Регулирование арендной платы в Нью-Йорке

Способы ограничения размера арендной платы за жилые помещения

Регулирование арендной платы в Нью-Йорке является средством ограничения размера арендной платы, взимаемой с жилья. Контроль арендной платы и стабилизация арендной платы — это две программы, используемые в некоторых частях штата Нью-Йорк (и других юрисдикциях). Помимо контроля арендной платы, система также предписывает права и обязанности для арендаторов и арендодателей . ^[1]

Каждый город в штате выбирает, участвовать ли ему. По состоянию на 2007 год в программе участвовало 51 муниципалитет, включая Олбани , Буффало и Нью-Йорк , где регулируется более миллиона квартир. Другие муниципалитеты с контролируемой арендной платой включают округа Нассау, Вестчестер, Ренсселер, Скенектади и Эри. ^[2]

В Нью-Йорке стабилизация арендной платы распространяется на все квартиры, за исключением определенных классов жилья, до тех пор, пока они сохраняют статус, дающий им право на освобождение. ^[3]

Контроль арендной платы

Квалификация

Чтобы претендовать на контроль арендной платы, арендатор должен непрерывно проживать в квартире с 1 июля 1971 года или быть членом семьи, который получил такую ​​аренду. Когда квартира с контролируемой арендной платой освобождается, она становится «стабилизированной арендной платой», за исключением зданий с количеством квартир менее шести, где она обычно не контролируется. В квартирах в одно- и двухквартирных домах арендатор должен непрерывно проживать в квартире с 31 марта 1952 года, чтобы претендовать на контроль арендной платы. Как только квартира становится свободной, она не контролируется. ^{[4] [5]} Контроль арендной платы, как правило, не применяется к квартирам, построенным после 1947 года. ^[4]

Условия

Контроль арендной платы ограничивает цену, которую арендодатель может взимать с арендатора за аренду, а также регулирует услуги, которые должен предоставлять арендодатель. Непредоставление этих услуг может позволить арендатору получать более низкую арендную плату. ^[4] За пределами Нью-Йорка правительство штата определяет максимальную арендную плату и повышение ставок, и владельцы могут периодически подавать заявки на повышение.

В Нью-Йорке контроль арендной платы основан на системе максимальной базовой арендной платы. Для каждой единицы устанавливается максимально допустимая арендная плата. Каждые два года арендодатель может повышать арендную плату до 7,5% (по состоянию на 2012 год) до тех пор, пока не будет достигнута максимальная базовая арендная плата. Однако арендатор может оспорить эти повышения на том основании, что в здании есть нарушения или что более высокая сумма превышает необходимую для покрытия расходов. Максимальная базовая арендная плата (MBR) рассчитывается для того, чтобы арендная плата с единиц контроля арендной платы покрывала расходы на содержание и улучшение здания. Формула отражает налоги на недвижимость, расходы на воду и канализацию, эксплуатационные и эксплуатационные расходы, доход на капитал и пособие на убытки от вакансий и взыскания задолженности. MBR обновляется каждые два года, чтобы отражать изменения в этих расходах. ^[6] Владельцы должны подать заявление на систему максимальной базовой арендной платы для арендаторов.

Стабилизация арендной платы

Стабилизация арендной платы применяется в округах Нью-Йорк-Сити, Нассау , Рокленд и Вестчестер . ^[7] Обычно она применяется к зданиям из шести или более единиц, построенным до 1974 года, которые не подлежат контролю арендной платы. Владельцы более поздних зданий могут согласиться на стабилизацию арендной платы в обмен на налоговые льготы. ^[4] Регулирование и политика различаются в зависимости от муниципалитета. Такие здания, как жилье, принадлежащее некоммерческим корпорациям, не включены в программу. После выхода из таких программ, как жилищная программа Митчелла-Ламы или раздел 8 , жилье может попасть под стабилизацию арендной платы, если оно построено до 1974 года. Квартиры, преобразованные в кооперативы и кондоминиумы и освобожденные после 7 июля 1993 года, не могут подлежать стабилизации арендной платы. ^[8] Для того, чтобы арендная плата попала под регулирование, муниципалитет должен объявить чрезвычайное положение в сфере жилья ^[9] , а уровень вакантных площадей для аренды должен быть менее 5% для всех или любого класса или классов арендного жилья , как показано в обследовании вакантных площадей. ^[10]

Квалификация

Квалификации стабилизации арендной платы в Нью-Йорке менялись с годами, якобы для того, чтобы ограничить предполагаемые злоупотребления, которые позволяли богатым пользоваться защитой, которая якобы предназначалась для рабочего класса. ^{[11] [12]} Квартира должна быть основным местом жительства арендатора, чтобы претендовать на стабилизацию. ^[13] Деконтроль вакансий и дерегулирование высокого дохода были приняты в 1997 году и отменены в 2019 году. Реновации больше не являются путем к дерегулированию, как и любой уровень повышения арендной платы, поскольку нет порогового значения высокой арендной платы. Квартиры, которые были юридически дерегулированы до 2019 года, остаются по рыночной ставке.

Арендаторы, которые живут в зданиях, построенных между 1 февраля 1947 года и 1 января 1974 года, или которые переезжают в здание до 1947 года или в определенные здания после 1974 года, которые получили налоговые льготы (например, жилищная программа 80-20 ), имеют право на стабилизацию арендной платы, если выполнены другие вышеуказанные условия. В рамках программ, управляемых городом, некоторые здания становятся временно стабилизированными арендной платой в обмен на временное снижение налогов на недвижимость , когда эти здания были преобразованы в жилые из коммерческих или промышленных. Две из этих программ, ^[14] J-51 для реконструкции зданий и 421-a для нового строительства, предоставляют временную стабилизацию арендной платы арендаторам квартир в этих зданиях, тем самым перекрывая другие квалификации. ^{[15] [16] [17]}

Условия

Стабилизация арендной платы устанавливает максимальные ставки для ежегодного повышения арендной платы и, как и в случае с контролем арендной платы, дает арендаторам право получать требуемые услуги от своих арендодателей вместе с продлением аренды. Совет по правилам аренды собирается каждый год, чтобы определить, какую сумму может взимать арендодатель. Нарушения могут привести к снижению арендной платы арендатора. ^[4] Существует несколько способов, которыми владелец здания может освободить свою собственность от регулирования арендной платы: два популярных метода — это заявить о существенной реабилитации или о необходимости сноса. ^[18]

История

Первые законы об аренде в стране (1920-29)

New York World , 20 апреля 1921 г.

В 1920 году в Нью-Йорке были приняты Законы о чрезвычайной аренде, которые фактически поручили судам штата Нью-Йорк их администрирование. ^{[19] [20] [21]} Законы об аренде стали результатом серии широкомасштабных забастовок арендаторов в Нью-Йорке с 1918 по 1920 год, вызванных нехваткой жилья во время Первой мировой войны , а также последовавшей за этим спекуляцией землей и повышением арендной платы. ^{[20] [21]}

Законы гласили, что при оспаривании арендаторами повышение арендной платы рассматривалось по стандарту «разумности». Определение разумности подлежало судебному толкованию. ^[19] После некоторых судебных решений судьи в первую очередь остановились на 8% общей прибыли от рыночной стоимости имущества, которая считалась разумным доходом. Арендодатели пытались обойти этот предел арендной платы с помощью «бумажных обменов» зданий, чтобы искусственно завысить рыночную стоимость недвижимости. Однако, несмотря на это, новый закон все еще существенно ограничивал арендную плату по сравнению с предыдущими повышениями. ^{[22] : 40}

Некоторые квартиры были деконтролированы с 1926 года, а Законы об аренде 1920 года полностью прекратили свое действие в июне 1929 года, хотя ограниченная защита от выселений, считавшихся несправедливыми, продолжалась. ^[19]

Федеральное регулирование (1943–1950)

В 1942 году президент Франклин Д. Рузвельт подписал Закон о чрезвычайном контроле цен . Целью закона было предотвратить инфляцию в бурно развивающейся, полностью занятой экономике военного времени путем установления контроля цен по всей стране. В ноябре 1943 года Управление по ценовому администрированию заморозило арендную плату в Нью-Йорке на уровне 1 марта 1943 года. Когда в 1947 году истек срок действия Закона о чрезвычайном контроле цен, Конгресс принял Закон о федеральном жилье и арендной плате 1947 года, который освободил строительство после 1 февраля 1947 года от контроля арендной платы, но продлил это регулирование для объектов недвижимости, уже завершенных к этой дате. Текущая программа контроля арендной платы в Нью-Йорке началась в 1943 году. Она является самой продолжительной в Соединенных Штатах. ^[23]

Государственное регулирование (1950–1962)

Штат Нью-Йорк принял управление, когда федеральное регулирование закончилось в 1950 году. Согласно первым постоянным законам штата в 1951 году, Нью-Йорк принял аналогичный регулирующий подход к федеральному правительству. В то время в штате было около 2 500 000 единиц арендного жилья, 85% из них в Нью-Йорке. Первоначальные законы охватывали все арендные единицы и регулировали все отношения между владельцами и арендаторами, касающиеся арендной платы, услуг и выселений. ^[23]

В 1950-х годах острая нехватка жилья спровоцировала первую дерегуляцию арендных квартир. В Нью-Йорке квартиры в одно- и двухквартирных домах стали дерегуляцией после 1 апреля 1953 года. Городам и поселкам за пределами Нью-Йорка было дано разрешение на дерегуляцию по мере готовности. Самые дорогие апартаменты класса люкс в Нью-Йорке начали дерегулироваться с 1958 года. К 1961 году только Нью-Йорк и 18 из 57 округов Нью-Йорка имели регулирование арендной платы. ^[23]

Смешанное регулирование (1962–1984)

Нью-Йорк и правительство штата начали двойное управление регулированием арендной платы в 1962 году, и 75 000 дорогих квартир были постепенно дерегулированы к 1968 году. В 1969 году строительство и уровень вакантных квартир резко упали, что привело к росту нерегулируемой арендной платы по всей стране. Этот быстрый рост арендной платы заставил Нью-Йорк принять Закон о стабилизации арендной платы 1969 года, который ввел стабилизацию арендной платы для единиц, построенных после 1947 года, когда здания имели право на контроль арендной платы, охватывая примерно 325 000 единиц в Нью-Йорке. ^[23] Закон о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях 1974 года (ETPA) распространил стабилизацию арендной платы на другие части штата Нью-Йорк. ^[24]

Местный закон 30 от 1970 года ввел новый метод расчета цены контроля арендной платы, основанный на максимальной базовой ставке, которая адаптировалась к меняющимся расходам, с которыми сталкивались арендодатели, позволяя им перекладывать эти расходы на арендаторов. Закон 1971 года лишил Нью-Йорк возможности регулировать арендную плату и передал эту власть правительству штата. ^[25]

Закон «О всеобъемлющем жилищном строительстве» 1983 года передал полномочия по регулированию арендной платы в Нью-Йорке от Совета по примирению и апелляциям города Нью-Йорка (CAB) Управлению по жилищному строительству и обновлению общин штата Нью-Йорк (DHCR) с апреля 1984 года. ^{[26] [27] [28]}

Государственное регулирование (1984–настоящее время)

Принятие Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 года ограничило стабилизацию арендной платы квартирами, где законная или стабилизированная арендная плата была ниже $2000 в месяц. Арендная плата за деконтроль была установлена ​​на уровне $2000. Доход за деконтроль составил $175000. ^[13]

В июне 2011 года Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон об аренде 2011 года. ^[13] Он сделал следующее:

• Ограниченное увеличение вакансий до одного раза в год
• Снижено постоянное повышение арендной платы в зданиях с 35 и более квартирами за улучшение отдельных квартир до 1/60 вместо 1/40 от стоимости
• Увеличена минимальная арендная плата за дерегулирование квартиры до 2500 долларов США
• Увеличил доход домохозяйства до 200 000 долларов США за снятие ограничений с занимаемой квартиры с арендной платой не менее 2500 долларов США.

В июне 2015 года Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон об аренде 2015 года. ^[29] Действие законов об аренде было продлено еще на четыре года до 2019 года.

• Увеличена минимальная арендная плата за дерегулирование высокой арендной платы или высокого дохода для квартиры до 2700 долларов США, которая будет корректироваться каждый год на однолетнее повышение, разрешенное Советом по нормам арендной платы. ^[30] Минимальная арендная плата за дерегулирование теперь достигается после предыдущего договора аренды, а не в результате увеличения вакантных площадей или улучшений в квартире или зданиях после вакантных площадей.
• Создано ступенчатое увеличение вакантности для двухлетней аренды на 5%, если пустует менее двух лет, 10%, если пустует менее трех лет, 15%, если пустует менее четырех лет, 20%, если пустует четыре или более лет. Увеличение вакантности для годовой аренды меньше на утвержденную процентную разницу в увеличении арендной платы между однолетней и двухлетней арендой.
• Изменен период амортизации для крупных капитальных улучшений с 84 месяцев до 96 месяцев для зданий с менее чем 35 квартирами, а также изменен период амортизации для крупных капитальных улучшений с 84 месяцев до 108 месяцев для зданий с 35 и более квартирами.

В июне того же года законодательный орган штата Нью-Йорк принял Закон о стабильности жилищного рынка и защите арендаторов 2019 года . ^[31]

• Делает систему регулирования арендной платы постоянной, чтобы она не прекратила свое действие в будущем без принятия Законодательным собранием закона об ее отмене или прекращении.
• Отменяет положения, позволяющие исключать объекты из сферы действия стабилизированной арендной платы, если арендная плата превышает установленный законом высокий порог арендной платы и объект становится пустующим или доход арендатора составляет 200 000 долларов США или выше за предыдущие два года.
• Ограничивает применение положения о «использовании собственником» одной единицей жилья, требует, чтобы владелец или его ближайшие родственники использовали помещение в качестве основного места жительства, и защищает долгосрочных арендаторов от выселения в соответствии с этим исключением, сокращая текущий срок аренды, требуемый для защиты от выселения, до 15 лет.
• Ограничивает временное некоммерческое исключение из стабилизации арендной платы, требуя, чтобы единицы оставались стабилизированными по арендной плате, если они предоставляются лицам, которые являются или были бездомными или находятся под угрозой бездомности. Предоставляет лицам, постоянно или временно размещенным некоммерческими организациями, статус арендаторов, гарантируя, что единицы, используемые для этих целей, остаются стабилизированными по арендной плате.
• Отменяет положение о «бонусе за вакансию», которое позволяет владельцу недвижимости повышать арендную плату на 20 процентов каждый раз, когда помещение освобождается. Отменяет положение о «бонусе за долголетие», которое позволяет повышать арендную плату на дополнительные суммы, основанные на продолжительности предыдущей аренды. Запрещает местным советам по аренде самостоятельно восстанавливать бонус за вакансию.
• Запрещает Советам по нормам арендной платы устанавливать дополнительные надбавки на основе текущей стоимости аренды жилья или количества времени, прошедшего с момента, когда владельцу было разрешено взимать дополнительные надбавки к арендной плате, например, бонус за вакантное место.
• Запрещает владельцам, которые предложили арендаторам «льготную арендную плату» ниже законодательно регулируемой арендной платы, повышать арендную плату до полной законодательно регулируемой арендной платы при продлении. После того, как арендатор съезжает, владелец может взимать любую арендную плату вплоть до полной законодательно регулируемой арендной платы, при условии, что арендатор не съехал из-за неспособности владельца поддерживать жилье в пригодном для проживания состоянии. Владельцам, имеющим регулирующие арендную плату соглашения с федеральными или государственными агентствами, по-прежнему будет разрешено использовать льготную арендную плату на основе их конкретных соглашений. ^[32]
• Устанавливает максимальный размер собираемой арендной платы для арендаторов, контролируемых арендной платой, на уровне среднего значения пяти последних ежегодных повышений арендной платы, установленных Советом по рекомендациям по аренде, для продлений на один год. Этот законопроект также запрещает сборы за передачу топлива.
• Продлевает четырехлетний период ретроспективного анализа до шести или более лет, как это разумно необходимо для определения надежной базовой арендной платы, продлевает период, в течение которого владелец может нести ответственность за претензии о переплате арендной платы, с двух до шести лет и больше не позволяет владельцам избегать тройного ущерба, если они добровольно возвращают сумму переплаты арендной платы до вынесения решения судом или Housing and Community Renewal (HCR). Позволяет арендаторам заявлять свои претензии о переплате в суде или в HCR и заявляет, что, хотя владелец может удалить записи по истечении шести лет, он делает это на свой страх и риск.
• Снижает предельный размер повышения арендной платы для крупных капитальных улучшений (MCI) с шести до двух процентов в Нью-Йорке и с 15 до двух процентов в других округах. Предоставляет ту же защиту, что и двухпроцентный предельный размер, в будущем для повышений арендной платы MCI, относящихся к MCI, вступившим в силу в течение предыдущих семи лет. Снижает повышение еще больше за счет удлинения периода амортизации формулы MCI. Устраняет повышения MCI после 30 лет вместо того, чтобы позволить им оставаться в силе постоянно. Значительно ужесточает правила, регулирующие, какие расходы могут соответствовать требованиям для повышений MCI, и ужесточает соблюдение этих правил, требуя, чтобы 25 процентов MCI были проверены и проверены.
• Ограничивает сумму расходов на IAI до $15 000 за 15-летний период и позволяет владельцам делать до трех IAI в течение этого времени. Делает повышение IAI временным на 30 лет, а не постоянным, и требует от владельцев устранить любые опасные нарушения в квартире, прежде чем получать повышение.
• Требует от HCR ежегодно представлять отчет о программах и мероприятиях, проводимых Управлением по управлению арендной платой и Отделом защиты арендаторов в отношении внедрения, администрирования и обеспечения соблюдения системы регулирования арендной платы. Отчет также будет включать данные о количестве единиц со стабилизированной арендной платой в каждом округе, заявки и одобрения на крупные капитальные улучшения, единицы с льготной арендной платой, взимаемая арендная плата и жалобы на завышенную плату.
• Укрепляет и делает постоянной систему, которая защищает арендаторов в зданиях, которые владельцы стремятся преобразовать в кооперативы или кондоминиумы. Устраняет возможность «планов выселения» и вводит реформы для планов без выселения. Требует, чтобы 51 процент арендаторов в доме согласились купить квартиры, прежде чем преобразование может быть эффективным. (В настоящее время 15 процентов квартир должны быть проданы, и покупателями могут быть внешние инвесторы.) Для пенсионеров и инвалидов, получающих рыночную арендную плату, во время преобразования выселения разрешены только по уважительной причине, когда неоправданное повышение арендной платы не является уважительной причиной.
• Устраняет географические ограничения на применение законов о стабилизации арендной платы, позволяя любому муниципалитету, который в остальном соответствует установленным законом требованиям (например, менее пяти процентов вакантных площадей в подлежащем регулированию жилищном фонде), принять участие в стабилизации арендной платы.

Складирование

Поскольку регулирование арендной платы ограничивает размер арендной платы, которую арендодатель может законно получить от арендаторов, многие арендодатели складируют свои регулируемые арендной платой квартиры и избегают рекламы вакансий. С принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов в Нью-Йорке 2019 года арендодатели больше не могут законно повышать арендную плату при вакансиях в квартирах со стабилизированной арендной платой; ранее арендодателям было законно разрешено повышать арендную плату до 20% между арендаторами, чтобы возместить расходы на строительство. Многие арендодатели не заполняют свои пустующие квартиры со стабилизированной арендной платой, поскольку эксплуатационные расходы и расходы на ремонт могут превысить установленную законом максимальную арендную плату. По состоянию на 2022 год в Нью-Йорке насчитывается около 20 000 пустующих квартир со стабилизированной арендной платой. ^[33]

Франкенштейнинг

Франкенштейнинг был юридической лазейкой, которая позволяла арендодателям преобразовывать регулируемые арендные единицы в рыночные. Объединяя регулируемую арендную единицу с другой единицей (либо объединяя рыночную единицу с регулируемой арендной единицей, либо объединяя несколько регулируемых арендных единиц), арендодатели могли собирать арендную плату по рыночной ставке. ^[34] В 2023 году законодатели Нью-Йорка приняли законопроект, запрещающий эту практику. ^[35]

Распределение арендных квартир в Нью-Йорке

Незаконное дерегулирование в Нью-Йорке

В 21 веке наблюдается тенденция к отмене статуса регулируемой или контролируемой арендной платы для квартир в Нью-Йорке, что делает их единицами с рыночной ставкой . ^{[41] [42] [43] [44] [45] [46]} Незаконное дерегулирование иногда происходит, когда арендодатели завышают стоимость ремонта или усовершенствований, чтобы оправдать повышение арендной платы за квартиру с регулируемой арендной платой до уровня, превышающего порог дерегулирования. ^{[44] [47]} Согласно законам о регулировании арендной платы, арендодатели имеют право повышать арендную плату за квартиру с регулируемой арендной платой, если они вносят значительные улучшения или ремонт в квартиру (1/40 стоимости ремонта может быть добавлена ​​к стоимости аренды). Стоимость этих улучшений может быть переложена на арендаторов в виде более высокой арендной платы. Когда арендная плата превышает определенный порог, квартира может быть дерегулирована, то есть она больше не подпадает под контроль арендной платы или законы о стабилизации арендной платы и может сдаваться в аренду по рыночным ставкам. ^{[48] [47]}

Смотрите также

• Закон штата Нью-Йорк
• Совет по недвижимости Нью-Йорка
• 421-а освобождение от уплаты налога

Сноски

1. "NYC Rent Guidelines Board". Архивировано из оригинала 13 сентября 2017 г.{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
2. "О работе и услугах Управления по управлению арендой". Архивировано из оригинала 4 марта 2010 г. Получено 28 сентября 2009 г.
3. «Размещение бездомных в квартирах со стабилизированной арендной платой».
4. "Информационный листок № 1 - Стабилизация и контроль арендной платы" (PDF) . New York Division of Housing & Community Renewal . Получено 5 марта 2017 г. .
5. "Информационный листок № 30 - Права наследования" (PDF) . Нью-Йоркское отделение жилищного строительства и обновления сообщества . Получено 5 марта 2017 г. .
6. "Информационный листок № 22 - Программа максимальной базовой арендной платы (MBR)". Нью-Йоркское отделение жилищного строительства и обновления сообщества . Получено 28 января 2008 г.
7. «О деятельности и услугах Управления по администрированию аренды». www.nyshcr.org . Получено 26 сентября 2018 г. .
8. "housingnyc.com". housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 г. Получено 5 сентября 2018 г.{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
9. "Закон о стабилизации арендной платы и защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях". Homes and Community Renewal . Получено 18 августа 2020 г.
10. "#8 Закон о защите прав арендаторов (ETPA) 1974 года, Глава 576, Законы 1974 года с последними поправками" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 9 марта 2020 года . Получено 18 августа 2020 года .
11. Уильямс, Алекс (17 июня 2002 г.). «Rent Asunder». New York Magazine.
12. Но см. статью Джины Беллафанте в New York Times « Войны за регулирование арендной платы — это всего лишь второстепенное событие» : «Из 1 063 000 единиц жилья с регулируемой арендной платой в городе примерно 41 000 находятся в руках домохозяйств, зарабатывающих 150 000 долларов в год или больше. Если бы мы наняли частных детективов для проверки этих домохозяйств, мы бы наверняка обнаружили вопиющие злоупотребления системой — неженатые юристы зарабатывают 350 000 долларов, — но мы, вероятно, также обнаружили бы семьи из пяти человек, живущие менее чем на половину этой суммы. (И вряд ли стоит упоминать, что 175 000 долларов в Нью-Йорке — это не то же самое, что 175 000 долларов в Джексоне, штат Миссисипи».
13. "NYC Rent Guidelines Board: Rent Act of 2011". housingnyc.com. Архивировано из оригинала 14 августа 2017 г.{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
14. J-51: Статус J-51 является предметом большого количества судебных разбирательств с тех пор, как высший суд штата Нью-Йорк подтвердил в деле Робертс против Тишмана Шпейера, что владельцы, получающие эти налоговые льготы, не могут дерегулировать стабилизированные квартиры, даже если арендная плата и доход превышают установленные законом пределы. Невключение существования J-51 в договор аренды арендатора означает, что арендатор остается регулируемым в течение всего срока аренды. Судебные разбирательства в смежных областях продолжаются, как и борьба за продление самого J-51.
15. "Загрузка". Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 21 мая 2008 г. Получено 5 сентября 2018 г.
16. "J-51". Архивировано из оригинала 30 мая 2012 г. Получено 15 мая 2012 г.
17. "421-a". Архивировано из оригинала 1 июня 2012 г. Получено 15 мая 2012 г.
18. «Снос — один из последних способов дерегулирования здания». 4 марта 2020 г.
19. Коллинз, Тимоти. "Введение в Совет по аренде Нью-Йорка и систему стабилизации арендной платы". Архивировано из оригинала 28 сентября 2013 г.{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
20. Copeland, Sara Katherine (2000). ""Долой домовладельцев": активизм арендаторов в Нью-Йорке, 1917-1920". Массачусетский технологический институт. Кафедра городских исследований и планирования . hdl :1721.1/65254.
21. Lawson, Ronald (1 января 1986 г.). "Гл. 2: Организации арендаторов Нью-Йорка и жилищный кризис после Первой мировой войны". Движение арендаторов в Нью-Йорке, 1904-1984. Архив Интернета. Нью-Брансуик, Нью-Джерси: Издательство Ратгерского университета. ISBN 978-0-8135-1203-7.
22. Коупленд, Сара Кэтрин (2000). «Долой домовладельцев»: активизм арендаторов в Нью-Йорке, 1917-1920 гг.». Массачусетский технологический институт. Кафедра городских исследований и планирования . hdl :1721.1/65254.
23. "История регулирования арендной платы в штате Нью-Йорк 1943–1993". New York Division of Housing & Community Renewal . Получено 24 октября 2007 г.
24. "Законодательство". Сенат штата Нью-Йорк . Получено 29 мая 2023 г.
25. Питерс, Джереми У. (3 февраля 2009 г.). «Ассамблея принимает поправки к регулированию арендной платы, против которых выступают арендодатели». The New York Times . Получено 22 мая 2010 г.
26. "Глава 403". Законы Нью-Йорка . Т.  206-я сессия. : II. 1983. С. 1777–1812. hdl :2027/uc1.b4378156. ISSN  0892-287X. {{cite book}}: |journal=проигнорировано ( помощь ) Глава 403, принятая 30 июня 1983 года, вступает в силу немедленно с оговорками.
27. NYS Executive Department (30 июня 1983 г.), Куртки законопроектов штата Нью-Йорк - L-1983-CH-0403, Библиотека штата Нью-Йорк , получено 29 мая 2023 г.
28. Хайндс, Майкл Декурси (25 марта 1984 г.). «Регулирование арендной платы: новое начало». The New York Times .
29. "2015-2016 Regular Sessions SENATE - ASSEMBLY" (PDF) . 25 июня 2015 г. Архивировано из оригинала (PDF) 5 апреля 2018 г. . Получено 13 апреля 2018 г. .
30. "Домашняя страница управления арендой". www.nyshcr.org .
31. «Заявление лидера большинства в Сенате Андреа Стюарт-Казинс и спикера Ассамблеи Карла Хисти об историческом законодательстве о доступном жилье».
32. "Архив справки и ответов".
33. Ллойд, Альсинна. «Почему некоторые арендодатели в Нью-Йорке не выставляют на продажу квартиры, которые вы действительно можете себе позволить». Business Insider . Получено 8 сентября 2022 г.
34. Лэм, Чау (6 сентября 2022 г.). «Нью-йоркское жилищное агентство будет бороться с лазейкой «Франкенштейна» в сфере регулирования арендной платы». Gothamist . Получено 13 сентября 2022 г.
35. 21 июня, Дэвид БрэндОпубликовано; 21 июня 2023 г.Изменено; 2023 г.Поделиться (21 июня 2023 г.). «Законодатели Нью-Йорка закрыли лазейку «Франкенштейна», используемую арендодателями для резкого повышения регулируемой арендной платы». Gothamist . Получено 26 июня 2023 г.{{cite web}}: CS1 maint: numeric names: authors list (link)
36. "Загрузка" (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 г. . Получено 5 сентября 2018 г. .{{cite web}}: CS1 maint: unfit URL (link)
37. "Загрузка" (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 31 октября 2008 г. . Получено 5 сентября 2018 г. .{{cite web}}: CS1 maint: unfit URL (link)
38. "Загрузка" (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 г. . Получено 5 сентября 2018 г. .{{cite web}}: CS1 maint: unfit URL (link)
39. "Избранные первоначальные результаты обследования жилищного фонда и вакансий в Нью-Йорке 2011 года" (PDF) . 9 февраля 2012 г. Архивировано из оригинала (PDF) 1 сентября 2012 г. Получено 2 апреля 2012 г.
40. "2018 Housing Supply Report" (PDF) . www1.nyc.gov . 24 мая 2018 г. Архивировано из оригинала (PDF) 18 марта 2019 г. Получено 12 января 2022 г. .
41. Джойс Коэн (21 сентября 2023 г.). «Жильцы дешевой квартиры Харпер Ли в Нью-Йорке подали в суд из-за «незаконной» дерегуляции» . Получено 1 августа 2024 г.
42. "AG раскрывает незаконную схему дерегулирования квартир". 7 сентября 2022 г. Получено 1 августа 2024 г.
43. Сюзанна Кавано (25 августа 2022 г.). «Нью-Йоркский арендодатель заплатит 4 млн долларов за попытку дерегулирования квартир» . Получено 1 августа 2024 г.
44. Otterman, Sharon; Haag, Matthew (12 июня 2019 г.). «Регулирование арендной платы в Нью-Йорке: как оно повлияет на арендаторов и арендодателей». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 19 августа 2024 г.
45. «Спросите Сэма: если моя квартира была незаконно дерегулирована, сколько денег я могу получить в качестве переплаты?». 7 апреля 2021 г. Получено 1 августа 2024 г.
46. Эмили Дэвенпорт (24 августа 2022 г.). «Офис генерального прокурора достиг соглашения с 29 домовладельцами Нью-Йорка в рамках схемы по дерегулированию квартир со стабилизированной арендной платой» . Получено 1 августа 2024 г.
47. Itkowitz, Michelle. «Незаконно дерегулированные квартиры со стабилизированной арендной платой» (PDF) .
48. "Дерегулирование вакансий с высокой арендной платой и дерегулирование высокодоходных помещений с высокой арендной платой" (PDF) (PDF). 1 августа 2024 г. Получено 1 августа 2024 г.

Дальнейшее чтение

• Уолтер Блок, «Контроль арендной платы» в Краткой энциклопедии экономики.
• Роберт М. Фогельсон , Великие войны за аренду: Нью-Йорк, 1917–1929. Нью-Хейвен, Коннектикут: Издательство Йельского университета, 2013.

Внешние ссылки

• Совет по аренде в Нью-Йорке (RGB)
• Выселение арендаторов в Нью-Йорке
• Текст Закона о стабилизации арендной платы 1969 года
• Текст Закона о реформе регулирования арендной платы 1993 года
• Список зданий со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке