Ипотечный кредит или просто ипотека ( / ˈ m ɔːr ɡ ɪ dʒ / ), в юрисдикциях гражданского права, известный также как ипотечный кредит , представляет собой кредит, используемый либо покупателями недвижимости для сбора средств для покупки недвижимости, либо существующей недвижимостью. владельцы привлекать средства для любых целей при наложении залога на заложенное имущество. Кредит « обеспечен » имуществом заемщика посредством процесса, известного как выдача ипотечного кредита . Это означает, что создается юридический механизм , который позволяет кредитору вступить во владение и продать заложенное имущество (« обращение взыскания » или « возврат во владение ») для погашения кредита в случае, если заемщик не сможет выплатить кредит или иным образом не выполнит свои обязательства. по его условиям. Слово «ипотека» происходит от юридического французского термина, используемого в Британии в средние века и означающего «залог смерти» и относится к прекращению залога (смерти), когда либо обязательство выполнено, либо имущество изъято путем обращения взыскания. [2] Ипотеку можно также охарактеризовать как «заемщик, предоставляющий вознаграждение в виде залога за выгоду (кредит)».
Ипотечными заемщиками могут быть физические лица, закладывающие свой дом, или предприятия, закладывающие коммерческую недвижимость (например, собственные коммерческие помещения, жилую недвижимость, сдаваемую в аренду арендаторам, или инвестиционный портфель ). Кредитором обычно выступает финансовое учреждение, такое как банк , кредитный союз или строительное общество , в зависимости от страны, а кредитные соглашения могут заключаться прямо или косвенно через посредников. Характеристики ипотечных кредитов, такие как размер кредита, срок погашения кредита, процентная ставка, способ погашения кредита и другие характеристики, могут значительно различаться. Права кредитора на заложенное имущество имеют приоритет перед другими кредиторами заемщика , а это означает, что, если заемщик станет банкротом или неплатежеспособным , другим кредиторам будут погашены долги, причитающиеся им от продажи заложенного имущества, только если ипотечный кредитор погашена полностью в первую очередь.
Во многих юрисдикциях покупка жилья финансируется за счет ипотечного кредита. Лишь немногие люди имеют достаточно сбережений или ликвидных средств, чтобы иметь возможность сразу приобрести недвижимость. В странах, где спрос на жилье является самым высоким, сложились сильные внутренние рынки ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты могут финансироваться либо через банковский сектор (то есть за счет краткосрочных депозитов), либо через рынки капитала посредством процесса, называемого «секьюритизацией», который преобразует пулы ипотечных кредитов во взаимозаменяемые облигации, которые могут быть проданы инвесторам в небольших номиналах.
Согласно англо-американскому праву о собственности , ипотека возникает, когда владелец (обычно в виде простых процентов на недвижимость ) передает свою долю (право на собственность) в качестве обеспечения или залога по кредиту. Таким образом, ипотека является обременением (ограничением) права на собственность, так же, как и сервитут , но поскольку большинство ипотечных кредитов возникает как условие получения новых кредитных денег, слово « ипотека» стало общим термином для кредита , обеспеченного такими кредитами. недвижимость . Как и в случае с другими видами кредитов, ипотечные кредиты имеют процентную ставку и подлежат погашению в течение определенного периода времени, обычно 30 лет. Все виды недвижимости могут быть и обычно обеспечены ипотекой и иметь процентную ставку, которая должна отражать риск кредитора.
Ипотечное кредитование является основным механизмом, используемым во многих странах для финансирования частной собственности на жилую и коммерческую недвижимость (см. Коммерческая ипотека ). Хотя терминология и точные формы будут различаться в разных странах, основные компоненты, как правило, схожи:
Многие другие специфические характеристики являются общими для многих рынков, но перечисленные выше являются основными. Правительства обычно регулируют многие аспекты ипотечного кредитования либо напрямую (например, посредством законодательных требований), либо косвенно (путем регулирования участников или финансовых рынков, таких как банковский сектор), а часто посредством государственного вмешательства (прямое кредитование со стороны правительства). , прямое кредитование государственными банками или спонсорство различных организаций). Другие аспекты, определяющие конкретный ипотечный рынок, могут быть региональными, историческими или обусловлены конкретными характеристиками правовой или финансовой системы.
Ипотечные кредиты обычно структурируются как долгосрочные кредиты, периодические платежи по которым аналогичны аннуитетам и рассчитываются в соответствии с формулами временной стоимости денег . Самая базовая схема потребует фиксированной ежемесячной выплаты в течение периода от десяти до тридцати лет, в зависимости от местных условий. В течение этого периода основной компонент кредита (первоначальный кредит) будет медленно погашаться за счет амортизации. На практике возможны и распространены многие варианты во всем мире и внутри каждой страны.
Кредиторы предоставляют средства под залог недвижимости для получения процентного дохода и обычно сами занимают эти средства (например, принимая депозиты или выпуская облигации ). Таким образом, цена, по которой кредиторы занимают деньги, влияет на стоимость заимствования. Кредиторы также могут во многих странах продавать ипотечный кредит другим сторонам, которые заинтересованы в получении потока денежных платежей от заемщика, часто в форме обеспечения (посредством секьюритизации ) .
Ипотечное кредитование также будет учитывать (предполагаемую) рискованность ипотечного кредита, то есть вероятность того, что средства будут погашены (обычно считается функцией кредитоспособности заемщика); что, если они не будут погашены, кредитор сможет лишить права выкупа активов недвижимости; а также финансовый риск, процентный риск и временные задержки, которые могут возникнуть при определенных обстоятельствах.
В процессе одобрения ипотечного кредита андеррайтер ипотечного кредита проверяет финансовую информацию, предоставленную заявителем о доходе, занятости, кредитной истории и стоимости приобретаемого дома посредством оценки. [4] Можно заказать оценку. Процесс андеррайтинга может занять от нескольких дней до нескольких недель. Иногда процесс андеррайтинга занимает так много времени, что предоставленную финансовую отчетность необходимо повторно предоставлять, чтобы она была актуальной. [5] Целесообразно сохранять прежнюю занятость и не использовать и не открывать новый кредит в процессе андеррайтинга. Любые изменения, внесенные в кредитную, трудовую или финансовую информацию заявителя, могут привести к отказу в кредите.
В мире используется множество типов ипотечных кредитов, но характеристики ипотеки в целом определяются несколькими факторами. Все это может регулироваться местным законодательством и требованиями законодательства.
Двумя основными типами амортизированных кредитов являются ипотека с фиксированной ставкой (FRM) и ипотека с регулируемой ставкой (ARM) (также известная как ипотека с плавающей или плавающей ставкой ). В некоторых странах, например в США, ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой являются нормой, но ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой относительно распространены. Также распространены комбинации ипотечных кредитов с фиксированной и плавающей ставкой, при которых ставка по ипотечному кредиту будет иметь фиксированную ставку в течение некоторого периода, например, первых пяти лет, и меняться после окончания этого периода.
Комиссия заемщику зависит от кредитного риска в дополнение к риску процентной ставки. Процесс выдачи и андеррайтинга ипотечного кредита включает в себя проверку кредитного рейтинга, соотношения долга к доходу, первоначальных взносов, активов и оценку стоимости недвижимости. Крупные ипотечные кредиты и субстандартное кредитование не поддерживаются государственными гарантиями и имеют более высокие процентные ставки. На тарифы могут повлиять и другие нововведения, описанные ниже.
При выдаче ипотечного кредита на покупку недвижимости кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос; то есть внести часть стоимости имущества. Этот первоначальный взнос может быть выражен как часть стоимости имущества (определение этого термина см. ниже). Отношение кредита к стоимости (или LTV) — это соотношение размера кредита к стоимости недвижимости. Таким образом, ипотечный кредит, по которому покупатель внес первоначальный взнос в размере 20%, имеет соотношение кредита к стоимости 80%. Для кредитов, выданных под недвижимость, которой уже владеет заемщик, соотношение кредита к стоимости будет вменено в расчетную стоимость недвижимости.
Соотношение кредита к стоимости считается важным индикатором рискованности ипотечного кредита: чем выше LTV, тем выше риск того, что стоимость имущества (в случае обращения взыскания) будет недостаточной для покрытия оставшейся суммы кредита. .
Поскольку стоимость недвижимости является важным фактором в понимании риска кредита, определение стоимости является ключевым фактором при ипотечном кредитовании. Стоимость можно определить разными способами, но наиболее распространенными являются:
В большинстве стран может использоваться ряд более или менее стандартных показателей кредитоспособности. Общие меры включают оплату в зависимости от дохода (выплаты по ипотеке в процентах от валового или чистого дохода); долг к доходу (все выплаты по долгу, включая выплаты по ипотеке, в процентах от дохода); и различные показатели чистой стоимости активов. Во многих странах кредитные рейтинги используются вместо или в дополнение к этим показателям. Также будут требования к документации кредитоспособности, такой как налоговые декларации, квитанции о заработной плате и т. д. Особенности будут варьироваться от места к месту. Стимулы по подоходному налогу обычно могут применяться в форме налоговых возмещений или схем налоговых вычетов. Первый предполагает, что подоходный налог, уплаченный налогоплательщиками-физлицами, будет возмещен в размере процентов по ипотечным кредитам, взятым на приобретение жилой недвижимости. Вычет по подоходному налогу подразумевает снижение налоговых обязательств в размере процентной ставки, уплаченной за ипотечный кредит.
Некоторые кредиторы могут также потребовать от потенциального заемщика иметь в наличии «резервные активы» на один или несколько месяцев. Другими словами, от заемщика может потребоваться доказать наличие достаточного количества активов для оплаты расходов на жилье (включая ипотеку, налоги и т. д.) в течение определенного периода времени в случае потери работы или другой потери дохода.
Во многих странах существуют более низкие требования к определенным заемщикам или стандарты кредитования «без документов» / «с низким уровнем документов», которые могут быть приемлемыми при определенных обстоятельствах.
Во многих странах существует понятие стандартной или соответствующей ипотеки, которая определяет воспринимаемый приемлемый уровень риска, который может быть формальным или неформальным и может быть подкреплен законами, государственным вмешательством или рыночной практикой. Например, стандартной ипотекой можно считать ипотеку, у которой LTV не превышает 70–80% и не более одной трети валового дохода уходит на ипотечную задолженность.
Стандартная или соответствующая ипотека является ключевым понятием, поскольку она часто определяет, можно ли легко продать или секьюритизировать ипотеку, или, если она нестандартна, может повлиять на цену, по которой она может быть продана. В Соединенных Штатах соответствующая ипотека — это ипотека, которая соответствует установленным правилам и процедурам двух основных спонсируемых государством организаций на рынке жилищного финансирования (включая некоторые юридические требования). Напротив, кредиторы, которые решают выдать несоответствующие кредиты, проявляют более высокую толерантность к риску и делают это, зная, что они столкнутся с более сложными проблемами при перепродаже кредита. Во многих странах существуют схожие концепции или агентства, которые определяют, что такое «стандартная» ипотека. На регулируемых кредиторов (таких как банки) могут распространяться ограничения или коэффициенты более высокого риска для нестандартных ипотечных кредитов. Например, банки и ипотечные брокерские компании в Канаде сталкиваются с ограничениями на кредитование более 80% стоимости недвижимости; за пределами этого уровня обычно требуется ипотечное страхование. [6]
В некоторых странах, валюты которых имеют тенденцию к обесцениванию, ипотечные кредиты в иностранной валюте являются обычным явлением, что позволяет кредиторам предоставлять кредиты в стабильной иностранной валюте, в то время как заемщик берет на себя валютный риск того, что валюта обесценится, и поэтому ему придется конвертировать более высокие суммы ипотечного кредита. национальной валюты для погашения кредита.
В дополнение к двум стандартным способам установления стоимости ипотечного кредита (фиксированной на фиксированной процентной ставке на срок или переменной относительно рыночных процентных ставок), существуют различия в том, как эта стоимость выплачивается, и как сам кредит погашается. Погашение зависит от местности, налогового законодательства и преобладающей культуры. Существуют также различные структуры погашения ипотечного кредита, подходящие для разных типов заемщиков.
Самый распространенный способ погашения обеспеченного ипотечного кредита — это регулярные платежи в счет основной суммы долга и процентов в течение установленного срока, что обычно называется (само) амортизацией в США и погашением ипотеки в Великобритании. Ипотека представляет собой форму аннуитета (с точки зрения кредитора), а расчет периодических платежей основан на формулах временной стоимости денег . Некоторые детали могут быть специфичными для разных мест: например, проценты могут рассчитываться на основе 360-дневного года; проценты могут начисляться ежедневно, ежегодно или раз в полгода; могут применяться штрафы за предоплату ; и другие факторы. По определенным вопросам могут существовать юридические ограничения, а законы о защите прав потребителей могут указывать или запрещать определенные действия.
В зависимости от размера кредита и сложившейся в стране практики срок может быть коротким (10 лет) или длинным (более 50 лет). В Великобритании и США обычным максимальным сроком является 25–30 лет (хотя более короткие сроки, например, 15-летние ипотечные кредиты, являются обычным явлением). Платежи по ипотеке, которые обычно производятся ежемесячно, включают в себя погашение основной суммы долга и процентный элемент. Сумма, идущая в счет основного долга при каждом платеже, варьируется в течение срока действия ипотеки. В первые годы погашения в основном представляют собой проценты. Ближе к концу ипотечного кредита выплаты в основном производятся в счет основной суммы долга. Таким образом, сумма платежа, определенная вначале, рассчитывается таким образом, чтобы обеспечить погашение кредита в указанную дату в будущем. Это дает заемщикам уверенность в том, что при сохранении погашения кредит будет погашен в указанную дату, если процентная ставка не изменится. Некоторые кредиторы и третьи лица предлагают программу выплат по ипотеке раз в две недели , предназначенную для ускорения выплаты кредита. Аналогичным образом, ипотека может быть прекращена досрочно, путем досрочной выплаты части или всей оставшейся суммы, что называется сокращением срока действия ипотечного кредита. [7]
График амортизации обычно составляется, исходя из оставшейся суммы основного долга в конце каждого месяца, умноженной на ежемесячную ставку и затем вычитающей ежемесячный платеж. Обычно этот показатель рассчитывается с помощью калькулятора амортизации по следующей формуле :
где:
Основной альтернативой ипотеке с выплатой основной суммы и процентов является ипотека с выплатой только процентов , при которой основная сумма не выплачивается в течение всего срока. Этот тип ипотеки распространен в Великобритании, особенно когда он связан с регулярным инвестиционным планом. При таком подходе регулярные взносы вносятся в отдельный инвестиционный план, предназначенный для формирования единовременной суммы для погашения ипотеки при наступлении срока погашения. Этот тип соглашения называется ипотекой, обеспеченной инвестициями , или часто связан с типом используемого плана: ипотека на пожертвования , если используется политика пожертвований, аналогично ипотеке по индивидуальному сберегательному счету (PEP), ипотеке по индивидуальному сберегательному счету (ISA) или пенсии. ипотека . Исторически сложилось так, что ипотека, обеспеченная инвестициями, предлагала различные налоговые преимущества по сравнению с ипотекой с погашением, хотя в Великобритании это уже не так. Ипотечные кредиты, обеспеченные инвестициями, считаются более рискованными, поскольку они зависят от инвестиций, приносящих достаточный доход для погашения долга.
До недавнего времени [ когда? ] нередко ипотечные кредиты под проценты оформлялись без механизма погашения, при этом заемщик делал ставку на то, что рынок недвижимости вырастет настолько, что кредит будет погашен путем продажи вниз при выходе на пенсию (или когда арендная плата за недвижимость и инфляция объединяются, чтобы превысить процентную ставку) [ нужна ссылка ] .
Недавние рекомендации Управления финансовых услуг для британских кредиторов в отношении ипотечных кредитов с выплатой только процентов ужесточили критерии нового кредитования на основе только процентов. Проблема для многих людей заключалась в том, что не было реализовано ни одного механизма погашения, или сам механизм (например, политика пожертвований/ISA) работал плохо, и поэтому было недостаточно средств для погашения остатка в конце срока.
В дальнейшем FSA в рамках Обзора ипотечного рынка (MMR) заявило, что должны быть строгие критерии в отношении используемого механизма погашения. Таким образом, такие кредиторы, как Nationwide и другие кредиторы, ушли с рынка только процентов.
Возрождением рынка выпуска акций стало введение пожизненных ипотечных кредитов с выплатой только процентов. Если ипотека с выплатой только процентов имеет фиксированный срок, пожизненная ипотека с выплатой только процентов будет действовать до конца жизни залогодателя. Эти схемы оказались интересными для людей, которым нравится эффект суммирования (сложного начисления) процентов в традиционных схемах выпуска акций . Они также оказались полезными для людей, у которых была ипотека с выплатой только процентов и без механизма погашения, и теперь им необходимо погасить кредит. Эти люди теперь могут эффективно перезаложиться на пожизненную ипотеку с выплатой только процентов, чтобы сохранить преемственность.
Схемы пожизненной ипотеки с выплатой только процентов в настоящее время предлагают два кредитора – Stonehaven и more2life. Они работают, имея возможность выплачивать проценты ежемесячно. Выплата процентов означает, что баланс останется на одном уровне до конца жизни. Этот рынок будет расти, поскольку все больше пенсионеров нуждаются в финансах при выходе на пенсию.
Для пожилых заемщиков (обычно вышедших на пенсию) можно оформить ипотечный кредит, при котором не выплачивается ни основная сумма долга, ни проценты. Проценты суммируются с основной суммой долга, увеличивая долг каждый год.
Эти соглашения по-разному называются обратной ипотекой , пожизненной ипотекой или ипотекой с высвобождением капитала (имея в виду собственный капитал ), в зависимости от страны. Кредиты обычно не выплачиваются до тех пор, пока заемщики не умрут, отсюда и возрастные ограничения.
Через Федеральное жилищное управление правительство США страхует обратную ипотеку с помощью программы под названием HECM (Home Equity Conversion Mortgage). В отличие от стандартной ипотеки (где вся сумма кредита обычно выплачивается во время закрытия кредита) программа HECM позволяет домовладельцу получать средства различными способами: в виде единовременного единовременного платежа; в качестве ежемесячного платежа за владение жильем, который продолжается до тех пор, пока заемщик не умрет или не уедет из дома навсегда; в виде ежемесячного платежа в течение определенного периода времени; или в качестве кредитной линии. [8]
Более подробную информацию см. в выпуске акционерного капитала .
В США частичная амортизация или воздушный кредит — это кредит, при котором сумма причитающихся ежемесячных платежей рассчитывается (амортизируется) в течение определенного срока, но непогашенный остаток основной суммы долга подлежит погашению в какой-то момент до этого срока. В Великобритании ипотека с частичным погашением довольно распространена, особенно если первоначальная ипотека была обеспечена инвестициями.
Ипотечные кредиты с постепенным погашением имеют увеличивающуюся стоимость с течением времени и ориентированы на молодых заемщиков, которые ожидают увеличения заработной платы с течением времени. Ипотечные кредиты с единовременными выплатами имеют только частичную амортизацию, что означает, что сумма причитающихся ежемесячных платежей рассчитывается (амортизируется) в течение определенного срока, но непогашенный основной остаток подлежит выплате в какой-то момент до этого срока, а в конце срока происходит единовременный платеж . наступает срок. Когда процентные ставки высоки по сравнению со ставкой по существующему кредиту продавца, покупатель может рассмотреть возможность принятия ипотечного кредита продавца . [9] Долгосрочная ипотека — это форма финансирования продавца , которая может облегчить продавцу продажу недвижимости. При двухнедельной ипотеке выплаты производятся каждые две недели, а не ежемесячно.
Бюджетные кредиты включают налоги и страхование в ипотечный платеж; [10] Пакетные кредиты добавляют к ипотеке стоимость мебели и другого личного имущества. Ипотечные кредиты с выкупом позволяют продавцу или кредитору платить что-то похожее на баллы , чтобы снизить процентную ставку и стимулировать покупателей. [11] Домовладельцы также могут брать кредиты под залог собственного капитала , по которым они получают наличные в счет погашения ипотечного долга за свой дом. Ипотечные кредиты с долевой оценкой являются формой выпуска акций . В США иностранные граждане из-за своей уникальной ситуации сталкиваются с условиями ипотеки для иностранных граждан .
Гибкая ипотека дает заемщику больше свободы пропускать платежи или вносить предоплату. Компенсационные ипотечные кредиты позволяют засчитывать депозиты в счет ипотечного кредита. В Великобритании также существует благотворительная ипотека , при которой заемщики платят проценты, а основная сумма долга выплачивается по полису страхования жизни.
Коммерческая ипотека обычно имеет другие процентные ставки, риски и контракты, чем потребительские кредиты. Ипотечные кредиты с участием позволяют нескольким инвесторам участвовать в кредите. Строители могут брать общие кредиты , которые покрывают сразу несколько объектов недвижимости. Промежуточные кредиты могут использоваться в качестве временного финансирования до получения более долгосрочного кредита. Кредиты твердыми деньгами обеспечивают финансирование в обмен на залог недвижимости.
В большинстве юрисдикций кредитор может лишить права выкупа заложенного имущества при наступлении определенных условий – в основном, невыплаты ипотечного кредита. В соответствии с требованиями местного законодательства недвижимость может быть продана. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом затрат), относятся к первоначальному долгу. В некоторых юрисдикциях ипотечные кредиты представляют собой кредиты без права регресса : если средств, вырученных от продажи заложенного имущества, недостаточно для покрытия непогашенного долга, кредитор может не иметь права обращения к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик остается ответственным за оставшуюся задолженность.
Практически во всех юрисдикциях применяются особые процедуры обращения взыскания и продажи заложенного имущества, которые могут жестко регулироваться соответствующим правительством. Существуют строгие или судебные лишения права выкупа и внесудебные лишения права выкупа, также известные как лишение права выкупа права продажи. В некоторых юрисдикциях обращение взыскания и продажа могут произойти довольно быстро, тогда как в других обращение взыскания может занять много месяцев или даже лет. Во многих странах возможности кредиторов по лишению права выкупа крайне ограничены, а развитие ипотечного рынка происходит заметно медленнее.
В исследовании, опубликованном Европейской экономической комиссией ООН , сравнивались системы ипотечного кредитования Германии, США и Дании. Немецкие Bausparkassen (сберегательные и кредитные ассоциации) сообщили о номинальных процентных ставках примерно в 6 процентов годовых за последние 40 лет (по состоянию на 2004 год). Bausparkassen не тождественны банкам, выдающим ипотечные кредиты. Кроме того, они взимают административные и сервисные сборы (около 1,5 процента от суммы кредита). Однако в Соединенных Штатах средние процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой на рынке жилья начались с десятков и двадцатых годов в 1980-х годах и (по состоянию на 2004 год) достигли примерно 6 процентов в год. Однако валовые затраты по займам существенно превышают номинальную процентную ставку и за последние 30 лет составили 10,46 процента. В Дании, как и на ипотечном рынке США, процентные ставки упали до 6 процентов в год. Комиссия за риск и администрирование составляет 0,5 процента от непогашенной задолженности. Кроме того, взимается комиссия за приобретение, которая составляет один процент от основной суммы долга. [12]
Ипотечная индустрия США является крупным финансовым сектором. Федеральное правительство создало несколько программ или организаций, спонсируемых государством , для содействия ипотечному кредитованию, строительству и поощрению домовладения . Эти программы включают Государственную национальную ипотечную ассоциацию (известную как Джинни Мэй), Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (известную как Fannie Mae) и Федеральную корпорацию по ипотечному жилищному кредитованию (известную как Freddie Mac).
Ипотечный сектор США был центром крупных финансовых кризисов за последнее столетие. Нерациональная практика кредитования привела к Национальному ипотечному кризису 1930-х годов , кризису сбережений и кредитов 1980-х и 1990-х годов, а также кризису субстандартного ипотечного кредитования в 2007 году, который привел к кризису потери права выкупа в 2010 году .
В Соединенных Штатах ипотечный кредит включает в себя два отдельных документа: ипотечный вексель ( долговой вексель ) и обеспечительный интерес, подтвержденный «ипотечным» документом; как правило, они передаются вместе , но если они традиционно разделены, право лишить права выкупа имеет владелец векселя, а не ипотеки. [13] Например, Fannie Mae обнародует стандартную форму контракта Multistate с фиксированной процентной ставкой 3200 [14] , а также отдельные формы ипотечного кредита, которые различаются в зависимости от штата. [15]
В Канаде Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) является национальным жилищным агентством страны, предоставляющим канадцам страхование ипотечных кредитов, ценные бумаги с ипотечным покрытием, жилищную политику и программы, а также исследования в области жилья. [16] Он был создан федеральным правительством в 1946 году для решения проблемы послевоенной нехватки жилья в стране и для того, чтобы помочь канадцам достичь своих целей в области домовладения.
Наиболее распространенной ипотекой в Канаде является пятилетняя закрытая ипотека с фиксированной ставкой, в отличие от США, где наиболее распространенным типом является 30-летняя открытая ипотека с фиксированной ставкой. [17] На протяжении финансового кризиса и последовавшей за ним рецессии ипотечный рынок Канады продолжал функционировать хорошо, отчасти благодаря политической структуре рынка жилищной ипотеки, которая включает эффективный режим регулирования и надзора, который применяется к большинству кредиторов. Однако после кризиса возникшая ситуация с низкими процентными ставками способствовала значительному увеличению ипотечного долга в стране. [18]
В апреле 2014 года Управление суперинтенданта финансовых учреждений (OSFI) опубликовало рекомендации для поставщиков ипотечного страхования, направленные на ужесточение стандартов андеррайтинга и управления рисками. В своем заявлении OSFI заявило, что руководство «обеспечит ясность в отношении лучших практик в отношении страхования жилой ипотеки, которые способствуют стабильной финансовой системе». Это произошло после нескольких лет пристального внимания федерального правительства к CMHC, когда бывший министр финансов Джим Флаэрти еще в 2012 году публично размышлял о приватизации корпорации Crown. [19]
Пытаясь снизить цены на недвижимость в Канаде, Оттава ввела стресс-тест по ипотеке, вступающий в силу 17 октября 2016 года. [20] В рамках стресс-теста каждый покупатель дома, желающий получить ипотеку от любого кредитора, регулируемого федеральным законом, должен пройти тест. при котором доступность заемщика оценивается на основе ставки, которая не ниже стрессовой ставки, установленной Банком Канады. Для ипотеки с высоким коэффициентом (кредит на сумму более 80%), которая застрахована Канадской ипотечной и жилищной корпорацией , ставка является максимальной из ставки стресс-теста и текущей целевой ставки. Однако для незастрахованной ипотеки ставка равна максимальной ставке стресс-теста и целевой процентной ставке плюс 2%. [21] Этот стресс-тест снизил максимальную утвержденную сумму ипотечного кредита для всех заемщиков в Канаде.
Ставка стресс-теста последовательно росла до своего пика в 5,34% в мае 2018 года и не менялась до июля 2019 года, когда впервые за три года она снизилась до 5,19%. [22] Это решение может отражать сопротивление со стороны индустрии недвижимости [23] , а также введение канадским правительством программы стимулирования покупателей жилья, впервые покупающих жилье (FTHBI), в федеральном бюджете Канады на 2019 год . Из-за всей критики со стороны индустрии недвижимости министр финансов Канады Билл Морно приказал пересмотреть и рассмотреть изменения в стресс-тесте по ипотеке в декабре 2019 года. [24]
В ипотечной индустрии Соединенного Королевства традиционно доминировали строительные общества , но с 1970-х годов доля строительных обществ на новом рынке ипотечных кредитов существенно снизилась. В период с 1977 по 1987 год доля упала с 96% до 66%, а доля банков и других учреждений выросла с 3% до 36%. В настоящее время существует более 200 крупных отдельных финансовых организаций, предоставляющих ипотечные кредиты покупателям жилья в Великобритании. К основным кредиторам относятся строительные общества, банки, специализированные ипотечные корпорации, страховые компании и пенсионные фонды.
В Великобритании ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой более распространены, чем в Соединенных Штатах. [25] [26] Частично это связано с тем, что финансирование ипотечных кредитов меньше зависит от секьюритизированных активов с фиксированным доходом (таких как ценные бумаги с ипотечным покрытием ), чем в США, Дании и Германии, и больше от розничных сберегательных депозитов , таких как Австралия и Испания. . [25] [26] Таким образом, кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей ставкой, а не с фиксированной ставкой, а полносрочные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, как правило, недоступны. Тем не менее, в последние годы стало популярным фиксирование ставки по ипотеке на короткие периоды времени, и первоначальные два, три, пять, а иногда и десять лет ипотеки могут быть фиксированными. [27] С 2007 по начало 2013 года от 50% до 83% новых ипотечных кредитов имели первоначальный период, зафиксированный таким образом. [28]
Уровень владения жильем сопоставим с Соединенными Штатами, но общий уровень дефолта ниже. [25] Штрафы за досрочное погашение в течение периода с фиксированной ставкой являются обычным явлением, хотя Соединенные Штаты не поощряют их использование. [25] Как и в других европейских странах и остальном мире, но в отличие от большей части Соединенных Штатов, ипотечные кредиты обычно не являются задолженностями без права регресса , что означает, что должники несут ответственность за любые недостатки кредита после обращения взыскания. [25] [29]
Аспекты, связанные с обслуживанием клиентов в секторе жилищной ипотеки, регулируются Управлением финансового надзора (FCA), а финансовая честность кредиторов контролируется отдельным регулятором, Управлением пруденциального регулирования (PRA), которое является частью Банка Англии . FCA и PRA были созданы в 2013 году с целью отреагировать на критику недостатков регулирования, выявленных финансовым кризисом 2007–2008 годов и его последствиями. [30] [31] [32]
Страны Западной Европы представляют собой диверсифицированную картину: в некоторых странах (Франция, Бельгия, Германия, Нидерланды, Дания) ипотечные кредиты с фиксированной ставкой являются нормой, а некоторые страны (Австрия, Греция, Италия, Португалия, Испания, Швеция) отдают предпочтение регулируемым ипотечным кредитам. ставка по ипотеке. [25] [26] [33] В большей части Европы уровень владения жильем сопоставим с Соединенными Штатами, но общие показатели дефолта в Европе ниже, чем в Соединенных Штатах. [25] Финансирование ипотечных кредитов меньше зависит от секьюритизации ипотечных кредитов и больше от формальных государственных гарантий, обеспеченных обеспеченными облигациями (такими как Pfandbriefe ) и депозитами , за исключением Дании и Германии, где ценные бумаги, обеспеченные активами , также распространены. [25] [26] Штрафы за предоплату по-прежнему распространены, хотя Соединенные Штаты не поощряют их использование. [25] В отличие от большей части Соединенных Штатов, ипотечные кредиты обычно не являются долгами без права регресса . [25]
В Европейском Союзе объем рынка покрытых облигаций (покрытых облигаций в обращении) на конец 2007 года составил около 2 триллионов евро, при этом в Германии, Дании, Испании и Франции объем непогашенных облигаций превышал 200 000 миллионов евро каждая. [34] Ценные бумаги, подобные Pfandbrief, были введены в более чем 25 европейских странах, а в последние годы также в США и других странах за пределами Европы, каждая из которых имеет свои собственные уникальные законы и правила. [35]
28 июля 2008 года министр финансов США Генри Полсон объявил, что вместе с четырьмя крупными банками США Казначейство попытается запустить рынок этих ценных бумаг в Соединенных Штатах, прежде всего, чтобы предоставить альтернативную форму ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. [36] Аналогичным образом, в Великобритании «правительство приглашает высказать свое мнение о вариантах британской системы предоставления более доступных долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, включая уроки, которые следует извлечь из международных рынков и институтов». [37]
В редакционной статье Джорджа Сороса в The Wall Street Journal от 10 октября 2008 года продвигалась модель датского ипотечного рынка . [38]
Ипотечные кредиты в Малайзии можно разделить на две группы: обычный ипотечный кредит и исламский ипотечный кредит. При обычном жилищном кредите банки обычно взимают фиксированную процентную ставку, переменную процентную ставку или и то, и другое. Эти процентные ставки привязаны к базовой ставке (базовой ставке отдельного банка).
Исламское жилищное финансирование соответствует законам шариата и бывает двух распространенных типов: Бай Битаман Аджил (BBA) или Мушарака Мутанакиса (MM). Bai 'Bithaman Ajil – это когда банк покупает недвижимость по текущей рыночной цене и продает ее вам обратно по гораздо более высокой цене. Мушарака Мутанакиса – это когда банк покупает недвижимость вместе с вами. Затем вы постепенно выкупаете принадлежащую банку часть недвижимости посредством сдачи в аренду (при этом часть арендной платы идет на оплату покупки части доли банка в собственности до тех пор, пока недвижимость не перейдет в вашу полную собственность).
Законы исламского шариата запрещают выплату или получение процентов , а это означает, что мусульмане не могут использовать обычные ипотечные кредиты. Исламский ипотечный кредит отменяет любую форму процентов из-за доктрин, поэтому в процессе ипотечного кредита кредитор и заемщик больше похожи на партнерство с долевым капиталом, чем на долговые отношения. [39] Однако недвижимость слишком дорога для большинства людей, чтобы ее можно было покупать напрямую за наличные: исламская ипотека решает эту проблему, заставляя недвижимость дважды переходить из рук в руки. В одном из вариантов банк сразу выкупит дом, а затем выступит в качестве арендодателя. Покупатель жилья, помимо оплаты арендной платы , будет платить взнос на покупку недвижимости. После внесения последнего платежа недвижимость переходит из рук в руки. [ нужны разъяснения ]
Как правило, это может привести к более высокой конечной цене для покупателей. Это связано с тем, что в некоторых странах (например, в Великобритании и Индии ) существует гербовый сбор , который представляет собой налог, взимаемый правительством при смене владельца. Поскольку при исламской ипотеке право собственности меняется дважды, гербовый сбор может взиматься дважды. Во многих других юрисдикциях могут взиматься аналогичные налоги на транзакции при смене владельца. В Соединенном Королевстве двойное применение гербового сбора в таких сделках было исключено Законом о финансах 2003 года в целях упрощения исламской ипотеки. [40]
Альтернативная схема предполагает перепродажу банком недвижимости в рассрочку по цене выше первоначальной.
Оба эти метода компенсируют кредитору, как если бы они взимали проценты, но кредиты структурированы таким образом, что по названию это не так, и кредитор разделяет финансовые риски, связанные с сделкой, с покупателем жилья. [ нужна цитата ]
Ипотечное страхование – это страховой полис, предназначенный для защиты залогодержателя (кредитора) от любого неисполнения обязательств залогодателем (заемщиком). Он обычно используется в кредитах с соотношением кредита к стоимости более 80% и применяется в случае обращения взыскания и возврата во владение .
Этот полис обычно оплачивается заемщиком как часть окончательной номинальной (примечательной) ставки, или одной единовременной суммой авансом, или как отдельный и детализированный компонент ежемесячного платежа по ипотеке. В последнем случае ипотечное страхование может быть прекращено, когда кредитор информирует заемщика или его последующих правопреемников о том, что стоимость недвижимости выросла в цене, ссуда погашена или любое сочетание того и другого, чтобы снизить соотношение стоимости кредита к стоимости ниже 80. %.
В случае возвращения во владение, банки, инвесторы и т. д. должны прибегнуть к продаже собственности, чтобы окупить свои первоначальные инвестиции (деньги в долг) и иметь возможность быстрее избавиться от твердых активов (таких как недвижимость) за счет снижения цены. Таким образом, ипотечное страхование действует как хеджирование на случай, если орган, возвращающий право владения, возместит меньшую, чем полная и справедливая рыночная стоимость любого твердого актива.
[Если] он не заплатит, то земля, отданная в залог при условии выплаты денег, отбирается у него навсегда и, таким образом, становится для него мертвой при условии и т. д.
А если он заплатит деньги, то залог для Арендатора прекращается.
