Послания о продаже , в шотландском имущественном праве , представляют собой ряд официальных писем между двумя сторонами, Покупателем и Продавцом, содержащих договор купли-продажи для передачи материального наследуемого имущества (земли) в Шотландии . Термин «земля» в этой статье включает здания и другие сооружения на земле. [1]
Образцы официальных писем доступны для просмотра на веб-сайтах Юридического общества Шотландии и Группы стандартизации собственности. [2]
Послания о продаже образуют первый из трех этапов, необходимых для законной передачи права собственности на землю в Шотландии. Три этапа таковы:
Договорная стадия или официальные документы о продаже создают только связывающие личные обязательства (и их соответствующие личные права ), которые подлежат исполнению в соответствии с обязательственным правом ( шотландское договорное право ). Эти обязательства обычно включают в себя, среди прочего, обязательство Продавца предоставить распоряжение о передаче права собственности и обязательство Покупателя уплатить покупную цену, а также обязательство Покупателя принять поставку предоставленного распоряжения.
Обязательства по договору являются личными правами, правами in personam , поэтому договор сам по себе не создает и не передает реальное право собственности. [3] Это происходит потому, что шотландское право следует принципу traditionibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur : право собственности передается путем поставки (или иной передачи), а не простым договором. [4]
Только передача права собственности , как отдельный юридический акт, может осуществить передачу, согласованную в соответствии с договором между сторонами. Помимо того, что шотландское право является системой traditio , оно также использует принцип «абстракции», что означает, что передача права собственности зависит от причины передачи. [5]
В шотландском законодательстве признанными основаниями для передачи земли являются:
Действительность передачи (передачи имущества) не зависит от действительности причины передачи, как описывает Виконт Стэр [6] : [7]
«Мы не следуем этой тонкости аннулирования актов, потому что они sine causa … и поэтому рассказы, выражающие причину расположения , никогда не исследуются, потому что, хотя причины и нет, расположение хорошее». [8]
Таким образом, Шотландия отличается от юрисдикций общего права, таких как Англия и Уэльс, тем, что требует стадии передачи права собственности, а также заключения договора. Хотя передача права собственности может быть действительной независимо от договора, причины недействительности договора могут также распространяться на признание передачи права собственности недействительной как vitium reale . Это может возникнуть в определенных случаях мошенничества или когда у Продавца отсутствует правоспособность. [9]
Первый этап добровольной передачи земли, как описано выше, обычно носит договорной характер, когда стороны договариваются о формальном договоре купли-продажи между владельцем (Продавцом) и Покупателем. В шотландском праве этот договор известен как послания о продаже и обычно представляет собой серию официальных писем с предложениями и оговорками каждой стороны (содержащими условия, которые должны быть соблюдены любой из сторон). В случае материальной наследуемой собственности характер использования ее собственности будет отражаться в посланиях о продаже, особенно если недвижимость является жилой или коммерческой.
Согласно Закону о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года, для создания договора о передаче, изменении или прекращении реального права на землю требуется письменный документ. [10] Поскольку право собственности является реальным правом, требуется письменный договор. В отличие от обычных договоров, которые образуют один документ, договор излагается в нескольких письмах, посланиях . Послания о продаже можно считать действительным письменным договором, поскольку покупатель сделал предложение в одном документе, а продавец принял его в другом. [11]
Лицо не может заключить договор устно или каким-либо иным способом в отношении продажи наследуемого имущества, кроме как в письменной форме, подписанной дарителем (т. е. Продавцом в официальных письмах о продаже) [12] или посредством использования электронных документов, соответствующих разделу 9B Закона 1995 года. [13]
Договор может быть составлен с помощью электронных документов, например, по электронной почте, если они надлежащим образом оформлены в соответствии с разделом 9B Закона о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года. Этот электронный документ должен быть заверен стороной, отправляющей его (т. е. Покупателем/Продавцом), и соответствовать всем требованиям, предъявляемым шотландскими министрами (юридическое название шотландского правительства) . [14] Заверенный означает:
«Закон о требованиях к написанию (Шотландия) 1995 г., раздел 9B»
(2) Электронный документ считается заверенным лицом, если электронная подпись этого лица —
(а) включен в электронный документ или логически связан с ним,
(б) был создан лицом, которым он якобы был создан , и
(c) относится к такому типу и удовлетворяет таким требованиям (если таковые имеются), которые могут быть предписаны шотландскими министрами в постановлениях ». [15]
Правительство Шотландии ввело правила для электронных документов в соответствии с Правилами об электронных документах (Шотландия) 2014 года (SSI 2014/83). Согласно Правилам 2014 года, только «продвинутая электронная подпись» может быть электронной подписью, которая требует «сложной технологии» [16] и должна соответствовать Правилам об электронных подписях 2002 года. Юристы в Шотландии имеют доступ к продвинутой технологии электронной подписи через свою смарт-карту Law Society of Scotland, поэтому могут подписывать эти документы от имени своего клиента. [17]
В шотландском праве договор создается, когда предложение одной стороны принимается другой стороной (иногда это формулируется как «предложение + акцепт = договор»). Однако, как обсуждалось выше, этот договор должен быть заключен в письменной форме, если он подразумевает передачу права собственности в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года.
Покупатель часто включает условия, которые должны быть выполнены в его предложении в официальных письмах. В жилой недвижимости это обычно делается путем включения в предложение шотландских стандартных положений (см. ниже), которые включают такие условия, как возможность ознакомиться с отчетами о недвижимости или включение любого движимого имущества (например, бытовой техники ) в продажу недвижимости. [18] Такие условия могут быть отлагательными , что будет препятствовать созданию юридически обязывающего договора до тех пор, пока условия не будут выполнены.
Продавец имущества может принять предложение Покупателя о покупке напрямую как акцепт de plano . Однако обычно общепринятой практикой является квалификация акцепта путем выдвижения дополнительных условий. Когда продавец делает квалифицированный акцепт, шотландское право рассматривает это как новое предложение, предложение о продаже, которое Покупатель затем должен принять de plano или выпустить новое предложение о покупке с дополнительными или измененными условиями; предложение о покупке фактически «уничтожается» квалифицированным акцептом или предложением о продаже и не может быть использовано Продавцом. [19] Это создает эффект «пинг-понга» из серии предложений о продаже/предложений о покупке между двумя сторонами, также называемых посланиями, без формально согласованного договора, пока одна из сторон не примет предложение de plano другой стороны. Окончательное предложение и письма о акцепте de plano образуют договор купли-продажи в шотландском праве, поэтому договор называется посланиями (т. е. письмами) о продаже .
Можно квалифицировать предложение о покупке/квалифицированное принятие с помощью временных ограничений для принятия, где формулировка четко используется для другой стороны, чтобы определить крайний срок. [20] Однако новое встречное предложение, сделанное в течение временного ограничения, «уничтожит» временной предел квалифицированного принятия. Если временной предел не установлен, предложение или встречное предложение прекращает свое действие для принятия по истечении разумного времени. [21]
Когда сторона принимает предложение другой стороны купить/продать de plano , то создание обязывающего договора вступает в силу с момента его отправки или отправки в документооборот без возможности возврата (например, DX ), а не с момента его получения другой стороной. Это связано с применением доктрины, известной как Правило почтового принятия в шотландском праве. [22]
Комиссия по праву Шотландии опубликовала отчет в 2018 году ( Отчет об обзоре договорного права: формирование, толкование, средства правовой защиты от нарушения и штрафные санкции, отчет SLC 252) , рекомендующий отмену правила почтового приема и замену его новым установленным законом режимом, с которым можно ознакомиться в виде проекта на веб-сайте Комиссии по праву Шотландии. [23] На момент написания статьи еще неизвестно, будет ли этот законопроект, сопровождающий отчет, внесен в шотландский парламент . [24]
В соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года не существует требования отзывать оферту или квалифицированное принятие в официальной письменной форме. [25]
В шотландском законодательстве сторона не может отозвать свои собственные квалификации в отношении оферты после того, как эти квалификации были получены другой стороной, а затем направить новое согласие de plano на оферту другой стороны в попытке создать действительный договор, который не мог быть заключен ранее. [26]
В деле MacMillan v Caldwell [27] лорд Кирквуд постановил, что как только одна из сторон указала, что она больше не готова заключать договор, другая сторона не может создать договор, приняв de plano существующую оферту. [28] Однако бремя доказывания того, что своевременное уведомление об отзыве оферты было направлено агенту другой стороны до того, как будет сделано какое-либо действительное акцепт de plano, будет лежать на стороне, сделавшей оферту . [29]
В общем праве, после дела Уинстона против Патрика , [30] предоставление распоряжения заменяет любые личные обязательства в договоре, даже если они носят сопутствующий характер. Закон о контрактах (Шотландия) 1997 года изменил это правило общего права, так что официальные письма больше не заменяются официальным письмом. [31] Однако многие правообладатели по-прежнему включают использование двухлетнего пункта о замене в официальные письма о продаже, чтобы гарантировать, что договорные обязательства прекращаются через 2 года, а не по отрицательной давности в соответствии с Законом о давности и исковой давности (Шотландия) 1973 года. [32] Важно отметить, что использование этого пункта будет применяться как к обязательствам Покупателя, так и к обязательствам Продавца по договору. [33]
В случае с жилой недвижимостью Продавец выставит недвижимость на продажу на рынке через агента по недвижимости или юридическую фирму. [34]
В зависимости от характера жилой недвижимости продавец, как правило, должен получить отчет о доме (включая анкету и отчет об обследовании) при выставлении недвижимости на рынок, [35] за исключением: [36]
Продавец может рекламировать недвижимость на рынке по фиксированной цене или использовать систему слепых торгов, при которой несколько оферентов молчаливо делают ставки друг против друга, не зная о предлагаемой цене покупки другого оферента. [37]
Оферент, если он желает приобрести недвижимость, должен представить официальное письменное предложение через своего адвоката агентам Продавца о покупке жилой недвижимости. [38] В предложении будет указана цена предложения и любые условия, которые должен выполнить Продавец, такие как предоставление Покупателю отчетов о недвижимости или включение любого движимого имущества (например, бытовой техники ) в продажу недвижимости. [39] Только движимое имущество, которое присоединилось к наследуемому имуществу, будет автоматически включено в передачу.
Продавец устанавливает дату закрытия , дату, в которую Продавец решает прекратить получать предложения. [40] Затем Продавец рассматривает предложения, сделанные потенциальными покупателями, выбирает предпочтительного покупателя и отвечает на предложение этого предпочтительного покупателя. [41]
Этот ответ, называемый акцептом, может принять предложение напрямую, известное как простое или de plano акцепт, приводящее к обязательному договору между сторонами в шотландском праве. Однако обычно первоначальный ответ Продавца представляет собой квалифицированное акцепт , чтобы избежать создания обязывающих посланий о продаже на ранней стадии. [42] Без de plano акцепта напрямую на условия любой из сторон нет обязательного договора.
Послания в недавно построенных домах обычно предлагаются Застройщиком по фиксированной цене в соответствии со стандартной формой Предложения о продаже, выпущенной Продавцом. [43] Условия предложения не подлежат обсуждению, и Покупатель должен получить юридическую консультацию перед подписанием документа, поскольку это акцепт de plano приводит к юридически обязательному договору в Шотландии. [44]
Из-за индивидуальной природы предложений о продаже/предложений о покупке, в основном из-за дискретной природы жилых объектов, система официальных писем в жилой недвижимости стала подвержена усложнению. Со временем стандартные стили (шаблоны) стали использоваться на местах и во всех шерифских округах в попытке упростить стадию официальных писем. [45] Комитет по имуществу Юридического общества Шотландии продолжил эту работу, которая завершилась публикацией Шотландских стандартных положений .
Они доступны для просмотра онлайн вместе с публичными рекомендациями на веб-сайте Юридического общества Шотландии. [46] Сегодня шотландские стандартные положения фактически стали «национальными условиями продажи» [47], несмотря на их недавнее завершение в декабре 2014 года и начало использования 5 января 2015 года.
Стандартные шотландские положения зарегистрированы в качестве публичного документа в Книгах совета и сессии для всех юристов в Шотландии, чтобы они могли включать их в официальные заявления о продаже для упрощения процесса. [48] Однако ничто не мешает юристу использовать свои собственные тексты в официальных заявлениях о продаже имущества.
Сделки с коммерческой недвижимостью могут включать разрешения на планирование и другие юридические требования в соответствии с законодательством о планировании до использования земли в качестве коммерческой недвижимости. Таким образом, в официальных документах коммерческой недвижимости могут быть многочисленные условия и сложные положения, что приводит к большому количеству договорных переговоров.
Группа по стандартизации собственности была сформирована четырьмя юридическими фирмами: CMS (ранее известной как Dundas & Wilson ), Dentons (ранее известной как Maclay Murray & Spens ), Pinsent Masons (ранее известной как McGrigors ) и Shepherd and Wedderburn в 2001 году в целях совместной разработки общих согласованных стилей (шаблонов) для сделок с коммерческой наследуемой собственностью в Шотландии. [49] Эти шаблоны доступны для просмотра на веб-сайте Группы по стандартизации собственности. [50]
Коммерческие сделки обычно осуществляются путем обмена проектом соглашения между агентами сторон, что в настоящее время обычно осуществляется онлайн с использованием защищенного облачного программного обеспечения , где агенты обеих сторон могут вносить поправки в документ, или путем обмена проектами документов по электронной почте между агентами до согласования проекта официального письма о продаже. [51] Затем стороны или их уполномоченные агенты могут официально подписать и связать стороны договором в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года.
Наследственное имущество также может быть продано на аукционе, который в шотландском праве называется roup . Продавец готовит стандартный договор, который выставляется участникам торгов до начала аукциона. [52] Победитель торгов на roup подписывает протокол вступления в силу и предпочтения, чтобы связать себя с заранее подготовленным договором, и становится Покупателем. [53]
После того, как переговоры сторон по контракту завершены, контракт будет действительно создан, где, как обсуждалось выше, сторона делает простое принятие предложения другой стороны, которое может включать принятие любых предыдущих квалифицированных условий принятия/предложения. Этот момент известен как заключение официальных писем и завершает договорную стадию добровольной передачи земли.
Заключение официальных писем обычно занимает несколько недель из-за процесса должной осмотрительности , который каждая сторона должна провести перед созданием юридически обязывающего соглашения. [54] Однако стороны получают личное право в соответствии с договорным правом только после заключения официальных писем; т. е. до этого момента контракт не существует. После заключения официальных писем у Покупателя будет только личное право в отношении Продавца, а не реальное право (право in rem) .
Однако стороны могут перейти к этапу передачи права собственности . После заключения официальные письма, как подлежащий исполнению договор, могут быть отозваны только путем письменного освобождения обеих сторон. [55] Если стороны желают внести поправки, а не освободить текущие официальные письма, чтобы заключить новый договор, они могут обратиться в суд шерифа или сессионный суд с просьбой о выдаче постановления об исправлении в соответствии с разделом 8 Закона о правовой реформе (разные положения) (Шотландия) 1985 года. [56]
Полная и абсолютная гарантия (в других юрисдикциях называемая гарантией ) подразумевается законом в официальных письмах о продаже. [57] Это означает, что Продавец гарантирует (т.е.: гарантирует) следующие четыре гарантии:
На практике эти гарантии часто предоставляются в прямой форме, что может изменять или дополнять подразумеваемые гарантии Продавца, например, использование шотландских стандартных положений. [58] В маловероятном случае, если в официальных письмах ничего не говорится о гарантиях, будут применяться гарантии, подразумеваемые законом.
Продавец гарантирует, что он может законным образом передать право собственности Покупателю. [59] Гарантия также покрывает, что право собственности Продавца (титул) является абсолютно действительным, не может быть оспорено или исключено из возмещения Хранителя Реестра Шотландии . [60] [61] Хьюм, институциональный писатель и источник права в Шотландии, говорит, что Продавец также должен предоставить Покупателю доказательства того, что титул является действительным. [62]
Ордер должен охватывать всю передаваемую собственность, то есть: Продавец должен владеть всей землей, которая согласована для передачи в соответствии с Посланиями о продаже. Пример этого можно часто найти в судебной практике, где Продавец договаривается о передаче всей земли, то есть coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли), но права на полезные ископаемые, обнаруженные в слоях земли как отдельный обычный доход , принадлежат не Продавцу, а третьей стороне, но будут гарантированы для передачи Покупателю. [63]
В случае нарушения этой гарантии Покупатель может расторгнуть Миссивы продажи, тем самым прекратив действие договора между двумя сторонами. После дела Holms v Ashford Estates Ltd [ 64] установлено, что гарантия о том, что переданная земля пригодна для целей, о которых Покупатель сообщил Продавцу, не подпадает под эту гарантию.
Продавец гарантирует, что на передаваемую землю не существует никаких меньших вещных прав, за исключением договоров аренды. [65]
Договоры аренды имеют противоречивые юридические полномочия относительно того, покрываются ли они гарантией не меньших реальных прав продавца. Более старые юридические полномочия из судов Королевства Шотландия 16-го и 17-го веков , по-видимому, предполагают, что подразумеваемая гарантия не распространяется на договоры аренды. Обоснованием этого было то, что исторически феодальные владельцы редко занимали землю, которой владели, которая часто сдавалась в аренду или передавалась вассалам через субинфеодацию , поэтому гарантия того, что земля не имеет меньших реальных прав, не была актуальной. [66] [67]
Однако Юм , институциональный писатель и источник права в Шотландии, писал, что эта гарантия будет распространяться только на аренду на очень длительный срок, с низкой арендной платой или когда аренда дает арендатору широкие полномочия по управлению землей. [68]
Современным источником авторитета в этой области является дело Lothian and Border Farmers Ltd v M'Cutcheon [69] , которое последовало за старыми авторитетами, согласно которым аренда не покрывается гарантией. Однако существует академическая критика, что это решение было неверным и остается решением первой инстанции Внешней палаты Сессионного суда . [70]
В любом случае, юристы по передаче права собственности часто добавляют к письмам пункт, как это сделано в шотландских стандартных положениях, о том, что имущество будет предоставлено продавцу для въезда и свободного владения. [71]
Права супруга на проживание в соответствии с Законом о супружеских домах (защита семьи) (Шотландия) 1981 года сродни установленному законом квазиреальному праву, и неясно, включено ли это в гарантию. [72] В любом случае, стандартной практикой является включение в официальные письма термина, касающегося прав на проживание, как это сделано в шотландских стандартных положениях. [73]
В 1835 году было окончательно установлено, что реальные условия, такие как сервитуты и обременения, покрываются абсолютной гарантией, предоставляемой Продавцом. [74] В настоящее время в законе подразумевается, что Продавец гарантирует, что на имущество не распространяются никакие реальные условия, если: [75]
Все три теста должны быть выполнены для того, чтобы иск в рамках гарантии был успешным против неизвестного реального состояния. [76]
На практике проверки должной осмотрительности агентами каждой стороны должны выявлять любые ранее неизвестные реальные условия до заключения официальных сообщений. При определении осведомленности суд будет смотреть, помешали ли «небрежность и непростительное невежество» [77] Покупателя (в переводе с шотландского : небрежность и непростительное невежество) ему иметь фактическую осведомленность; если это так, суд может постановить, что у Покупателя была конструктивная осведомленность, осведомленность, основанная на проявлении разумной осмотрительности. [78]
Таким образом, считается, что Покупатель знает и ожидает реальных условий стандартного типа. [79] Если Продавец утверждает , т. е. представляет суду фактическое заявление, что Покупатель знал об условиях на дату заключения официальных писем, Продавец должен доказать это бремя доказывания самостоятельно. [80]
Если суд установит, что покупатель действовал с халатностью и непростительной неосведомленностью, тем самым отклонив гарантийное требование, стороны, действовавшие через адвоката, могут в качестве альтернативы подать иск против агента, осуществлявшего продажу, за профессиональную халатность .
Четвертая гарантия гарантирует, что Продавец не предпримет никаких будущих действий, которые могли бы нанести ущерб договорному праву собственности Покупателя. Продавец нарушит свою гарантию, если предоставит последующее распоряжение другому лицу или впоследствии предоставит меньшие реальные права на землю третьим лицам после того, как Покупатель получил их распоряжение. Эта гарантия перестает быть актуальной, как только право собственности законным образом переходит к Покупателю после регистрации распоряжения. [81]
Если Покупатель позже обнаружит скрытый дефект в своем титуле, может оказаться невозможным отследить Продавца или его предшественников после завершения или дату вступления , когда Покупатель заплатил покупную цену, а Продавец выдал распоряжение (обычно это делается в тот же день). [82] Таким образом, эффективность гарантии как средства правовой защиты для Покупателей, позже обнаруживших скрытые дефекты в титуле собственности, ограничена. Точка, в которой гарантия становится принудительно исполнимой, также является предметом противоречивых юридических и академических мнений. Белл, институциональный писатель, считает, что:
«Покупатель имеет абсолютное право на хороший титул... и если он не отказался от этого права недвусмысленно, он не обязан... ждать, пока его право будет оспорено. Это является достаточным основанием для исключения из титула, если он подлежит оспариванию» [83]
Однако к этому правилу имеются оговорки, например, требование о том, чтобы против Покупателя был подан иск о выселении.
Вопреки широко распространенному мнению юристов по передаче права собственности, [84] не существует требования о выселении для обеспечения гарантии, изложенной в Посланиях о продаже. [85] Судебное выселение в определении шотландского права, вытекающем из римского права , не является обычным пониманием слова «выселение» , когда арендатор выселяется из собственности арендодателя.
Вместо этого, судебное выселение происходит, когда истинный владелец собственности заявляет о своем праве собственности. Иск о выселении должен быть подан в суд истинным владельцем земли и не может быть подан Покупателем или Покупателем, подающим декларант (т. е. судебный иск, требующий от Суда вынести юридическое решение по делу). Если Хранитель Реестров Шотландии использует свои полномочия по исправлению Земельного Реестра, это также считается судебным выселением в целях обеспечения безопасности. [86]
Требования к судебному выселению или серьезной угрозе выселения со стороны того, кто имеет более высокий титул, различаются , когда сторона полагается на ордера в распоряжении . [87] Ордер на распоряжение был недавно рассмотрен Верховным судом в деле Моррис против Рэя, которое теперь требует выселения (вмешательства в право собственности покупателя) или угрозы выселения со стороны того, кто имеет более высокий титул (право) на землю . [88] [89]
Обычно доставка распоряжения с warrandice заменяет warrandice Missives of Sale, предоставленное Продавцом. Однако есть три сценария, когда Warrandice of Missives of Sale продолжает быть актуальным:
1) Отсрочка урегулирования. Без вынесения решения о распоряжении Покупатель может полагаться только на гарантию, содержащуюся в официальных письмах о продаже.
2) Отказ от сделки после получения официальных заявлений о продаже. Если после получения официальных заявлений о продаже сделка отменена (т. е. не выдано распоряжение), покупатель все равно может использовать официальные заявления о продаже.
3) Договорное положение в посланиях, прямо запрещающее непреодолимую силу гарантии. Условия также могут быть принудительно исполнены в соответствии с Законом о контрактах (Шотландия) 1997 года.
Средство
Если гарантийные письма о продаже были нарушены и все еще подлежат исполнению, см. выше, Покупатель обычно может аннулировать Гарантийные письма (т. е. расторгнуть договор) и/или обратиться за средствами правовой защиты (A) возбудить иск о конкретном исполнении и/или (b) потребовать возмещения убытков за нарушение личного обязательства. Однако, если нарушенный ордер был позитивным обязательством Продавца, обычно в Гарантийных письмах о продаже это обязательство предоставить распоряжение, Продавцу предоставляется разумный период для выполнения обязательства.
Расторжение (т. е. прекращение) Миссивов допускается только по завершении этого разумного периода. Если выяснится, что Продавец вообще не имеет права собственности на землю (т. е. ни права собственности на землю, ни законного или обычного отдельного жилья), то это будет считаться неисправимым, и Покупатель может немедленно расторгнуть договор. Если происходит нарушение, при котором расторжение невозможно, т. е. у Продавца нет позитивного обязательства по принудительному исполнению, то нет и возможности возмещения убытков.
Однако на практике средство правовой защиты от убытков без аннулирования Соглашений о продаже предусмотрено в самих Условиях купли-продажи, это договорное положение следует договорному средству правовой защиты римского права , actio quanti minoris , которое позволяет утверждать, что в случае нарушения договора продавцом покупатель имеет право сохранить имущество и потребовать возмещения убытков, основанных на уменьшении стоимости имущества. [90]
В шотландском праве существует установленный законом личный бар в отношении письменных контрактов, аналогичный концепции esoppel в других юрисдикциях. Эта защита позволяет в противном случае недействительный контракт считать действительным и подлежащим исполнению, если стороны действовали в расчете на контракт с материальными (финансовыми или иными) последствиями. Согласно Закону о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года, разделы 1(3) и 1(4) предусматривают, что:
" Закон о требованиях к письму (Шотландия) 1995 г.
Раздел 1(3)
Если договор, обязательство или траст, упомянутые в подпункте (2)(a) [ список ситуаций, когда требуется письменная форма ] выше, не составлены в документе, соответствующем разделу 2 [письменный документ] или, в зависимости от обстоятельств, разделу 9B [ электронные документы ] настоящего Закона, но одна из сторон договора , кредитор по обязательству или бенефициар по трасту («первое лицо») действовала или воздержалась от действий, полагаясь на договор , обязательство или траст с ведома и согласия другой стороны договора, должника по обязательству или доверителя («второе лицо»), — (a) второе лицо не имеет права отказаться от договора , обязательства или траста; и
(б)контракт, обязательство или траст не должны считаться недействительными ,
на том основании, что оно не создано таким образом, если соблюдено условие, изложенное в подпункте (4) ниже.
Раздел 1(4)
(4) Условие, упомянутое в подпункте (3) выше, заключается в том, что позиция первого лица —
(a) в результате действия или воздержания от действия , как указано в этом подпункте, был затронут в существенной степени ; и
(b) в результате такого отзыва , как указано в этом подпункте, будет нанесен существенный ущерб » . [ 91] [ скобки и подчеркивания добавлены]
Это означает, что даже если официальные заявления о продаже не были составлены в соответствии с Законом 1995 года, например, в виде неофициальных письменных документов или устного соглашения, они все равно могут быть принудительно исполнены в отношении лица, если другая сторона:
Первая сторона затем должна доказать, что если вторая сторона действительно откажется от недействительного договора, первая сторона будет неблагоприятно затронута в существенной степени. Как всегда в шотландском гражданском праве , первое лицо должно доказать вышеуказанное бремя доказывания на балансе вероятностей того, что это произошло.
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link){{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)