Кредит VA — это ипотечный кредит в Соединенных Штатах, гарантированный Министерством по делам ветеранов США (VA). Программа предназначена для американских ветеранов , военнослужащих, которые в настоящее время служат в армии США, резервистов и избранных оставшихся в живых супругов (при условии, что они не вступают в повторный брак) и может использоваться для покупки односемейных домов, кондоминиумов, многоквартирных домов, сборных домов и нового строительства. VA не выдает кредиты, но устанавливает правила для тех, кто может претендовать на них, выпускает минимальные руководящие принципы и требования, в соответствии с которыми могут предлагаться ипотечные кредиты, и финансово гарантирует кредиты, которые соответствуют требованиям программы.
Основная цель программы жилищного кредитования VA — предоставить финансирование на жилье ветеранам, имеющим на это право, и помочь ветеранам приобрести недвижимость без первоначального взноса . Кредит может быть выдан квалифицированными кредиторами.
Кредит VA позволяет ветеранам 103,6% финансирования без частного ипотечного страхования (PMI) или 20% второй ипотеки и до 6000 долларов США на улучшения энергоэффективности. Комиссия за финансирование VA в размере от 0 до 3,6% от суммы кредита выплачивается VA; эта комиссия также может быть профинансирована, и некоторые могут претендовать на освобождение. При покупке ветераны могут занять до 103,6% от цены продажи или разумной стоимости дома, в зависимости от того, что меньше. Поскольку нет ежемесячного PMI , большая часть ипотечного платежа идет непосредственно на квалификацию для суммы кредита, что позволяет получать более крупные кредиты с тем же платежом. При рефинансировании, когда создается новый кредит VA, ветераны могут занять до 100% от разумной стоимости недвижимости, если это разрешено законами штата. При рефинансировании, когда кредит является рефинансированием кредита VA в кредит VA (рефинансирование IRRRL), ветеран может занять до 100,5% от общей суммы кредита. Дополнительные 0,5% — это комиссия за финансирование рефинансирования с целью снижения процентной ставки по делам ветеранов.
Кредиты VA позволяют ветеранам претендовать на суммы кредита, превышающие традиционные кредиты Fannie Mae /conformed. Стандартные руководящие принципы VA гласят, что VA будет страховать ипотеку, где ежемесячный платеж по кредиту составляет до 41% от валового ежемесячного дохода против 28% для conformed кредита, предполагая , что у ветерана нет ежемесячных счетов, хотя нет жесткого ограничения DTI для ипотечного кредита VA. Известно, что ветераны получали одобрение с DTI до 80%, если есть другие факторы, которые подкрепляют их заявку на кредит. Эти факторы включают низкое отношение кредита к стоимости (LTV), достаточный остаточный доход, дополнительный доход, полученный, но не использованный для получения кредита, хорошую кредитную историю и т. д.
Первоначальный Закон о перестройке военнослужащих , принятый Конгрессом США в 1944 году, расширил спектр льгот для ветеранов, имеющих на это право. Программа гарантий по кредитам VA была особенно важна для ветеранов. [1] Согласно закону с внесенными поправками, VA уполномочен гарантировать или страховать жилищные, фермерские и деловые кредиты, выданные ветеранам кредитными учреждениями. По состоянию на 2020 год более 25 миллионов жилищных кредитов VA были застрахованы правительством. [2] VA может выдавать прямые кредиты в определенных областях с целью покупки или строительства дома или фермерского жилья или для ремонта, изменения или улучшения жилища. Условия и требования фермерских и деловых кредитов VA не побудили частных кредиторов выдавать такие кредиты в больших объемах в последние годы.
Закон о жилье для ветеранов 1970 года отменил все даты окончания для подачи заявлений на жилищные кредиты, гарантированные VA. Эта поправка 1970 года также предусматривала гарантированные VA кредиты на мобильные дома. [3]
Совсем недавно Закон об улучшении жилищных льгот для ветеранов 1978 года [4] расширил и увеличил жилищные льготы для миллионов американских ветеранов. [1]
До 1992 года программа гарантирования кредитов VA была доступна только ветеранам, которые служили на действительной службе в течение определенных периодов. Однако с принятием Поправок к программе жилищного кредитования ветеранов 1992 года (публичный закон 102-547, утвержденный 28 октября 1992 года [5] ) право на участие в программе было расширено и теперь включает резервистов и военнослужащих Национальной гвардии , которые честно служили не менее шести лет, не имея иных прав в соответствии с предыдущими положениями о действительной службе. Такой персонал должен платить немного более высокую комиссию за финансирование при получении жилищного кредита VA.
Несмотря на большую путаницу и недопонимание, федеральное правительство обычно не выдает прямые кредиты в соответствии с этим законом. Правительство просто гарантирует кредиты, выданные обычными ипотечными кредиторами (описания которых приведены в последующих разделах) после того, как ветераны самостоятельно организуют кредиты через обычные финансовые круги. Затем Администрация по делам ветеранов оценивает рассматриваемую недвижимость и, если ее устраивает степень риска, гарантирует кредитору потерю основного долга в случае невыполнения обязательств покупателем.
В рамках программы Министерства по делам ветеранов Закон о гражданской помощи военнослужащим защищает военнослужащих от финансовых проблем по ипотечным кредитам, которые могут возникнуть в результате прохождения действительной военной службы, замораживая процентные ставки на уровне 6%.
26 октября 2012 года Департамент по делам ветеранов объявил, что гарантировал 20 миллионов жилищных кредитов с момента создания его программы жилищных кредитов в 1944 году как части первоначального Билля о правах военнослужащих для возвращающихся ветеранов Второй мировой войны. 20-миллионный кредит был гарантирован для дома в Вудбридже, штат Вирджиния , купленного оставшимся в живых супругом ветерана войны в Ираке , который умер в 2010 году. [6] [7]
22 июня 2019 года программа кредитования VA отметила свою 75-ю годовщину с момента принятия первоначального Закона о реабилитации военнослужащих, также известного как GI Bill . Во время празднования Департамент по делам ветеранов объявил, что программа гарантировала 24 миллиона жилищных кредитов VA с момента ее создания. [8]
25 июня 2019 года был подписан Закон о ветеранах войны во Вьетнаме Blue Water Navy 2019 года, временно увеличивающий плату за финансирование VA для действующих военнослужащих и ветеранов с 1 января 2020 года. Закон отменил ограничения на кредиты округа VA для покупателей жилья с полным правом на кредит VA и освободил получателей Purple Heart от уплаты платы за финансирование VA. [9] Несколько членов Конгресса были недовольны принятием закона, написав открытое письмо спикеру Палаты представителей Нэнси Пелоси и лидеру меньшинства Кевину Маккарти с просьбой не оплачивать будущие счета за счет увеличения платы за кредит VA. [10]
В июне 2023 года Комитет по вооруженным силам Палаты представителей одобрил Закон о майоре Ричарде Старе, который позволит ветеранам, получающим медицинскую пенсию до 20 лет службы, получать как полную военную пенсию, так и пособие по инвалидности. Законопроект имеет широкую двухпартийную поддержку, но для того, чтобы стать законом, он требует полной компенсации его предполагаемой стоимости Управлением по бюджету Конгресса в размере 9,75 млрд долларов в течение следующих десяти лет. [11] [12]
11 ноября 2023 года NPR опубликовало расследование в отношении тысяч ветеранов, которые потеряли доход и взяли отсрочку по ипотечным платежам из-за COVID на шесть или двенадцать месяцев, которые затем оказались под угрозой потери своих домов, когда VA в октябре 2022 года прекратило программу частичной оплаты претензий, доступный способ снова начать выплачивать ипотечные кредиты. [13] Около 6000 держателей кредитов VA, взявших отсрочку по COVID, находились в процессе обращения взыскания, а 34 000 имели просрочку. 15 ноября сенаторы США Шеррод Браун , Джон Тестер , Джек Рид и Тим Кейн написали открытое письмо в VA, чтобы немедленно приостановить процесс обращения взыскания по всем кредитам VA, заемщики которых, вероятно, имели бы право на новую программу VA по оказанию помощи ветеранам (VASP). [14] 17 ноября VA впоследствии приостановило обращение взыскания на кредиты VA на шесть месяцев. [15]
Получатели кредитов VA платят VA комиссию за финансирование, чтобы компенсировать стоимость своих кредитов, не требуя первоначального взноса или ипотечного страхования. Ветераны могут быть освобождены от уплаты комиссии за финансирование или получить возврат уплаченных комиссий за финансирование, если они соответствуют одному из пяти критериев, например, получение компенсации по инвалидности VA или получение Пурпурного сердца. [16] Это миф, что компенсация по инвалидности должна составлять какой-то процент, «например, минимум 10%». В разделе 38 «Пособия для ветеранов» говорится: «...38 Свод законов США § 3729. Плата за кредит (c) - (1) Плата не может взиматься в соответствии с настоящим разделом с ветерана, который получает компенсацию (или который, если бы не получение пенсионного пособия или денежного содержания за действительную военную службу, имел бы право на получение компенсацию), или с пережившего супруга любого ветерана (включая человека, погибшего на действительной военной, военно-морской или воздушной службе), который умер от инвалидности, связанной с выполнением служебных обязанностей...» [17] Если ветерану присуждена компенсация по инвалидности после уплаты платы за финансирование, он/она может подать заявление на возврат этой платы за финансирование, при условии, что дата начала инвалидности предшествует дате закрытия ипотечного кредита на жилье.
В августе 2012 года Конгресс принял законопроект, позволяющий ветерану получать пособия по инвалидности ветерана, пока он еще находится на рассмотрении. [ необходима цитата ] Сумма, уплаченная за сбор за финансирование, может быть возвращена ветерану после вынесения решения и получения документов.
Плата за финансирование VA может быть выплачена наличными или включена в сумму кредита. Расходы на закрытие, такие как оценка VA, кредитный отчет , комиссия за обработку кредита, поиск титула, страхование титула , регистрационные сборы, налоги на передачу, сборы за обследование или страхование от рисков, могут не быть включены в кредит. Однако продавец может оплатить их от имени заемщика VA.
В связи с Законом о ветеранах военно-морского флота Вьетнама от 2019 года сбор за финансирование VA уравнивается для всех родов войск с 1 января 2020 года. Для действующих военнослужащих и ветеранов это означает увеличение расходов на финансирование VA на период в 2 года. Если у вас есть инвалидность, связанная со службой, за которую вам выплачивается компенсация от VA, или если вы являетесь пережившим супругом ветерана, который погиб во время службы или от инвалидности, связанной со службой, сбор за финансирование не взимается.
Плата за финансирование VA может быть профинансирована напрямую в максимальную сумму кредита для округа, в котором находится дом. Для последующего использования кредитов VA, если цена продажи и профинансированная плата за финансирование VA в общей сложности превышают максимальную сумму кредита для этого округа, заемщик или продавец должны заплатить плату из своего кармана. Все кредиты VA требуют конфискованного счета для налогов на имущество и страхования домовладельцев, что делает ежемесячный платеж по кредитам VA рассчитанным как платеж PITI .**
Частное ипотечное страхование (PMI) гарантирует обычные ипотечные кредиты на жилье - те, которые не гарантированы правительством. Эта кредитная программа является эквивалентом кредитных программ Федерального управления жилищного строительства (FHA) и VA в частном секторе.
Компания PMI страхует процент от потребительского кредита, чтобы снизить риск кредитора; этот процент выплачивается кредитору, если потребитель не платит и кредитор обращает взыскание на кредит.
Кредиторы решают, нужна ли им частная ипотечная страховка и хотят ли они ее. Если они так решат, это становится обязательным условием кредита. Компании PMI взимают плату за страхование ипотечного кредита; VA страхует кредит бесплатно для покупателя-ветерана (кроме платы за финансирование VA); FHA взимает ежемесячную плату за гарантию кредита. [1]
Заявка на кредит для ветеранов представляет собой стандартизированную форму заявки на кредит 1003, выпущенную Fannie Mae, также известную как форма 65 от Freddie Mac. Заведомое предоставление ложных сведений в заявке на кредит для ветеранов является федеральным преступлением, наказуемым штрафом или тюремным заключением, или обоими наказаниями, в соответствии с положениями раздела 18 Свода законов США, раздела 1001 и последующих.
Для подачи заявления вам понадобятся следующие документы:
Программа Veteran Loan предназначена для ветеранов, которые соответствуют минимальному количеству дней завершенной службы. Некоторые другие требования к программе VA loans [18] и некоторые особые льготы по ипотечным кредитам включают продолжительность службы или обязательство по службе, служебный статус и характер службы. Программа не предусматривает льготы для оставшихся в живых супругов.
У VA нет минимального кредитного рейтинга, используемого для предварительной квалификации на ипотечный кредит, однако большинство кредиторов требуют минимальный кредитный рейтинг не менее 620. [19]
Ветеран, который использовал свое право на покупку дома ранее, может иметь право на покупку другого. Если вы ранее приобрели дом, используя свои льготы VA, то вы все еще можете иметь часть этого «Права», доступного вам для покупки нового дома. Чтобы рассчитать максимальное доступное право, учтите следующее:
Допустимые источники дохода, используемые для получения кредита VA, включают: пенсионный доход, доход социального обеспечения, алименты, алименты и отдельное содержание, BAH, BAS и доход по инвалидности. Компенсация иждивенцев и возмещения (DIC) для оставшегося в живых супруга также может быть включена. Кроме того, стабильный, документально подтвержденный доход от работодателей остается лучшим источником дохода для кредитов VA.
Национальный центр по проблемам бездомности среди ветеранов (NCHAV) запланировал увеличить ориентированную на восстановление помощь, предоставляемую бездомным ветеранам или тем, кто скоро станет таковым, посредством разработки и распространения научно обоснованных программ, политик и передового опыта. Он был создан в 2009 году для поддержки выполнения пятилетнего плана Министерства по делам ветеранов США по искоренению бездомности среди ветеранов. Этот план был рожден из целей и сроков, установленных законодателями, губернаторами, некоммерческими, религиозными и общественными организациями, Конгрессом США, Межведомственным советом США по проблемам бездомности, коммерческими структурами и лидерами филантропов, чтобы положить конец бездомности в Америке и добиться прогресса в обеспечении доступного и стабильного жилья для всех ее жителей.
Ниже приведены четыре основных направления комплексной и организованной работы NCHAV:
{{cite web}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )