В английском общем праве термин « недвижимое имущество» , «недвижимое имущество », «недвижимое имущество» или, исключительно в США и Канаде, « недвижимость» относится к земельным участкам и любым связанным с ними строениям, которые являются собственностью человека. Чтобы сооружение (также называемое улучшением или приспособлением ) считалось частью недвижимости, оно должно быть интегрировано с землей или прикреплено к ней. Примеры включают сельскохозяйственные культуры, здания, оборудование, колодцы, плотины, пруды, шахты, каналы и дороги. Этот термин является историческим, возникшим из ныне прекращенной формы исков , которая проводила различие между спорами о недвижимости и спорами о личной собственности . Личная собственность, или личность, была и продолжает оставаться всей собственностью, которая не является недвижимой собственностью.
В странах с личной собственностью на недвижимость гражданское право защищает статус недвижимости на рынках недвижимости, где агенты по недвижимости работают на рынке покупки и продажи недвижимости. В гражданском праве Шотландии недвижимость называется наследственной собственностью , а во французском законодательстве она называется immobilier («недвижимое имущество»).
Слово «реальный» происходит от латинского res («вещь»). В европейском гражданском праве иск об официальном признании права собственности называется actio in rem (иск в отношении вещи). Это контрастирует с иском in personam , в котором истец добивается возмещения ущерба за действия конкретного лица. Различие может быть тонким; Средневековый иск о новом изъятии земли , хотя и был направлен на возвращение во владение земли, не был вещным иском , поскольку был возбужден против предполагаемого обладателя земли. [1]
Считается, что «Трактат о законах и обычаях Англии» Генри де Брэктона придал «недвижимой собственности» особое значение в английском праве . После обсуждения различий в гражданском праве Брэктон предположил, что иски в отношении движимого имущества по своей сути являются исками о возмещении ущерба, и что, следовательно, вещный иск может быть предъявлен только в отношении недвижимого имущества. [2] [3] Эта точка зрения не принята в континентальном гражданском праве, но может быть понята в контексте правовых изменений при жизни Брэктона. В Англии тринадцатого века суды канонического права требовали широких полномочий по толкованию завещаний , но наследование земли оставалось делом королевских судов. Законы, регулирующие передачу земли и движимого личного имущества, развивались тогда по разным путям. [4]
В современных правовых системах, основанных на английском общем праве, классификация собственности как недвижимой или личной может несколько различаться в зависимости от юрисдикции или, даже внутри юрисдикции, в зависимости от цели, например, при определении того, может ли собственность облагаться налогом и если да, то каким образом. Плавучие дома , например, занимают серую зону между личной и недвижимой собственностью и могут рассматриваться как в зависимости от юрисдикции, так и обстоятельств. Бетелл (1998) содержит много информации об исторической эволюции недвижимости и прав собственности.
Недвижимость неподвижна, что не позволяет ей перейти на более выгодный рынок. Арендодатели не могут переместить свою физическую землю в желаемое место, например, в другой город для продажи. Чтобы получить выгоду от использования земельных участков, пользователи должны путешествовать из одного места в другое, чтобы повысить полезность, поэтому местоположение является важным компонентом стоимости недвижимости. [5]
Неподвижность – это физическая характеристика недвижимости, которая означает, что ее нельзя перемещать из одного места в другое. Земля неподвижна, поскольку ее географическое положение фиксировано и не может быть изменено. Однако можно перевозить части земли, например, добытый уголь, грязь или срезанные растения. Немобильность влияет на рынок недвижимости следующим образом: Рынок недвижимости является локальным по своей природе. На стоимость объекта недвижимости напрямую влияет его окружение. Законы и рынки недвижимости носят локальный характер. Недвижимость приносит пользу или вред всем участкам недвижимости на одной и той же территории. Например, неподвижность земли повышает ее ценность на хорошем рынке.
Изменения, происходящие поблизости, напрямую повлияют на стоимость недвижимости. Недвижимость уязвима к внешним воздействиям из-за ее неподвижного характера. Внешние факторы, не относящиеся к недвижимости, будут влиять на стоимость недвижимости, например, шум, который производят соседи и строительные площадки.
Расположение желаемых ресурсов привлечет внимание к местоположению. Природные достопримечательности местности включают водоснабжение, климат, плодородие почвы, береговую линию и месторождения полезных ископаемых. Поскольку территория развивается вокруг таких природных ресурсов, эти разработки становятся компонентами, на которые следует обращать внимание при определении стоимости землепользования и недвижимости. Окружающая застройка и близость, например, рынки и транспортные маршруты, также будут определять стоимость недвижимости.
Хотя количество земель в пересчете на площадь фиксировано, предложение городских земель часто не ограничено в зависимости от характера предоставления городских земель. Предложение земельных участков за пределами городов, таких как сельскохозяйственные угодья, приведет к увеличению предложения городских земель. Ожидается, что в долгосрочной перспективе стоимость городских земель превысит стоимость сельскохозяйственных земель, что создаст стимул для преобразования негородских земель в городские. Стоимость земли напрямую связана с ее использованием. Правила зонирования, касающиеся многоэтажной застройки, изменены для более интенсивного использования городов, вместо того, чтобы занимать больше физического пространства.
Чтобы иметь какую-либо ценность, претензия на любую собственность должна сопровождаться поддающимся проверке и законным описанием собственности . В таком описании обычно используются естественные или искусственные границы, такие как морские побережья, реки, ручьи, гребни хребтов, берега озер, шоссе , дороги и железнодорожные пути , или специально построенные указатели, такие как пирамиды из камней , геодезические столбы, железные дороги. штыри или трубы, бетонные памятники, заборы , официальные правительственные геодезические отметки (например, проставленные Национальной геодезической службой ) и т. д. Во многих случаях описание относится к одному или нескольким участкам на площадке — карте границ собственности, хранящейся в публичных записях.
Эти юридические описания обычно описываются двумя разными способами – Metes & Bounds и Lot & Block . Третий способ — это система государственного землеустройства [6] , используемая в Соединенных Штатах.
Закон признает различные виды интересов, называемых поместьями , в недвижимом имуществе. Тип поместья обычно определяется языком договора аренды , купчие , завещания , гранта на землю и т. д., на основании которого поместье было приобретено. Поместья отличаются различными правами собственности , которые принадлежат каждому из них и определяют срок действия и возможность передачи различных поместий. Лицо, пользующееся имуществом, называется «арендатором».
Некоторые важные типы поместий на земле включают:
Говорят, что арендатор, пользующийся неделимым имуществом в какой-либо собственности после прекращения действия некоторого имущества на ограниченный срок, имеет «будущий интерес». Два важных типа будущих интересов:
Недвижимое имущество может находиться в совместном владении как совместные арендаторы с правом наследования или как общие арендаторы . Разница между этими двумя видами совместной собственности на земельный участок заключается, по сути, в наследственности поместья и долях участия, которыми владеет каждый арендатор.
В совместной аренде с правом наследства или JTWROS смерть одного арендатора означает, что оставшиеся в живых арендаторы становятся единоличными владельцами поместья. Наследникам умершего арендатора ничего не переходит. В некоторых юрисдикциях необходимо использовать конкретные слова «с правом наследования», иначе арендатор будет считаться общим арендатором без права наследования. Совладельцы всегда приобретают документ JTWROS в равных долях, поэтому каждый арендатор должен владеть равной долей недвижимости независимо от какого-либо вклада в покупную цену. Если когда-нибудь собственность будет продана или разделена, доходы должны быть распределены поровну, без каких-либо зачетов за излишки, которые кто-либо из совладельцев мог вложить в покупку собственности.
В случае смерти совладельца общих арендаторов (TIC) наследуемая часть имущества будет пропорциональна его доле собственности, которая считается равной между всеми арендаторами, если иное не указано в передаточном акте . Однако, если недвижимость TIC продается или разделяется, в некоторых штатах, провинциях и т. д. может быть автоматически предоставлен кредит на неравные взносы в покупную цену (в отличие от раздела документа JTWROS).
Недвижимое имущество может находиться в совместной собственности с несколькими арендаторами через такие устройства, как кондоминиум , жилищный кооператив и строительный кооператив .
Собственность состоит из так называемого «пучка прав» или «пучка палок». Наиболее важными «палками» в этой связке являются: право на передачу, право на исключение, право на использование и право на уничтожение.
Право на передачу
Право на передачу, также называемое отчуждаемостью , заключается в том, что любой владелец может свободно передавать или отчуждать свою собственность кому угодно. Объем этого права может быть ограничен по соображениям государственной политики; Кто может передавать, что можно передавать и как можно передавать имущество, может регулироваться. Например, душевнобольной не может ни передать, ни получить недвижимое имущество; некоторые виды имущества вообще нельзя передавать (например, права на военную пенсию), а некоторые можно отдавать, но не продавать (например, почки); способ передачи собственности может регулироваться во избежание мошенничества, неопределенности или других юридических проблем. [7]
Право на исключение
Собственник имеет право исключить любое другое лицо из своей собственности. Верховный суд США охарактеризовал это как «одну из самых важных палок» в комплексе. [8] Как правило, как владелец участка земли, вы можете запретить кому-либо вступать на него. Это право обеспечивается деликтом о посягательстве на владение собственностью . Существуют некоторые исключения: например, владелец фермы в Нью-Джерси нанял нескольких рабочих-мигрантов, которые жили на этой ферме во время сезона сбора урожая. Верховный суд Нью-Джерси постановил, что владелец не имел права лишать социальных служб и адвокатов доступа на территорию для оказания услуг рабочим-мигрантам, проживающим на территории. [9]
Право на использование
Традиционно землевладелец имел абсолютное право использовать свою собственность так, как пожелает – при условии, что он не ущемлял права других. Эта концепция воплощена в латинской максиме sic utere tuo ut Alienum Non Laedas , которая в широком смысле переводится как: используйте свою собственность таким образом, чтобы не наносить вред собственности другого человека. По общему правилу землевладелец имеет право использовать свою землю по своему усмотрению. Объем этого права ограничен в некоторых аспектах. Например, владелец не имеет права строить забор , который существенно влияет на использование земли соседа (например, владелец отеля построил стену длиной 85 футов и высотой 18 футов, которая блокировала окна владельца соседнего отеля) [10]
Право на уничтожение
Неизбежно, что большая часть собственности в конечном итоге будет уничтожена. Дом, кишащий термитами и отработавший свой срок службы, может быть снесен, чтобы построить новый. Однако объем этого права может быть ограничен. Например, в большинстве юрисдикций владельцу может быть запрещено уничтожать что-то, имеющее значительную ценность, например, известную картину, исторические документы или новый особняк. В одном случае домовладелица приказала распорядителю ее имущества разрушить ее исторический дом после ее смерти. Суд штата Миссури постановил, что разрешение на разрушение дома будет нарушением государственной политики. [11]
В законодательстве почти каждой страны государство является конечным владельцем всей земли, находящейся под его юрисдикцией, поскольку оно является суверенным или высшим законотворческим органом. Физические и юридические лица не имеют аллодиального титула ; они не владеют землей, а лишь пользуются земельными владениями, также известными как «справедливые интересы». [ нужна цитата ]
Во многих странах система титулов Торренса на владение недвижимостью управляется и гарантируется правительством и заменяет громоздкое отслеживание прав собственности. [ нужна цитата ] Система титулов Торренса действует по принципу «права путем регистрации» (т.е. неоспоримости зарегистрированного интереса), а не «регистрации права собственности». Система устраняет необходимость в цепочке прав собственности (т.е. отслеживание права собственности по ряду документов) и устраняет затраты на транспортировку, связанные с такими поисками. Государство гарантирует право собственности и обычно поддерживается схемой компенсации для тех, кто утратил свой титул в результате деятельности государства. Он применялся на практике во всех австралийских штатах и Новой Зеландии с 1858 по 1875 год, в последнее время был расширен до титула страты и был принят во многих штатах, провинциях и странах, а также в измененной форме в 9 штатах США.
В Соединенном Королевстве Корона считается конечным владельцем всей недвижимости в королевстве . Этот факт имеет существенное значение, когда, например, собственность была лишена прав своего прежнего владельца, и в этом случае применяется закон о конфискации имущества . В некоторых других юрисдикциях (кроме США) недвижимое имущество находится в абсолютной собственности .
Английское право сохранило различие между недвижимым и личным имуществом, проводимое в общем праве, тогда как гражданское право проводит различие между «движимым» и «недвижимым» имуществом. В английском праве недвижимость не ограничивается правом собственности на недвижимость и расположенные на ней здания, часто называемые «землей». Недвижимость также включает в себя множество юридических отношений между отдельными лицами или владельцами земли, которые носят чисто концептуальный характер. Одним из таких отношений является сервитут , при котором владелец одного объекта недвижимости имеет право передать соседний объект недвижимости. Другой пример — различные «бестелесные наследства», такие как прибыль-а-Прендре , когда человек может иметь право собирать урожай с земли, которая является частью чужого имущества.
Английское право сохраняет несколько форм собственности, которые в значительной степени неизвестны в других юрисдикциях общего права, такие как адвокат , ответственность за ремонт алтаря и светлости поместья . В раннем общем праве все они классифицировались как недвижимое имущество, поскольку они могли быть защищены реальными действиями.
Каждый штат США, за исключением Луизианы, имеет свои собственные законы, регулирующие недвижимость и находящиеся в ней поместья, основанные на общем праве . В Аризоне недвижимое имущество обычно определяется как земля и вещи , постоянно прикрепленные к земле. К вещам, которые постоянно привязаны к земле и которые также можно назвать улучшениями , относятся дома, гаражи и постройки. Произведенные дома могут получить аффидевит о прикреплении.
Землепользование, оценка земли и определение доходов землевладельцев — одни из старейших вопросов экономической теории. Земля является важным фактором производства (фактором производства) для сельского хозяйства, а сельское хозяйство, безусловно, является наиболее важной экономической деятельностью в доиндустриальных обществах. С приходом индустриализации появились новые важные возможности использования земли в качестве площадок для фабрик, складов, офисов и городских агломераций. Стоимость недвижимого имущества, принимающего форму искусственных сооружений и машин, обычно снижается по сравнению со стоимостью одной только земли. Там, где стоимость промышленной, сельскохозяйственной и коммерческой недвижимости падает в результате загрязнения, добычи и ожидаемого износа, соответственно, амортизация стоимости жилой недвижимости смягчается за счет более частого и доступного обслуживания и улучшений.
Начиная с 1960-х годов , в рамках развивающейся области права и экономики , экономисты и ученые-юристы начали изучать права собственности , которыми пользуются арендаторы различных поместий, а также экономические выгоды и затраты на различные поместья. Это привело к значительному улучшению понимания:
Введение в экономический анализ права собственности см. в Shavell (2004) и Cooter and Ulen (2003). Сборник соответствующих научных статей см. в Epstein (2007). Элликсон (1993) расширяет экономический анализ недвижимости с помощью множества фактов, взятых из истории и этнографии .
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)