Бридж -кредит — это тип краткосрочного кредита , который обычно берется на срок от 2 недель до 3 лет в ожидании соглашения о более крупном или долгосрочном финансировании . [1] [2] В Соединенном Королевстве его обычно называют промежуточным кредитом , [3] также известным как «кредит с предостережением», а также известный в некоторых приложениях как « качелиный кредит». В Южной Африке термин « промежуточное финансирование» более распространен, но используется в более узком смысле, чем в других странах.
Бридж-кредит — это временное финансирование для физического лица или бизнеса до получения постоянного финансирования или следующего этапа финансирования. Деньги от нового финансирования обычно используются для «вывоза» (т.е. погашения) промежуточного кредита, а также для других потребностей в капитализации .
Промежуточные кредиты обычно дороже обычного финансирования, чтобы компенсировать дополнительный риск. Бридж-кредиты обычно имеют более высокую процентную ставку, баллы (баллы по сути представляют собой комиссию, 1 балл равен 1% от суммы кредита) и другие затраты, которые амортизируются в течение более короткого периода, а также различные комиссии и другие «подслащивающие вещества» (например, участие в акционерном капитале). кредитором в некоторых кредитах). Кредитор также может потребовать перекрестного обеспечения и более низкого соотношения кредита к стоимости . С другой стороны, они обычно оформляются быстро с использованием относительно небольшого количества документации.
Бридж-кредиты часто используются для покупки коммерческой недвижимости, чтобы быстро закрыть недвижимость, вернуть недвижимость из-под залога или воспользоваться краткосрочной возможностью для обеспечения долгосрочного финансирования. [4] [5] Бридж-кредиты на недвижимость обычно выплачиваются, когда недвижимость продается, рефинансируется традиционным кредитором, кредитоспособность заемщика улучшается, недвижимость улучшается или достраивается, или когда происходят конкретные улучшения или изменения, которые позволяют произойдет постоянный или последующий раунд ипотечного финансирования. Проблема сроков может возникнуть из-за фаз проекта с разными потребностями в денежных средствах и профилями рисков, а также способностью обеспечить финансирование.
Бридж-кредит аналогичен кредиту твердыми деньгами и частично совпадает с ним . Оба являются нестандартными кредитами, полученными в связи с краткосрочными или необычными обстоятельствами. Разница в том, что твердые деньги относятся к источнику кредитования, обычно это физическое лицо, инвестиционный пул или частная компания, которая не является банком, занимающимся выдачей высокорискованных кредитов под высокие проценты, тогда как промежуточный кредит представляет собой краткосрочный кредит. кредит, который «ликвидирует разрыв» между долгосрочными кредитами.
За типовые сроки до 12 месяцев может начисляться 2–4 балла. Отношение кредита к стоимости (LTV) обычно не превышает 65% для коммерческой недвижимости или 80% для жилой недвижимости, исходя из оценочной стоимости.
Бридж-кредит может быть закрытым, то есть он доступен в течение заранее определенного периода времени, или открытым, поскольку не имеет фиксированной даты погашения (хотя через определенное время может потребоваться выплата). [6]
Промежуточный кредит с первым платежом, как правило, доступен с более высокой LTV, чем промежуточный кредит со вторым платежом, из-за более низкого уровня риска, многие британские кредиторы вообще избегают кредитования со вторым платежом.
Более низкие LTV могут также повлечь за собой более низкие ставки, что опять же представляет собой более низкий уровень андеррайтингового риска, хотя предварительные сборы, судебные издержки кредиторов и оценочные платежи могут оставаться фиксированными.
Бридж-кредиты используются в венчурном капитале и других корпоративных финансах для нескольких целей:
В южноафриканском законодательстве недвижимое имущество передается через систему регистрации в государственных реестрах, известных как Deeds Offices . [9] [10] Учитывая задержки, возникающие в результате процесса передачи, многим участникам сделок с недвижимостью требуется доступ к средствам, которые в противном случае станут доступными только в день регистрации сделки в соответствующем регистрационном бюро.
Промежуточные финансовые компании предоставляют финансирование, которое создает мост между немедленным требованием участника к денежным потокам и возможным правом на получение средств при регистрации в регистрационном бюро. Промежуточное финансирование обычно не предоставляется банками .
Доступны различные формы промежуточного финансирования в зависимости от участника сделки с недвижимостью, которому требуется финансирование. Продавцы недвижимости могут компенсировать доходы от продаж, агенты по недвижимости компенсируют комиссию агентов по недвижимости, а залогодатели компенсируют доходы от дальнейших или обменных облигаций. Промежуточное финансирование также доступно для погашения задолженности по налогам на недвижимость или муниципальным счетам, а также для оплаты трансфертных пошлин .
Краткосрочное финансирование, подобное современным промежуточным кредитам, было доступно в Великобритании еще в 1960-х годах, но обычно только через крупные банки и строительные общества для известных клиентов. [11] Рынок промежуточных кредитов оставался небольшим на протяжении всего тысячелетия, с ограниченным числом кредиторов.
Промежуточные кредиты становятся все более популярными в Великобритании после глобальной рецессии 2008–2009 годов , при этом валовой объем кредитования увеличился более чем вдвое с 0,8 миллиарда фунтов стерлингов в год до марта 2011 года до 2,2 миллиарда фунтов стерлингов в год до июня 2014 года. [ необходима ссылка ] [ ненадежный источник ? ] Это совпало с заметным снижением массового ипотечного кредитования в тот же период, поскольку банки и строительные общества стали более неохотно выдавать ипотечные кредиты. [12] [6]
Общая стоимость непогашенных жилищных кредитов в первом квартале 2016 года составила 1 304,5 миллиарда фунтов стерлингов, увеличившись на 1,0% по сравнению с четвертым кварталом 2015 года и на 3,4% за последние четыре квартала. [13]
По мере роста популярности промежуточных кредитов росли и споры вокруг них. В 2011 году Управление финансовых услуг (FSA) предостерегло покупателей жилья от использования промежуточных кредитов в качестве замены обычных ипотечных кредитов, выразив опасения, что некоторые ипотечные брокеры могут искажать их пригодность. [14]
В Соединенном Королевстве промежуточные кредиты используются как в бизнесе, так и в сфере недвижимости . В первом случае они обычно используются для высвобождения капитала с целью увеличения денежного потока . В последнем случае они используются грузчиками для «разрыва» цепочек собственности, обеспечивая краткосрочный источник финансирования в случае задержки между датами продажи и завершения строительства, покупателями, делающими ставки на недвижимость на аукционе , а также арендодателями и собственниками недвижимости. застройщикам обеспечить финансирование ремонта для быстрой продажи [12] или отремонтировать недвижимость, которая считается непригодной для проживания, до получения обычного ипотечного финансирования.
Промежуточные кредиты могут быть обеспечены в качестве первого или второго залога под залог недвижимости, включая коммерческую недвижимость , недвижимость, сдаваемую в аренду, ветхое имущество, а также землю или участки под застройку. Срок кредита обычно составляет до 18 месяцев, при этом сложные проценты начисляются ежемесячно; как таковые, они часто дороже, чем другие виды обеспеченного ипотечного кредита. [12]
Промежуточные кредиты определяются как «открытые» или «закрытые». Кредит закрывается, если у заемщика есть четкий и надежный план погашения или стратегия выхода, например, продажа обеспечения кредита или долгосрочное финансирование. [15] Открытые промежуточные кредиты более рискованны как для заемщика, так и для кредитора из-за большей вероятности дефолта .
Промежуточные кредиты, обеспеченные первым залогом недвижимости, в которой будет проживать заемщик или близкий член семьи, считаются регулируемыми ипотечными договорами и, следовательно, регулируются Управлением по финансовому регулированию и надзору (FCA). [16] Промежуточные кредиты, продаваемые арендодателям и застройщикам, как правило, не регулируются; однако, если арендатор арендуемого имущества, под которое предоставляется кредит, является или будет близким членом семьи заемщика, регулирование FCA по-прежнему будет применяться. [17]
Исключение в настоящее время существует в случае объектов смешанного использования, когда заемщик или близкий родственник будет занимать менее 40% объекта недвижимости. Однако в марте 2016 года Великобритания будет вынуждена привести существующее законодательство в соответствие с европейским в соответствии с Общеевропейской директивой об ипотечном кредитовании (MCD). Поскольку MCD не признает пороговые значения использования при определении регулируемого контракта, в настоящее время неясно, будет ли продолжать применяться «правило 40%». [18]