Право собственности в Соединенных Штатах — это область права , которая регулирует различные формы собственности на недвижимое имущество (земля и здания) и личное имущество , включая нематериальное имущество, такое как интеллектуальная собственность . Собственность относится к юридически защищенным требованиям на ресурсы, такие как земля и личное имущество. [1] Имущество может быть обменено посредством договорного права , и если право собственности нарушено, можно подать иск в соответствии с деликтным правом , чтобы защитить его. [1]
Законодательство о собственности в США в первую очередь является областью права штата , хотя существуют также федеральные законы (например, о патентах и авторском праве ), а также некоторые местные законы (в таких областях, как зонирование и аренда). Законодательство о собственности в штатах, как правило, берет начало из общего права и было в значительной степени изменено различными законами в каждом штате. Restatements on Property дает обзор определенных областей права собственности в Соединенных Штатах.
Все три Реформулирования собственности на сегодняшний день были гораздо менее влиятельными, чем Реформулирования контрактов и деликтов. Проект быстро сошел с рельсов, когда Гарри Бигелоу в конечном итоге переформулировал идеи Уэсли Ньюкомба Хохфельда (например, совокупность прав ) вместо американского права собственности, а его преемникам не хватило блеска, необходимого для такого амбициозного проекта. [2] По состоянию на 2014 год, неспособность Реформулирования рассмотреть основные доктрины, такие как противоправное владение и передача недвижимости, так и не была исправлена за 75 лет, три серии Реформулирований и 17 томов. [2] В 1970-х годах проект Комиссии по единообразному праву по стандартизации государственного права недвижимости оказался впечатляющим провалом. [3] [4] [5]
В Соединенных Штатах существует два основных взгляда на право собственности: традиционный взгляд и взгляд с точки зрения совокупности прав . [6] Традиционалисты считают, что в концепции собственности есть основное, неотъемлемое значение, в то время как взгляд с точки зрения совокупности прав утверждает, что владелец собственности имеет только совокупность допустимых видов использования собственности. [1] Эти два взгляда существуют в спектре, и разница может быть вопросом фокуса и акцента. [1]
Уильям Блэкстоун в своих «Комментариях к законам Англии » писал, что важнейшим ядром собственности является право на исключение. [7] То есть владелец собственности должен иметь возможность исключать других из рассматриваемой вещи, даже если право на исключение подлежит ограничениям. [8] Подразумевается, что владелец может использовать вещь, если другое ограничение, такое как закон о зонировании, не препятствует этому. [1] Другие традиционалисты утверждают, что три основных права определяют собственность: право на исключение, использование и передачу. [9]
Альтернативный взгляд на собственность, поддерживаемый правовыми реалистами , заключается в том, что собственность просто обозначает совокупность прав, определяемых законом и социальной политикой. [1] Какие права включены в совокупность, известную как права собственности, и какие совокупности предпочтительнее других, является просто вопросом политики. [1] Таким образом, правительство может предотвратить строительство фабрики на участке земли с помощью закона о зонировании или уголовного права, не нанося ущерба концепции собственности. [1] Представление о «совокупности прав» было распространено в академических кругах в 20 веке и остается влиятельным сегодня в американском праве. [1]
Согласно американскому законодательству, первый владелец собственности обычно приобретает собственность. [1] Первый владелец — это первое лицо, которое намеревается заявить о своем контроле над объектом и фактически осуществляет значительный контроль над объектом. [10] Основополагающим делом о первом владении является дело Пирсона против Поста . [11] Пост был охотником, который преследовал лису по пустырю, когда Пирсон, зная, что за ним гонится другой, убил лису и унес ее. Вопрос, который предстоит решить суду, заключается в том, осуществлял ли Пост достаточный контроль над лисой, диким животным, чтобы стать первым владельцем.
Большинство суда сослалось на Кодекс Юстиниана и различных юристов, прежде чем прийти к выводу, что владение требует определенного контроля. [10] В случае с дикими животными, как считало большинство, только тот, кто смертельно ранит или схватит животное, может получить владение, простого преследования недостаточно. [10] Несогласное мнение потребовало бы только разумной перспективы поимки, в данном случае близкое преследование удовлетворило бы правилу. Несогласные сослались на юристов, а также на обычай среди охотников. [10]
Большинство и несогласные также расходятся во взглядах на политические последствия решения. Большинство предпочло бы четкое правило, легкое для понимания всеми и позволяющее людям урегулировать споры с помощью этого правила. [10] Несогласные поднимают вопрос о стимулах, утверждая, что правило «разумной перспективы» будет стимулировать охотников охотиться на лис, которые считаются вредителями. [10]
Теории нежелательного владения обобщены в статье Томаса В. Меррилла . [12]
Право собственности на землю в американском праве весьма сложное и основано на феодальных категориях, унаследованных от английского права. [13] Хотя феодализм больше не актуален в современных Соединенных Штатах, законодательство большинства штатов не было упрощено для отражения современных обстоятельств. [13] Однако новые типы собственности на землю, как правило, запрещены в соответствии с принципом numerus clausus , если только они не введены законодательством. [13]
В большинстве штатов полное право собственности на землю известно как fee simple , fee simple absolute или fee. [14] Fee simple относится к текущему интересу к земле, который продолжается неограниченно в будущем. [14] Еще один тип права собственности — это отменяемая плата , которая похожа на fee simple, за исключением того, что она может прекратиться при наступлении определенного события. [14] Отменяемая плата иногда встречается в отношении имущества, пожертвованного на благотворительность для определенного использования, когда лицо, предоставляющее право, указывает, что право собственности может прекратиться, если имущество больше не будет использоваться определенным образом. [14]
Другим типом настоящего права является пожизненное имущество , посредством которого лицо, предоставляющее право, предоставляет пожизненному арендатору полные права в течение жизни пожизненного арендатора. [14] Но после его смерти имущество либо вернется к лицу, предоставляющему право (известно как возврат ), либо к другому лицу (известно как остаток ). [14] Остаток может быть переданным или условным, в зависимости от условий остатка. [14] Остаток «передается», когда условие остатка выполнено, даже если владение еще не было передано. [14] Например, в гранте «А на всю жизнь, затем Б, если он окончит среднюю школу к 18 годам», остаток Б переходит к Б, когда Б окончит среднюю школу к 18 годам, хотя владение не будет передано, пока не умрет А. [14] Существует также исполнительный интерес , который является будущим интересом, который отсекает предыдущий интерес при выполнении условия. [14]
Акцент на наделении правами важен во многих штатах, поскольку условные остатки (и некоторые другие будущие интересы) становятся недействительными, если они могут наделиться правами после периода, определенного Правилом против бессрочных прав (RAP). [14] Правило против бессрочных прав традиционно требует, чтобы право наделения правами «если вообще наделено, то не позднее, чем через двадцать один год после некоторого срока существования на момент создания права». [15] Любое будущее право, не соответствующее Правилу против бессрочных прав, традиционно считается недействительным. [14] Многие штаты реформировали RAP с помощью «законов о выжидании» или отменили его вообще. [14]
Согласно общему праву, недвижимость может находиться в совместной собственности в определенное время. [16] В большинстве штатов при совместной аренде каждый из соарендаторов имеет теоретическое право владеть всей собственностью. [16] Соарендаторы также должны делить арендную плату, полученную от третьих лиц, а также расходы на содержание и налоги. [16] Однако, если они не могут договориться о том, как разделить использование собственности, один соарендатор может помешать другому вступить во владение, но должен нести ответственность перед выселенным арендатором за арендную плату. [16]