Обслуживание кредита — это процесс, посредством которого компания (ипотечный банк, обслуживающая фирма и т. д.) собирает проценты, основную сумму долга и платежи условного депонирования от заемщика. В Соединенных Штатах подавляющее большинство ипотечных кредитов обеспечено правительством или спонсируемыми государством организациями (GSE) посредством покупки Fannie Mae , Freddie Mac или Ginnie Mae (которые приобретают кредиты, застрахованные Федеральным жилищным управлением (FHA) или гарантированные Департаментом по делам ветеранов (ВА)). Поскольку GSE и частные инвесторы в кредиты обычно не обслуживают приобретаемые ими ипотечные кредиты, банк, продающий ипотеку, обычно сохраняет за собой право обслуживать ипотеку в соответствии с генеральным соглашением об обслуживании.
Платежи, собранные ипотечной службой , переводятся различным сторонам; Распределения обычно включают уплату налогов и страховок из депонированных средств, перевод основной суммы долга и процентов инвесторам, владеющим ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (или другими типами инструментов, обеспеченных пулами ипотечных кредитов), а также перевод комиссий ипотечным гарантам, доверительным управляющим и другим третьим лицам. предоставление услуг. Уровень обслуживания варьируется в зависимости от типа кредита и условий, согласованных между обслуживающей организацией и инвестором, обращающимся за их услугами, и может также включать такие виды деятельности, как мониторинг просрочек, урегулирование/реструктуризация и осуществление лишения права выкупа.
В обмен на выполнение этих действий обслуживающая компания обычно получает предусмотренные договором комиссии за обслуживание и другие дополнительные источники дохода, такие как плавающие платежи и пени за просрочку платежа. Обслуживание ипотечных кредитов стало «гораздо более прибыльным во время жилищного бума», и некоторые поставщики услуг ориентировались на заемщиков, «менее склонных к своевременному осуществлению платежей», чтобы получить больше пени за просрочку платежа. [1]
Сервисеры (обслуживающие компании) обычно получают компенсацию в виде процента от неоплаченного остатка по кредитам, которые они обслуживают. Ставка комиссии может составлять от одного до сорока четырех базисных пунктов в зависимости от размера кредита, обеспечена ли он коммерческой или жилой недвижимостью, а также уровня требуемого обслуживания. Эти услуги могут включать в себя (но не ограничиваются) отчеты, аресты, сборы, налоговую отчетность и другие требования.
Компании признают права на обслуживание как отдельные активы или обязательства, когда право собственности на эти права по договору отделено от права собственности на соответствующий кредит. Стоимость, признанная за права на обслуживание, основана на чистой приведенной стоимости ожидаемых денежных потоков, полученных от обслуживания, за вычетом суммы, которая потребуется для адекватного вознаграждения обслуживающего лица (включает ожидаемую стоимость обслуживания плюс размер прибыли, требуемый участниками рынка). . Стоимость обслуживания активов или обязательств очень чувствительна к процентным ставкам из-за взаимосвязи между процентными ставками и ожидаемыми предоплатами (т.е. рефинансированием кредита). Это связано с тем, что при рефинансировании кредита плата за обслуживание и другие преимущества обслуживания прекращаются, что делает стоимость этих активов чрезвычайно нестабильной. По этой причине компании, владеющие большими объемами прав на обслуживание, как правило, хеджируют стоимость этих прав на обслуживание, используя чувствительные к процентным ставкам производные инструменты, такие как процентные свопы и свопы .
Чтобы эти компании существовали, им необходимо использовать программное обеспечение. Существует множество компаний, занимающихся программным обеспечением для обслуживания кредитов, и они, как правило, сосредотачиваются на конкретной отрасли, такой как финансовые учреждения общественного развития (CDFI), коммерческие кредиты , жилищные кредиты и кредиты на многоквартирные дома. Чтобы предоставить эти решения, поставщики сотрудничают с компаниями и разрабатывают системы с учетом их сложности. Некоторые из этих систем могут состоять из тысяч программ и могут считаться одними из самых сложных программных систем, когда-либо созданных.
Wells Fargo , PNC Financial Services , Bank of America , JPMorgan Chase , Ocwen Financial Corporation — примеры крупных компаний, занимающихся обслуживанием кредитов. [1]