Strata management , иногда называемое «корпоративным управлением», — это специализированная область управления недвижимостью, включающая повседневную эксплуатацию и управление недвижимостью, которая находится в совместной собственности и состоит из нескольких единиц, общих зон и общих объектов. Она происходит от австралийской концепции права собственности, называемой strata title, применяемой к управлению общей собственностью в многоквартирных домах на нескольких уровнях, или стратах. Развивающиеся рынки в Дубае, Абу-Даби, на Филиппинах и в Индии приняли австралийскую систему. Это одна из самых быстрорастущих форм жилья в Соединенных Штатах сегодня, похожая на common-interest development (CID), категорию, которая включает запланированные единичные разработки односемейных домов, известные как ассоциации домовладельцев (HOA), кондоминиумы и кооперативные квартиры.
Успешное управление такими застройками требует создания системы титулов собственности , которая будет определять структуру права собственности, а также руководящих принципов управления застройками с несколькими пользователями и владельцами.
Во многих юрисдикциях принята концепция совместного владения недвижимостью. Владельцы в таких схемах автоматически становятся членами ассоциации владельцев или сообщества. Эти ассоциации в конечном итоге несут ответственность за содержание и управление общими зонами, такими как вестибюли и коридоры, а также общими объектами отдыха, такими как бассейны и спортзалы. Они также отвечают за управление административными и финансовыми аспектами собственности.
Роль управляющего стратой заключается в сотрудничестве с корпорацией владельцев и исполнительным комитетом для успешного контроля, управления, обслуживания и администрирования собственности, а также в создании соответствующей общественной среды и включает в себя такие задачи, как:
Корпоративные сборы (также называемые сборами [1] ) являются обязательной частью проживания в страте . [1] Эти сборы выплачиваются корпоративному органу или стратовой компании, управляющей имуществом, что позволяет им заботиться о таких вещах, как страхование и обслуживание мест общего пользования .
Если дом или инвестиционная недвижимость имеют титул страта или управляются корпоративным органом (согласно закону, должен быть сформирован корпоративный орган или корпорация владельцев, и каждый владелец единицы должен быть членом), некоторые области будут коллективными и потребуют средств на содержание, которые должны выплачиваться каждый год. [2] [3] Если эти взносы не выплачиваются, отдельные владельцы теряют право голоса по всем вопросам, требующим обычного решения. Они по-прежнему могут посещать собрания и голосовать по вопросам, если они требуют специального или единогласного решения. Корпоративный орган может присуждать проценты по просроченным сборам и может обратиться в суд с заявлением о взыскании неуплаченных денег . [1]
Корпоративные сборы охватывают все, от страхования здания и содержания общих зон, до коммунальных услуг, строительных работ и ремонта . Общая сумма составляется в бюджете каждый год, а затем делится между владельцами квартир. [4] [3]
В Австралии , в арендной собственности арендодатель может взимать корпоративные сборы в качестве исходящих в некоторых обстоятельствах. Законодательство о розничной аренде различается по содержанию в разных штатах/территориях . [5]
Стивен Рафф написал в своей книге « Справочник корпоративного управления: руководство по покупке, владению и проживанию в рамках схемы Strata или корпорации владельцев в Австралии », что единственная разница между сборами корпоративного управления и расходами на содержание дома «заключается в том, что если у вас есть дом, вы будете иметь немного больше контроля над сроками расходов » . [1]
Корпоративные сборы за каждый год планируются и затем делятся между владельцами паев. [3] Сборы, рассчитанные корпоративным органом, будут представлены на годовом общем собрании акционеров и будут определены большинством голосов. Затем будут рассчитаны ежеквартальные сборы, подлежащие уплате каждым владельцем пая. [1] [3]
Корпоративные сборы зависят от нескольких факторов, таких как возраст недвижимости (чем старше недвижимость, тем больше сборов потребуется [2] ), состояние, обслуживание, комитет по стратам и т. д. [3] Например, в некоторых объектах есть тренажерные залы , бассейны , теннисные корты и зоны для барбекю , и именно поэтому у них высокие корпоративные сборы. [2] Кроме того, Брендан Келли и Саймон Бакингем рекомендуют покупать дома с большой земельной составляющей, потому что дома изнашиваются и обесцениваются со временем, в то время как стоимость земли в собственности имеет тенденцию расти. «Квартиры и апартаменты с меньшей вероятностью будут расти так же, как дома на земле, а корпоративные сборы за квартиры и апартаменты могут значительно увеличить расходы на содержание недвижимости». [6]
Некоторые люди просят агента по недвижимости предоставить им корпоративные сборы за предыдущие несколько лет за квартиру или блок и т. д. [2] [3] Кроме того, корпоративное учреждение может заключить договор с менеджером корпоративного учреждения для оказания административной помощи корпоративному учреждению. [7]
Корпоративные сборы вычитаются из налогооблагаемой базы , но владельцы паев получают обратно процент, равный их личной предельной ставке налога . [2]
Управление стратами в Новом Южном Уэльсе, Австралия, в настоящее время регулируется законодательством, включая Закон об управлении схемами страт 1996 года и Положение об управлении схемами страт 2010 года. [8] Однако в октябре 2015 года [9] парламент Нового Южного Уэльса принял «Закон об управлении схемами страт 2015 года» [10] и «Закон о развитии схем страт 2015 года» [11] , которые в значительной степени заменяют предыдущие законы, регулирующие управление стратами. Вместе эти законы устанавливают более 90 ключевых реформ с целью упрощения законов о стратах. Большинство этих реформ началось 30 ноября 2016 года. [12] Некоторые важные изменения включают в себя усиление ответственности руководителей страт, более быструю и простую процедуру утверждения для разрешения споров, включая запросы на реконструкцию, участие арендаторов в собраниях (схема с более чем 50% арендаторов), электронные средства для голосования по ходатайствам, возможность штрафовать за несанкционированную парковку автомобилей, устранение полномочий и влияния застройщика на формирование корпорации владельцев, которая может обязывать владельцев, руководящие принципы по устранению дефектов строительства, ограничение практики доверенного фермерства. [13]
Все схемы должны пересмотреть свои текущие уставы до 30 ноября 2017 года. [14]
Схема страт — это здание или группа зданий, где каждый владелец владеет небольшой частью, известной как «участок», но где также есть общая собственность (например, внешние стены, окна, крыши, подъездные пути, фойе, заборы, газоны и сады). Каждый владелец разделяет право собственности на общую собственность. Схемы страт применяются к жилым застройкам, коммерческим, промышленным, смешанного назначения, гостиницам и поселкам для пенсионеров. [8]
Владельцы участков владеют внутренней частью помещения, но не основной конструкцией здания. Обычно четыре основные стены, потолок, крыша и пол являются общей собственностью. Разделительные стены внутри участка, напольные покрытия и приспособления, такие как ванны, унитазы и столешницы, являются собственностью владельца участка. [8]
Ключевая концепция заключается в том, что владелец участка фактически владеет воздушным пространством (и всем, что включено в воздушное пространство) внутри граничных стен, пола и потолка участка. Воздушное пространство может распространяться на балконы и дворы. [8]
Владельцы участков и потенциальные покупатели, имеющие письменное разрешение владельца участка, могут проверять книги и записи стратовой схемы за плату в соответствии с разделом 108 Закона об управлении стратовыми схемами 1996 года. Существуют компании, которые специализируются на проверке книг и записей и могут организовать проверку «поиска страт». [8]
Владельцы участков и потенциальные покупатели, имеющие письменное разрешение владельца участка, также могут запросить сертификат, содержащий основную информацию о схеме страт в соответствии с разделом 109 Закона об управлении схемами страт 1996 года, включая подлежащие уплате сборы, непогашенные сборы и любые специальные подзаконные акты, принятые корпорацией владельцев за последние два года. [8]
Корпорация владельцев несет ответственность за те же виды расходов, что и обычный домовладелец. К ним относятся коммунальные услуги, страхование здания, ремонт и техническое обслуживание. Для покрытия расходов закон требует, чтобы каждая корпорация владельцев создала административный фонд и фонд погашения и взимала сборы с владельцев в соответствии с разделом 76 Закона об управлении схемами Strata 1996 года. Все сборы должны взиматься пропорционально правам на единицу каждого лота в соответствии с разделом 78 Закона об управлении схемами Strata 1996 года. Сборы должны решаться на каждом ежегодном общем собрании. [8]
Административный фонд предназначен для повседневных текущих расходов, тогда как амортизационный фонд предназначен для покрытия будущих капитальных затрат. [8]
С июля 2009 года каждая корпорация владельцев должна иметь десятилетний план амортизационного фонда. Разработка десятилетнего плана амортизационного фонда означает, что будущие ремонты и техническое обслуживание предвидятся задолго до этого. [8]
Если корпорация-владелец должна выплатить долг, который не был заложен в бюджет ни в одной из оценок фонда, на общем собрании должен быть согласован специальный сбор, который должен быть выплачен в административный фонд в соответствии с разделом 76 Закона об управлении схемами страт 1996 года. [8]
Неоплаченный сбор облагается процентами по простой ставке 10% в год, если он не оплачен в течение одного месяца после наступления срока уплаты. [8]
Корпорация владельцев несет ответственность за обеспечение наличия всех необходимых страховых полисов в соответствии с разделом 83 Закона об управлении схемами Strata 1996 года. Здание должно оцениваться каждые пять лет в соответствии с разделом 85 Закона об управлении схемами Strata 1996 года. [8]
Корпорация владельцев должна хранить определенные записи в течение как минимум 5 лет, включая протоколы своих собраний, переписку, доверенности и финансовые отчеты. [8]
Корпорация владельцев должна подготовить и вести список страт в соответствии с разделом 96 Закона об управлении схемами страт 1996 года, включая имена и адреса всех владельцев участков, арендаторов, ипотечных кредиторов, первоначального владельца и управляющего агента, единицы права, данные о страховании и подзаконные акты для схемы страт. [8]
Корпорация владельцев должна ремонтировать общую собственность, а владельцы участков должны ремонтировать все на своем участке. Однако это может быть сложно, поскольку не всегда ясно, что является общей собственностью, а что принадлежит владельцу участка. [8]
Начиная с 30 ноября 2016 года, косметические изменения на участке не будут требовать одобрения корпорации владельцев. Незначительные и крупные ремонтные работы, включая замену половиц или изменения в структурном и внешнем виде здания, по-прежнему потребуют одобрения 50% (общее разрешение) и 75% (специальное разрешение) соответственно. [15]
Не существует обязательного набора внутренних правил. Некоторые типовые внутренние правила изложены в законодательстве, другие устанавливаются первоначальным владельцем. Внутренние правила могут быть добавлены, изменены или отменены на общем собрании, если предложение будет принято. [8]
Корпорация владельцев может нанять агента по управлению стратами для работы от имени всех владельцев, чтобы помочь управлять схемой страт, заключив соглашение об управляющем агентстве, в котором излагаются их обязанности и ответственность. Назначение агента по управлению может быть решено только большинством голосов на общем собрании в соответствии с разделом 27 Закона об управлении схемами страт 1996 года. Агенты выполняют некоторые или все функции, обязанности или полномочия корпорации владельцев, включая административные вопросы, такие как созыв собраний и сбор сборов. [8] [16]
Корпорация владельцев должна избрать исполнительный комитет, который может принимать многие ежедневные решения об управлении схемой страт от ее имени, а не решать вопросы исключительно на общих собраниях, однако корпорация владельцев может отменять решения исполнительного комитета или ограничивать то, о чем они могут принимать решения. Исполнительный комитет избирается на каждом ежегодном общем собрании. Он может состоять от одного до девяти членов. После избрания члены решают, кто будет занимать должности председателя, секретаря и казначея. Члены исполнительного комитета могут быть избраны, если они являются владельцем, кандидатом от компании или лицом, которое не является владельцем, но которое назначено владельцем, который не баллотируется на выборах. [8]
Первое ежегодное общее собрание должно быть проведено в течение двух месяцев после окончания начального периода, то есть после того, как будет продана треть всех единиц права собственности и информация о владельце участка будет внесена в список страт. Повестка дня включает в себя решение о страховом покрытии, бухгалтерские записи, выборы исполнительного комитета, уставы и назначение управляющего агента и смотрителя страт. Уведомление о собрании должно быть направлено каждому владельцу участка не позднее, чем за семь дней до собрания. Если уведомления отправляются по почте, необходимо выделить еще четыре рабочих дня на почтовые расходы. [8]
Повестка дня годового общего собрания включает подтверждение предыдущих протоколов, копию финансовой отчетности, информацию о страховых полисах, назначение аудиторов и выборы исполнительного комитета. Период уведомления такой же, как и на первых годовых общих собраниях. [8]
Любое общее собрание владельцев корпорации, которое не является годовым общим собранием, называется внеочередным общим собранием. Эти собрания могут проводиться по мере необходимости. Срок уведомления такой же, как и для первых общих собраний. [8]
Повестка дня исполнительного комитета проводится после годового общего собрания, включает подтверждение предыдущих протоколов, назначение должностных лиц и общие повседневные вопросы, которые возникают. Уведомление о собрании должно быть размещено на доске объявлений за 72 часа до собрания. Если у корпорации владельцев нет доски объявлений или схема страт считается большой схемой страт, уведомление о собрании должно быть отправлено всем владельцам участков. Уведомление может быть отправлено по электронной почте. [8]
Если споры не могут быть разрешены неформально, существует более формальный процесс разрешения споров, установленный Законом об управлении схемами Strata 1996 года. Владельцы корпораций, владельцы или резиденты могут предпринять действия посредством посредничества, судебного разбирательства и Гражданского и административного трибунала Нового Южного Уэльса. [8]