Районы общественных учреждений (CFD), более известные как Мелло-Роос , представляют собой специальные округа , созданные местными органами власти в Калифорнии для получения дополнительного государственного финансирования. Округа, города, специальные округа, органы объединенной власти и школьные округа в Калифорнии используют эти финансовые округа для оплаты общественных работ и некоторых общественных услуг. [1]
Закон об общественных объектах был законом, принятым Законодательным собранием штата Калифорния в 1982 году . Анхелес).
Когда в 1978 году в Калифорнии было принято Предложение 13 , оно ограничило ставку налога на недвижимость и возможность местных органов власти увеличивать оценочную стоимость недвижимости не более чем на коэффициент годовой инфляции. В результате бюджет на коммунальные услуги и строительство общественных объектов не мог продолжаться в прежнем режиме. Новые способы финансирования местных общественных улучшений и услуг были рассмотрены и приняты Законодательным собранием штата Калифорния . [2] Налог Мелло-Рооса — это земельный налог , который обходит Предложение 13 (которое ограничивает налоги на недвижимость на основе оценочной стоимости недвижимого имущества), поскольку он не взимается с оценочной стоимости недвижимого имущества.
Предложение Калифорнии 218 (1996 г. ) согласно конституции требует одобрения двух третей (2/3) избирателей для одобрения формирования округа общественных объектов Мелло-Роос. В тех случаях, когда число зарегистрированных избирателей в округе общественных объектов очень мало, необходимые выборы проводятся как выборы собственника недвижимости. Иногда застройщик является единственным «избирателем» на таких выборах собственника недвижимости, которые одобряют налог Мелло-Рооса.
После одобрения формируется район общественных объектов Мелло-Роос. После формирования специальный налог (отличный от обычного налога на имущество) взимается со всей собственности в пределах района социальных объектов. Специальный налог Мелло-Роос взимается в дополнение к обычному адвалорному налогу на недвижимость. Специальный налог Мелло-Роос основан на формуле, специфичной для этого округа и одобренной в ходе разбирательства. Формула может основываться на различных факторах, но не может основываться на стоимости имущества. На практике в большинстве районов общественных объектов Мелло-Роос специальный налог основывается на ряде общих формул, таких как площадь улучшений, близость к конкретному улучшению или площадь участка. Это прописано в «Ставке и методе распределения» специального налога, которая является юридическим документом, утверждаемым в производстве.
Эти районы можно использовать для оплаты текущих услуг (например, улучшения ландшафтного дизайна на территории сообщества). Или, в случае одобрения избирателями, специальный налог может использоваться в качестве обеспечения для выпуска муниципальных облигаций (долгов), обеспеченных землей. Если долг будет одобрен, специальный налог будет погашать основную сумму облигации и проценты каждый год. [3]
Районы общественных объектов Мелло-Роос могут оплачивать следующие общественные улучшения и услуги: улицы, воду, канализацию и дренаж, электричество, инфраструктуру, школы, парки и полицейскую охрану новых развивающихся территорий.
Существует противоречивая информация о том, вычитаются ли налоги Мелло-Рооса из федерального подоходного налога и налога штата. Как правило, вычету подлежат только «адвалорные» налоги на недвижимость (в зависимости от стоимости недвижимости). Налоги Мелло-Рооса не являются адвалорными налогами на недвижимость, а, скорее, представляют собой фиксированные налоги на земельные участки . Однако IRS заявило, что:
Начисления на владельцев недвижимости, основанные не на оценочной стоимости имущества, могут подлежать вычету, если они взимаются в целях общественного благосостояния соответствующим налоговым органом по одинаковой ставке с владельцев всего имущества, находящегося в юрисдикции налогового органа, и если начисления не предназначены для местных пособий (за исключением расходов на содержание или процентов). [4]
Калифорния использует федеральный стандарт вычета налога на имущество из подоходного налога штата. [5] В любом случае налогоплательщик несет бремя доказывания того, что вычет налогов Мелло-Рооса подпадает под эти критерии при проверке.
Многие общины, которым требуются новые школы или другая общественная инфраструктура, такая как общественные парки и дороги, взимают налоги Мелло-Роос в качестве альтернативы (или в дополнение к) сборам за воздействие , выплачиваемым непосредственно застройщиками. Хотя налоги на недвижимость обычно взимаются в процентах от оценочной стоимости участка, налог Мелло-Рооса взимается независимо от оценочной стоимости имущества (налог на земельный участок) и на него не распространяются ограничения по ставке налога на имущество согласно Предложению 13. [6]
Многие старые общины ввели налоги Мелло-Роос на территории, в которых есть старые дома, ранее не облагавшиеся налогами Мелло-Роос. Это делается, когда доходы от налога на имущество не достигают того, что местное правительство считает «необходимым», или когда расходы увеличиваются, например, из-за возросшего бремени, вызванного зарплатами и льготами государственных служащих (включая пенсии). Многие округа общественных учреждений также продлевают срок действия налогов Мелло-Роос и повышают существующие налоги Мелло-Роос. В соответствии с Предложением 218 (1996 г.) для увеличения или продления налога Мелло-Рооса требуется одобрение двух третей (2/3) избирателей .
Предложение 218 было инициативной поправкой к конституции, одобренной избирателями Калифорнии 5 ноября 1996 года. Названное « Закон о праве голоса по налогам » [7] Предложение 218 было конституционным продолжением Предложения 13. Предложение 218 включает в себя положение, конституционно резервирующее местным избирателям право использовать инициативные полномочия для снижения или отмены любых местных налогов, сборов, сборов или сборов , включая положение о значительном снижении требования к подписанию петиции, чтобы квалифицировать ту или иную меру в бюллетене для голосования. [8]
Налог или сбор Мелло-Рооса, взимаемые для финансирования услуги , как правило, подлежат уменьшению или отмене с использованием полномочий местной инициативы в соответствии с Предложением 218, включая значительно уменьшенное требование о подписании петиции в соответствии с ним. Это предоставляет местным избирателям в округе общественных учреждений легкодоступное законодательное средство решения проблем неравенства, связанного с финансированием местных общественных услуг в сообществе.
Примеры того, когда снижение или отмена налога Мелло-Рооса на услуги может быть целесообразным, включают случаи, когда избиратели желают ликвидировать или сократить государственные услуги, в настоящее время предоставляемые местным правительством, когда избиратели полагают, что определенные общественные услуги, в настоящее время предоставляемые местным правительством, могут быть более ценными. экономически эффективно осуществляется частным сектором, например, местной ассоциацией собственников недвижимости, где избиратели ранее не голосовали на зарегистрированных выборах избирателей по налогу Мелло-Рооса и где избиратели считают, что они несут непропорциональное и/или несправедливое налоговое бремя по сравнению с другими членами сообщества.
Налог или сбор Мелло-Рооса, взимаемый для погашения облигаций, является юридически более сложной ситуацией, поскольку проблемы обесценения федерального контракта могут препятствовать осуществлению местных инициативных полномочий в соответствии с Предложением 218. В таких ситуациях обычно необходима консультация юриста . Местная компенсационная инициатива в соответствии с Предложением 218 является альтернативным вариантом при наличии проблем с обесценением контракта.
{{cite journal}}: Требуется цитировать журнал |journal=( помощь ){{cite web}}: Отсутствует или пусто |title=( помощь )