Strata title — это форма собственности и права собственности на жилье, разработанная для многоуровневых многоквартирных домов и горизонтальных подразделений с общими площадями. Слово «strata» относится к квартирам на разных уровнях.
Strata title был впервые введен в 1961 году в штате Новый Южный Уэльс , Австралия, для лучшего управления юридическим владением многоквартирными домами. Ранее единственным адекватным методом разделения собственности был company title, который имел ряд недостатков, таких как сложность установления ипотечных кредитов. Этот термин также применяется к strata title unit типа дома в Австралии.
Другие страны, которые приняли австралийскую систему (или аналогичный вариант) владения квартирами, включают: Канада ( Альберта , Британская Колумбия ), Фиджи, Индия, Индонезия, Малайзия, Новая Зеландия, Филиппины, [1] Сингапур, Южная Африка и Объединенные Арабские Эмираты. В других странах законодательство основано на схожих принципах, но с другими определениями и с использованием других механизмов в своем администрировании.
Схемы титулов Strata состоят из отдельных участков и общей собственности. Участки — это квартиры, гаражи или кладовые, и каждый из них указан в титуле как принадлежащий владельцу участка. Общая собственность определяется как все остальное на участке земли, что не включено в участок, например, общие лестничные клетки, подъездные пути, крыши, сады и т. д.
В Новой Зеландии титул страта, обычно называемый титулом единицы, создан Законом о титулах единицы 2010 года. [2] В Новой Зеландии насчитывается 145 000 жилищ с титулом единицы. [3]
Право собственности на единицу может быть либо стратом в полной собственности , когда владельцы владеют лежащим под ними земельным участком, либо стратом в аренде , когда землей владеет другое лицо, а юридическое лицо платит арендную плату этому лицу. [4] Поскольку Новая Зеландия использует систему неотчуждаемых прав собственности Торренса , [5] право собственности на единицу включает в себя право собственности на основную единицу, показывающее юридическое описание основной единицы и любых дополнительных единиц, а также любой юридический документ, зарегистрированный в отношении этих единиц (называемый правом собственности); дополнительный регистрационный лист, показывающий правила юридического лица, его зарегистрированный адрес и любые права, зарегистрированные в отношении лежащего под ним земельного участка; и план обследования, который показывает границы единиц и общей собственности.
Лицо, приобретающее право собственности на единицу, приобретает основную единицу, которая предназначена для ведения бизнеса или проживания; [6] любые вспомогательные единицы, включенные в право собственности на основную единицу, такие как автостоянки и кладовые; [7] [8] и бенефициарный интерес в общей собственности, такой как коридоры, воздуховоды, конструкция здания и подъездные пути; [9] и членство в корпоративном органе, который состоит из всех владельцев единиц и который юридически владеет общей собственностью. [9] [10]
Создание титула на единицу является типом подразделения и поэтому требует одобрения соответствующего территориального органа в соответствии с Законом об управлении ресурсами 1991 года [11] , а также в соответствии с Законом о титулах на единицу 2010 года [12]. План единицы должен быть подан в Земельную информационную службу Новой Зеландии, и новые титулы должны быть выданы в отношении каждой основной единицы. [13]
Корпоративное учреждение несет ответственность за содержание общего имущества и конструкции здания (если эта обязанность делегирована владельцами), [14] а также за страхование общего имущества и конструкции здания. [15] Корпоративное учреждение может устанавливать правила, регулирующие использование общего имущества (например, владелец, который нанес ущерб, должен его устранить) и квартир (например, ограничение домашних животных или уровня шума в зависимости от времени суток), а также для регулирования корпоративного учреждения. [16] Эти правила должны быть зарегистрированы, а незарегистрированные правила не имеют юридической силы. [16] Деятельность корпоративного учреждения оплачивается сборами со всех владельцев. [17] Сборы назначаются на основе доли собственности или коммунального интереса конкретного помещения. [17] Доля собственности основана на стоимости помещения, [18] в то время как коммунальный интерес представляет собой либо долю собственности, либо пропорцию, которая является справедливой и равноправной с учетом затрат и выгод помещения. [19]
Владельцы в застройке титульного блока должны встречаться ежегодно для утверждения сборов, [17] финансовых отчетов, [20] долгосрочного плана обслуживания и фонда (если таковой имеется), [21] [22] утверждения изменений в правилах корпоративного органа (если таковые имеются), [23] и назначения председателя и комитета корпоративного органа (если таковые имеются). Корпоративный орган может делегировать большую часть своих обязанностей комитету владельцев. [24] Корпоративный орган также может заключать соглашения об обслуживании в отношении управления корпоративного органа, как правило, специализированной фирме по управлению корпоративным органом , и обслуживания здания, включая назначение управляющего зданием. Эти соглашения об обслуживании должны быть разрешены в соответствии с правилами корпоративного органа. [16]
Корпоративное учреждение должно иметь долгосрочный план обслуживания, который предусматривает обслуживание общей собственности в течение как минимум десяти лет и смету расходов. [21] Затем долгосрочный план обслуживания оплачивается из фонда долгосрочного обслуживания, который должен быть отделен от общего операционного фонда корпоративного учреждения. Однако корпоративное учреждение может решить не иметь фонда долгосрочного обслуживания. [22]
Споры по Закону о правах собственности рассматриваются в Арендном трибунале. [25]