Back To Work завершилась 30 сентября 2016 года. [23]
Раздел 251 страхует кредиты на покупку или рефинансирование жилья с процентными ставками, которые могут увеличиваться или уменьшаться с течением времени, что позволяет потребителям приобретать или рефинансировать свое жилье по более низкой первоначальной процентной ставке.
Программы ипотечного страхования FHA помогают семьям с низким и средним доходом стать домовладельцами, снижая некоторые издержки по их ипотечным кредитам. Ипотечное страхование FHA также поощряет кредиторов выдавать кредиты заемщикам, которые в противном случае были бы кредитоспособны, и проектам, которые не смогли бы соответствовать обычным требованиям андеррайтинга, защищая кредитора от невыплаты кредита по ипотечным кредитам для объектов недвижимости, которые соответствуют определенным минимальным требованиям, включая сборные дома, одно- и многоквартирные дома и некоторые медицинские учреждения. Базовая программа ипотечного страхования FHA — это ипотечное страхование для домов на одну-четыре семьи (Раздел 203(b)). [24]
FHA позволяет покупателям жилья в первый раз вносить всего 3,5% и получать до 6% на расходы по закрытию сделки. Однако некоторые кредиторы не разрешают продавцу вносить более 3% на допустимые расходы по закрытию сделки. Если у заявителей нет или мало кредита, FHA разрешит квалифицированному созаемщику, не проживающему в доме, стать созаемщиком по кредиту, не требуя от него проживания в доме с покупателем жилья в первый раз. Созаемщик не обязательно должен быть кровным родственником. Это называется созаемщик, не проживающий в доме. [25]
FHA также разрешает использовать в качестве первоначального взноса пожертвования из следующих источников:
FHA администрирует ряд программ, основанных на Разделе 203(b), которые имеют особые характеристики. Одна из этих программ, Раздел 251, страхует ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM), которые, особенно в периоды низких процентных ставок, позволяют заемщикам получать ипотечное финансирование, которое является более доступным в силу своей более низкой начальной процентной ставки. Эта процентная ставка ежегодно корректируется на основе рыночных индексов, одобренных FHA, и, таким образом, может увеличиваться или уменьшаться в течение срока кредита. В 2006 году FHA получила одобрение на разрешение гибридных ARM, в которых процент фиксируется в течение первых 3 или 5 лет, а затем ежегодно корректируется в соответствии с рыночными условиями и индексами. [27]
FHA Hybrid предусматривает первоначальную фиксированную процентную ставку на период от трех до пяти лет, а затем ежегодно корректируется после первоначального фиксированного периода. Продукты FHA Hybrid 3/1 и 5/1 допускают корректировку процентной ставки в размере до 1% годовых после первоначального фиксированного периода процентной ставки и ограничение процентной ставки в размере 5% на весь срок кредита. Новый платеж после корректировки будет рассчитываться на основе текущего основного остатка на момент корректировки. Это гарантирует, что корректировка платежа будет минимальной даже при наихудшем изменении ставки.
Программы помощи с первоначальным взносом и перепланировки общин предлагают доступные возможности для покупки жилья впервые, лицам с низким и средним доходом и семьям, желающим стать домовладельцами. Типы грантов включают программы, финансируемые продавцом, [1] Grant America Program и другие, а также программы, финансируемые федеральным правительством, такие как American Dream Down Payment Initiative . Многие программы грантов на первоначальный взнос управляются государственными и местными органами власти, часто с использованием фондов облигаций с доходом от ипотеки.
27 мая 2006 года Налоговая служба США выпустила Постановление о доходах 2006–27, в котором постановила, что некоторые некоммерческие программы помощи в первоначальном взносе, финансируемые продавцами (программы DPA), не функционируют как «благотворительные организации». Постановление было основано в основном на круговой природе денежных потоков, в которых продавец платил благотворительной организации «комиссию» после закрытия сделки. Многие [ кто? ] считают, что «грант» на самом деле включается в цену дома. По данным Счетной палаты США , для этих ипотечных кредитов существуют более высокие показатели дефолта и лишения права выкупа. [28]
31 октября 2007 года Департамент жилищного строительства и городского развития принял новые правила, запрещающие так называемые программы первоначального взноса «финансируемые продавцом». В новых правилах указано, что все организации, предоставляющие помощь в первоначальном взносе, возмещенную продавцом недвижимости «до, во время или после» этой продажи, должны прекратить предоставление грантов по кредитам FHA к 30 октября 2007 года, за исключением Nehemiah Corporation. Nehemiah является бенефициаром судебного разбирательства с Департаментом жилищного строительства и городского развития в апреле 1998 года. Условия этого урегулирования позволят Nehemiah работать до 1 апреля 2008 года. Ameridream получила продление новых правил до 29 февраля 2008 года. [29]
Несколько похожих программ государственных грантов были введены в ответ на постановление IRS о доходах в мае 2006 года. Их государственный статус освободил их от постановления IRS, но они по-прежнему подпадают под действие изменения правил HUD. Одной из таких организаций была программа Grant America, которая проводилась индейской нацией пенобскот и была доступна всем покупателям жилья во всех пятидесяти штатах.
Все кредиты FHA требуют ипотечного страхования (MIP) независимо от размера ипотеки, первоначального взноса и кредитного рейтинга. [30] FHA использует двухуровневую шкалу ипотечных страховых премий (MIP). Для получения ипотечного страхования от Федерального управления жилищного строительства требуется авансовый ипотечный страховой взнос (UFMIP), равный 1,75% от базовой суммы кредита при закрытии, и обычно финансируется в общую сумму кредита кредитором и выплачивается FHA от имени заемщика. Существует также ежемесячный ипотечный страховой взнос (MIP), который варьируется в зависимости от срока амортизации и соотношения кредита к стоимости . [31]
Страховая премия FHA по ипотечному кредиту (MIP) может быть удалена в двух случаях: во-первых, если первоначальное соотношение кредита к стоимости было меньше или равно 90%, во-вторых, если кредит FHA рефинансируется . [ 32] В первом случае FHA MIP автоматически удаляется через 11 лет по ипотечным кредитам, где заемщик сделал первоначальный взнос, равный или превышающий 10% от стоимости дома. Во втором случае FHA MIP может быть удален, если заемщик погашает или рефинансирует кредит FHA в обычный кредит. Ставки MIP FHA были снижены 27 января 2017 г. [33] MIP FHA не подлежит отмене для ипотечных кредитов, выданных после 3 июня 2013 г. [25] Начиная с 20 марта 2023 г. ставки MIP по застрахованным FHA кредитам были снижены на 30 базисных пунктов по всем сценариям, для наиболее заметных кредитов они снизились с 85 базисных пунктов до 55 базисных пунктов [34] , что обеспечило доступность для американцев.