Австралийский инвестиционный траст недвижимости ( A-REIT ) — это унифицированный портфель имущественных активов, часто котируемый на фондовой бирже, такой как Австралийская фондовая биржа (ASX). Такие инвестиционные структуры были известны в Австралии как листингованные имущественные трасты ( LPT ) до февраля 2008 года, но были переименованы для большего соответствия международным терминам. [1] Паевые фонды имущественных активов, которые не котируются на фондовой бирже, известны как нелистингованные имущественные трасты .
A-REIT обычно владеет портфелем крупных объектов недвижимости, которые из-за их размера и стоимости не могут быть куплены средним частным инвестором . Таким образом, эти крупные инвестиции разбиваются на единицы меньшей стоимости, которые могут быть куплены частными инвесторами, которые становятся держателями единиц.
LPT впервые появились на австралийском фондовом рынке в начале 1970-х годов. Примерно в это время их рассматривали как замену прямым инвестициям в недвижимость, с повышенной ликвидностью, предлагаемой по мере их листинга. Несмотря на медленный старт, сектор LPT быстро рос. С менее чем 5 миллиардов долларов в начале 1990-х годов сектор достиг рыночной капитализации в 43,8 миллиарда долларов в августе 2002 года.
По состоянию на июль 2012 года общая рыночная капитализация сектора государственной недвижимости Австралии составляла почти 72 млрд евро, что составляет 9,36% от мировой рыночной капитализации инвестиционных фондов недвижимости (REIT). [2]
В настоящее время пятеркой крупнейших управляющих A-REIT являются Westfield Group [3] с рыночной капитализацией 19 млрд евро, Westfield Retail с рыночной капитализацией 7,8 млрд евро, Stockland [4] с рыночной капитализацией 6,3 млрд евро, GPT Group [5] с рыночной капитализацией 5,2 млрд евро и Goodman Group [6] с рыночной капитализацией 5,1 млрд евро. [2]
Первым REIT в Австралии был General Property Trust — листинговый траст недвижимости, основанный в 1971 году. К середине 1990-х годов рынок вырос до капитализации в 7 миллиардов австралийских долларов. В конце 1990-х годов рынок взорвался, и к 2002 году рыночная капитализация достигла 43 миллиардов австралийских долларов. В 2007 году насчитывалось 69 REIT, а к 2012 году их рыночная капитализация выросла почти до 90 миллиардов австралийских долларов.
Владельцы паев торгуют на открытом рынке, а стоимость пая определяется спросом и предложением . A-REIT обычно котируются на Австралийской фондовой бирже (ASX). Фондовая биржа Бендиго , Национальная фондовая биржа Австралии и Австралийско-Тихоокеанская биржа также могут размещать трасты. A-REIT являются формой листинговой инвестиционной компании (LIC) и рассматриваются как таковые ASX. Любой A-REIT, котирующийся на ASX, должен соответствовать стандартам отчетности, установленным ASX.
По состоянию на июль 2012 года в Австралии насчитывалось 45 публично зарегистрированных компаний в сфере недвижимости, 13 из которых были включены в индекс EPRA , публикуемый Европейской ассоциацией публичной недвижимости (EPRA). [2]
Доход от A-REIT в основном поступает от аренды . Арендная плата обычно указывается на основе доллара за квадратный метр. В отличие от жилой аренды, которая хорошо регулируется, в коммерческой аренде существуют различные типы аренды или лизинга.
Многие здания приобретаются как действующие предприятия и поставляются с готовыми арендаторами , в то время как некоторые A-REIT также участвуют в развитии . Накопленная арендная плата является валовым доходом A-REIT. Из этого следует ряд расходов, которые уменьшают валовой доход до чистого дохода, такие как расходы на управление и обслуживание, проценты , налог на землю и т. д.
Другие источники дохода включают права на наименование или размещение вывесок, место на крыше для телекоммуникационных компаний и аренду парковки.
Имущественные трасты должны распределять не менее 90 процентов своего дохода обратно держателям паев. Остаток любых денег, которые не распределены, удерживается как нераспределенная прибыль , которая затем используется для сглаживания прибыли и распределений в будущие годы.
A-REIT могут владеть как внутренними, так и международными активами недвижимости. За пределами Австралии основными странами, в которых A-REIT владеют активами, являются США, Новая Зеландия и Великобритания.
Чистые материальные активы (NTA) — это балансовая стоимость базовых объектов недвижимости в A-REIT. Она долгое время считалась важным показателем истинной стоимости A-REIT. A-REIT, которые торгуются выше своего NTA, долгое время считались переоцененными. И наоборот, если A-REIT торговался со скидкой к своему NTA, считалось, что он торгуется со скидкой к реализационной стоимости своих базовых активов. В результате в прошлом большинство A-REIT имели тенденцию торговаться по цене, близкой к своему NTA в долгосрочной средней.
Одним из главных преимуществ A-REIT является то, что он может предложить инвесторам хорошую степень диверсификации .
Разнообразие арендаторов обеспечивает распределение риска дохода для A-REIT. Поскольку аренда является основным источником дохода для A-REIT, чем больше количество и тип арендаторов, тем ниже риск для дохода A-REIT в результате невыполнения арендатором своих обязательств.
Географическая диверсификация предлагает A-REITs доступ к различным местным экономикам. Это означает наличие активов в более чем одном штате и в пределах штатов, путем диверсификации между регионами штатов. Географическая диверсификация иногда также выходит за рамки национальных границ.
Диверсификация по классу активов недвижимости также приносит пользу. Классы активов охватывают офисы, промышленность, розничную торговлю, а также гостиницы и досуг. Это помогает распределить риск в портфеле, поскольку циклы стоимости недвижимости обусловлены различными базовыми экономическими основами в каждом секторе.
Повседневное управление недвижимостью, принадлежащей A-REIT, обычно передается на договорной основе профессиональным управляющим недвижимостью.
Управление активом обычно проводится на регулярной основе. Это весьма желательно для A-REIT, поскольку помогает поддерживать у управляющих имуществом бдительность, если они считают, что могут потерять свои права на управление.