Страхование титула — это форма страхования возмещения , в основном встречающаяся в Соединенных Штатах и Канаде, которая страхует от финансовых потерь из-за дефектов в праве собственности на недвижимость и от недействительности или неисполнимости ипотечных кредитов . В отличие от некоторых систем регистрации земли в странах за пределами Соединенных Штатов, регистраторы актов в штатах США обычно не гарантируют неоспоримый титул на эти зарегистрированные титулы. Страхование титула защитит от судебного иска, оспаривающего титул, или возместит страхователю фактически понесенные денежные потери в размере страховки, предусмотренной полисом.
Первая компания по страхованию титула, Law Property Assurance and Trust Society, была основана в Пенсильвании в 1853 году. [1] Обычно застрахованными интересами в сфере недвижимости являются простое владение или ипотека . Однако можно приобрести страхование титула, чтобы застраховать любой интерес в сфере недвижимости, включая сервитут , аренду или пожизненное владение .
Существует два типа полисов — владелец и кредитор. Так же, как кредиторы требуют страхование от пожара и другие виды страхового покрытия для защиты своих инвестиций, почти все институциональные кредиторы также требуют страхование титула для защиты своих интересов в обеспечении кредитов, обеспеченных недвижимостью. Некоторые ипотечные кредиторы, особенно неинституциональные кредиторы, могут не требовать страхование титула. Покупатели, приобретающие недвижимость за наличные или у ипотечного кредитора, часто также хотят получить страхование титула.
Кредитный полис не предоставляет никакого покрытия или выгоды покупателю/владельцу, поэтому решение о приобретении страхового полиса собственника не зависит от решения кредитора о необходимости получения кредитного полиса.
Титульное страхование доступно во многих других странах, таких как Канада, Австралия, Великобритания, Мексика, Новая Зеландия, Япония, Китай, Южная Корея и по всей Европе. Однако, хотя значительное количество объектов недвижимости, расположенных в этих странах, застраховано американскими страховщиками титула, они не составляют значительной доли сделок с недвижимостью в этих странах. Они также не составляют большой доли доходов американских страховщиков титула. Во многих случаях это объекты недвижимости, которые будут использоваться в коммерческих целях американскими компаниями, ведущими бизнес за рубежом, или объекты недвижимости, финансируемые американскими кредиторами. Участвующие американские компании покупают титульное страхование, чтобы получить гарантию американского страховщика, подкрепляющего доказательства титула, которые они получают из системы регистрации земли другой страны , и оплату расходов на юридическую защиту, если титул оспаривается.
До изобретения титульного страхования покупатели в сделках с недвижимостью несли исключительную ответственность за обеспечение действительности титула на землю, принадлежащего продавцу. Если титул впоследствии признавался недействительным или мошенническим, покупатель терял свои инвестиции.
В 1868 году дело Уотсона против Мьюирхеда рассматривалось Верховным судом Пенсильвании . [2] Истец Уотсон потерял свои инвестиции в сделку с недвижимостью в результате предыдущего залога на имущество. Ответчик Мьюирхед, правопреемник , обнаружил залог до продажи, но сказал Уотсону, что право собственности было чистым после того, как его адвокат (ошибочно) определил, что залог недействителен.
Суды постановили, что Мьюирхед (и другие в схожих ситуациях) не несет ответственности за ошибки, основанные на профессиональных мнениях. В результате в 1874 году законодательный орган Пенсильвании принял закон, разрешающий создание компаний по страхованию титулов.
Джошуа Моррис, юрист по передаче прав собственности в Филадельфии , и несколько коллег встретились 28 марта 1876 года, чтобы основать первую компанию по страхованию титула. Новая фирма, Real Estate Title Insurance Company of Philadelphia , должна была «страховать покупателей недвижимости и ипотечных кредитов от потерь из-за дефектных титулов, залогов и обременений», и что «благодаря этим возможностям передача недвижимости и ценных бумаг на недвижимость может быть осуществлена быстрее и с большей безопасностью, чем прежде».
Тетя Морриса приобрела первый полис на сумму 1500 долларов, чтобы застраховать дом на Северной 43-й улице в Филадельфии . [3] [4]
В мире используются два типа систем регистрации прав собственности: регистрация земли и учет земельных участков.
Большинство индустриальных стран используют системы регистрации земель для передачи прав собственности на землю или интересов в них. [5] В рамках этих систем правительство определяет право собственности на титул и обременения, используя свою регистрацию земли; за исключением нескольких исключений, решение правительства является окончательным. Правительственные ошибки приводят к денежной компенсации лицу, пострадавшему от ошибки, но эта пострадавшая сторона обычно не может вернуть себе имущество. Система титула Торренса является основой для систем регистрации земель в нескольких странах общего права . Девятнадцать юрисдикций в Соединенных Штатах, такие как Миннесота и Массачусетс , приняли форму этой системы между 1896 и 1917 годами, однако она вышла из моды после того, как единственное судебное решение в округе Империал, Калифорния, обанкротило фонд возмещения ущерба за титул штата [ нужна цитата ] , и подавляющее большинство штатов США выбрали систему регистрации документов, в которой ни один государственный служащий не определяет, кому принадлежит титул или являются ли документы, передающие его, действительными. [ нужна цитата ]
В системе записи каждый раз, когда происходит сделка по праву собственности на землю, стороны регистрируют документ о передаче в местном государственном регистраторе, расположенном в юрисдикции (обычно округе), где находится земля. Правительство индексирует документ по именам лица, передающего право (передающего) и получателя права (получателя права) и фотографирует его, чтобы любой член общественности мог найти и изучить его. Если такая сделка остается незарегистрированной по какой-либо причине или в течение длительного времени, недобросовестный получатель права может продать имущество другому получателю права. Во многих штатах получатель права, чья сделка зарегистрирована первой, становится законным владельцем, а любые другие потенциальные покупатели остаются без права регресса. [ необходимо разъяснение ]
Преимущество системы записи:
В рамках этой системы, чтобы определить, кто имеет право собственности, необходимо:
Страховщики титула проводят поиск титула в публичных записях, прежде чем соглашаются застраховать покупателя или залогодержателя земли. В частности, после заключения договора купли-продажи недвижимости и открытия эскроу-счета, специалист по титулу будет искать в публичных записях любые проблемы с титулом дома. Этот поиск обычно включает в себя обзор записей о земле за много лет. Более трети всех поисков титула выявляют проблему с титулом, которую специалисты по титулу будут настаивать на устранении до закрытия сделки. Например, предыдущий владелец мог провести небольшое строительство на объекте, но так и не полностью заплатил подрядчику (что привело к залогу механика), или предыдущий владелец мог не заплатить местные или государственные налоги (что привело к налоговому залогу). Специалисты по титулу стремятся решить такие проблемы до закрытия сделки, поскольку в противном случае их работодатель, страховщик титула, будет обязан исправить такие дефекты титула, заплатив такие неуплаченные сборы или налоги.
Полисы страхования титула довольно однородны и подкреплены установленными законом резервами , что особенно важно в крупных коммерческих сделках с недвижимостью, где у покупателя и его кредитора на кону большая сумма денег. Страховщик также оплачивает защиту своего страхователя в судебных спорах.
По крайней мере 20 штатов США экспериментировали с титулом Torrens или другими системами регистрации титула в то или иное время, но большинство из них вернулись к регистрации титула под давлением страховщиков титула или из-за отсутствия интереса. По словам Карла Ллевеллина , один титул Torrens на одном участке в Нью-Йорке может сделать весь квартал недоступным для масштабного улучшения (например, небоскребов); ни один кредитор не будет финансировать покупку такого участка, потому что ни один страховщик титула в Нью-Йорке не гарантирует титул Torrens. [7] Индустрия страхования титула США успешно выступила против систем регистрации земли, заявив, что они уязвимы для мошенничества (серьезная проблема в большинстве юрисдикций регистрации земли), и утверждая, что изначально условная система собственности более эффективно защищает права собственности. [ требуется ссылка ] Они также утверждают, что, хотя можно укрепить системы регистрации земли, чтобы предотвратить регистрацию поддельных документов, необходимые контрмеры сложны и дороги. [ необходима цитата ] В книге 2007 года, критикующей американский «картель» страхования титула, признавалось, что «более широкое использование сертификации Торренса потребовало бы создания специальной бюрократии, контролируемой судом». [8]
Стандартизированные формы страхования титула существуют для владельцев и кредиторов. Политики кредитора включают форму, специально предназначенную для строительных кредитов, хотя сегодня она используется редко.
Полис владельца гарантирует покупателю, что право собственности на недвижимость принадлежит этому покупателю и что она свободна от всех дефектов, залогов и обременений, за исключением тех, которые перечислены в качестве исключений в полисе или исключены из сферы действия полиса. Он также покрывает убытки и ущерб, понесенные в случае, если право собственности не подлежит продаже. [9] Полис также обеспечивает покрытие убытков, если нет права доступа к земле. Хотя это базовые покрытия, существуют расширенные формы полисов владельца жилья, которые покрывают дополнительные пункты убытков. [10]
Лимит ответственности по полису владельца обычно равен покупной цене, уплаченной за недвижимость. Как и в случае с другими типами страхования, покрытия также могут быть добавлены или удалены с помощью дополнения. Существует множество форм стандартных дополнений для покрытия различных распространенных вопросов. Премия за полис может быть оплачена продавцом или покупателем по согласованию сторон. Обычно обычай в определенном штате или округе по этому вопросу отражается в большинстве местных договоров о недвижимости. Следует узнать о стоимости страхования титула до подписания договора о недвижимости, который предусматривает оплату сборов за титул. Юрист по недвижимости, брокер, эскроу- офицер (в западных штатах) или кредитный инспектор могут предоставить подробную информацию о стоимости поиска и страхования титула до подписания договора о недвижимости. Покрытие страхования титула действует до тех пор, пока страхователь сохраняет интерес к застрахованной земле, и обычно после выдачи полиса дополнительная премия не выплачивается.
Иногда это называется кредитной политикой, и она выдается только ипотечным кредиторам. В общем, она следует за уступкой ипотечного кредита, что означает, что политика приносит пользу покупателю кредита, если кредит продается. По этой причине эти политики значительно облегчают продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке. Этот рынок состоит из крупных покупателей, таких как Fannie Mae и Federal Home Loan Mortgage Corporation, а также частных учреждений.
Формы Американской ассоциации по земельным титулам (ALTA) используются в стране практически повсеместно, хотя в некоторых штатах они были изменены. В целом, основные элементы страхования, которые они предоставляют кредитору, покрывают убытки от следующих вопросов:
Как и во всех формах ALTA, полис также покрывает расходы на защиту застрахованных лиц от нападений.
Элементы 1 и 2 важны для кредитора, поскольку они охватывают его ожидания относительно права собственности, которое он получит, если ему придется изъять ипотеку. Элемент 3 охватывает вопросы, которые могут помешать изъятию.
Конечно, все политики за исключением или без исключения определенных вопросов и подчиняются различным условиям.
Существуют также ипотечные полисы ALTA, покрывающие ипотечные кредиты на жилье для одной или одной-четырех семей. Они покрывают элементы убытков, перечисленные выше, а также другие. Примерами других покрытий являются убытки от поддельных освобождений от ипотеки и убытки, возникающие в результате вторжения улучшений на прилегающую землю на заложенную собственность, когда улучшения строятся после выдачи кредита.
Во многих штатах существуют отдельные полисы для строительных кредитов. Титульное страхование для строительных кредитов требует подтверждения Date Down, которое признает, что застрахованная сумма для имущества увеличилась из-за строительных фондов, которые были вложены в имущество.
В Соединенных Штатах Американская ассоциация по земельным титулам (ALTA) является национальной некоммерческой торговой ассоциацией, представляющей интересы почти 4500 компаний по страхованию титулов, агентов по титулам, независимых референтов, специалистов по поиску титулов и юристов по всем Соединенным Штатам. [11] Члены ALTA проводят поиск титулов, экспертизы, закрытие сделок и выдают страхование титулов, которое защищает владельцев недвижимости и ипотечных кредиторов от потерь из-за дефектов в титулах.
Основанная в 1907 году, [11] ALTA создала стандартные формы полисов титульного страхования «куртки» (стандартные положения и условия) для полисов владельцев, кредиторов и строительных кредитов. [12] Формы ALTA используются в большинстве, но не во всех штатах США. ALTA также предлагает специальные формы одобрения для различных полисов; одобрения изменяют и, как правило, расширяют покрытие, предоставляемое по базовому полису титульного страхования. ALTA не выдает титульное страхование; она предоставляет стандартизированные формы полисов и одобрения, которые выдает большинство страховщиков титула.
В некоторых штатах, включая Техас и Нью-Йорк , может быть обязательным использование форм полисов страхования права собственности и подтверждений, утвержденных комиссаром по страхованию штата для объектов недвижимости, расположенных в этих юрисдикциях, но эти формы обычно похожи или идентичны формам ALTA.
В дополнение к ALTA, Национальная ассоциация независимых агентов по земельному титулу (NAILTA) является национальной некоммерческой торговой ассоциацией, которая представляет интересы независимых агентов по страхованию титула и независимых специалистов по урегулированию споров с недвижимостью со всей территории Соединенных Штатов. Она была создана независимыми специалистами по урегулированию споров с недвижимостью для продвижения повестки дня владельцев малого бизнеса из сообщества по страхованию титула, реферированию, геодезии и недвижимости, которым не хватает представительства на местном, государственном и национальном уровнях. NAILTA является национальной торговой ассоциацией, которая обслуживает тысячи независимых специалистов по титулу и недвижимости по всей территории Соединенных Штатов, которые в совокупности составляют более 60% национального рынка страхования титула [13] и идентифицируют себя как независимых поставщиков услуг по урегулированию споров. NAILTA представляет интересы тех независимых поставщиков услуг по урегулированию споров, которые обслуживают более 31 миллиона потребителей, покупающих недвижимость, в год [14], которые закрывают рефинансирование ипотечных кредитов на сумму около 514,8 млрд долларов в год [15] и которые в совокупности страхуют около 1,67 трлн долларов общей национальной ответственности по страхованию титула в год. [16]
Страхование титула отличается от других видов страхования в нескольких отношениях. В то время как большинство видов страхования представляет собой договор, по которому страховщик возмещает или гарантирует другой стороне возможный определенный тип убытка (например, несчастный случай или смерть) в будущем, страхование титула обычно страхует от убытков, вызванных проблемами титула, источник которых — прошлые события. Это часто приводит к устранению дефектов титула или устранению неблагоприятных интересов из титула до совершения сделки. Компании по страхованию титула пытаются добиться этого путем поиска в публичных записях для разработки и документирования цепочки титула и выявления известных претензий или дефектов в титуле на рассматриваемую собственность. Если обнаружены залоговые права или обременения, страховщик может потребовать принятия мер по их устранению (например, получение освобождения от старой ипотеки или трастового договора, которые были выплачены, или требование выплаты, или удовлетворение недобровольных залоговых прав, таких как выписки из судебных решений и налоговые залоговые права) до выдачи полиса титула. Компании по страхованию титула также имеют возможность погашать старые ипотечные кредиты в соответствии с Законом о действиях и разбирательствах в отношении недвижимости (RPAPL) в Нью-Йорке . Старые ипотечные кредиты — это те, которые считаются удовлетворенными или завершенными и были погашены более 20 лет назад. [17] [18] В качестве альтернативы, он может исключить из покрытия полиса те пункты, которые не были устранены. Иногда заводы по страхованию титула ведутся для индексации публичных записей по географическому признаку с целью повышения эффективности поиска и сокращения претензий. В некоторых штатах заводы по страхованию титула обязаны индексировать записи о недвижимости по географическому признаку, а также вести файл имен для судебных решений, завещаний и других общих вопросов.
Объяснение выше раскрывает еще одно различие между страхованием титула и другими типами: премии по страхованию титула в принципе не рассчитываются на основе актуарной науки , как это происходит в большинстве других типов страхования. Вместо того, чтобы соотносить вероятность убытков с их прогнозируемыми затратами, страхование титула стремится устранить источник убытков с помощью системы учета и других практик андеррайтинга. В результате относительно небольшая часть премий по страхованию титула используется для оплаты застрахованных убытков. Подавляющее большинство премий используется для финансирования исследования титула по каждой единице имущества и для поддержания объектов титула, используемых для эффективного проведения этого исследования. В этом подходе есть значительная общественная полезность, поскольку результат соответствует ожиданиям большинства покупателей недвижимости и ипотечных кредиторов. Как правило, они хотят, чтобы недвижимость, которую они купили или одолжили деньги, имела состояние титула, которое они ожидали при заключении сделки, а не денежную компенсацию и судебные разбирательства по поводу непредвиденных дефектов. Это не означает, что страховщики титула не берут на себя актуарные риски. Есть несколько вопросов, которые могут повлиять на право собственности на землю, которые не раскрываются системой регистрации, но которые покрываются полисами. Некоторые примеры - это акты, оформленные несовершеннолетними или психически недееспособными лицами, поддельные документы (в некоторых случаях), корпоративные документы, оформленные без надлежащих корпоративных полномочий, и ошибки в публичных записях. Однако исторически эти проблемы не составляли большого процента убытков, выплачиваемых страховщиками. Более значительный процент убытков, выплачиваемых страховщиками, является результатом ошибок и упущений в самом процессе проверки права собственности.
В отчете Счетной палаты США (GAO) за апрель 2007 года о страховании титула собственности было рекомендовано законодательным и регулирующим органам штатов и федеральным органам улучшить возможности потребителей выбирать страхование титула собственности на основе цены, поощрять ценовую конкуренцию и гарантировать, что потребители платят разумные цены за страхование титула собственности. [19]
Федеральный закон под названием Закон о процедурах урегулирования недвижимости (RESPA) дает право индивидуальному домовладельцу выбрать компанию по страхованию титула при покупке или рефинансировании жилой недвижимости. Обычно домовладельцы не принимают это решение самостоятельно, а полагаются на выбор своего банка или юриста; однако домовладелец сохраняет за собой право выбрать другого страховщика. RESPA делает незаконным для любого банка, брокера или юриста требование использовать определенную компанию по страхованию титула. Это является нарушением федерального закона, и любое лицо или компания, сделавшие это, могут быть оштрафованы или лишиться лицензии.
Раздел 9 RESPA запрещает продавцу требовать от покупателя использования определенной компании по страхованию титула, как прямо, так и косвенно, в качестве условия продажи. Покупатели могут подать в суд на продавца, который нарушает это положение, на сумму, равную трехкратной сумме всех расходов, произведенных за страхование титула. Единственное исключение из этого правила касается коммерческих сделок с недвижимостью, которые не входят в параметры RESPA.
Новая форма оценки кредита (LE) [20] является последним шагом, предпринятым Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD) для защиты и помощи потребителям. В прошлом кредиторы предоставляли потенциальным заемщикам добросовестные оценки (GFE).
1. Кредиторы должны выдать LE в течение трех рабочих дней с момента подачи заявки на кредит. Однако многие предоставят форму заемщикам, которые все еще находятся на этапе выбора. Обратите внимание, что LE обеспечивает большую защиту для потребителей, чем «рабочий лист» или «сценарий», поскольку кредиторы должны по закону придерживаться его стоимости и указывать, как долго эта ставка и сбор будут действовать.
Если кредитор не предоставляет LE в течение трех рабочих дней с момента получения заполненной заявки на кредит, это является нарушением Раздела 5 RESPA. HUD предоставляет конкретные критерии того, что представляет собой заполненная заявка на кредит:
2. Новый LE стандартизирован
3. Новый LE поощряет потребителей совершать покупки
4. Кредиторы несут ответственность за свои расценки
5. При закрытии кредиторы должны выпустить Заключительное раскрытие информации (CD), раскрывающее фактические затраты. Заемщик может сравнить фактические затраты с предполагаемыми затратами. Затраты делятся на несколько категорий, и различия между фактическими и предполагаемыми затратами рассматриваются соответствующим образом:
Иногда несколько компаний, предлагающих услуги по урегулированию, принадлежат или контролируются общей материнской компанией. Такие компании известны как «аффилированные лица», а отношения называются аффилированным деловым соглашением (ABA).
Когда кредитор, брокер по недвижимости или другой участник направляет своего покупателя жилья к аффилированному лицу для получения услуги по урегулированию (например, когда брокер по недвижимости направляет своего покупателя жилья к аффилированному лицу ипотечного брокера), закон требует, чтобы направляющая сторона предоставила раскрытие информации об аффилированном деловом соглашении. Это раскрытие информации информирует покупателей жилья о том, что они не обязаны использовать аффилированное лицо и могут свободно выбирать других поставщиков.
Несмотря на достижения в области технологий, которые позволяют покупателям жилья выбирать услуги по страхованию титула, многие покупатели жилья по-прежнему не знают, что они могут выбрать свою собственную компанию по страхованию титула или урегулированию. [21]
Недавний опрос, проведенный Ассоциацией независимых титульных агентов штата Огайо (OAITA) в период с 2009 по 2010 год, показал, что, когда покупатели жилья полностью узнают о существовании ABA, они начинают чувствовать себя неуютно и предпочитают, чтобы титульная компания или титульный агент выступали в качестве третьей стороны (т. е. независимой) в сделке.
В то время как 77% респондентов не выбирали самостоятельно компанию по урегулированию, когда им полностью рассказали об отношениях ABA, 50% респондентов заявили, что предпочитают титульную компанию, которая не делится прибылью с источником рекомендации, по сравнению с 6% респондентов, заявивших, что предпочитают титульного агента, который делится прибылью с источником рекомендации. Кроме того, 58% респондентов заявили, что считают, что ABA являются конфликтом интересов.
OAITA резко контрастирует с двумя опросами Harris Interactive, которые Совет поставщиков услуг в сфере недвижимости использовал на встрече с сотрудниками Федеральной резервной системы в январе 2011 года, чтобы заявить, что покупатели жилья были более удовлетворены поставщиками услуг по урегулированию споров ABA.
Такие организации, как Национальная ассоциация независимых агентов по земельным правам, стремятся восстановить прозрачность и доверие к процессу оформления земельных прав и сохранить объективную и беспристрастную роль за столом переговоров для улучшения потребительского опыта путем решения проблемы распространения контролируемых деловых соглашений и устранения конфликтов интересов между агентами по земельным правам и источниками их рекомендаций, а также между всеми поставщиками услуг по урегулированию сделок с недвижимостью и их источниками бизнеса. [22]
Стоимость страхования титула состоит из двух компонентов: страховых взносов и платы за обслуживание.
Ставки страховых взносов по страхованию титула основаны на пяти факторах стоимости, включая те, которые связаны с:
Как и ставки для других форм страхования, ставки для титульного страхования обычно регулируются правительствами штатов, чтобы гарантировать, что премии не будут чрезмерными, неадекватными или несправедливо дискриминационными для населения. Штаты имеют разные методы регулирования ставок титульного страхования. Используемые типы регулирования ставок включают: [23]
Тарифы могут включать скидки, если титульное страхование заказано в течение определенного времени после выдачи последнего полиса или если страхуемая ипотека является рефинансированием более ранней ипотеки. В штатах, где применяются какие-либо из этих правил, компаниям титульного страхования незаконно взимать более высокую или более низкую ставку, чем регулируемая ставка.
Например: в Пенсильвании действуют две ставки: базовая ставка и ставка за повторный выпуск. Базовая ставка применяется, если с момента выдачи последнего полиса прошло более десяти лет. Если прошло менее десяти лет, применяется ставка за повторный выпуск. Ставка за повторный выпуск дает скидку примерно в десять процентов от базовой ставки. Если транзакция представляет собой рефинансирование, экономия может составить до тридцати процентов от ставки за повторный выпуск. Эти ставки и применимые скидки подаются в Комиссию по страхованию Пенсильвании и утверждаются ею.
Страхование титула существенно отличается от других видов страхования, поскольку оно делает акцент на предотвращении риска, а не на его принятии. Это означает, что большая часть страховой премии, около 80 процентов, покрывает работу, выполняемую профессионалами в области титула, такую как поисковая экспертиза, лечебная работа, выдача полиса и, часто, урегулирование или закрытие. Оставшиеся 20 процентов покрывают страховой полис, значительная часть которого закладывается в резервы для претензий, которые могут возникнуть через 10 или 20 лет в будущем. Согласно исследованию ALTA 2006 года, [24] проблемы с титулом, которые требовали лечебных действий, были обнаружены в 36 процентах всех сделок с жилой недвижимостью в 2005 году. Это больше, чем 25 процентов в 2000 году из-за бурно развивающегося рынка недвижимости и увеличения количества сделок.
В некоторых штатах регулируемая премия не включает часть расходов на андеррайтинг, необходимых для процесса. В этих штатах страховщики титула могут также взимать плату за поиск или извлечение информации из публичных записей или плату за экспертизу, чтобы компенсировать им расходы на экспертизу титула. Эти сборы обычно не регулируются и в таких случаях иногда могут быть предметом переговоров. В некоторых штатах регулирование требует, чтобы страховщик титула основывал свою политику на мнении юриста. Гонорары юристов не регулируются. Они также не являются частью премии за страхование титула, хотя страховщик титула может включать эти сборы в свой счет для удобства юриста, выносящего заключение. Аналогичным образом, сборы за закрытие сделки купли-продажи или ипотеки не регулируются в большинстве штатов, хотя сбор за закрытие может быть указан в счете, раскрывающем общие расходы на сделку.
Индустрия титульного страхования сильно зависит от рынков недвижимости, которые, в свою очередь, очень чувствительны к процентным ставкам по ипотеке и общему экономическому благополучию. Во время жилищного пузыря с 2000 по 2006 год доход отрасли более чем удвоился. Поскольку всплеск сделок с недвижимостью привел к росту доходов от титульного страхования — наряду с увеличением числа претензий — экономический спад, начавшийся в 2007 году, значительно сократил доходы на несколько лет. [25] Для сравнения, в 2005 году отрасль сообщила о почти 17 миллиардах долларов премий по титульному страхованию, но объем упал до 9,6 миллиардов долларов в 2009 году. [26]
По данным ALTA, в 2012 году отрасль выплатила около 908 миллионов долларов по искам, что составляет около 8,1% от 11,2 миллиардов долларов, полученных в качестве премий. [26] Для сравнения, отрасль страхования котлов , которая, как и страхование титула, требует акцента на проверках и анализе рисков, выплачивает 25% своих премий по искам. [ необходима ссылка ] Как упоминалось выше, специалисты в отрасли страхования прав собственности на землю стремятся предотвратить возникновение претензий с помощью предварительных превентивных мер до выдачи полиса, и поэтому соотношение претензий в отрасли отличается от других видов страхования.
Согласно правилам бухгалтерского учета для титульного страхования, только заявленные претензии отражаются в расходах на убытки, в то время как в других строках — как заявленные, так и незаявленные претензии включаются в расходы на убытки. В результате возникают временные различия в отчетности об убытках и расходах на урегулирование убытков для титульного страхования по сравнению с другими строками. [27] Кроме того, титульное страхование, в отличие от большинства других рисков имущества/несчастных случаев, не имеет даты окончания и временных ограничений на подачу претензий.
Во многих штатах стоимость титульного страхования регулируется государственной страховой комиссией. В этих штатах компании титульного страхования лоббируют законодателей штата и других политиков и жертвуют на их кампании в надежде на поддержание высоких ставок. [28] [29] В отличие от других форм страхования (таких как страхование жизни, медицинское страхование или страхование владельцев жилья), титульное страхование не оплачивается ежегодно, поскольку имеет один платеж на срок действия полиса, который действует до тех пор, пока имущество не будет перепродано или рефинансировано.
Ниже приведены относительные доли рынка в 2012 году среди четырех национальных семейств страховщиков титулов собственности США (Fidelity National Financial, First American, Stewart и Old Republic) и региональных компаний, т. е. тех, которые не связаны с национальными семействами.
По состоянию на январь 2009 года компания Fidelity National Financial занимала самую большую долю рынка благодаря приобретению ею прав собственности на землю Commonwealth Land Title, Lawyers Title и United Capital Title компании LandAmerica после объявления LandAmerica о банкротстве. [31]
{{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь ){{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка )(посещение 25 октября 2012 г.).{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка )(посещение 26 октября 2012 г.). Оценки основаны на данных 2011 г.